近(jìn)两年火爆的创新产品公(gōng)募(mù)REITs进入密(mì)集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs陆续(xù)迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳(wěn)定分红，15只(zhǐ)公告(gào)2022 年可(kě)供分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红(hóng)比例(lì)接近99％。

　　多(duō)位业内人士对此表示，强制分红机制(zhì)是公募REITs主(zhǔ)要特征之一，稳定分红体(t家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕ǐ)现出该(gāi)类产品长期投(tóu)资价值(zhí)，通过观测经营活(huó)动现金流、可供分配现金等(děng)指标，也是观察REITs项目底层(céng)资产运(yùn)营情况的“窗口”。他们也提醒(xǐng)普(pǔ)通(tōng)投资者注(zhù)意，与产权类(lèi)项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目在经(jīng)营权到期后不再(zài)产生现金收益(yì)，特(tè)许经(jīng)营(yíng)权分红目前(qián)已包含了(le)利润分配和本金(jīn)的归还，在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时应了解资产类型(xíng)和分(fēn)红(hóng)的特征。

　　15只公募REITs产品分红(hóng)

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近(jìn)日7只REITs产(chǎn)品（4月17 日-4月21日）陆续迎来(lái)除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实(shí)际(jì)分配情况尚(shàng)未(wèi)公(gōng)布(bù)。整体(tǐ)来看(kàn)，公(gōng)募(mù)REITs呈现出了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公募REITs产(chǎn)品中，2022年全年分配金(jīn)额(é)占(zhàn)可供分(fēn)配金额(é)比例平均(jūn)为98.89％，且绝大部(bù)分分配比例(lì)在96％以上。

　　中金(jīn)基金(jīn)相关负责人对此表示，投资(zī)公募REITs的主要收益来源(yuán)为(wèi)持有期(qī)分红收益，以及基金份额交(jiāo)易价格(gé)的变化。基金份(fèn)额二级(jí)市场价(jià)格受到(dào)公募REITs资产运(yùn)营情况及市场(chǎng)因素的(de)综合影响，较易引起波动。与此(cǐ)相比，基金分红(hóng)预期则更有规律可循。公募REITs的(de)分红主要来自基础设施(shī)资产的经(jīng)营(yíng)现金流，投资人通过(guò)基金募集(jí)材料和信息(xī)披(pī)露文件，结合(hé)行业(yè)及市场情况，可(kě)以(yǐ)分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策(cè)的(de)重要参考。

　　“相对于(yú)基金份额二级市(shì)场价格变化(huà)导致的浮(fú)盈(yíng)或浮(fú)亏，分红(hóng)作(zuò)为基(jī)金(jīn)份额持(chí)有人实际获得(dé)的(de)现(xiàn)金收益，对于(yú)长期投资者(zhě)更具参(cān)考价值。”中金基金相(xiāng)关(guān)负责人称。

　　平安基金REITs 投资(zī)中心(xīn)运营高级副总监李华平也表示，根据《公(gōng)开(kāi)募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及(jí)相关法规要求，基础设施基(jī)金应(yīng)当将90％以上合并后基金(jīn)年度可分配金额以现(xiàn)金(jīn)形式(shì)分配给投资者，强制分红机(jī)制是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳定(dìng)的分(fēn)红(hóng)机制体现出(chū)REITs产品长期投资价值(zhí)。

　　中(zhōng)航基金也(yě)认为(wèi)，从投(tóu)资角度来看，基础设施(shī)公(gōng)募REITs同时具备“股性”和“债性(xìng)”双(shuāng)重特(tè)点。二级(jí)市场价格(gé)反映(yìng)这类产品“股性”的(de)一面(miàn)，分红(hóng)体现了(le)这类产品的“债性”特(tè)点。公(gōng)募(mù)REITs有强(qiáng)制分红要(yào)求，分(fēn)红类似(shì)于(yú)债券派息，但不(bù)等(děng)同(tóng)于债(zhài)券的固定利息(xī)回报，而是由可供分配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度(dù)来看，一方(fāng)面是公(gōng)募REITs丰富(fù)了(le)机构投(tóu)资(zī)者的投资(zī)品类，为资产(chǎn)配置(zhì)多(duō)元化提供(gōng)抓手，具有(yǒu)较强的配置价值。另一方面，公(gōng)募REITs的(de)分红能够(gòu)帮助机构投资者稳定收益(yì)。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红获取相(xiāng)对于投资(zī)债券相对(duì)高的(de)收益(yì)性，在有效控制风险的(de)前(qián)提下，增厚(hòu)资(zī)产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分(fēn)红除(chú)了投(tóu)资(zī)收益“落袋为安”外，市场对于未来(lái)分红水平的预期，也是(shì)影(yǐng)响(xiǎng)REITs基金二级市场价格走势的关(guān)键因素之一。

　　从近期公募REITs的二级市场表现看，截至4月21日，今(jīn)年(nián)以来中(zhōng)证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌7.44％，未(wèi)跑(pǎo)赢(yíng)主(zhǔ)要股票和债(zhài)券宽基指数。

　　“截至2023年3月(yuè)31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济的影响，可分配金额完(wán)成(chéng)率不(bù)达预期，一定程(chéng)度上影响了(le)公(gōng)募(mù)REITs二级市场的(de)价格。”李华(huá)平称，公(gōng)募(mù)REITs二级(jí)市(shì)场的价格(gé)波动受多重(zhòng)因素(sù)的影响，投资收益是(shì)影响REITs二级(jí)市场价格的(de)主要(yào)因素之一，而稳定的(de)分红(hóng)有(yǒu)利于吸引投资者参与(yǔ)公募REITs二(èr)级市场的投资。

　　中金基金(jīn)相关(guān)负责人(rén)也表示，近期经济预期恢(huī)复，一方(fāng)面(miàn)市场热点呈现向股票(piào)和债(zhài)券回归的(de)过程；另一方面(miàn)，基础(chǔ)设(shè)施项(xiàng)目的经营业(yè)绩相对经济活力的(de)改善有(yǒu)一定的滞后性。

　　此外，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日(rì)，将对(duì)基金份额的开盘(pán)指导价(jià)做调减(jiǎn)处理，调减金额根据(jù)单位基金份额的分红金额(é)进行(xíng)计(jì)算。除权操作(zuò)是对分红前后(hòu)基(jī)金份额净值变(biàn)化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可(kě)以获得公平的投资机会。

　　“分红可增强投资者长(zhǎng)期投(tóu)资的(de)信心，同时需(xū)结合持有产品的特性(xìng)，关注二级(jí)市场扰动(dòng)对(duì)整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基(jī)金相(xiāng)关人士也称。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分(fēn)红包括利润分配和本金归还(hái)

　　普(pǔ)通投资者应(yīng)了解底层资产(chǎn)情况(kuàng)

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基(jī)金分红前提是本金(jīn)之上的增值部分(fēn)不(bù)同，特(tè)许经营权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确(què)，分派的是本金与增值两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间的比例是变动的，与现(xiàn)有公募基(jī)金分(fēn)红差异很大，大(dà)多数普通投资者可能把“分派”金额误认(rèn)为是持续分红。一旦30年(nián)、40年、50年(nián)、60年等合同年限到期后基金价(jià)值面临(lín)极大不(bù)确(què)定性(xìng)，这是该类投资者应该注意(yì)的情况。

　　李华平表示，目前公募REITs主要有特许经(jīng)营(yíng)权(quán)类和产权类(lèi)两大(dà)资产类型，持有产权类产品(pǐn)的收益主要包括每年的现金分红及资产增(zēng)值的收益，而持有(yǒu)特许经营类产品(pǐn)的收益主要来自项目每年的现(xiàn)金分(fēn)红(hóng)。其中，特许经营权类资产(chǎn)的分(fēn)红包括了利(lì)润分(fēn)配和本金(jīn)的归还，两(liǎng)者(zhě)的(de)比率也是变动的，对特许经营权类资产的公募REITs可(kě)以(yǐ)内部收益率（IRR）来(lái)衡(héng)量(liàng)投资收益。普通投资者在选择投资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航(háng)基(jī)金也(yě)表家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕(biǎo)示，从细分来看，各(gè)类公(gōng)募REITs分(fēn)红因底层资产属性不同而(ér)形(xíng)成(chéng)区别。特许经营(yíng)权(quán)类的(de)公(gōng)募REITs产品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较(jiào)多，债(zhài)性偏强(qiáng)。而产权类(lèi)的公募REITs分红主(zhǔ)要为“收益”，更看重底层资(zī)产(chǎn)的(de)价值(zhí)增(zēng)值，所以相对股性偏强。普通投资者在选(xuǎn)择公募(mù)REIT时，需(xū)要考虑底(dǐ)层资产属性(xìng)，对所选(xuǎn)择产(chǎn)品(pǐn)的二(èr)级市场价格(gé)和分红有合(hé)理预期。

　　中金(jīn)基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权类项目(mù)相(xiāng)比(bǐ)，特许经营(yíng)项目在经营权(quán)到期(qī)后不再能产生现金(jīn)收(shōu)益，因(yīn)此将(jiāng)可供分配金额的分配理(lǐ)解为“分(fēn)派(pài)”比“分(fēn)红(hóng)”更加(jiā)准(zhǔn)确。基于这个特点(diǎn)，剩余经(jīng)营(yíng)期限较短的特许经营项目，通常具备更高的分(fēn)派率水平(píng)。对于剩(shèng)余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经(jīng)营权项目，即使(shǐ)分派率相(xiāng)对较低，也有足(zú)够年限(xiàn)收(shōu)回本金并取得(dé)收益(yì)。

　　中金基金该负责人提醒投资者注(zhù)意(yì)，特(tè)许经营(yíng)权项目的分(fēn)派金额包含了投(tóu)资本金，在不进(jìn)行扩募的情况下，基(jī)金份额单价(jià)随着分派进度(dù)逐(zhú)年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象，投资特许经营权(quán)REITs的收益来自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营(yíng)项目相比，产权类项(xiàng)目的土地(dì)或建筑的剩余(yú)使用年限一般(bān)较长，再加上到期后通(tōng)过对(duì)建筑的更新改造或补缴土地出让金等追加(jiā)投(tóu)资，有机会(huì)进(jìn)一步延长经营期限。这种类似永续(xù)经营(yíng)的假(jiǎ)设反映在基础资产(chǎn)的估值上，使产权类(lèi)REITs具备更显著的资(zī)产投资属性。”该负责人称。

　　观测内(nèi)部(bù)收益(yì)率等指标

　　评估项目底层资产运营情(qíng)况(kuàng)

　　在基金分(fēn)红的时点，多位(wèi)业内人士还(hái)表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观(guān)测(cè)经(jīng)营活动现金流、可(kě)供分配现(xiàn)金、内(nèi)部收益率等指(zhǐ)标，来观察和评估项目底(dǐ)层(céng)资产的运营情况。

　　中航(háng)基金表示，年报指标中，跟现(xiàn)金相关的指(zhǐ)标有(yǒu)两个(gè)：一是(shì)年报中(zhōng)披露的经(jīng)营活(huó)动现金流(liú)，二是可供分(fēn)配现金，二者存在本质(zhì)性区(qū)别。经营活(huó)动产生的(de)现金净(jìng)流量是指(zhǐ)企业经营、筹资、投资产生的现金流(liú)，基(jī)于(yú)企业(yè)本(běn)身经营(yíng)活动产生；可供分配的现金实质上是从(cóng)EBITDA出发，对非(fēi)现金(jīn)影响利润(rùn)表的项(xiàng)目进(jìn)行调整，加期初现金，最终得到的账面现金。

　　李华(huá)平也表(biǎo)示，公募REITs作为资产配置新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相对股债(zhài)市场独(dú)立的资产配(pèi)置功能(néng)，比较适合长期持有(yǒu)。建议(yì)投资者对经营权类的资产可以(yǐ)更多(duō)关注内(nèi)部(bù)收益率的(de)高(gāo)低，对产权类的资(zī)产更多(duō)关注分派(pài)率(lǜ)高(gāo)低。因为公募(mù)REITs可分(fēn)配收益主(zhǔ)要来自底(dǐ)层(céng)资产(chǎn)的经(jīng)营净现金流，所以(yǐ)底层资(zī)产运营情况直接影(yǐng)响投资回(huí)报，投资者可综合考虑原(yuán)始权(quán)益(yì)人综合实力、运营管理(lǐ)机构(gòu)实力、公募基金管理人实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证券研报也显示，公募(mù)REITs进(jìn)入密(mì)集分红(hóng)期，由(yóu)于分(fēn)红交易带来的短(duǎn)期博弈机会仍在，叠加此(cǐ)前市场接连回调，建议投资(zī)者(zhě)关注有基本面(miàn)支撑(chēng)、填权效应(yīng)相对明显、同时分(fēn)红规(guī)模(mó)较为可(kě)观的个券。

　　“公募REITs的招募说(shuō)明书均会载明REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测。投资者可以将(jiāng)REITs的(de)实际分红金额与募集材料中披露预测进行比较分析，结合经(jīng)济及市(shì)场的实(shí)际环(huán)境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业绩(jì)及REITs的(de)管理能(néng)力(lì)进行判断(duàn)。”中(家里放什么东西蛇不敢来，家里有蛇放什么东西最怕zhōng)金基(jī)金上述负(fù)责(zé)人(rén)也称。

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