OPPO宣布关停旗下芯片子公司(sī)哲库科技，引发了公(gōng)募REITs扩募风波，如(rú)今，二级市场(chǎng)的影响仍未停歇。

　　Wind数据(jù)显示，5月15日，华(huá)安张江(jiāng)光(guāng)大(dà)园REIT开盘(pán)继续延续此前几日(rì)的下跌走势，午后跌幅(fú)一度扩大，尾盘有所拉升，全天收跌(diē)6.22％，最近(jìn)3个(gè)交易(yì)日跌幅(fú)超(chāo)过9.69％。

　　此前，华(huá)安张江光大园REIT曾发(fā)布(bù)公告，紧(jǐn)急回应称，哲库科技是其扩募拟新购入基(jī)础设施(shī)资产(chǎn)张(zhāng)润大厦的重(zhòng)要(yào)承租方之一，目前未收到哲库科技及OPPO方面关于停止执行已(yǐ)签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公告中，华安张江光大园REIT进一步(bù)表示，原(yuán)始权益人将(jiāng)继续密切关注哲库科技后续情况，积极做好相(xiāng)关应对。

　　此外，张江REIT拟(nǐ)扩募购入项目的原始权益人相关(guān)负责人也表示，近(jìn)期已同步启动了(le)应急预案，排摸储备租(zū)户(hù)，积极应对哲(zhé)库提(tí)前退租的可能事项。由(yóu)于张润大厦是全国首批REITs申报扩(kuò)募(mù)项目，公司(sī)领(lǐng)导高度重(zhòng)视，浦东新区(qū)国资(zī)委也高度关注。

　　多位业内人士表示，华安张江光大园REIT近期市场波(bō)动较大，但其实不动产公募REITs项目短期(qī)出租率下跌(diē)并不会从根本上影响其(qí)内外(wài)价值，投资者应理性(xìng)看待(dài)。

　　张江光大(dà)园REIT

　　二级市场价格(gé)继(jì)续波(bō)动(dòng)

　　本周，OPPO关停旗下芯片子(zi)公司哲(zhé)库科技的事件继续扰动公募REITs市场(chǎng)。

　　Wind数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，5月15日(rì)，华安张江光大园(yuán)REIT以3.726元的(de)价格小(xiǎo)幅低开，此(cǐ)后二(èr)级市场(chǎng)价格(gé)开始震荡走低，午盘收跌(diē)6.17％。午后，华安张江光(guāng)大(dà)园(yuán)REIT跌幅一度扩大(dà)到8.30％，随后(hòu)价格有所回升，最终报(bào)收3.512元，全天跌幅(fú)6.22％。

　　受近期不(bù)利消息影响，华安(ān)张(zhāng)江光(guāng)大园REIT最(zuì)近几个交易(yì)日二级市场价格表现欠佳，5月11日以(yǐ)来(lái)，3个交易日跌幅达到(dào)9.69％，今年以(yǐ)来跌(diē)幅7.76％。不过，自(zì)2021年6月(yuè)21日上市(shì)以来，华(huá)安(ān)张江光大园(yuán)REIT累计涨幅超过24％，在全市(shì)场公(gōng)募REITs中位居前(qián)列。

　　从5月15日公募REITs市(shì)场(chǎng)整体(tǐ)表现上看，目前上市的8只产业园区(qū)基础设施REITs中，仅(jǐn)博时(shí)招商蛇口产业园REIT微幅上(shàng)涨(zhǎng)，其余7只均(jūn)有(yǒu)不同程度下跌(diē)，8只产业园区基础(chǔ)设施REITs5月15日(rì)平均跌幅1.38％。今年以来平(píng)均跌幅5.17％。

　　“此前，张江REIT一季报(bào)中已经披露张江光大园(yuán)项目出租率有所(suǒ)下降，如今拟扩募(mù)的项目又遭遇突发事件，因(yīn)此导致二级市场价(jià)格出现波动。”一位业内(nèi)人士分析称。

　　不过，在上述人士(shì)看来，尽管出于(yú)风险规避的(de)原(yuán)因，最(zuì)近几个交易(yì)日场内资金有(yǒu)所(suǒ)流出，但是(shì)，不动(dòng)产(chǎn)公募REITs项目短(duǎn)期(qī)出租率(lǜ)下(xià)跌并不(bù)会从根本上影响其内外价值(zhí)。

　　他也同时(shí)表示，目前(qián)随着二(èr)级(jí)市(shì)场价格下跌(diē)，风(fēng)险也得到一(yī)定释放，但是价(jià)格涨跌会受到基本面、情绪面等多重(zhòng)因素影响，不好判断价格是不是(shì)已经(jīng)完全触底(dǐ)。

　　此外，还有(yǒu)一位(wèi)业内人士表示，今(jīn)年整体REITs市场(chǎng)表现低迷，不少产品(pǐn)年(nián)内二级市场跌幅较大，其实(shí)有(yǒu)些隐(yǐn)含收益率高的产(chǎn)品具备(bèi)一定的投资价值(zhí)，很适合稳健类(lèi)投(tóu)资者。此外，伴随着经济复苏的步伐，产业园区(qū)、物流类等REITs产(chǎn)品具(jù)备一定的投资价(jià)值。

　　先锋(fēng)瑞驰私募(mù)基金执行董事高如星对此表(biǎo)示，若张江(jiāng)园区最终能顺利解决(jué)招商，平稳(wěn)过度对(duì)经营(yíng)现金流没有造成(chéng)大(dà)的影(yǐng)响，“事件性利空下(xià)调至(zhì)得这么急(jí)、这么深(shēn)，加上(shàng)前(qián)期(qī)本(běn)身园区类资产就(jiù)回调不少了，这(zhè)就是黄金坑。”不过，他也强调(diào)，最终还是落到租金收入受不受影响，影(yǐng)响多大，估计园区会最终解决。

　　张江REIT紧(jǐn)急回应

　　扩募路(lù)上再(zài)迎接考验

　　5月(yuè)12日，OPPO宣(xuān)布关停旗下芯(xīn)片子公司哲库(kù)科技。随(suí)后(hòu)5月12日晚，华安张江光大(dà)园REIT发(fā)布公(gōng)告，紧(jǐn)急(jí)回(huí)应称，哲库科技是其扩募拟新购(gòu)入基础设施资(zī)产张(zhāng)润(rùn)大厦的重要(yào)承租方(fāng)之一(yī)，目前未(wèi)收(shōu)到哲库科技及OPPO方(fāng)面关于停止执行已签租赁协议的通知(zhī)。同时，在公(gōng方阵是什么意思)告中，华安张江光大(dà)园REIT进一步表(biǎo)示，原始权益人将继续密切关注哲库科技(jì)后续情况，积极(jí)做(zuò)好相关应对。

　　此(cǐ)前，张江REIT因其一季报(bào)中披露的张江光大园项目出租率下降(jiàng)事项，一(yī)度二级市场价格出现回落(luò)。在随(suí)后召开的业(yè方阵是什么意思)绩说(shuō)明会中管理(lǐ)人就相关事项进行了解释(shì)说明，市场信心得到了(le)一定提振，二级市场价格表现也趋于平稳。据了解，张江 REIT在5月11日召开的(de)线(xiàn)上和(hé)线(xiàn)下的扩募说(shuō)明会上，运营团队表示了对张(zhāng)江(jiāng)光大园项(xiàng)目的信心，预计签(qiān)署意(yì)向书和合同谈判中的储备租(zū)户正常转化后，项目出租率将得到回升(shēng)。没想(xiǎng)到仅(jǐn)过了不到(dào)三周的时间(jiān)，张江(jiāng)REIT的(de)扩募之路又迎来(lái)了新(xīn)的考(kǎo)验。

　　因张江REIT的上(shàng)述公告(gào)引起(qǐ)了市场各方(fāng)的广泛关(guān)注，张江REIT拟扩募购入项目的原始权益人(rén)相关(guān)负(fù)责人坦言，事发(fā)突然(rán)确(què)实始料未及，在(zài)获悉OPPO关停哲库科(kē)技(jì)消息的第一时间(jiān)即奔赴现场进(jìn)行了(le)沟通和核实工作，并(bìng)同步启(qǐ)动了应急预(yù)案，排(pái)摸(mō)储(chǔ)备租户，积(jī)极应对哲库提前退租的可能事(shì)项。由于张润大厦(shà)是全国首批(pī)REITs申报扩(kuò)募项目，公司(sī)领导高(gāo)度(dù)重视，据悉新区国资委也高度关注(zhù)。

　　当谈(tán)及储备租户情况，相(xiāng)关负责人介绍说(shuō)，目前储备(bèi)租(zū)户还是比较丰富的，覆盖了芯片(piàn)测试(shì)、人(rén)工智能、航天产业、信息(xī)技术(shù)等产业(yè)客户，租赁意(yì)向(xiàng)面积超过(guò)了2万(wàn)方(fāng)。从意(yì)向储备(bèi)转(zhuǎn)化为实际租户需要一些时间。

　　“我(wǒ)们正在着手通过(guò)签署租(zū)赁意向(xiàng)书来(lái)尽快锁定一些重要租户。虽(suī)然收了三个月履约保证金(jīn)给了(le)我(wǒ)们一些空间，但(dàn)本着对首批(pī)扩募、对(duì)市场负责的(de)态(tài)度(dù)，我们肯定(dìng)要(yào)全(quán)力(lì)与时间(jiān)赛(sài)跑，把这些面积(jī)在短(duǎn)期(qī)内(nèi)完成去化(方阵是什么意思huà)。”相(xiāng)关负责人说(shuō)道。

　　张江REIT已持有的同区域的张(zhāng)江光大园项目一(yī)季度末(mò)也(yě)有将近30％的空置率，原始权益人有那么多(duō)储(chǔ)备租(zū)户，之前(qián)的空置率为何未能得到解决。

　　对此相关负责人解释，张(zhāng)江(jiāng)光大园一直(zhí)以来都(dōu)坚持以市场化运营为(wèi)导向，历史运营表现稳定(dìng)，租户的调租和换租都属(shǔ)于正常情况，而(ér)这次(cì)项目的(de)大(dà)租户退租正好发(fā)生在市(shì)场活跃度的短(duǎn)期低点，目前市场情况已(yǐ)有(yǒu)所好(hǎo)转。在看(kàn)到(dào)出(chū)租率下滑情况(kuàng)没(méi)有得到及(jí)时修(xiū)复(fù)后，张江这边也(yě)作了一定的资源调配和倾(qīng)斜，引入了一些储备租户。

　　另(lìng)外，张润大厦和张(zhāng)江(jiāng)光(guāng)大园项(xiàng)目在给租户(hù)的分隔空间、交付标准、租金水平等方面(miàn)也有(yǒu)一些差异化，张润大厦多是两(liǎng)千多平的大平层，楼的成新度高一(yī)些，单价(jià)也(yě)贵一些，张江光大(dà)园单层以一(yī)千(qiān)平的面(miàn)积为主，还有一些独栋形态的物业(yè)。租(zū)户(hù)自身也会有诉求，也会根据(jù)自(zì)身需求和预算挑选区域(yù)内的不同物(wù)业。

　　“如果扩(kuò)募完成以后，新老资产的管理人都(dōu)变成了一家(jiā)，后(hòu)续我们(men)在资(zī)源共享和联合营(yíng)销(xiāo)方面能更加充分发挥协同(tóng)效应(yīng)，相(xiāng)信可以做(zuò)得更(gèng)好。”上述负责人(rén)补充说道。

　　最(zuì)后谈及对(duì)于张江REIT的(de)定位和展望(wàng)，相(xiāng)关负责人表示，张江集团和张江高科目(mù)前在管(guǎn)资产约五百(bǎi)万方，还有(yǒu)一(yī)些其他在开发的(de)储备项目，这些都将成为张江REIT实(shí)现打造张(zhāng)江园区产业空间资产上市平(píng)台目(mù)标的坚实后盾和储备资源。“我们(men)非常重视张江REIT这个资(zī)本平台和它未来(lái)的发展。”相关负(fù)责人表示(shì)，“这次扩募是我们实现基金扩容的(de)第一步(bù)，也是(shì)至关重(zhòng)要的一步(bù)，眼下我们(men)可能(néng)面临了一些突发(fā)情况需(xū)要解(jiě)决，但是这(zhè)和我们(men)在(zài)张江科(kē)学(xué)城(chéng)这三十(shí)年建设发展过程中所经历的相比，只能算是(shì)一个非常小的插曲。我们有信心排除(chú)万难(nán)，尽一切可能(néng)化解当前(qián)突发事件的所有负(fù)面(miàn)影响，维持预(yù)期和市场的(de)信心。”

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