5月以(yǐ)来，房地(dì)产板块个股多出现小幅上涨，截至5月10日(rì)收盘，中信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而(ér)以公募基(jī)金为代表的(de)机构对于这(zhè)一(yī)板块已经(jīng)在悄(qiāo)然布局。数(shù)据显示(shì)，以南(nán)方和华夏的(de)两只老牌ETF基金为例，5月9日时所(suǒ)公布(bù)的(de)总(zǒng)份(fèn)额均较4月28日时有小幅(fú)增长。根据(jù)基金一季报(bào)统(tǒng)计，龙头(tóu)与地方(fāng)国(guó)企央企获得增持，持(chí)仓数(shù)量占流通(tōng)股比(bǐ)重增(zēng)幅五(wǔ)只个股分(fēn)别为(wèi)华发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中(zhōng)新集团+1.49％、卧(wò)龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私募配置房(fáng)地产或“底部回升(shēng)”

　　行业红利时代已过 精耕细(xì)作(zuò)成共识

　　从(cóng)公募(mù)基金(jīn)对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有的房地产行业标的(de)市值约1188亿元(yuán)，占其所持(chí)股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场(chǎng)表现出(chū)色，但公募所持房地产(chǎn)公司市值在股票资产中的占比(bǐ)却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年(nián)，这一数值(zhí)更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三(sān)年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产(chǎn)行业的持(chí)股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提(tí)高到2022年末的7.03％。

　　这样的(de)势头似乎在今年一季度得以延续。数(shù)据统计显示，公(gōng)募重仓持有房(fáng)地(dì)产(chǎn)板块(kuài)一(yī)季度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿元(yuán)，较2022年(nián)四季度提升6.71％。持仓市(shì)值前五个股分别为保利发展(zhǎn)、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集团，持仓市值(zhí)占板(bǎn)块比(bǐ)重合计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对(duì)于(yú)房地(dì)产(chǎn)的投(tóu)资愈发(fā)有集中于龙头(tóu)的(de)趋势。Wind显示，在公募基金一季报汇总的重仓股(gǔ)中，房地产板块排名最(zuì)高的是保利发展，在基金(jīn)重仓第(dì)33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌龙头股万(wàn)科(kē)A排在第96位。对比(bǐ)去年四季报，变(biàn)化之处首先在于几只房地产龙头股从排位上看(kàn)均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次是(shì)金地集团退出百大之(zhī)列。但考虑到房地产是复苏链上最后(hòu)一环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到二级市(shì)场乃至机构持仓(cāng)上还需要时间周期(qī)。

　　形成共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入(rù)大分化时代，一二线城市(shì)好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业轻(qīng)松收获行业贝(bèi)塔的红利期(qī)一(yī)去不返了(le)。“如果按照(zhào)产业周期来分类(lèi)，包括(kuò)房地(dì)产等几类行业(yè)在盖特纳曲线里属于成熟期或者衰退期(qī)的行业(yè)，传(chuán)统认知上没有什么投资机会的。但在这几年特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类似(shì)的行业也出现了一些机会，背后的逻(luó)辑(jí)是(shì)供给侧发(fā)生了更(gèng)大(dà)的变(biàn)化。”一(yī)不愿具名的(de)上海(hǎi)公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过(guò)也有公募人(rén)士(shì)持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态度(dù)：“行(xíng)业前几年17亿～18亿平方米的年销售(shòu)面(miàn)积很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款(kuǎn)数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中国存量有400亿(yì)平方米建筑(zhù)面积，考虑存量地(dì)产的更新，也有近(jìn)10亿平方米。需求端还需要有一定的政(zhèng)策出来去刺激购房。”

　　宝(bǎo)盈基金房地产研究员吕功(gōng)绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无(wú)论从城(chéng)镇(zhèn)化(huà)的(de)进程，还是人均住房面积（接近(jìn)30平/人），我国(guó)均已告(gào)别住房(fáng)短(duǎn)缺时代，而目(mù)前(qián)居民(mín)的杠杆率和房价收入也不支(zhī)撑(chēng)每年18万亿(yì)元的销售(shòu)额，以(yǐ)及过快上行(xíng)的房价(jià)，因而行业高增的时(shí)代(dài)已经过去，未来行业(yè)的需求或(huò)将回落，在(zài)此过程中，伴随着地产的高(gāo)杠杆属性，就很容易出现信用(yòng)风险(xiǎn)问(wèn)题（类似2022年(nián)的民营地产(chǎn)爆雷(léi)），行业进(jìn)入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中(zhōng)，综合竞争力强的公司(sī)就能够通过(guò)大鱼(yú)吃小鱼的方式，获得市占率的提升(shēng)。当行(xíng)业(yè)需求见顶回落时，行(xíng)业的贝塔(tǎ)已经过(guò)去了(le)，但(dàn)不代表没(méi)有投(tóu)资机会(huì)，机会在(zài)于城市(shì)、位置、产品的阿尔法，而对(duì)应到股票投资，就是(shì)强(qiáng)竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是基于这(zhè)样的认(rèn)识转变，精耕细(xì)作个股(gǔ)成(chéng)为公募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务(wù)实之举(jǔ)。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截(jié)至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅(fú)约为2％。从具体的个(gè)股(gǔ)来看(kàn)，《红(hóng)周刊(kān)》利(lì)用(yòng)Wind统计申万(wàn)房(fáng)地产(chǎn)板块个股，在(zài)纳(nà)入统计(jì)的124只房地(dì)产类标的股中(zhōng)，本月(yuè)以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家(jiā)。

　　其(qí)中，上述(shù)时间段恰(qià)好排名前五(wǔ)的公司月内涨幅超过(guò)了(le)10％，它们分别是(shì)上(shàng)实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华(huá)夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产(chǎn)。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明(míng)显放大，4日(rì)、5日连续两个交易日收(shōu)出(chū)涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基本面来看，上实(shí)发(fā)展的(de)主营业(yè)务为房地产开发与经营。公司的主要(yào)产品及服务(wù)为房地产销售(shòu)、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工(gōng)程项目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元(yuán)，比上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一(yī)季度，其实现营业总收入27.87亿元(yuán)，同(tóng)比增长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭(niǔ)亏。

　　不过从十(shí)大流(liú)通(tōng)股股东来看，各类(lèi)机构都有对(duì)其(qí)布局(jú)的例子。以3月31日时的首季十大流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募(mù)的迎水文龙、中央汇金、长城(chéng)资产管(guǎn)理公司等都跻身(shēn)前十的行列。

　　巧(qiǎo)合(hé)的是(shì)，涨幅暂时排名(míng)第二的浦东金桥(qiáo)也是上海本(běn)地房企，其第(dì)一季度的收入利润规(guī)模大(dà)幅度(dù)复苏。究(jiū)其原因，一方面是该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏(sū)至近年来最高，另一方(fāng)面(miàn)则是(shì)公(gōng)司拿(ná)地结算持续性向好(hǎo)，从数(shù)字上看，一季度(dù)新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建筑面积约54万平方米。

　　在这样的业绩势头向好(hǎo)背(bèi)景下，自(zì)然(rán)也吸引了(le)知(zhī)名机构(gòu)在其中持(chí)续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通股股东来看，知名私募高毅邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十(shí)中，这也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜(bǎng)单(dān)中还有(yǒu)一支大名鼎鼎(dǐng)的(de)QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当季(jì)还小幅增(zēng)加了持股。

　　除去上述两家(jiā)上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司(sī)外，荣安地产则是主要布(bù)局在深圳的地产(chǎn)公司，一季报交(jiāo)出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成绩单：首季公(gōng)司(sī)实现营业收入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净(jìng)利(lì)润(rùn)6.48亿元，同(tóng)比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到(dào)两只公募指基(jī)首季新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说来， 南方(fāng)中证全(quán)指(zhǐ)房地(dì)产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第(dì)九位(wèi)，此外联袂出(chū)现的(de)机(jī)构还(hái)有QFII高盛(shèng)国际和私(sī)募迎水聚宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经(jīng)历过行(xíng)业洗牌和兼并重(zhòng)组(zǔ)后，龙头(tóu)的价值更(gèng)为(wèi)笃定突出(chū)；从拿(ná)地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温，优(yōu)质土地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以(yǐ)上，目前(qián)房企的利(lì)润率仅20％），绝大多数房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题(tí)或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头(tóu)房企趁机(jī)获(huò)取低成本土地(dì)，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金(jīn)额）基本在30％以上；从(cóng)融资上(shàng)看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率(lǜ)基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的(de)净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间(jiān)有(yǒu)限，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资(zī)成本不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售(shòu)，龙头房企明显跑赢(yíng)行业，1～4月百强房企的销售(shòu)额(é)增(zēng)速为9％，而TOP14的销售额增(zēng)速(sù)为29％。”

　　需(xū)要强调的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央(yāng)国(guó)企地产股(gǔ)或存在发展(zhǎn)的大好机会。中(zhōng)信证券指出：“房(fáng)地(dì)产行业的(de)结(jié)构性机会依然存在，少部(bù)分公司(sī)尤其是央(yāng)企占据显著优势，其主要(yào)又体现(xiàn)为库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产(chǎn)公司，现阶段表(biǎo)现出较低的融资成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和良好的不动产资产(chǎn)运营(yíng)能力(亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思lì)的(de)多重竞争(zhēng)优势。”

　　“即使(shǐ)没(méi)有中特估，国央(yāng)企相较于(yú)民营地产公(gōng)司也是(shì)更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强(qiáng)调，“对于减值、土(tǔ)地资(zī)源债权债务关(guān)系(xì)等问题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民营房开(kāi)企业的资产(chǎn)会有更多担(dān)忧和(hé)质疑，所(suǒ)以在这一(yī)轮行业出(chū)清的过程中，央国企(qǐ)相(xiāng)较于(yú)民企来(lái)说估值(zhí)的修复更明显。中(zhōng)特估的角度从中长期的维度(dù)看，行业的逻辑在于集中度提升后(hòu)，行业(yè)进入高质量发展阶(jiē)段，具(jù)备较快速发(fā)展阶(jiē)段更稳定且(qiě)可(kě)预期的盈利和现金流创造能(néng)力，以此带(dài)来估值中枢的(de)提(tí)升，应该(gāi)关注估值相(xiāng)对较低(dī)，企业自身资产(chǎn)的质量好、运营能力强、可以创造(zào)持续现金流的企(qǐ)业。”

　　“存量(liàng)时代中行业普(pǔ)涨的(de)概率比较低，行业(yè)内部将出现分化，要关注将受益于(yú)行业集中度提升的头(tóu)部公司。”星石投资首席研究官方(fāng)磊也(yě)表示(shì)。

　　顺应机构这(zhè)一思(sī)路的(de)话(huà)，或(huò)许还是保利(lì)发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口(kǒu)等(děng)国资背景(jǐng)龙头前途更(gèng)为光明(míng)。不过国投瑞(ruì)银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续(xù)观察国(guó)企央企在三个方面是否(fǒu)可以维持，首(shǒu)先是融资成本保持(chí)低位，其次(cì)是销(xiāo)售(shòu)份额持续提(tí)升，再(zài)次(cì)是(shì)拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构需(xū)要多给一(yī)些耐心

　　而《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企(qǐ)一季报梳理(lǐ)发现，对于2022年的业绩出现的整体(tǐ)下(xià)滑(亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思huá)，2023年一(yī)季度的业绩分化(huà)更趋明显，保利(lì)发展、滨江集团等房企(qǐ)营(yíng)收、净利均实(shí)现了业绩的回(huí)正(zhèng)，甚至是较大增速的增长(zhǎng)。而这些(xiē)公司(sī)也(yě)是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士(shì)张(zhāng)宏(hóng)伟向《红周刊》分析表示，业绩出现(xiàn)明显改善的房企，主要(yào)是因为过(guò)去两三年时间，尤其是在2021年下半年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企业仍在持续(xù)性地(dì)拿地，且主要集(jí)中(zhōng)在核心城市，投资力度较(jiào)大。投(tóu)资的驱(qū)动(dòng)能够推动房企销(xiāo)售业绩(jì)的增长(zhǎng)，从而(ér)在(zài)2023年一季度市场恢复但仍处于调整的过(guò)程中(zhōng)，能够(gòu)保有一个正增长(zhǎng)。

　　不过张宏伟同(tóng)时(shí)也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产的复苏过程(chéng)中，还面(miàn)临着(zhe)一(yī)些不确(què)定性。其实整个市场从四月份(fèn)开始(shǐ)又在往下掉。除了杭(háng)州、成(chéng)都等极(jí)个(gè)别城市四月(yuè)环比三月相对(duì)表现亲家公亲家母是什么意思，梦见亲家母是什么意思较好之外，包(bāo)括北(běi)京、上海在内(nèi)的绝大多数城市都出(chū)现环比(bǐ)下滑(huá)的情况。而现在(zài)五月(yuè)的(de)市场表现也不太乐观。按照现(xiàn)在的(de)经济状况(kuàng)、收入情况(kuàng)，以及市场(chǎng)的去库存(cún)压力(lì)、企业的(de)资(zī)金面压(yā)力，可(kě)能会(huì)出现，到六(liù)月份房企为了半年报冲(chōng)业(yè)绩(jì)出现(xiàn)市(shì)场的短期反弹(dàn)外(wài)的一个市场乏(fá)力现(xiàn)象。也(yě)就是(shì)说，第二季度、第(dì)三季度增长不确定(dìng)性的压力(lì)仍(réng)旧(jiù)较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利檀投资董事(shì)长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指(zhǐ)出，现(xiàn)在整个房(fáng)地产以及其上下游(yóu)产业链的复苏速度都比想象的要慢(màn)很多，我们要多给(gěi)一些(xiē)耐心(xīn)，这个(gè)时候，在(zài)房地产以及(jí)上下游就(jiù)不是赚(zhuàn)快钱的(de)时候，只能赚他基本面的(de)钱。但(dàn)这也意(yì)味着，只有极(jí)为(wèi)少(shǎo)数的、做得比同行好(hǎo)得(dé)多的(de)企业(yè)，会伴随整个行业的(de)弱(ruò)复苏，业绩会逐步体现出(chū)来。所以(yǐ)只能耐(nài)心地去等待它的基本面不断地凸显出(chū)来，这需要(yào)时间。

　　（本文(wén)已刊发(fā)于5月13日《红(hóng)周刊》，文中提及个(gè)股仅为(wèi)举例分(fēn)析，不做买卖推荐。）

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