5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘(pán)，中信房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以公(gōng)募基金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构对于(yú)这一(yī)板块已(yǐ)经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数据(jù)显示，以南(nán)方(fāng)和华夏的(de)两只老牌ETF基(jī)金为例，5月9日时所公布(bù)的总份额均较4月28日时有小幅增(zēng)长。根(gēn)据基金一季报统(tǒng)计，龙头与地方国企央企获得增持，持(chí)仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只个股分别(bié)为华发股(gǔ)份+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团(tuán)+1.49％、卧(wò)龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募配置(zhì)房地产或“底部回升”

　　行(xíng)业红利时代已过 精耕(gēng)细作成(chéng)共识

　　从公募基金对房(fáng)地产的配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占(zhàn)其所持股票市值的4.66％左右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出(chū)色，但公募所持(chí)房地产公司市(shì)值在股票资产(chǎn)中的占比却断(duàn)崖式下(xià)跌至(zhì)1.85％；2021年，这(zhè)一(yī)数值更是进一步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来(lái)的(de)首次回升(shēng)，年底这(zhè)一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时(shí)，公募对(duì)房地产(chǎn)行业的持股(gǔ)比例也同步回升，从2021年底的6.94％提(tí)高(gāo)到2022年(nián)末的7.03％。

　　这(zhè)样的势头似乎(hū)在(zài)今年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个股分别为保利发展、招(zhāo)商(shāng)蛇(shé)口、万(wàn)科A、华发股份(fèn)、滨江集(jí)团，持仓市(shì)值占板块比(bǐ)重合(hé)计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从(cóng)中不难发现，公募对于房地产的投资(zī)愈发有集中于龙(lóng)头的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金(jīn)一季报汇总(zǒng)的重仓股中(zhōng)，房地产(chǎn)板(bǎn)块排名最高(gāo)的是保利发展(zhǎn)，在基金重仓第(dì)33位。排(pái)名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙(lóng)头股万科(kē)A排在第96位(wèi)。对(duì)比(bǐ)去(qù)年四季报，变化之处(chù)首先在于几只房地(dì)产龙(lóng)头股(gǔ)从排位上看均有退步，尤其(qí)是万(wàn)科最为明显；其次是金地集团(tuán)退出百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到(dào)房地产是复(fù)苏链上最后一环，且(qiě)首(shǒu)季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其(qí)传(chuán)导到二级(jí)市(shì)场乃至机构持仓上还需要(yào)时(shí)间周期(qī)。

　　形成共识的是，经济圈判(pàn)断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城(chéng)市好于(yú)三四线城市。而(ér)映射到二级市场(chǎng)投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获(huò)行业贝塔的红利期一(yī)去不返(fǎn)了(le)。“如果(guǒ)按照产业(yè)周期来分(fēn)类，包括房地产等几类行业在盖特纳曲线里属(shǔ)于成(chéng)熟期或者(zhě)衰退期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什(shén)么投(tóu)资机(jī)会的。但在这几年特殊的(de)行(xíng)情里包括(kuò)煤炭、电解铝(lǚ)等类似的行业也出(chū)现了一些机会，背后(hòu)的(de)逻辑是供给侧(cè)发生了(le)更大的(de)变(biàn)化。”一不(bù)愿具名的(de)上海公募基(jī)金经理指出。

　　不过(guò)也(yě)有公募人士持(chí)谨慎(shèn)乐观态度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平(píng)方米的(de)年(nián)销售(shòu)面积很难再出现了，2022年光(guāng)是居民存款数量增(zēng)鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方(fāng)米建筑面积，考虑存量(liàng)地产(chǎn)的更新(xīn)，也有近10亿平方(fāng)米。需求端还需要有一定的政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝盈基金房地产研究员吕功绩也指出：“时至今日，无论(lùn)从城镇化的进程，还是人均住房面积(jī)（接近30平/人(rén)），我国均已告别住房短缺时代，而(ér)目前(qián)居民(mín)的杠杆率和(hé)房价收入(rù)也不支撑每(měi)年18万亿元(yuán)的销售额，以及过快上(shàng)行的房价，因(yīn)而(ér)行(xíng)业高增的时代已经(jīng)过去，未(wèi)来行业的需求或将回落(luò)，在此(cǐ)过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随(suí)着地(dì)产(chǎn)的高杠杆(gān)属性(xìng)，就很(hěn)容(róng)易出现信用(yòng)风险问题（类似(shì)2022年的民营地产(chǎn)爆(bào)雷），行业进入到供给侧(cè)出清的过程(chéng)。这个(gè)过程中，综合(hé)竞(jìng)争力强的公司就能够通(tōng)过大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得(dé)市占率的提升(shēng)。当行业(yè)需求见顶回落时，行业(yè)的贝塔已经过去了，但(dàn)不代表没有投资机(jī)会，机(jī)会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股(gǔ)票投资，就(jiù)是强竞争(zhēng)力(lì)公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是(shì)基于这样的认识转变(biàn)，精耕细(xì)作(zuò)个(gè)股成(chéng)为公募乃至整体机构的务(wù)实(shí)之举。

　　机构配置房地(dì)产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头(tóu)部(bù)央国企(qǐ)、优质区(qū)域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来(lái)，房(fáng)地产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信(xìn)房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从(cóng)具体的(de)个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产(chǎn)板块个股，在纳入统(tǒng)计(jì)的124只(zhǐ)房地产类标(biāo)的股中，本月(yuè)以来(lái)实(shí)现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名(míng)前五的公司月(yuè)内涨幅超过(guò)了10％，它(tā)们分别是上实发展、浦东(dōng)金桥、*ST泛海、华夏(xià)幸福、荣安(ān)地产。排名第一的上实发展，五一假期归来(lái)后(hòu)日(rì)成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股的(de)基本面来看，上实(shí)发(fā)展的主营业务为房(fáng)地产(chǎn)开发与经(jīng)营。公司的(de)主要产品及服务为房(fáng)地产销售、房地产租赁、物(wù)业管理服(fú)务、工程(chéng)项目、酒店经营。从业绩数据(jù)来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营(yíng)业收入(rù)52.48亿元，比上期减(jiǎn)少47.85％，归母(mǔ)净利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季度，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利润2.86亿元，同比(bǐ)扭(niǔ)亏。

　　不过从十大流通股股东来看(kàn)，各类(lèi)机构(gòu)都有对(duì)其布局的例子。以3月31日时的首季十(shí)大流通股股东来(lái)看， 具体包括公募的(de)上银基金(jīn)、私募的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二(èr)的浦东金(jīn)桥也是上海本(běn)地房企，其第一季(jì)度的收入(rù)利润(rùn)规(guī)模大幅度复苏。究(jiū)其原(yuán)因，一方面是该(gāi)公司后(hòu)疫情时代出租率复(fù)苏至(zhì)近年来最高，另一方面则是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字上看，一季(jì)度(dù)新增(zēng)虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑面积约54万(wàn)平(píng)方米。

　　在这样的业(yè)绩势头向好背(bèi)景(jǐng)下，自然也吸(xī)引(yǐn)了知名机(jī)构在(zài)其(qí)中持续驻(zhù)足。从第一季度(dù)十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看(kàn)，知名私募(mù)高毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也是连(lián)续第三个(gè)季度他有的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除(chú)去上述两家上海区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在(zài)深圳的(de)地产公司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成绩单：首季公司实(shí)现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市公司股东的净利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊》注意到两只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行列。具(jù)体说来， 南方中证全指(zhǐ)房地产ETF上(shàng)榜排名第七位(wèi)，富(fù)国中证指数(shù)1000增强则(zé)排名第九位(wèi)，此外(wài)联(lián)袂出现(xiàn)的机构还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周(zhōu)刊》采(cǎi)访时，兴(xīng)证全球(qiú)基(jī)金相关人士分析：“经历过(guò)行(xíng)业洗牌和(hé)兼并重组后，龙头的(de)价值更为笃定突(tū)出(chū)；从(cóng)拿地(dì)端(duān)看，2022年土(tǔ)地市场大幅降(jiàng)温，优质土地供给较多（券商测算对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取(qǔ)低成本土(tǔ)地，龙头房(fáng)企的拿地(dì)力度(dù)（拿地金(jīn)额/销售(shòu)金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资(zī)上看，龙(lóng)头房企杠杆率较(jiào)低，净(jìng)负债率基(jī)本在70％以下，而其他房企的净(jìng)负债(zhài)率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本看，龙(lóng)头房企的(de)融资成(chéng)本(běn)不断(duàn)下(xià)滑，基本(běn)在3％、4％左(zuǒ)右(yòu)；对(duì)应到(dào)2023年的(de)销售，龙头房企明显跑(pǎo)赢(yíng)行业，1～4月(yuè)百(bǎi)强房企的销售额增速为9％，而TOP14的销售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特(tè)估的浪(làng)潮下，央国企地产股或存(cún)在发展的(de)大好机会。中(zhōng)信证券(quàn)指出：“房地产行业的结构性(xìng)机会依然存在(zài)，少部分公司尤(yóu)其是央(yāng)企占(zhàn)据显著优势，其主(zhǔ)要又体现为(wèi)库(kù)存的优(yōu)势。央企地产公司，现阶(jiē)段表现出较低(dī)的融资(zī)成本，优质的开(kāi)发(fā)资源和(hé)良好的不动产资产运(yùn)营能力(lì)的多(duō)重(zhòng)竞争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估(gū)，国(guó)央企相(xiāng)较于民营地产公(gōng)司也是更(gèng)有优(yōu)势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源(yuán)债权债务关系等问题，市场对民营(yíng)房开(kāi)企业(yè)的资产会有更(gèng)多担忧和质(zhì)疑，所(suǒ)以在(zài)这一(yī)轮(lún)行业出清的过程中，央国(guó)企相较于民企来(lái)说估(gū)值的修复(fù)更明显(xiǎn)。中特(tè)估(gū)的角(jiǎo)度(dù)从中长期的维度看，行业的逻辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行业进(jìn)入高质量发展(zhǎn)阶段，具(jù)备较快速发展(zhǎn)阶(jiē)段更(gèng)稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈利和(hé)现金流(liú)创造能力(lì)，以此带来估值(zhí)中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企(qǐ)业自身资产的质(zhì)量好(hǎo)、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创(chuàng)造持续(xù)现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时(shí)代中行业普(pǔ)涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现分化，要关注(zhù)将受(shòu)益于行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星(xīng)石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示。

　　顺(shùn)应机(jī)构这一(yī)思路的话，或许(xǔ)还是保利发展(zhǎn)、招商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光明(míng)。不过国投瑞银基(jī)金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏(péng)表示：“需要客观地(dì)去持(chí)续(xù)观察国企央企(qǐ)在(zài)三个方面是否(fǒu)可以维(wéi)持，首先是(shì)融(róng)资成(chéng)本保(bǎo)持低(dī)位，其次(cì)是销(xiāo)售份(fèn)额持续提(tí)升，再次是拿地份额持续(xù)提升。”

　　复苏速度(dù)缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报(bào)梳(shū)理发现，对于2022年的业绩出现的(de)整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现(xiàn)了(le)业绩的回正，甚至是较大增速的(de)增长。而这些(xiē)公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业(yè)内人(rén)士张宏伟向《红周刊》分析表示，业(yè)绩出现明(míng)显改善的房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三年时间，尤其是在2021年下(xià)半年民营房企不怎么(me)投资拿(ná)地之后，国有企业(yè)仍在(zài)持(chí)续性地(dì)拿地，且主要集鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读中在核(hé)心城(chéng)市，投资(zī)力度较大(dà)。投资的驱动能够推动(dòng)房企销售业绩的增长(zhǎng)，从而在2023年一季度市场恢(huī)复但(dàn)仍处(chù)于(yú)调(diào)整的过程中，能够保有一个(gè)正增长。

　　不过(guò)张宏(hóng)伟同时也提醒表示，在房地产的复苏过程中(zhōng)，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整(zhěng)个市场从四月份开(kāi)始又(yòu)在往(wǎng)下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等(děng)极个别城市(shì)四月环比三月相对表现较(jiào)好(hǎo)之(zhī)外，包括北京、上海在内的绝(jué)大多数城市都出现环比下滑的情况(kuàng)。而(ér)现在五月(yuè)的市(shì)场表现也不(bù)太乐观。按照现在的经济状况(kuàng)、收入(rù)情况(kuàng)，以(yǐ)及市场(chǎng)的去(qù)库存压力、企业的资(zī)金面压力，可能会出现(xiàn)，到六月(yuè)份房企为了(le)半年报冲业(yè)绩出现市场的(de)短期反(fǎn)弹外的一(yī)个鸢尾花怎么读拼音，鸢怎么读(gè)市场乏力现(xiàn)象。也就是(shì)说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊扬也向《红周刊》指出(chū)，现在整(zhěng)个房地产以及其上下游产(chǎn)业链的(de)复苏速度都比想(xiǎng)象的(de)要慢很多，我们要多(duō)给一些耐(nài)心，这个时候，在房地产以及上(shàng)下游就不是赚快钱的时候(hòu)，只能赚他基(jī)本面的钱。但这也意味着，只(zhǐ)有(yǒu)极为少(shǎo)数(shù)的、做得比同行好(hǎo)得多的企(qǐ)业，会伴随整个行业的弱复苏(sū)，业(yè)绩会逐步体(tǐ)现出来(lái)。所以只能(néng)耐心地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本(běn)面(miàn)不断地凸(tū)显(xiǎn)出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本文已(yǐ)刊发于5月13日《红周刊》，文(wén)中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做买卖推荐。）

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