万柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的意外走红，让这个(gè)位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其(qí)背后(hòu)曾宣称要(yào)做地产(chǎn)界“劳(láo)斯莱斯”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台前。

　　而(ér)如(rú)今(jīn)，万柳书院再(zài)次(cì)受到(dào)舆论关注，起因中赫(hè)集(jí)团成了共同债务人被中国信达追债(zhài)，中国(guó)信达(dá)为(wèi)了收(shōu)回钱款不得不将中赫抵押的(de)75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可问(wèn)题是，这些房(fáng)子(zi)早已售出，业主并非中(zhōng)赫集团，那些真正斥巨资(zī)购入房产的有钱人(rén)，房(fáng)子现在莫名奇妙地被(bèi)拍卖，算是被割了(le)！

　　截至发稿，暂未看到这些业(yè)主的维权信息，难怪有网友调侃：“富(fù)人(rén)被(bèi)割韭菜的时候，他们(men)的姿势都那么(me)优雅。”

　　不过事件背后，可(kě)能没(méi)你(nǐ)想象的(de)那(nà)么简单。

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　　富人(rén)被(bèi)精(jīng)准收(shōu)割(gē)？

　　最(zuì)惨的可能还是债(zhài)主

　　“北(běi)京豪宅的尽头是(shì)万柳书院(yuàn)”，但谁都没想到(dào)，这个位于海淀核心区位，名校环绕的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友(yǒu)发现(xiàn)，中国(guó)信(xìn)达在京东拍卖上，上架了“北(běi)京赫华恒瑞房地产开发有限公司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高(gāo)达近47亿，该(gāi)项(xiàng)目的(de)抵押物中，包括75套万柳书院住宅。

　　据京(jīng)东(dōng)拍(pāi)卖(mài)显示(shì)，上(shàng)述(shù)不(bù)良债权转让项(xiàng)目的处置主体是中(zhōng)国(guó)信达(dá)资产管理股(gǔ)份有限公司北(běi)京市分公司（下(xià)称中国(guó)信达北(běi)分），处(chù)置(zhì)的(de)是对北京赫(hè)华恒瑞房(fáng)地产开(kāi)发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞(ruì)）的不良债权(quán)。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民(mín)币，其中债权本金37.50亿元。中(zhōng)赫集团有限公司是共(gòng)同债(zhài)务人。目前，该项目已有1万次(cì)围(wéi)观，35名意向人(rén)。

　　从表面上看，这就是一起(qǐ)中国信达(dá)北分讨(tǎo)债的故(gù)事(shì)，但实际上，75套豪宅的背后(hòu)暗藏(cáng)秘密。

　　据此前媒(méi)体报道，万柳书(shū)院总共301户，而且(qiě)早已售罄。如(rú)果该报道(dào)属(shǔ)实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住(zhù)的。

　　那为什(shén)么中国(guó)信达(dá)的拍卖页面上又注明这75套房子(zi)是“未出售”的状态呢？只能说(shuō)明(míng)这些(xiē)房子根本没有网签，也没有房产证(zhèng)！

　　第一财经的(de)报(bào)道证实了上(shàng)述内容(róng)。有豪宅中介透露，中赫集团(tuán)早就把这(zhè)75套房子抵押(yā)出去，现在还没资(zī)金解抵押，所(suǒ)以(yǐ)不能网签、没办房本。

　　作为海淀的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅(zhái)，最强学区房，万柳书院的(de)业主基本都是北(běi)京的高(gāo)端人士，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另据地产自媒体“地产(chǎn)八(bā)卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的业主中，还有不(bù)少中(zhōng)赫集团(tuán)的高(gāo)管、合(hé)作伙(huǒ)伴、亲戚朋友等。

　　由此(cǐ)，不少网友感(gǎn)叹，“富人也被精准收割了！”

　　不过，如果这些业主确实已(yǐ)经支纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别(zhī)付价款(kuǎn)并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿(yuàn)望，或(huò)将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大(dà)的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据相(xiāng)关法(fǎ)律(lǜ)规定，民(mín)事执行(xíng)中，业主已经支付价(jià)款(kuǎn)并实际占有(yǒu)，但未办理过户(hù)手续的，如果业主没有过错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院提(tí)出执(zhí)行(xíng)异议申请(qǐng)，请求法院解除查封，同时可以联(lián)合(hé)起诉开发商，要(yào)求退还购房(fáng)款(kuǎn)或办理房产证，并承担违约责(zé)任。

　　此外，今年4月(yuè)，人民法院报公布(bù)《最高人民法院关于商品房消费者(zhě)权(quán)利保(bǎo)护问题的(de)批复》，以(yǐ)司法解释的方式明(míng)确(què)了购房(fáng)人的优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的购买房屋并已支付全部价款，主张其房屋交付请求权优(yōu)先于建设工程价款优(yōu)先(xiān)受(shòu)偿权、抵押权以及其他(tā)债权的(de)，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只(zhǐ)支付了部分价款的商(shāng)品房消费(fèi)者，在一(yī)审法(fǎ)庭辩论终结前已实际支付剩余价(jià)款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定。

　　也就是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为“已售未网签”，那(nà)么这(zhè)笔不良债权，实际(jì)上(shàng)是个烫手(shǒu)山(shān)芋(yù)。可能不仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去(qù)。

　　中国信(xìn)达(纸张是16k大还是32k大 16k纸和32k纸有什么区别dá)，将会赔(péi)了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

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　　地产界的“劳斯莱斯(sī)”

　　成了(le)“老赖”

　　这次债权公司中国(guó)信(xìn)达申请不良(liáng)债权(quán)转让(ràng)，可以(yǐ)追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成为赫(hè)华(huá)恒瑞唯一(yī)股东。但(dàn)此前，赫(hè)华(huá)恒瑞为中赫集团(tuán)旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月(yuè)22日(rì)，中赫集团、中赫(hè)置地等选(xuǎn)择退出(chū)了赫华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信托有限责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中(zhōng)国信达资产管理(lǐ)股份有(yǒu)限公司持(chí)股93.75％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有(yǒu)很大规模，也没(méi)有很高的国民知名(míng)度，但却在北京豪宅圈留下一个个传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集(jí)团(tuán)进入北京的(de)第一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平米(mǐ)的天价，成为当(dāng)时京(jīng)城(chéng)最贵的(de)楼(lóu)盘，引发了市场强烈(liè)震惊。

　　随后开发的万柳书院(yuàn)，更是被誉(yù)为“北京海淀顶端豪(háo)宅”。2012年，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保(bǎo)利、万(wàn)科等大型知名房(fáng)企手中，抢下了北京(jīng)万柳地块，成(chéng)为北京当年的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书(shū)院就以神秘高端(duān)的姿态(tài)杀入市场，无论(lùn)是一块块(kuài)从荷兰运回来(lái)的灰砖垒起来(lái)的五米高墙，还是(shì)每棵(kē)成本超6万的成年(nián)银杏树，还是每平米20万元的价(jià)格，都(dōu)令业内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸、霄八的顶儿(ér)、融创的湖(hú)、紫辰院的树、北平府(fǔ)的院儿。”从(cóng)这句顺(shùn)口溜(liū)中，就可看出(chū)其在北京(jīng)豪(háo)宅圈的地位。2014年末上(shàng)市的它，对(duì)手是当时有名的融创观(guān)澜(lán)嘉苑、佳兆业广场、恒大华府等，现如(rú)今，它(tā)远(yuǎn)远超(chāo)过这些对手。

　　去(qù)年，万柳书院一套(tào)300平米的(de)法(fǎ)拍房，最终(zhōng)成(chéng)交价1.09亿、单价达到惊人(rén)的36万元/平(píng)米(mǐ)，说(shuō)明万柳书院虽然已经推出了8年之久(jiǔ)，但(dàn)其依(yī)旧(jiù)在北(běi)京豪(háo)宅圈备受追捧。

　　中赫集团开发(fā)的豪宅，也吸引了不少知(zhī)名人士，如知名演员(yuán)宋丹丹，就住在钓鱼台七号(hào)院(yuàn)。而柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大(dà)佬(lǎo)则居住在(zài)万柳书院。

　　几(jǐ)大豪宅的成(chéng)功奠定了(le)中(zhōng)赫集(jí)团的(de)“高端路线”，也因此，它被(bèi)外界贴上了，“卖北(běi)京城最贵的房，拿(ná)北京城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯(sī)莱斯’”的(de)标(biāo)签。

　　但隐藏在(zài)豪宅开(kāi)发商光(guāng)环(huán)的背后，这(zhè)个地产界“劳(láo)斯莱斯”却多次成为被执行(xíng)人，被执(zhí)行标的高达11亿。

　　今年年(nián)初，因为(wèi)履行能力而(ér)拒不履行(xíng)生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义(yì)务，中赫集团正式(shì)成(chéng)了“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北(běi)京(jīng)国安坑了？

　　中赫集团如今沦(lún)落到这个地(dì)步(bù)，其实是有(yǒu)迹可循(xún)的。

　　事(shì)实(shí)上，早在今年年(nián)初“万柳(liǔ)书(shū)院少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖(wā)出(chū)背(bèi)后的中(zhōng)赫集团，发现(xiàn)其深(shēn)陷财务危机。

　　从(cóng)知(zhī)名豪宅(zhái)的开发商到(dào)沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实(shí)控人周金辉(huī)的人生轨迹跟着急转直下。而追(zhuī)根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国(guó)安。

　　近十年(nián)来，房企纷(fēn)纷开(kāi)始了(le)多(duō)元化转型，但转型之路并不好(hǎo)走。早(zǎo)在2008年开始(shǐ)，中赫集团(tuán)就尝(cháng)试(shì)过多元化(huà)业(yè)务，先后进军能源(yuán)市场、团购网站，但最终(zhōng)都惨淡收场(chǎng)。最终(zhōng)，周金辉(huī)将转型的目(mù)光，放到了体育领域(yù)。

　　2016年，在(zài)蚂(mǎ)蚁(yǐ)金服与IDG资本退(tuì)出后，中赫集团以(yǐ)35.5亿(yì)元(yuán)参股国安足(zú)球俱乐部64％股(gǔ)权，成为(wèi)国安的新(xīn)东家。接着在2021年6月，中赫集团从中信集团(tuán)手中(zhōng)拿下北京国安俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部全部股权。如果北京国(guó)安的估(gū)值一直没变，那么中赫集(jí)团拿(ná)下北京国安(ān)，总计花费了约55.5亿。

　　看到这里，有(yǒu)人也许会(huì)感叹：卖(mài)豪(háo)宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如果真的是这样，中赫(hè)为什么又要质押股(gǔ)权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控人周金辉夫妇将其手中(zhōng)的中赫集团股份质押陆续(xù)质(zhì)押，据企查查显示(shì)，目前中赫(hè)集(jí)团(tuán)共(gòng)有11条股(gǔ)权出质记录。质(zhì)权人包括海金商业保理、北京建工、山东国际信托、中融信(xìn)托(tuō)、中信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安(ān)的时间完(wán)全吻合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅(jǐn)国安(ān)的经(jīng)营状况(kuàng)没(méi)有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团也被拉入泥(ní)淖。

　　据北(běi)京产权(quán)交易所(suǒ)官网信息显示，2020年，北京国(guó)安足球俱乐部(bù)实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截至2020年末，该俱乐部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓(huǎn)解资金(jīn)压力(lì)，中赫集团和(hé)周金(jīn)辉夫妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安(ān)和中(zhōng)赫的经营状(zhuàng)况(kuàng)却持(chí)续(xù)没有(yǒu)好转。

　　不仅(jǐn)中赫集团(tuán)被5次列被(bèi)执行(xíng)人(rén)，执行(xíng)标的高达11亿，北京国安也(yě)3次(cì)与中赫集(jí)团、中赫置地、及中(zhōng)赫集团股东周金(jīn)辉(huī)、李彩霞等共(gòng)同成为(wèi)被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月(yuè)，因为履行(xíng)能力而拒(jù)不履行(xíng)生效法律(lǜ)文书(shū)确定义务，上述被(bèi)执行人成为“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为老(lǎo)赖的情况(kuàng)下，被执行10个多(duō)亿的(de)北京国(guó)安，又如何能独善其身？

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