5月以来，房地(dì)产板块(kuài)个股多出现小幅(fú)上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指(zhǐ)数本月涨(zhǎng)幅约为2％。而以公募(mù)基金(jīn)为代(dài)表的机(jī)构对(duì)于这一板(bǎn)块已(yǐ)经在悄然布(bù)局。数据显示，以南方和华夏的两只(zhǐ)老(lǎo)牌ETF基金(jīn)为例(lì)，5月9日时所公布的总份额均(jūn)较4月28日(rì)时有小幅增(zēng)长。根据(jù)基金一季(jì)报统(tǒng)计，龙头与地方国(guó)企(qǐ)央(yāng)企获得增持，持(chí)仓数量占(zhàn)流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华发股份(fèn)+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新(xīn)集团+1.49％、卧龙(lóng)地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公(gōng)、私(sī)募配置房地产或“底(dǐ)部(bù)回(huí)升”

　　行业红利时代(dài)已过 精(jīng)耕细(xì)作成共识(shí)

　　从公募(mù)基(jī)金对房地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公募所持有的(de)房(fáng)地产行业标的市值约1188亿(yì)元，占其所持股票市值的(de)4.66％左(zuǒ)右(yòu)；2020年市场表(biǎo)现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票资(zī)产中的占比却(què)断(duàn)崖式下跌至1.85％；2021年(nián)，这一(yī)数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年底(dǐ)这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房(fáng)地产行(xíng)业的持(chí)股比例也同步回升(shēng)，从2春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对021年底的6.94％提(tí)高到2022年(nián)末的7.03％。

　　这样(yàng)的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今年一季度(dù)得以延续。数据统(tǒng)计(jì)显示(shì)，公募重(zhòng)仓(cāng)持有房(fáng)地产板块一季度(dù)市值TOP15门槛(kǎn)为1.6亿元，较2022年四季(jì)度提升(shēng)6.71％。持仓市值前五个股分别为保利(lì)发展、招商蛇口、万科A、华发股份、滨江集(jí)团，持仓市值占板块比重合(hé)计达47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难发现(xiàn)，公募对于房地产(chǎn)的(de)投资(zī)愈发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基(jī)金一季报汇总的重仓股中，房地(dì)产(chǎn)板块排(pái)名(míng)最高的是(shì)保(bǎo)利发展，在基金重仓第33位。排(pái)名第二的是招商蛇口(kǒu)，排在(zài)第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位。对比去(qù)年四(sì)季报，变化之处首先在于(yú)几只房地产(chǎn)龙(lóng)头(tóu)股从排位上看均(jūn)有退步，尤其是(shì)万(wàn)科最为(wèi)明显；其(qí)次是(shì)金地集(jí)团退出百大之列(liè)。但考虑到(dào)房地产是(shì)复(fù)苏链(liàn)上最后(hòu)一环(huán)，且首季(jì)并非(fēi)行(xíng)业销(xiāo)售旺(wàng)季，其传导到(dào)二级(jí)市场乃至机构持仓上还(hái)需要时(shí)间周(zhōu)期。

　　形成共识(shí)的是(shì)，经(jīng)济圈(quān)判断房地产已经进(jìn)入大分化时代，一二线城市好于三四(sì)线城(chéng)市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行(xíng)业轻(qīng)松收获行业贝塔的红利期(qī)一去不返了。“如果(guǒ)按照产业周(zhōu)期(qī)来分类，包括房地产等(děng)几类行业在盖(gài)特纳(nà)曲线里属(shǔ)于成熟期或者(zhě)衰退期的行业，传统认(rèn)知(zhī)上(shàng)没有什么(me)投(tóu)资机(jī)会的(de)。但(dàn)在这几年特殊的(de)行情里(lǐ)包括煤炭、电(diàn)解铝(lǚ)等(děng)类似的行业也(yě)出(chū)现了一些机(jī)会，背后的逻辑(jí)是供给侧发生(shēng)了更大(dà)的变(biàn)化(huà)。”一不愿具名的上海公募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士持谨(jǐn)慎(shèn)乐观态(tài)度：“行业(yè)前几年17亿～18亿平(píng)方米的年(nián)销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光是居民存(cún)款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿(yì)元。中国存量有400亿平(píng)方米建筑面积，考虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端(duān)还需要(yào)有一定的(de)政(zhèng)策出来去刺激(jī)购房。”

　　宝盈基金房(fáng)地产研究员吕(lǚ)功绩也指出(chū)：“时至今日(rì)，无论(lùn)从城镇化(huà)的进(jìn)程，还是人均住房面积（接近30平/人），我国均(jūn)已告别(bié)住(zhù)房短缺时代(dài)，而目前居民的杠杆(gān)率和房价(jià)收入也不支(zhī)撑每年(nián)18万亿(yì)元的销售额，以(yǐ)及(jí)过快上(shàng)行的房(fáng)价，因而行业(yè)高增的时代已经过去，未来行业的需求或(huò)将(jiāng)回落，在此过程中(zhōng)，伴(bàn)随(suí)着地(dì)产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很容易出现信用(yòng)风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的(de)民(mín)营地产爆雷），行业进(jìn)入到供(gōng)给侧出清的过程。这(zhè)个(gè)过(guò)程中，综(zōng)合(hé)竞争力强的(de)公司就能够通过大(dà)鱼吃小(xiǎo)鱼的方式(shì)，获(huò)得市占(zhàn)率的提升(shēng)。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去(qù)了(le)，但不代表没(méi)有投(tóu)资(zī)机会，机会在于(yú)城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投资，就(jiù)是(shì)强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许也是基于这样的认(rèn)识转变，精耕细作个股成为公募乃至整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地产“风物长宜放眼量”

　　头部央(yāng)国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨幅约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统计(jì)申万房(fáng)地产板块(kuài)个股，在纳入统(tǒng)计的124只(zhǐ)房地(dì)产类标的(de)股中，本(běn)月以(yǐ)来实现(xiàn)股价上涨的达到了81家。

　　其中，上述时间(jiān)段恰(qià)好排(pái)名前五的公司月(yuè)内涨幅(fú)超过了10％，它们分(fēn)别(bié)是(shì)上实发展、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸福、荣(róng)安地产。排(pái)名第(dì)一(yī)的上(shàng)实(shí)发展(zhǎn)，五一假期归来(lái)后日成(chéng)交量明显(xiǎn)放大，4日(rì)、5日连续(xù)两(liǎng)个交易日收出涨(zhǎng)停。从该股(gǔ)的基(jī)本面来看，上实(shí)发展的主(zhǔ)营业务为房地产(chǎn)开发与经营。公(gōng)春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对司的主要(yào)产品及服务为房地(dì)产销(xiāo)售、房地产(chǎn)租赁、物业管理服务(wù)、工程(chéng)项(xiàng)目、酒(jiǔ)店(diàn)经营。从业绩数(shù)据来看，2022年，其实现营业收入52.48亿元，比(bǐ)上期减少47.85％，归母净利润1.23亿元(yuán)，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度，其(qí)实(shí)现营业总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿(yì)元(yuán)，同比(bǐ)扭亏。

　　不过从十大流通股股东来看，各(gè)类(lèi)机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月(yuè)31日时的首(shǒu)季十大(dà)流通股股东来看， 具体包括公募的上银基金、私募的迎(yíng)水(shuǐ)文龙、中央汇金、长城资产(chǎ春夏秋冬春为首下联是什么，春夏秋冬春为首下联怎么对n)管理(lǐ)公司(sī)等都(dōu)跻身前十(shí)的行列。

　　巧合的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥也是(shì)上海本地房企，其第一季度的收入利润规(guī)模(mó)大幅(fú)度(dù)复苏。究其原因，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年来最(zuì)高，另一方面(miàn)则是公司(sī)拿(ná)地结算持续性向好，从数字上看，一季度新增虹口(kǒu)135、138住(zhù)宅地块，总建筑面积约(yuē)54万平方米。

　　在这(zhè)样的(de)业(yè)绩势头向好(hǎo)背景下(xià)，自然也吸(xī)引了知名机构在其(qí)中(zhōng)持续驻足。从第(dì)一季度十(shí)大流通股股东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的两只(zhǐ)产品(pǐn)依(yī)然在前十中，这也(yě)是(shì)连续第(dì)三个季度他(tā)有(yǒu)的两只产品杀入前十。同时榜单中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性地产(chǎn)公(gōng)司(sī)外(wài)，荣安地产则是主要布局(jú)在(zài)深圳的(de)地产公司(sī)，一季报(bào)交(jiāo)出的也(yě)是一份报(bào)喜的成绩单：首季公司实(shí)现营业收(shōu)入51.85亿元，同比增长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利(lì)润6.48亿元，同比增(zēng)长31.27％。

　　从机构态度来(lái)看，《红周刊》注意(yì)到两(liǎng)只(zhǐ)公募(mù)指基首(shǒu)季(jì)新杀入十大(dà)流通(tōng)股股东行列。具体说(shuō)来， 南方中证全指房地(dì)产ETF上(shàng)榜排名第七位，富国中(zhōng)证指(zhǐ)数1000增强则(zé)排名第九(jiǔ)位，此(cǐ)外联袂出(chū)现的机构还(hái)有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周(zhōu)刊》采访时，兴证全球基金相关人士分析：“经历过行(xíng)业洗(xǐ)牌和兼并(bìng)重组后，龙(lóng)头(tóu)的(de)价(jià)值更为笃定突(tū)出；从拿地端看，2022年(nián)土地(dì)市(shì)场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券(quàn)商(shāng)测算对(duì)应潜(qián)在毛(máo)利率在25％以上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润率仅20％），绝大多数房企受限于(yú)信用问题或者资金(jīn)紧(jǐn)张没法拿地，龙(lóng)头房企趁机获取低成本土地，龙头房企(qǐ)的(de)拿地(dì)力度（拿(ná)地(dì)金额/销(xiāo)售金(jīn)额）基本在30％以上；从融资上(shàng)看，龙头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负债率基(jī)本在(zài)70％以(yǐ)下(xià)，而其他(tā)房(fáng)企的净(jìng)负债率普遍都在100％以上，加杠(gāng)杆空间有限(xiàn)，从融资(zī)成本看，龙(lóng)头房企的融资成本(běn)不断下滑(huá)，基本在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销(xiāo)售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月(yuè)百强房(fáng)企的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销售额(é)增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是，在当前中特(tè)估的浪潮下，央国企地产股或存在发展的大好(hǎo)机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出：“房地产(chǎn)行业的结构(gòu)性机会依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其(qí)是央企占据显著优势，其主要又体现为(wèi)库存的优势。央(yāng)企(qǐ)地产公(gōng)司，现阶段表(biǎo)现出较低(dī)的融资成本(běn)，优(yōu)质的开发资源和(hé)良(liáng)好的不(bù)动(dòng)产(chǎn)资产(chǎn)运营能力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于民(mín)营(yíng)地产公(gōng)司也是更有(yǒu)优势的(de)。”吕功绩强调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务关系等问(wèn)题，市场(chǎng)对民(mín)营(yíng)房开企业的(de)资产会有(yǒu)更多(duō)担忧和质(zhì)疑，所以(yǐ)在(zài)这一轮(lún)行业(yè)出清的过(guò)程中，央国企相较于(yú)民企来(lái)说(shuō)估(gū)值的修复(fù)更(gèng)明(míng)显。中(zhōng)特估的角(jiǎo)度(dù)从(cóng)中长期的维度看，行业的逻辑在(zài)于(yú)集中度提升后，行业(yè)进入(rù)高质(zhì)量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶(jiē)段更稳定且可预期(qī)的(de)盈利和现金流创造能力，以此带来估值中枢(shū)的提升(shēng)，应该(gāi)关注(zhù)估值(zhí)相对较低，企业自身资产的质量好、运营能力强、可(kě)以创造(zào)持续现金流的(de)企业。”

　　“存量时代(dài)中行业(yè)普涨的概率比较低(dī)，行业内部将(jiāng)出(chū)现(xiàn)分化，要关注(zhù)将(jiāng)受益于行业集(jí)中度(dù)提(tí)升的头部公(gōng)司。”星石投资首席(xí)研(yán)究官方(fāng)磊也表示。

　　顺(shùn)应(yīng)机构这一思路的话，或许(xǔ)还是保(bǎo)利发展、招商蛇口等国资背(bèi)景龙头前途更为(wèi)光明。不(bù)过(guò)国投瑞(ruì)银基金投资部(bù)副总监(jiān)綦傅鹏表示：“需要客观(guān)地去持续观察国企(qǐ)央企在三(sān)个方面是否可以(yǐ)维持，首(shǒu)先是融(róng)资(zī)成本保持低位，其次(cì)是销售份额持续提升(shēng)，再次是拿地份额持续提升。”

　　复苏速度(dù)缓慢

　　机(jī)构(gòu)需要(yào)多给(gěi)一些耐心

　　而《红周刊(kān)》也根据房企(qǐ)一季报梳理发现，对于(yú)2022年(nián)的业绩出(chū)现的(de)整体下滑，2023年一季度的业绩分化更趋(qū)明显，保利发展(zhǎn)、滨(bīn)江集(jí)团等房企营收(shōu)、净利均实现了业绩(jì)的回正(zhèng)，甚至是较(jiào)大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构(gòu)的重仓(cāng)对象。

　　对此，知名房地(dì)产业(yè)内人士张(zhāng)宏伟向《红周刊》分(fēn)析表示，业绩出现明(míng)显(xiǎn)改善(shàn)的(de)房(fáng)企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为(wèi)过去两三年时(shí)间，尤其(qí)是在2021年下(xià)半年(nián)民营房企不怎么投资拿地之后，国有企(qǐ)业仍(réng)在持续性地(dì)拿地(dì)，且主要集中在核心城(chéng)市，投资力度(dù)较大。投资的(de)驱动(dòng)能够推动房企(qǐ)销售(shòu)业绩的增长，从而在(zài)2023年一(yī)季度(dù)市场恢(huī)复但仍(réng)处于调整的(de)过(guò)程中，能(néng)够保(bǎo)有一个正增(zēng)长。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒(xǐng)表示，在房地(dì)产(chǎn)的复苏过程中，还(hái)面临(lín)着一些不确定性。其实(shí)整个市(shì)场从四(sì)月份开始又在(zài)往下掉。除(chú)了杭州、成都(dōu)等(děng)极个别(bié)城市四月环比(bǐ)三月相对表现(xiàn)较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下滑的情况。而现在五月的市(shì)场表现也不太乐观(guān)。按(àn)照(zhào)现在的经济状况、收入情况，以及市场的去库存压力、企业的资金面压(yā)力，可(kě)能会出现，到六(liù)月份(fèn)房企为了半年报冲业绩(jì)出(chū)现市场(chǎng)的(de)短期(qī)反弹外的一个市场乏力现象。也(yě)就是说(shuō)，第二季(jì)度、第三季度增长不确定性(xìng)的压(yā)力仍旧较(jiào)大。

　　上海(hǎi)利(lì)檀(tán)投(tóu)资董(dǒng)事长陈昊扬(yáng)也向《红周刊》指出，现在整个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链的复苏速度都(dōu)比想象的要慢(màn)很多，我们要多给一些耐心，这(zhè)个(gè)时候，在房地产以及上下游就不是赚快钱的(de)时候，只能(néng)赚他(tā)基本面的钱。但(dàn)这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得(dé)比同行好得(dé)多的企业，会伴随整个(gè)行业的弱复苏，业绩会(huì)逐步(bù)体(tǐ)现出来(lái)。所以只能耐心地去等待它的(de)基本(běn)面不断地凸显出来，这需(xū)要时间。

　　（本文已刊(kān)发于(yú)5月13日《红周刊》，文中提及个股仅为举例(lì)分析，不(bù)做(zuò)买卖推荐。）

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