近两年(nián)火爆的(de)创新产品公募REITs进入(rù)密集分红期，近日(rì)7只REITs陆续迎(yíng)来除息日，公募REITs整体呈现出高(gāo)比例稳定分红，15只公告2022 年可供分(fēn)配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均(jūn)分红比例(lì)接近(jìn)99％。

　　多位业内人士(shì)对(duì)此表示，强制分红(hóng)机(jī)制是(shì)公(gōng)募REITs主要(yào)特(tè)征之一，稳定分红体现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动现金流、可供分配现(xiàn)金等指标(biāo)，也是(shì)观察REITs项目底层资产运营情(qíng)况的“窗(chuāng)口”。他们(men)也提醒普通投(tóu)资(zī)者注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项目(mù)在经营权到期后不(bù)再产生现金收益，特(tè)许经营权(quán)分红目前(qián)已(yǐ)包(bāo)含了利(lì)润(rùn)分配和(hé)本金的归还(hái)，在(zài)选(xuǎn)择投资标的时(shí)应了解资产(chǎn)类(lèi)型和(hé)分红的特征。

　　15只公(gōng)募REITs产品分红

　　平均分红比例98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期，近日(rì)7只REITs产(chǎn)品(pǐn)（4月(yuè)17 日-4月21日）陆续迎(yíng)来除(chú)息日，此外尚有6只REITs实际(jì)分(fēn)配情况尚(shàng)未(wèi)公布。整体来看，公募REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例(lì)的稳定分红，15只公告2022 年可供分配金额的公(gōng)募REITs产(chǎn)品(pǐn)中，2022年全(quán)年分配(pèi)金(jīn)额占可(kě)供分配金额比(bǐ)例平均为98.89％，且绝大部分分(fēn)配比例(lì)在96％以上。

　　中金基(jī)金相关负责人对(duì)此表示(shì)，投(tóu)资公(gōng)募REITs的主要收益来源为持有(yǒu)期分红收益，以(yǐ)及基金份额交易价格的变化。基金份额二级市场(chǎng)价格受(shòu)到(dào)公募REITs资产运营情(qíng)况及市(shì)场因素的综合(hé)影响，较易引起波动。与此相比，基金分红预期(qī)则(zé)更有规律可循。公募(mù)REITs的分红(hóng)主(zhǔ)要来自基础设施资产的经营现金流(liú)，投(tóu)资(zī)人通过基(jī)金募集材料和(hé)信息披露文件，此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读结合行业及市场(chǎng)情(qíng)况，可以分析基础设施项目的(de)经营业绩，作为(wèi)进行投资决策的(de)重(zhòng)要参考。

　　“相对于(yú)基金份(fèn)额(é)二级市(shì)场价格变化导致的(de)浮盈或浮亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际获得的现金收益(yì)，对于长(zhǎng)期投(tóu)资者更(gèng)具参考价值。”中(zhōng)金基金相关(guān)负责人(rén)称。

　　平安基金REITs 投资中(zhōng)心运营(yíng)高级副总监李华(huá)平(píng)也表(biǎo)示，根据《公开募集(jí)基础设施(shī)证券(quàn)投资基金(jīn)指引（试行）》及(jí)相关(guān)法规要求，基础设施基金应(yīng)当将90％以上合并后基(jī)金年(nián)度(dù)可分配金额以(yǐ)现金形式分配(pèi)给(gěi)投资者，强(qiáng)制分(fēn)红机(jī)制是公募REITs的主(zhǔ)要特征之一，稳定(dìng)的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产(chǎn)品长期投(tóu)资价值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投资角度来看，基础(chǔ)设施公募(mù)REITs同时(shí)具备(bèi)“股性(xìng)”和(hé)“债性”双重特点。二(èr)级市场(chǎng)价格反(fǎn)映这类产品“股性”的一面(miàn)，分红体现了这(zhè)类产品的“债性(xìng)”特(tè)点。公募REITs有强(qiáng)制分红要求，分红类似于(yú)债(zhài)券派息，但不(bù)等同于(yú)债券的固定利息回报，而是(shì)由可(kě)供(gōng)分(fēn)配现金决定。

　　从机构投资者的角(jiǎo)度来看，一方面是公(gōng)募REITs丰富了机构(gòu)投(tóu)资者的投资品类，为资产(chǎn)配置多元化提(tí)供抓手，具有较强的配(pèi)置价(jià)值。另一方面，公募REITs的分红能够(gòu)帮助(zhù)机构(gòu)投资者稳定收益。机构投资者公募REITs能够通过分红获取相对(duì)于投资债券相对高的收益性，在有(yǒu)效(xiào)控(kòng)制风险(xiǎn)的(de)前提下，增(zēng)厚资产(chǎn)包收(此非彼是什么意思，此 非彼 是什么意思怎么读shōu)益(yì)，起到(dào)投资“压舱石(shí)”的(de)作用。

　　分红除了投资收(shōu)益“落(luò)袋为安”外，市场对于未来分(fēn)红(hóng)水平的预期，也是(shì)影响REITs基(jī)金二级市(shì)场价格走(zǒu)势的(de)关键因素之一。

　　从近期公募REITs的二(èr)级市(shì)场表现看，截至4月(yuè)21日，今(jīn)年以来(lái)中证REITs（收(shōu)盘）指数收于975.99 点(diǎn)，年内下跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股(gǔ)票(piào)和(hé)债(zhài)券宽基(jī)指(zhǐ)数。

　　“截至2023年3月31日，有20只公募REITs发布(bù)了2022年年报(bào)，部(bù)分产品受宏观经济(jì)的(de)影(yǐng)响，可(kě)分配金额完(wán)成率不达(dá)预(yù)期(qī)，一定程度上(shàng)影(yǐng)响了公(gōng)募(mù)REITs二级市场(chǎng)的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波(bō)动受多重因素的影(yǐng)响，投资(zī)收益是影响REITs二级市场价格的主(zhǔ)要(yào)因素之一，而稳定的分红有利于(yú)吸引投资(zī)者(zhě)参与公募REITs二(èr)级市(shì)场的投(tóu)资。

　　中金基金相关负责人(rén)也表示，近期经济预期(qī)恢复(fù)，一方面市场热点呈现向股票和债券(quàn)回归的(de)过程；另(lìng)一(yī)方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩(jì)相对经济活力的(de)改善有一(yī)定的滞(zhì)后性(xìng)。

　　此外(wài)，公募REITs在(zài)分(fēn)红除(chú)权日，将对基金份额的开盘指导价(jià)做(zuò)调减处理，调减金额根据(jù)单位基金(jīn)份额(é)的分(fēn)红(hóng)金额进行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分(fēn)红前后基(jī)金份额净值(zhí)变化的修正，使投资(zī)人在基(jī)金分红前后(hòu)均可以获得公(gōng)平的(de)投资机(jī)会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资者(zhě)长(zhǎng)期投资的信心，同时(shí)需结(jié)合(hé)持有产品的特(tè)性，关注二(èr)级市场扰动对整体收益的影响程度。”中航基(jī)金(jīn)相关人(rén)士也称。

　　特许经(jīng)营权分红包(bāo)括利(lì)润分配和(hé)本金归(guī)还

　　普通投资者应了解底层资产情况

　　多位业内人士还提(tí)醒，与(yǔ)现有公募基(jī)金分红前提(tí)是本金之上的(de)增(zēng)值部分不同，特许经营权(quán)REITs基金运作期间的“分红(hóng)”界定(dìng)为“分派”更为准确，分派的是本(běn)金与增值(zhí)两个部(bù)分，两(liǎng)个部分之间(jiān)的比例是变动的(de)，与(yǔ)现(xiàn)有公(gōng)募基金分红差异很大，大多(duō)数普(pǔ)通(tōng)投资(zī)者可能(néng)把“分(fēn)派”金额误认为是持续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年(nián)等合同年限到期后基(jī)金价值(zhí)面临(lín)极大不确定性，这是该类投(tóu)资者应该注意的情(qíng)况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经营权类和产(chǎn)权类两(liǎng)大资产类型，持(chí)有(yǒu)产权类产品的收益主要包(bāo)括每年的现金分红(hóng)及资产(chǎn)增值的收益，而持有特许经营(yíng)类(lèi)产品的收益主要来自项目每年(nián)的现金(jīn)分红。其(qí)中，特许经营(yíng)权类(lèi)资(zī)产的分(fēn)红包括了(le)利润(rùn)分配和本金的归还，两(liǎng)者的比(bǐ)率(lǜ)也是变动的(de)，对(duì)特许经营权类资(zī)产的公(gōng)募REITs可以内部收益率（IRR）来(lái)衡量投资收益。普通投(tóu)资者在选(xuǎn)择投(tóu)资标的时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资产的类(lèi)型。

　　中航基金也表示，从(cóng)细分来看，各(gè)类(lèi)公募REITs分红(hóng)因底层资产属性(xìng)不(bù)同而形成区别。特许经营权(quán)类的公募REITs产(chǎn)品因其分红(hóng)相当于包含“本金+收益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性偏强。而产权类的公募(mù)REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资(zī)产的(de)价(jià)值增值，所以相对股性偏(piān)强。普通(tōng)投资(zī)者在选择公(gōng)募REIT时，需要(yào)考虑底层资(zī)产属性，对(duì)所选择(zé)产品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中(zhōng)金(jīn)基金相关负(fù)责人也认为，与产权(quán)类项目相比，特许经营项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可(kě)供(gōng)分配金额的(de)分配(pèi)理解为“分派(pài)”比“分红(hóng)”更加准确。基(jī)于这个特点(diǎn)，剩余经营(yíng)期(qī)限较短的特(tè)许经(jīng)营项(xiàng)目，通(tōng)常具备更高的分(fēn)派率水平。对于剩余期限(xiàn)较长(zhǎng)的(de)特许经营权项(xiàng)目，即使分派率(lǜ)相(xiāng)对(duì)较低，也有(yǒu)足够年限收(shōu)回本(běn)金并取(qǔ)得收益。

　　中金基金该负(fù)责人(rén)提醒投资者注意，特许(xǔ)经营权项目的(de)分派金(jīn)额包(bāo)含(hán)了(le)投(tóu)资(zī)本(běn)金，在不(bù)进行扩募的情况下，基金份额单价随着(zhe)分派进度逐年下降是正常现象，投(tóu)资特许经营权REITs的收益来自项(xiàng)目剩余期限产(chǎn)生(shēng)的现(xiàn)金流。

　　“与特许(xǔ)经营(yíng)项目相(xiāng)比，产权(quán)类项目的土(tǔ)地或建筑的剩余使(shǐ)用(yòng)年限一般较(jiào)长，再加上到(dào)期后通(tōng)过对(duì)建(jiàn)筑的更新改造或补缴土地(dì)出让(ràng)金等追(zhuī)加投(tóu)资，有(yǒu)机(jī)会进一步延(yán)长经营期限。这(zhè)种类似永续经(jīng)营的(de)假(jiǎ)设反映在基础(chǔ)资(zī)产的估值上，使(shǐ)产权(quán)类REITs具备更显著(zhù)的资产(chǎn)投资属性(xìng)。”该负责人称(chēng)。

　　观测内部收益率(lǜ)等(děng)指标(biāo)

　　评估(gū)项(xiàng)目底层资产运营情况

　　在基金(jīn)分红的时点(diǎn)，多位业内人士还(hái)表示(shì)，在产品(pǐn)分红期，投资者可以观测(cè)经营活(huó)动现金流、可供分(fēn)配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标，来(lái)观察和评估项(xiàng)目底层资产(chǎn)的运营情况。

　　中航基(jī)金表示，年报(bào)指标中，跟现金相关的指(zhǐ)标有两个：一是年(nián)报中披露的经营活动现金流，二是可供分配(pèi)现金，二者(zhě)存在本质性(xìng)区别。经营活动产生的现金净(jìng)流量是指企业经营、筹资(zī)、投资产生的现金流(liú)，基于企(qǐ)业本身经(jīng)营活动产(chǎn)生(shēng)；可供分(fēn)配(pèi)的现金(jīn)实质上是从EBITDA出发，对非现金影响利润表的(de)项目进行调(diào)整，加(jiā)期初现金，最终得到(dào)的账面现金。

　　李华平也表(biǎo)示，公募REITs作(zuò)为(wèi)资产配置新选(xuǎn)择，投资(zī)价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产配置(zhì)功能，比较适(shì)合长(zhǎng)期持(chí)有。建(jiàn)议投(tóu)资者对经营(yíng)权类(lèi)的资产(chǎn)可以更多(duō)关注内部收益率(lǜ)的高低，对产权(quán)类的资(zī)产更多关注分派率高低(dī)。因为公(gōng)募REITs可分配收益主要来自(zì)底层资产(chǎn)的经营净现金流，所以底层(céng)资产运营(yíng)情(qíng)况直(zhí)接影响投(tóu)资回报，投资者可综合考虑(lǜ)原始(shǐ)权益人综合实力(lì)、运营管理机构实力、公募基金管理(lǐ)人实力等多(duō)重因素来选择投资标的。

　　中(zhōng)信证券研(yán)报也显示，公募REITs进入密集(jí)分红期，由于分(fēn)红交易带来的短期博弈机会仍(réng)在(zài)，叠加(jiā)此前市(shì)场接连回调(diào)，建议(yì)投资者(zhě)关注有基(jī)本(běn)面支撑、填权效应相对(duì)明显、同时分红规模较为可观的个券。

　　“公(gōng)募(mù)REITs的(de)招募说明书(shū)均会载明REITs在发行首年(nián)及次(cì)年(nián)的可供分配(pèi)金(jīn)额(é)预测。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红(hóng)金(jīn)额与募集材料中披(pī)露预测进行比较分析，结(jié)合(hé)经济(jì)及(jí)市(shì)场(chǎng)的实(shí)际环境(jìng)，对基础设施项目的运营(yíng)业(yè)绩及(jí)REITs的管(guǎn)理(lǐ)能(néng)力进行判断。”中金(jīn)基金上述负(fù)责人也称。

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