饱受争(zhēng)议的二手房交易中介费问题(tí)，正逐渐(jiàn)得到监管部门(mén)的重视(shì)。

　　5月8日(rì)，住(zhù)建部、市场监(jiān)管总局(jú)联(lián)合发布了(le)关于规范房地产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部分房地产(chǎn)经纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过(guò)高费用(yòng)、未明码标价、捆(kǔn)绑(bǎng)收费、滥用客(kè)户个(gè)人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题，加重交易当事(shì)人负担(dān)、侵害其(qí)合(hé)法权益。

　　基于上述(shù)背景，两部门从加(jiā)强(qiáng)从业主体(tǐ)管理、明确经纪服务内容、合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收(shōu)费(fèi)、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出(chū)了意见。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线(xiàn)城市二手(shǒu)房交易占比(bǐ)逐渐增加。以北京、上海为例(lì)，二手房(fáng)占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交依赖(lài)中介居间成交，房地(dì)产(chǎn)调控重心(xīn)逐渐从开发商过渡到中介公(gōng)司。

　　广东省城规院住房政策研究(jiū)中(zhōng)心(xīn)首(shǒu)席(xí)研究员李宇(yǔ)嘉表(biǎo)示(shì)，买房对居(jū)民来(lái)说属于金额不低(dī)的大宗交易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期较长，具(jù)有非常强的专(zhuān)业(yè)性(xìng)，居民(mín)往往通过中介来(lái)完成。但很多中介利用信息(xī)不对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭(jiē)费、担保(bǎo)费等(děng)，对居民(mín)造成额(é)外的负(fù)担(dān)，而且这些(xiē)服务事项并未明码(mǎ)标价。

　　对于二手房市场交易(yì)过程中(zhōng)存在的(de)“乱象(xiàng)”，李宇嘉指出，对(duì)包括经纪服务在内的(de)相关(guān)市场交易(yì)行为及(jí)其(qí)主(zhǔ)体(tǐ)进行规(guī)范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和(hé)调控(kòng)的主题。“当(dāng)下(xià)，推(tuī)进(jìn)这项工作的(de)意义更大(dà)，也更(gèng)急迫。”

　　中(zhōng)介(j200克是几两 200克是多少毫升iè)收费问(wèn)题成监管重(zhòng)点

　　二手房市场中(zhōng)，历来对房地产经纪服务行(xíng)业(yè)关注最(zuì)多(duō)的一个话题，便是房地产经纪服务费的问题。

　　张大伟认为，未来相关部(bù)门主要监管的(de)重点，将是对房地产经纪服务收(shōu)费及中介交易(yì)进(jìn)行规范(fàn)。

　　在热点城市，二手房屋交易过(guò)程中，部分价值不菲的房屋，往往要缴纳(nà)一笔金(jīn)额不低(dī)的(de)中(zhōng)介(jiè)费。以北京某房地产经纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房(fáng)屋(wū)，中介费约为27万。

　　在合理确定经(jīng)纪服务收费上，两部(bù)门在此次(cì)意见中(zhōng)提及，房地产经纪机构要合理(lǐ)降低住房买卖和租赁经(jīng)纪服务费用。鼓励按照成交价格越高、服(fú)务费率越(yuè)低的原则实行分档(dàng)定价。引导由(yóu)交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务(wù)收费标准的最早依据是1995年国家计委(wěi)建设(shè)部下(xià)发的《关(guān)于房(fáng)地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中第六条规定：房(fáng)屋(wū)买卖(mài)代理收费，按成交价格总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例，目(mù)前北京市执行的(de)2014年更新(xīn)后的收费(fèi)标准(zhǔn)，即(jí)根据这样的规定：“少数(shù)特别复(fù)杂的住宅买(mǎi)卖经纪服务，经交易(yì)各方(fāng)协(xié)商(shāng)同(tóng)意，可在(zài)规定(dìng)的收费标准基础上(shàng)适(shì)当(dāng)上浮，上浮幅度最高不得超(chāo)过10％。”这意味(wèi)着，当(dāng)前北京二手房中(zhōng)介费上限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着(zhe)“简政放(fàng)权”的精(jīng)神，北京2015年取消了(le)房地(dì)产中介服务等(děng)57个政府定价(jià)，房地(dì)产经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费多(duō)少由(yóu)各中介机构自(zì)行决定。

　　“房产中介机构在(zài)实际收取费用过程中，相关监(jiān)管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介机(jī)构仅需在服务(wù)过程中对收(shōu)费(fèi)标准进(jìn)行(xíng)明码标价即可。而房(fáng)地产经纪服务机构在具体(tǐ)收取过(guò)程中，会(huì)结合房(fáng)屋价(jià)值及工(gōng)资标准，综合(hé)计算出合适的中介费率。”张大伟(wěi)补充道(dào)。

　　对于(yú)明码标价问题，两部门在(zài)此次(cì)意(yì)见中提及，房(fáng)地产经纪机构(gòu)应当在经营(yíng)门店、网站、客(kè)户(hù)端等场(chǎng)所或渠道，公示(shì)服务项目(mù)、服(fú)务(wù)内容和收费标(biāo)准，不(bù)得(dé)混合标价和捆(kǔn)绑(bǎng)收费。房地产经纪机(jī)构提(tí)供(g200克是几两 200克是多少毫升ōng)的基本服务和延伸服务，应当分别明确服务项目和收(shōu)费标准。房(fáng)地产经纪(jì)机构收费前应当向交易当事人出具(jù)收费清单，列明(míng)收(shōu)费标准(zhǔn)、收费(fèi)金(jīn)额，由当事人(rén)签字确(què)认。

　　另外(wài)，对(duì)收费(fèi)明显高于市场平均水平的房地(dì)产经(jīng)纪机构，住房和(hé)城(chéng)乡建设部门将(jiāng)会同市场(chǎng)监管等部门(mén)采取约谈等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管(guǎn)部门会同(tóng)有关部门依(yī)法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务(wù)收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规的行为。对(duì)房地产经纪机构(gòu)相关违法违规信息，市场监(jiān)管部门(mén)要(yào)依(yī)法(fǎ)依(yī)规(guī)纳(nà)入国家企业信用信息公示系统。

　　房(fáng)屋中介费要降(jiàng)了(le)？

　　鼓(gǔ)励(lì)按照成交价格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定价(jià)，是否意味着，未来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁(cái)兼深圳(zhèn)中原总经理郑叔(shū)伦称，住建部发(fā)文鼓励按照成交价(jià)格越(yuè)高(gāo)、服务费率越低(dī)的原则实行分档(dàng)定价(jià)，合理降(jiàng)低住房买卖和租(zū)赁经纪(jì)服务费用，主要还是(shì)规(guī)范行业，打击收费过高(gāo)的(de)经纪(jì)机构，但对市场影(yǐng)响有限，“以深圳(zhèn)为例，深圳市场豪宅和普宅本来收(shōu)费就(jiù)不同，各家收费普(pǔ)遍在合理范围内(nèi)，加上经纪服务费用对市场的影响不大(dà)。”

　　张大伟指出，由(yóu)于(yú)当前两部(bù)门提出的意见仅(jǐn)为鼓励性质，即(jí)只是纲领性(xìng)文件(jiàn)而非规定(dìng)，未来如何具体认定其(qí)中的细则，还(hái)需(xū)要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过(guò)，张大伟表示，“从目前市(shì)场看，经(jīng)纪服务(wù)领域的(de)调整(zhěng)改善、规范化，有利于行业健(jiàn)康发展。同时，由于二手房很多房源(yuán)在产权方面(miàn)有(yǒu)瑕疵(cī)，如产(chǎn)权(quán)抵押、不(bù)同税费等都可能对交易产(chǎn)生(shēng)影响(xiǎng)，这(zhè)对(duì)房地(dì)产经纪服务行(xíng)业的(de)专业性提(tí)出(chū)更(gèng)高(gāo)的要求。”

　　58安(ān)居(jū)客研究院研究总监陆骑麟指(zhǐ)出(chū)，在二手房买卖过程中，原本应该由上下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手房交易过程中(zhōng)，往往(wǎng)会有(yǒu)这(zhè)样(yàng)200克是几两 200克是多少毫升的情形，因(yīn)部(bù)分购(gòu)房(fáng)者处(chù)于(yú)弱势地(dì)位，从而会出现中介(jiè)费及税费均由购(gòu)房者来承担。即使一些房东愿意承(chéng)担中介费，这部分费用也可(kě)能(néng)通过转嫁的(de)方式，在房(fáng)价中(zhōng)有所体现。

　　“上家把(bǎ)中介(jiè)费转嫁(jià)给下家(jiā)，市场(chǎng)这种所谓‘约定俗(sú)成’的(de)情况，一些房产中介公司将其视为向购房者单边(biān)收费的行为。部分中介公司可(kě)能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服(fú)务收费的基(jī)础上，再(zài)次向房东收取费用，而这部分费用(yòng)，房(fáng)东往往会将其转再次转嫁(jià)给购房者(zhě)，这实际上相当于变(biàn)相推高了房价。两部门(mén)提出严(yán)禁操(cāo)纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提(tí)高交易中操作的透明度(dù)，也(yě)有利于房价的稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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