饱受争(zhēng)议的(de)二手房(fáng)交(jiāo)易中介费问题，正逐渐得到监管部门(mén)的重(zhòng)视。

　　5月8日，住建(jiàn)部、市场监管总局联合发布(bù)了关于规范房地产经纪服务的(de)意(yì)见。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构存在(zài)利用房源客源优势(shì)收取过高(gāo)费(fèi)用、未(wèi)明码标价、捆绑收费、滥用客(kè)户个人信息等问题，加重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其(qí)合法权益。

　　基于上述背景，两部(bù)门从加(jiā)强从(cóng)业(yè)主体管理、明(míng)确经纪(jì)服务内容、合理确定经纪(jì)服务收费、严格实(shí)行明(míng)码标价等十(shí)方(fāng)面(miàn)，提出了意见。

　　中(zhōng)原地(dì)产首席分析师(shī)张(zhāng)大伟(wěi)称，随着(zhe)城(chéng)市发展，一二线城市二手房交(jiāo)易占比逐渐增加。以北(běi)京(jīng)、上海为(wèi)例，二手房占市场成交比例超(chāo)过80％，大量(liàng)二手房成交(jiāo)依(yī)赖中介(jiè)居间成交，房地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介(jiè)公司。

　　广东省城规院住(zhù)房政策研究中心首(shǒu)席研究员李(lǐ)宇(yǔ)嘉表示(shì)，买房(fáng)对居民(mín)来说属(shǔ)于(yú)金(jīn)额不低的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成本较高、交易周(zhōu)期(qī)较长，具有非(fēi)常强的专业性，居民往往通过中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不(bù)对称等问题，将非必要的收费夹(jiā)带其中，如收取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等，对居民(mín)造成额外的负担，而(ér)且这些服(fú)务事(shì)项(xiàng)并未明(míng)码标(biāo)价。

　　对(duì)于二手房(fáng)市场(chǎng)交易过(guò)程中(zhōng)存在的“乱象”，李宇嘉指出，对包括经纪服务在(zài)内的(de)相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩序整顿，是房(fáng)地(dì)产市场管理和(hé)调(diào)控的主题。“当(dāng)下，推(tuī)进这项工作的意义更大(dà)，也更急迫(pò)。”

　　中介收费问题成监管重点

　　二手房(fáng)市(shì)场中，历来对(duì)房地(dì)产(chǎn)经纪服务行业关注最(zuì)多的一(yī)个(gè)话题(tí)，便是(shì)房地产经纪服务(wù)费的问题(tí)。

　　张大(dà)伟(wěi)认为，未来相关(guān)部(bù)门主(zhǔ)要监管的重点，将是对(duì)房地产经纪服务(wù)收费及中介交易进行规范。

　　在热(rè)点城市，二手房(fáng)屋交易过程(chéng)中(zhōng)，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往(wǎng)要缴纳一笔(bǐ)金额不低的中介费(fèi)。以北京某房地(dì)产经(jīng)纪服务机构2.7％的服务费率计算，一套1000万元(yuán)的(de)房屋，中介(jiè)费约为27万(wàn)。

　　在合理确定经纪服务收费(fèi)上，两部门在此次意见中提(tí)及，房地产经纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用(yòng)。鼓励(lì)按照成交(jiāo)价格越高(gāo)、服务费率越低的原则实行分档定(dìng)价。引导由交(jiāo)易双方(fāng)共同承担(dān)经纪服务费(fèi)用。

　　据张大(dà)伟介(jiè)绍，目前(qián)房地产经纪(jì)服务收费标准的最(zuì)早依据是1995年国家计委建设部(bù)下发的《关于房地(dì)产中(zhōng)介服务收费的(de)通知》（971号文），其中(zhōng)第六(liù)条(tiáo)规定：房屋买(mǎi)卖代(dài)理(lǐ)收费，按成交(jiāo)价(jià)格总额(é)的0.5-2.5％计收。

　　以北京为例(lì)，目(mù)前北京(jīng)市执行(xíng)的2014年更新后的收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样的(de)规定：“少数特别复杂的住宅(zhái)买卖经纪服务，经(jīng)交易各方(fāng)协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当(dāng)上浮(fú)，上浮幅度最(zuì)高(gāo)不(bù)得超(chāo)过10％。”这意味着(zhe)，当前(qián)北京(jīng)二手房(fáng)中(zhōng)介(jiè)费上(shàng)限为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了房地产中介服务等57个政府定(dìng)价，房地产经纪(jì)服务收费(fèi)多少(shǎo)由各中介机构自(zì)行决定。

　　“房(fáng)产中介机构在实际(jì)收取费用(yòng)过程中，相关监管部门当前(qián)并(bìng)未(wèi)明确具体的(de)中介费率，中介机构仅需在服务过程中对(duì)收(shōu)费标准进行明码标价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服(fú)务机(jī)构在具体收取过(guò)程中，会(huì)结合房屋价值(zhí)及工资标(biāo)准，综合计算出合适的(de)中介费率。”张(zhāng)大伟(wěi)补充道。

　　对于明码标价问题，两部(bù)门在此次意见(jiàn)中提及，房地产经纪机(jī)构应当在经营门店(diàn)、网站、客(kè)户端(duān)等场所或渠道，公(gōng)示服务项目、服务内容和收费标准，不(bù)得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务和延伸服务，应当分别明确(què)服(fú)务项目和收费标准。房地产经纪机构(gòu)收费前应当向交易当事人出具收费清(qīng)单，列明收(shōu)费标准(zhǔn)、收(shōu)费金额，由当事人签字确认(rèn)。

　　另外，对收费明显(xiǎn)高于市(shì)场(chǎng)平均水平的房地(dì)产经纪机构，住房和城(chéng)乡建设部门将会同(tóng)市场监管(guǎn)等部门采取约谈(tán)等综合措施进行重点监管。市场监(jiān)管部门会同(tóng)有关部门依法(fǎ)查处不按规定(dìng)明码标(biāo)价、操(cāo)纵经纪(jì)服务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄断法律法规的行为。对房地(dì)产经纪机构相(xiāng)关违法违(wéi)规(guī)信息，市场监管部门(mén)要依法依规纳(nà)入国家企业信用信息(xī)公示(shì)系统。

　　房屋中介(jiè)费(fèi)要降了？

　　鼓励按(àn)照(zhào)成交价格越高(gāo)、服务费率越(yuè)低的(de)原则实行分档定价，是否意(yì)味着，未(wèi)来豪宅的中介费有望大幅降低？

　　中原地(dì)产华(huá)南区总裁兼深圳中原(yuán)总经理郑叔伦称，住建部发文(wén)鼓励按照(zhào)成交价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的原(yuán)则实(shí)行分档定(dìng)价，合理降低住房买卖和租赁(lìn)经纪服务费(fèi)用，主要(yào)还是(shì)规范(fàn)行(xíng)业，打击收费过高的经(jīng)纪机构(gòu)，但对市场影响有限，“以深(shēn)圳为例，深圳市(shì)场豪宅和普宅本来(lái)收(shōu)费就不同，各家收费普(pǔ)遍在合(hé)理(lǐ)范围(wéi)内，加上经纪服务费用对(duì)市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大(dà)伟指出，由于当(dāng)前两部门提(tí)出的意见仅为(wèi)鼓励性质，即(jí)只是纲领(lǐng)性(xìng)文件而(ér)非规定，未来如何具体认定(dìng)其中的细则，还需要看(kàn)各城市落地执行情况。

　　不(bù)过，张大伟表(biǎo)示，“从目前市场看(kàn)，经纪(jì)服务(wù)领(lǐng)域的调整(zhěng)改善、规(guī)范(fàn)化(huà)，有情怀经典句子正能量，形容一个人有情怀咋说(yǒu)利于行业健康发(fā)展。同时，由(yóu)于二手房很多房(fáng)源在产(chǎn)权方(fāng)面有瑕疵，如(rú)产权抵押(yā)、不同税费等都可能(néng)对交(jiāo)易产生影响(xiǎng)，这对房地产经(jīng)纪服务行业的专业性(xìng)提出更高的要求。”

　　58安(ān)居客研究院研究总监陆骑(qí)麟指出，在二(èr)手房(fáng)买(mǎi)卖过程(chéng)中，原本应该(gāi)由(yóu)上下家各支付一半的(de)中(zhōng)介费(fèi)，但在一些热(rè)点城市的二手(shǒu)房(fáng)交(jiāo)易(yì)过程(chéng)中，往往会有这样的情(qíng)形，因部(bù)分(fēn)购房(fáng)者处(chù)于弱(ruò)势地位，从而(ér)会(huì)出现中介费及税费均(jūn)由购(gòu)房者来承担。即使一(yī)些房东愿意承担中介费，这(zhè)部分费用(yòng)也(yě)可(kě)能通过转嫁(jià)的方式，在房价中有(yǒu)所体现。

　　“上家把中介费转嫁(jià)给下(xià)家，市场这种所(suǒ)谓‘约定俗成(chéng)’的情况，一些房产中介公司将其视(shì)为(wèi)向购房者单边收费的行为。部分中介(jiè)公司可能会利用其支(zhī)配地位，在原先(xiān)经纪(jì)服(fú)务收(shōu)费的基础上(shàng)，再次向房东收取费用，而这部(bù)分费用，房东(dōng)往(wǎng)往会将其转再次转嫁给购房(fáng)者，这实际上相当(dāng)于变相推高了(le)房价。两(liǎng)部(bù)门提出(chū)严(yán)禁操纵经纪(jì)服务(wù)收(shōu)费(fèi)，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有(yǒu)利于房价(jià)的稳定。”陆骑麟称(chēng)。

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