近两(liǎng)年(nián)火爆的(de)创(chuàng)新产品公募REITs进入密集分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除(chú)息日，公(gōng)募(mù)REITs整(zhěng)体呈现(xiàn)出高比例稳定(dìng)分红，15只公告2022 年可供分配金额的REITs产品，平均分红比(bǐ)例(lì)接近99％。

　　多位业内人士(shì)对此表(biǎo)示，强制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs主要特征之一，稳(wěn)定(dìng)分红体现出该类产品长期投资价值(zhí)，通过观测经营活动现金(jīn)流(liú)、可(kě)供分配(pèi)现金(jīn)等指标，也(yě)是观察REITs项目底层(céng)资产运营情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒普(pǔ)通投资(zī)者注意(yì)，与产权类项(xiàng)目(mù)相比(bǐ)，特许经营(yíng)REITs项目(mù)在经营权(quán)到期后不再(zài)产(chǎn)生(shēng)现金收益，特(tè)许经营权分红目前已包含(hán)了利润(rùn)分配(pèi)和本金的归(guī)还，在选择投(tóu)资标的时应了解(jiě)资产类型和分红的(de)特(tè)征。

　　15只公(gōng)募REITs产品(pǐn)分红

　　平均分红比例(lì)98.89％

　　公(gōng)募REITs 进入密(mì)集分(fēn)红期，近日7只(zhǐ)REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除息日，此外(wài)尚有6只REITs实际分配情(qíng)况尚未公布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的稳定分红，15只公(gōng)告(gào)2022 年可供分配金额的公募REITs产品中，2022年全年分配金额占可供(gōng)分配金额(é)比(bǐ)例平均(jūn)为98.89％，且(qiě)绝(jué)大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金(jīn)相关负责人对(duì)此表示，投资公募REITs的主要(yào)收益(yì)来源为持有期分(fēn)红收益，以及基金份(fèn)额(é)交(jiāo)易价格的变(biàn)化。基金份额二(èr)级市(shì)场价格受到公(gōng)募REITs资产运营(yíng)情况及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易(yì)引起波动(dòng)。与此相比，基金分红预期则更有规律可循。公募REITs的分红(hóng)主要来自基础(chǔ)设施资(zī)产的经营现金流(liú)，投资人通过基金(jīn)募(mù)集材料和信息披露(lù)文件，结(jié)合行业及市场情况，可以分析基础设施项目的经营业绩，作为进行投资决策的重要参考。

　　“相对(duì)于基金份额二级(jí)市场价格变化导(dǎo)致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为(wèi)基(jī)金份(fèn)额持有人实际获得的现金收益，对于长(zhǎng)期投资者更具参考价值(zhí)。”中(zhōng)金基(jī)金相关负责人称(chēng)。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高级副(fù)总监李华平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募(mù)集基础设施证(zhèng)券(quàn)投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规(guī)要求写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语，基础设施基金应(yīng)当将(jiāng)90％以上合并后基金年度可分配金额以现金形式分配(pèi)给投资者，强制分红机制是(shì)公募(mù)REITs的主要特征之一，稳定(dìng)的分红机制体现出REITs产品长期(qī)投资价值。

　　中航基金(jīn)也认为，从投资(zī)角(jiǎo)度来(lái)看(kàn)，基础设施(shī)公募REITs同时具备“股性(xìng)”和“债性”双重(zhòng)特点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类(lèi)产品“股性”的一面，分红体(tǐ)现(xiàn)了这类产品的“债性”特点。公募(mù)REITs有强制分红要求，分红类似于债券派息，但(dàn)不等(děng)同于债券的固定利息回(huí)报，而(ér)是由可(kě)供分配现金决(jué)定。

　　从机构投资者的(de)角度来看，一方面是公募REITs丰富了机构投资(zī)者的投(tóu)资(zī)品类，为资产(chǎn)配置多元化提供抓手，具(jù)有(yǒu)较强的(de)配置价(jià)值(zhí)。另一方面(miàn)，公募REITs的分红能够(gòu)帮(bāng)助机构投资(zī)者稳定收(shōu)益。机构投(tóu)资者(zhě)公募REITs能够通过分红(hóng)获(huò)取相对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有(yǒu)效控制风险(xiǎn)的前提下(xià)，增厚(hòu)资产包收(shōu)益，起(qǐ)到(dào)投(tóu)资“压舱(cāng)石”的作用。

　　分红除了(le)投资收益“落袋为安(ān)”外，市(shì)场对于未来分红水平的预期(qī)，也是影响REITs基金二级市场价格(gé)走势的关键因素之(zhī)一。

　　从近(jìn)期公募(mù)REITs的二级市场(chǎng)表现看，截(jié)至4月(yuè)21日，今年以来中证REITs（收盘）指数收于975.99 点，年内下跌(diē)7.44％，未跑赢(yíng)主要股(gǔ)票和债券宽(kuān)基指(zhǐ)数(shù)。

　　“截至2023年(nián)3月(yuè)31日(rì)，有20只公募REITs发布了(le)2022年年报，部分产品受宏(hóng)观(guān)经济的(de)影响，可分配金额(é)完(wán)成率不达(dá)预期，一定程度上影响(xiǎng)了公(gōng)募REITs二级市场的(de)价(jià)格。”李华(huá)平称，公募REITs二级市场的(de)价(jià)格波(bō)动受(shòu)多(duō)重(zhòng)因素的影(yǐng)响(xiǎng)，投资收益是影响REITs二级市场价格的主要因(yīn)素之一，而稳定的分红有(yǒu)利(lì)于(yú)吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中(zhōng)金基金相关负责(zé)人(rén)也(yě)表示，近(jìn)期(qī)经(jīng)济预期恢复，一方(fāng)面(miàn)市场(chǎng)热(rè)点呈现向股票(piào)和债(zhài)券(quàn)回归的(de)过程(chéng)；另一方面，基础设施项(xiàng)目的经营业(yè)绩(jì)相对经济(jì)活力的改善有一(yī)定的滞(zhì)后性。

　　此外(wài)，公募(mù)REITs在分红除(chú)权日，将对基金份额(é)的开盘指(zhǐ)导(dǎo)价做调(diào)减处理，调减金额根(gēn)据单位(wèi)基金份额的分(fēn)红金(jīn)额进行(xíng)计(jì)算(suàn)。除权(quán)操(cāo)作是对分红前后基金份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投资人在基金分红前后(hòu)均可以获(huò)得公平的投资机会(huì)。

　　“分红(hóng)可(kě)增(zēng)强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结(jié)合持有(yǒu)产品的(de)特性，关(guān)注二级市场扰动对整体(tǐ)收益(yì)的影(yǐng)响程度(dù)。”中航基(jī)金(jīn)相(xiāng)关(guān)人(rén)士(shì)也称(chēng)。

　　特(tè)许(xǔ)经营权分红(hóng)包(bāo)括利润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资(zī)产(chǎn)情(qíng)况

　　多位业内人士还提醒(xǐng)，与现有公募基(jī)金(jīn)分(fēn)红(hóng)前提是本(běn)金之上的增(zēng)值部分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运(yùn)作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分派的是(shì)本(běn)金与(yǔ)增值两个部分，两个部分之间的比例(lì)是变动的，与现有公(gōng)募基金分(fēn)红差(chà)异很大，大多数普通投资者可能把“分(fēn)派”金额误认为是持(chí)续分红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语(hé)同年限到期后基金(jīn)价值(zhí)面临极大不确定性，这是该类投资者应(yīng)该注意的情况(kuàng)。

　　李(lǐ)华平表(biǎo)示，目前公募REITs主(zhǔ)要有(yǒu)特许经(jīng)营(yíng)权类和产(chǎn)权类(lèi)两大资产类型，持有产权类产(chǎn)品的收(shōu)益(yì)主要包括每年的现金(jīn)分红及(jí)资产增值的收益，而持有(yǒu)特许经营类(lèi)产品的收(shōu)益主要来(lái)自项目每年的(de)现金(jīn)分红。其(qí)中(zhōng)，特许经营权类资产的分红包括了利润分(fēn)配和本金的(de)归还，两者的比率也是变动的，对特许经营权类资产的公(gōng)募REITs可以内部收益率(lǜ)（IRR）来衡量投(tóu)资收益(yì)。普通投资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了解公募REITs底(dǐ)层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金(jīn)也表示，从(cóng)细(xì)分来看(kàn)，各类公募(mù)REITs分(fēn)红(hóng)因底(dǐ)层资(zī)产属(shǔ)性不同而形成区别(bié)。特许经营权类的(de)公募REITs产(chǎn)品因其(qí)分(fēn)红(hóng)相当于包含“本金+收益”，分红相对较多，债性偏(piān)强。而产权类的(de)公(gōng)募(mù)REITs分红(hóng)主要为“收益”，更看重底层资产(chǎn)的价值增值，所(suǒ)以相对股(gǔ)性(xìng)偏(piān)强。普(pǔ)通投(tóu)资者在选(xuǎn)择公募REIT时，需(xū)要(yào)考虑(lǜ)底(dǐ)层资(zī)产属性，对所选(xuǎn)择产品的二(èr)级市场价格和(hé)分(fēn)红(hóng)有合理预期。

　　中金基金(jīn)相关负责人也认为，与产权类项目相(xiāng)比(bǐ)，特许经营项目在经营权到期(qī)后不再能(néng)产生现金(jīn)收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分派”比“分红”更(gèng)加准确(què)。基于这个特(tè)点，剩余经营(yíng)期限(xiàn)较短的特许经营(yíng)项目，通常具(jù)备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限较长的特(tè)许经营权项目，即(jí)使分(fēn)派率相对(duì)较低，也有足够年限收回本金并取得收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒(xǐng)投(tóu)资者注(zhù)意，特(tè)许经营权项目的分派(pài)金额包含(hán)了投资本金，在不进行扩募的(de)情况下，基金(jīn)份额单价随(suí)着(zhe)分派(pài)进度(dù)逐年(nián)下降是正常现象，投资特许(xǔ)经营权REITs的收(shōu)益(yì)来(lái)自(zì)项目剩余期(qī)限产(chǎn)生的(de)现(xiàn)金流。

　　“与特许经营项目相比，产(chǎn)权类项目的土地或建筑(zhù)的剩余使用年限(xiàn)一(yī)般较(jiào)长，再加(jiā)上到期后(hòu)通(tōng)过对(duì)建筑的(de)更(gèng)新改造或(huò)补缴土地出(chū)让金等(děng)追加投资(zī)，有机会进(jìn)一步(bù)延(yán)长经(jīng)营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础(chǔ)资(zī)产(chǎn)的(de)估(gū)值上，使产(chǎn)权类(lèi)REITs具备更显(xiǎn)著的资产投(tóu)资属性。”该负责(zé)人称。

　　观测内部收益(yì)率等指标

　　评估(gū)项(xiàng)目(mù)底(dǐ)层资产运营情况

　　在基金(jīn)分(fēn)红的(de)时点，多(duō)位业内人士(shì)还表示，在产品分红期，投资(zī)者可(kě)以观测经营活(huó)动现金(jīn)流(liú)、可供分配(pèi)现金(jīn)、内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)，来观察和评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产的运营情(qíng)况。

　　中航基金表示，年报指标(biāo)中，跟现金相(xiāng)关的指(zhǐ)标有两(liǎng)个：一是年报中披(pī)露(lù)的经营活动现金(jīn)流，二是可供分配现金，二者(zhě)存在本质性区别。经(jīng)营活动产生(shēng)的(de)现金净(jìng)流量是指企业(yè)经(jīng)营、筹资、投(tóu)资产生的现金流，基于企业本(běn)身(shēn)经(jīng)营(yíng)活动产(chǎn)生；可供(gōng)分配的现金实质上是从EBITDA出发，对(duì)非现金(jīn)影响利润表的项目进行调整，加(jiā)期初(chū)现金，最终得到的账(zhàng)面现金(jīn)。

　　李华(huá)平也表示，公募REITs作为资产配置(zhì)新选择(zé)，投资(zī)价值体现在相(xiāng)对股债市(shì)场独(dú)立的资产配置(zhì)功(gōng)能(néng)，比较适合长期持(chí)有。建议投资(zī)者对经营权类的(de)资(zī)产可以更多关注内部收(shōu)益(yì)率(lǜ)的高低(dī)，对(duì)产(chǎn)权(quán)类(lèi)的资产更多关注分派率高低(dī)。因为公募REITs可分(fēn)配收(shōu)益主要来自底层(céng)资(zī)产的经营净现金流，所(suǒ)以底层(céng)资产运营情(qíng)况直(zhí)接(jiē)影(yǐng)响(xiǎng)投资回报写柔柳的四字词语有哪些，写春雨的四字词语，投资(zī)者可综(zōng)合考虑原始(shǐ)权益(yì)人综(zōng)合实(shí)力、运营管理(lǐ)机构实力、公募(mù)基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因(yīn)素(sù)来选择投资标的。

　　中(zhōng)信(xìn)证券研报也显(xiǎn)示，公(gōng)募REITs进入密集分(fēn)红期，由于分红(hóng)交易带来的短期博(bó)弈机(jī)会仍在(zài)，叠(dié)加(jiā)此前市场接(jiē)连回调(diào)，建议投资者关注有(yǒu)基本面支(zhī)撑(chēng)、填权效(xiào)应相对(duì)明显、同时(shí)分红规模较(jiào)为可观的个券(quàn)。

　　“公募REITs的招募说明(míng)书均会载明REITs在(zài)发行首年及次(cì)年的(de)可(kě)供分配金额预测。投(tóu)资者(zhě)可以将REITs的实际分红金额(é)与募集材料中披露(lù)预(yù)测进行比较分析(xī)，结合经济及(jí)市场的实际环境，对基础设施(shī)项(xiàng)目的运营业绩及REITs的管理能力(lì)进(jìn)行(xíng)判断(duàn)。”中金基金上述负责人也(yě)称(chēng)。

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