导读(dú)

　　黄(huáng)金二十年之后(hòu)，当下中国地产步入大分化时代而非(fēi)停滞(zhì)期。

　　要点

　　过去二十年是中国房地产市场黄(huáng)金二十年。2019-2021年，连续三年(nián)商(shāng)品(pǐn)住宅销售面积超15亿平，足够4000万家(jiā)庭入住(zhù)。恰逢近(jìn)年地产持续低景(jǐng)气，有(yǒu)关中国(guó)地产(chǎn)是否过剩的(de)讨论(lùn)日益热烈。

　　拨(bō)开迷雾，本文试图厘清中(zhōng)国城镇存量住宅真实情况，据此判(pàn)断中(zhōng)国(guó)未来地产趋(qū)势。

　　有(yǒu)媒体渲染中(zhōng)国地产存量极度(dù)过剩，事(shì)实(shí)是否如(rú)此？

　　住(zhù)建部披露全国有近(jìn)6亿(yì)栋房屋建(jiàn)筑，第七(qī)次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑(yí)，中国房子(zi)是否真的过剩？

　　事实上(shàng)住建部披露的近6亿栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占比不到一成，其(qí)中(zhōng)还包括(kuò)大量城镇非(fēi)住宅建筑(zhù)，如商业办公楼、学(xué)校等，因此6亿(yì)栋房屋(wū)中城镇(zhèn)住(zhù)宅占比极低。

　　七普显(xiǎn)示中国城(chéng)镇居(jū)民人(rén)均住宅间数为(wèi)1.06间，但(dàn)居住(zhù)舒适不是(shì)人均一(yī)间房所(suǒ)能(néng)满足(zú)，它(tā)与房(fáng)屋质量、居(jū)住面积(jī)、配套设施(shī)等因素(sù)密切相关。中国(guó)的人均(jūn)住宅间(jiān)数较发(fā)达国(guó)家还有很大差距(jù)。人均住宅间数大于1同(tóng)样不意味(wèi)着中国(guó)住宅市场已(yǐ)经饱和。

　　我们测(cè)算发现中(zhōng)国城镇居民户均1套房，其中每户持有商品住宅仅0.64套。

　　目前并无直(zhí)接公布中国家(jiā)庭户均住宅的数据，我们(men)根据商品(pǐn)住(zhù)宅套(tào)数、商品住宅占比(bǐ)和城镇家(jiā)庭户(hù)数，计算出城镇家庭住宅套户比。

　　测算(suàn)结果(guǒ)显示，目(mù)前城镇家庭户均拥有0.86套(tào)房，其中0.54套为商品住(zhù)宅。若期房顺利(lì)交付，直至2024年，中国每户城镇(zhèn)家(jiā)庭才拥有1套住宅(zhái)，其(qí)中商业(yè)住宅仅0.64套。

　　户均一套房(fáng)似乎意味着户户有房，然而事实(shí)上中国住宅市场供需并不平衡。

　　国际数据显示，成熟房(fáng)地产市场(chǎng)的住(zhù)宅(zhái)套户(hù)比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之所以(yǐ)说不平衡，是因(yīn)为户均(jūn)一套房无法满足流动(dòng)人口(kǒu)的租赁和置业(yè)需求(qiú)。全国总(zǒng)人口的(de)近三成都是流动人口，流(liú)动人口(kǒu)会选择在大(dà)城市租房(fáng)挣钱，在老家买房，从而产(chǎn)生了额(é)外的住宅需求。

　　即(jí)便(biàn)户均一套(tào)房，中国未来地产仍有四(sì)大(dà)新(xīn)增需求动力。

　　第(dì)一(yī)，户均人口规模缩(suō)小，一人户(hù)、两人(rén)户占比不断增加，导致家庭(tíng)户数增(zēng)多。小家庭化趋势将延续，带来新户(hù)购(gòu)房需(xū)求增(zēng)长。

　　第二(èr)，经(jīng)济板块的分化日(rì)益明(míng)显，区域经济资(zī)源分配的再(zài)集(jí)中吸引着人口流(liú)入，人口净迁入(rù)城市的新增住宅需求有望(wàng)持(chí)续旺盛。

　　第三(sān)，30％左右的(de)家庭住在2000年以前建成的住宅(zhái)中，涉及超(chāo)9000万(wàn)家(jiā)庭(tíng)、81亿平方米的住(zhù)宅(zhái)建筑面积。促成“老破小”住(zhù)宅的改造势在(zài)必行。

　　第四，中国的人(rén)均住(zhù)宅(zhái)间数(shù)与人均(jūn)住宅建(jiàn)筑面积均较发(fā)达国家有(yǒu)着不小差距，“住(zhù)上更大房子”的改善性需求(qiú)正在不断增加。

　　黄金二十年(nián)之(zhī)后，当下中国(guó)地产步入大分化(huà)时代而非停滞期。

　　如果说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发展期(qī)，地产(chǎn)矛盾更多体现为住宅供给存(cún)在不(bù)足，这(zhè)是过(guò)去二十年房价快(kuài)速上涨基石(shí)。那么当下房地产(chǎn)大分化时代已至，大(dà)分化(huà)时代(dài)下地产矛(máo)盾则更多体(tǐ)现在住宅质量供需冲突。

　　地产大分化必将体(tǐ)现在不(bù)同(tóng)能(néng)级(jí)城市之间(jiān)，不同区域板块之间，不(bù)同品质住宅(zhái)之间(jiān)。

　　目录

　　正文

　　引言

　　不久前，官(guān)方披露全(quán)国(guó)已(yǐ)有近6亿栋房屋建筑，引发(fā)热议。从2月以(yǐ)来，各大(dà)城市(shì)二(èr)手房挂牌量突然激增，引发一(yī)阵二手房的“抛(pāo)售(shòu)潮”。

　　让市(shì)场不禁(jìn)担心，中(zhōng)国的房子是(shì)否(fǒu)已(yǐ)经过剩(shèng)？

　　中国(guó)城镇住宅(zhái)到底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍(réng)然存在不(bù)足？可惜由(yóu)于(yú)住宅(zhái)存量数(shù)据并未公(gōng)布，我们无法(fǎ)直接知晓具(jù)体情况。

　　拨开迷雾，我们测(cè)算出中国城镇(zhèn)家庭户(hù)均(jūn)拥有住(zhù)宅套数，回(huí)答当前的房子(zi)是否(fǒu)真的过剩了？据此(cǐ)判断未来房地产市(shì)场会(huì)如(rú)何(hé)发展。

　　一、如何有效(xiào)观(guān)察(chá)中国户均拥有(yǒu)住(zhù)宅数(shù)量(liàng)

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不(bù)住脚

　　今年2月，在以全国自然灾害(hài)综(zōng)合(hé)风险普查工(gōng)作情况为主(zhǔ)题(tí)的(de)新(xīn)闻发布会上(shàng)，负责人对外(wài)披(pī)露：“住宅城乡建设行(xíng)业获取了全(quán)国近6亿栋城乡房屋建(jiàn)筑数据(jù)以及80多万处市政设施数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋房屋建筑，平均每栋建(jiàn)筑住不到3人，住(zhù)宅市场看似(shì)已经过剩。

　　在这(zhè)近6亿栋房屋建筑中，农村(cūn)房(fáng)屋占9成以上，以栋数计(jì)算(suàn)的(de)城镇房屋(wū)实际仅有4700多(duō)万(wàn)栋，还包(bāo)括了大量商业楼、写字楼、学校、医院等非住宅。总的算下来，住宅占比并(bìng)不(bù)大(dà)。

　　第七次人(rén)口普查数据公布了(le)中国(guó)城(chéng)镇(zhèn)家庭户人均住宅间数为1.06间，其中城(chéng)市家(jiā)庭户居民(mín)人(rén)均0.99间，乡镇家(jiā)庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅(zhái)间(jiān)数大于1，看似意味(wèi)着(zhe)人(rén)人(rén)都(dōu)有房间居住(zhù)。

　　居住水平(píng)不仅与房间(jiān)数量有关，更与房屋(wū)质量、居住面(miàn)积、配套设施等因素密(mì)切相(xiāng)关。单(dān)单(dān)从人均住宅间数不能完全反映出城镇居民的居住水平(píng)。

　　中国主要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买(mǎi)成套住(zhù)宅，一套设施齐全的住宅(zhái)才是城镇(zhèn)居(jū)民宜居的选择。

　　（二）中国户均住宅的测算(suàn)思路、数据和方法

　　中(zhōng)国(guó)城镇(zhèn)居民住宅主(zhǔ)要分两大类，一类是商(shāng)品住宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房等非商品住宅。

　　目前缺乏统(tǒng)计数据(jù)，并(bìng)没有(yǒu)直接公布城镇住宅(zhái)数量(liàng)。居民住宅(zhái)相(xiāng)关数据(jù)有两处(chù)可以直接(jiē)公布，一是每年商品住宅销售套数（统计局(jú)）；二是(shì)居民住(zhù)宅来(lái)源（人口普查数据）。计算中国(guó)居民户均住宅数(shù)量(liàng)，我们(men)主要用(yòng)到上述两(liǎng)组数据。

　　中国住宅改革始于(yú)1998年，1998年(nián)之前商品(pǐn)住宅(zhái)数量极少，可忽略不(bù)计。估(gū)算城镇居(jū)民户均住宅套数分(fēn)三(sān)步(bù)走：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅销售套数相加，我们就能够得(dé)到当前(qián)商品住宅(zhái)总(zǒng)存量(liàng)。

　　第二步，根(gēn)据(jù)城镇居民拥有的(de)商品住宅和非商品住(zhù)宅比例，推算得到(dào)居民住宅总套数(shù)。

　　第三步，将(jiāng)城镇居(jū)民拥有的(de)商品(pǐn)住宅总数(shù)除以家庭(tíng)户数，我(wǒ)们就能够得到城镇户均拥有的住宅数(shù)量。

　　具体计算公式如(rú)下：

　　城镇家庭住(zhù)宅套户比=住宅总套数(shù)/家庭户数(shù)

　　=（商品(pǐn)住宅套(tào)数/家庭户数）/（商品住宅(zhái)套数/住宅总套数）

　　=商品住宅套户比/商品住宅占比

　　二、城(chéng)镇家庭户均拥(yōng)有1.02套房

　　中国住(zhù)宅存量到底有多少，目前缺乏一个准确统计。我(wǒ)们利用既(jì)有统计数据，大(dà)致(zhì)测(cè)算得到中国存(cún)量房地产套(tào)数(shù)，并进一步推(tuī)算中国城镇家庭户均拥(yōng)有(yǒu)的住宅数量。

　　（一）城镇居民户均拥有(yǒu)商品住宅0.64 套

　　截至2022年，我们计算得到：

　　（一(yī)）中国商品住(zhù)宅累计销(xiāo)售1.97亿(yì)套(tào)。

　　（二）城镇家(jiā)庭户均拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房和期房(fáng)）。

　　中国的房(fáng)地产(chǎn)销(xiāo)售以期(qī)房为主，从2019年开始，新房(fáng)销售中期房(fáng)占比近(jìn)9成。本(běn)文去除商品住宅累计销(xiāo)售套数里的期(qī)房销(xiāo)售(shòu)，得(dé)到商(shāng)品(pǐn)住(zhù)宅现房套数(shù)。

　　以(yǐ)2022年商品(pǐn)住(zhù)宅现房套数计算为(wèi)例：

　　2022年商品(pǐn)住宅现(xiàn)房套数=截(jié)止到2022年(nián)商(shāng)品住(zhù)宅累计销售套数-过去三年（2020、2021和(hé)2022年）的期房销售额。

　　主流房企竣工周(zhōu)期在(zài)2-3年，并考虑到交(jiāo)房后装修的时间，取最大值3年。

　　将商品住宅现房套数除以家庭户数，算(suàn)出：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭户均拥有0.54套商品现房住宅。

　　（二(èr)）城(chéng)镇居民户均拥有住宅1.02套

　　接(jiē科幻小说的三要素是哪三要素，小说的三要素是哪三要素的内容)下来我(wǒ)们需要进一步推算中国城镇居民拥有的(de)户均住宅套数。

　　首先，七普数据显示中国城(chéng)镇居民(mín)的住宅结(jié)构特征如下：

　　73.8％的(de)城镇(zhèn)家庭(tíng)拥有(yǒu)住宅。其中自建住(zhù)宅占比21％，购买商品(pǐn)住(zhù)宅占比31.9％、二手房占比10.1％、经(jīng)济适(shì)用(yòng)房占比3.8％、原(yuán)公有住宅(zhái)占比6.1％，通过继(jì)承(chéng)或赠与占(zhàn)比0.9％。另有(yǒu)3.4％和17.7％的家庭租赁廉租房与其他(tā)住宅。

　　其次，我(wǒ)们假定租赁其他住(zhù)宅和购(gòu)买二(èr)手房都是商品(pǐn)住宅(zhái)，因此(cǐ)将租赁其他住(zhù)宅(zhái)、购买商(shāng)品(pǐn)住宅(zhái)与购(gòu)买(mǎi)二手(shǒu)房加(jiā)总，得到商(shāng)品(pǐn)住宅占(zhàn)居民所有住宅的比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占比为59.2％，粗(cū)略假设2021年-2022年(nián)期间商(shāng)品住宅增幅为过去十年变(biàn)化幅(fú)度(dù)的20％，计算(suàn)2011年-2020年商(shāng)品住宅的(de)实际变化比例，从而(ér)我(wǒ)们估(gū)算出2022年商品住宅所占比例，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国平均每户城镇家(jiā)庭拥有0.86 套住(zhù)宅。但考(kǎo)虑已购期房，中(zhōng)国平均每户城镇(zhèn)家庭拥有1.02套住(zhù)宅。

　　如果交房顺(shùn)利，已(yǐ)购期房会在2-3年内陆续交(jiāo)付使(shǐ)用(yòng)，到2024年，中(zhōng)国(guó)平均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住(zhù)宅。

　　三、城镇户均一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居(jū)民已经达到了户均一套(tào)房的程度，“户户(hù)有房”是否意味着中(zhōng)国城(chéng)镇化进展终结，甚(shèn)至(zhì)意味着中国地产存量(liàng)供给绰绰有余？

　　（一(yī)）户均一套房并不意味着住宅市场供需平(píng)衡

　　需要(yào)有多(duō)余住宅(zhái)来满足因(yīn)人口流(liú)动、居(jū)民换房等因素产(chǎn)生的住宅需求。因此，成熟房地产(chǎn)市场的(de)住宅套户(hù)比会在(zài)1.1左右(yòu)。

　　国(guó)际经验(yàn)来看(kàn)，美国、英国和日本(běn)的住宅套户(hù)比均(jūn)高(gāo)于(yú)1.1，其中，英国的住宅套户比最高，为1.19，日本为1.16，美国(guó)为1.11。德国和(hé)韩国分别为1.02和1.05。

　　如(rú)果户均刚好一(yī)套房，就会造成人口(kǒu)净流入地的住宅市场供不应求，造成房价或(huò)房租迅速(sù)上涨。

　　七普(pǔ)指出中国的流动人口3.76亿，省内(nèi)流动(dòng)人口(kǒu)和省际流动人口分别为(wèi)2.51亿(yì)人(rén)和1.25亿人。

　　流(liú)动人口(kǒu)会选(xuǎn)择在大城市租房挣(zhēng)钱，在老(lǎo)家县城买房(fáng)。

　　暨南(nán)大学2017年的中国城乡人口流动调查数(shù)据显示，在上海、杭州以及南京工作的流(liú)动(dòng)人口在老家拥(yōng)有住宅比(bǐ)例分(fēn)别为28％、21％和18％。大城(chéng)市的高(gāo)工资吸引打工人，但(dàn)高房价迫使打工人回乡置业。

　　流动人(rén)口实际上(shàng)会(huì)占据两套(tào)房，在高房价的大城市租(zū)赁一套房，在房(fáng)价(jià)较低的县城购买一套房。所以说户(hù)均一套(tào)房无法满足庞大流动人口的租赁与(yǔ)置业(yè)需求(qiú)。

　　（二）至少9000万户家(jiā)庭住宅品质仍(réng)需(xū)改善

　　目(mù)前，中国的城(chéng)镇住宅中(zhōng)依然(rán)有(yǒu)不少老旧小(xiǎo)区。

　　三成(chéng)家庭，也(yě)就是约9000万(wàn)户城镇(zhèn)居民住宅是2000年以前(qián)建成，其中又有11.6％住宅年龄至少在33岁以上。

　　这批存在着建(jiàn)筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患(huàn)大等问题，如电线(xiàn)老化、管(guǎn)道等基(jī)础(chǔ)设施(shī)陈旧(jiù)，给住(zhù)户的生活带来了很大(dà)的不便(biàn)和安全隐患(huàn)，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老旧住宅面积(jī)小。占(zhàn)比(bǐ)为31.3％的家(jiā)庭户(hù)数(shù)拥有的(de)住宅面积占比仅为27.6％。仍然(rán)存在5％左右的家(jiā)庭没有独立卫浴和厨房。这类(lèi)上世纪(jì)修建的老(lǎo)旧(jiù)小区很难满足现代生活(huó)需求，在未来大都会(huì)被拆迁重建。

　　近五成的家(jiā)庭住宅为(wèi)一(yī)居室和二(èr)居室(shì)，户型偏(piān)小。其中(zhōng)一居室占比为14.9％，二居室占比为33％。对比镇(zhèn)，城市(shì)家庭住宅(zhái)户(hù)型(xíng)更(gèng)小(xiǎo)，当然这(zhè)与城市(shì)土地资源紧张有关(guān)。

　　（三）人均(jūn)住宅面积扩张是未来地产的(de)需(xū)求驱动力(lì)

　　根据七(qī)普数据(jù)测算，2020年城镇(zhèn)家庭户住宅(zhái)存量总面积为294.6亿(yì)平。暂不(bù)考虑两年间(jiān)农(nóng)民带房进(jìn)城和老旧(jiù)小区拆(chāi)迁，加(jiā)上2021年和2022年商品住宅(zhái)竣工面积（7.3亿与(yǔ)6.3亿(yì)），得(dé)出2022年(nián)住宅存量总面积为(wèi)308.16亿平，人均住宅建筑面积为(wèi)39.45平方(fāng)米(mǐ)。

　　超过一半的(de)家庭人均(jūn)住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家(jiā)庭人均住宅建(jiàn)筑(zhù)面积(jī)在(zài)30平米(mǐ)以下。

　　15％的(de)城镇家庭(tíng)人均住宅建筑(zhù)面积不足19平(píng)方米，不及全(quán)国人均(jūn)水平(píng)的一半。若去除20％的公摊(tān)，可使用的(de)住宅面(miàn)积仅为15.2平方米。上海市(shì)将人均(jūn)住(zhù)宅建(jiàn)筑面积低于15平方米的家(jiā)庭界定为住(zhù)宅(zhái)存(cún)在(zài)困难，若按这个标准(zhǔn)算的话，中国有11.3％的家庭(tíng)存在住宅(zhái)困难问题。

　　若人均可使(shǐ)用(yòng)住宅面积为40平，即(jí)人均住宅(zhái)建(jiàn)筑(zhù)面积为50平，只(zhǐ)考虑家(jiā)庭户人数，需要住(zhù)宅总量(liàng)约390.6亿平，较目前至(zhì)少新增(zēng)82亿平(píng)。

　　对比发(fā)达国家人(rén)均住(zhù)宅面(miàn)积，美国为67㎡，瑞士、日本、德国(guó)和英国都高于40㎡，中(zhōng)国的人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)39.45㎡，相差(chà)不大。但若去(qù)除(chú)公摊面(miàn)积后，中国(guó)的人均可(kě)使(shǐ)用面积为31.56㎡，这一(yī)差距将(jiāng)变得明显(xiǎn)。

　　若考虑约1.4亿的(de)集(jí)体户人口，所需要的(de)住宅总(zǒng)量会更多。

　　四、户(hù)均已然1套(tào)房，未来地(dì)产(chǎn)还会有需求么(me)？

　　我们测(cè)算得到中(zhōng)国城镇家庭(tíng)户均1套(tào)房(fáng)，看似已(yǐ)经(jīng)户户有(yǒu)房。即(jí)便如此，中(zhōng)国人口静(jìng)态结构和(hé)动态趋势(shì)演绎(yì)，决定(dìng)了中(zhōng)国未(wèi)来地产仍有需求释(shì)放(fàng)。户均1套(tào)住宅现实之下，中国未来城镇住宅(zhái)需求主要来自(zì)于(yú)四个方面。

　　第一，户均人口缩(suō)小，家庭户数增多，新户(hù)购房需求扩张。

　　过去20年我国城镇(zhèn)家(jiā)庭户均人口数不断下(xià)降(jiàng)，六普(pǔ)显示城镇户均(jūn)人口规模(mó)为2.85人(rén)/户，而七普显示城镇(zhèn)户(hù)均人口规模为2.62人/户，一(yī)人户、二(èr)人户的占比明显上(shàng)升，人口小家庭(tíng)化趋势将继(jì)续(xù)延(yán)续，导致(zhì)户(hù)数会因户均人口规(guī)模(mó)的缩小而增多。

　　第(dì)二(èr)，人口(kǒu)迁移导致经济发展带来的新(xīn)增住宅需求旺盛。

　　中(zhōng)国经济板(bǎn)块的分化日(rì)益(yì)明显，资(zī)源和生产要素(sù)逐步(bù)向经济带、都市(shì)圈中心城市流入(rù)，区(qū)域经济(jì)资源(yuán)分配的再(zài)集中吸引着人口(kǒu)流入。人口迁(qiān)移(yí)势必(bì)涉及到买房租房，给迁入地住(zhù)宅市场带来新的增量。

　　以浙江省为例，2021年(nián)常住人口增量(liàng)为72万，而(ér)出生人口为44.9万人，死(sǐ)亡(wáng)人口(kǒu)为38.4万人，自然增加人口仅为6.5万人，其(qí)人口(kǒu)增长主要受益于(yú)人口迁移。

　　第(dì)三(sān)，老旧(jiù)小区改善性需求依然庞大。

　　从2011年(nián)到2020年，自建住宅和原公有(yǒu)住宅的家庭拆迁改建最多。自(zì)建(jiàn)房家(jiā)庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百(bǎi)分(fēn)点；原公有(yǒu)住宅家庭(tíng)比(bǐ)例(lì)从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百(bǎi)分点。二者和（27.1％），再加(jiā)上其他住宅（5％）与家(jiā)庭(tíng)住(zhù)宅建(jiàn)造时间为2000年以前的(de)比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合(hé)。

　　十年间新增8473万家庭户，自建(jiàn)住宅和原(yuán)公有(yǒu)住宅减少(shǎo)了(le)1282万(wàn)户，住宅净需求增加9755万户。49％的家庭购买商(shāng)品住宅(zhái)，21％的家庭(tíng)购买(mǎi)二手房。在新增(zēng)住宅需求中，有7成家庭购(gòu)买了商品住(zhù)宅。租房、购买(mǎi)经济适(shì)用房和其他(tā)分(fēn)别(bié)占比18％，3％和9％。未来随着城中村(cūn)和旧城改造，商品(pǐn)住(zhù)宅的占比(bǐ)势(shì)必会进一步上升。

　　2000年以前建造的住宅(zhái)建筑(zhù)面积还有(yǒu)约81亿平(píng)，涉(shè)及城镇家庭(tíng)约9000万户。破旧的(de)城(chéng)中(zhōng)村、老公有(yǒu)住宅，建筑面(miàn)积小、质量低(dī)、基(jī)础设施配套(tào)差、没(méi)有或少(shǎo)有物业管理，居民追求美好、宜居生(shēng)活的环境，背后的改(gǎi)善性需(xū)求有(yǒu)待释放(fàng)。

　　第四，“住上更大(dà)房子”的改善性(xìng)需求还(hái)将有所(suǒ)增加(jiā)。

　　刚需(xū)购房受限于(yú)资金，倾向于中小(xiǎo)户型。已有住宅家庭希望(wàng)提(tí)高(gāo)生(shēng)活品质(zhì)，以小换大、以旧换新。2022年底的(de)中央经济工作会(huì)议(yì)明(míng)确指(zhǐ)出支持(chí)住宅改善等消费。

　　OECD国家(jiā)的(de)人均住宅间数(shù)为1.71间，无论是否考虑乡村住宅因素(sù)，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数较其(qí)他国家依旧存(cún)在不小差距(jù)。

　　住宅舒适度与经济(jì)水平有着密切正向联系。随着(zhe)经济发展(zhǎn)水平的提高，中(zhōng)国的人均(jūn)住宅(zhái)间数(shù)与人均住宅建(jiàn)筑面积将随之增长。

　　如果说过(guò)去二十年(nián)是中国地产黄金发(fā)展期，地(dì)产矛(máo)盾更多体现为住宅(zhái)供给存在(zài)不足，供需出现错(cuò)配(pèi)，这(zhè)是过(guò)去二十年(nián)房价快速上涨基(jī)石。那么未来将是(shì)住宅质量(liàng)的供需冲(chōng)突。房(fáng)地(dì)产大分化时代已至，这种(zhǒng)分(fēn)化(huà)不单(dān)局限于城市能级之间差异，优质小区(qū)和(hé)老旧二手(shǒu)房之间的差异也将越发扩大(dà)。

　　风险提示(shì)

　　人口普查数(shù)据(jù)调查的是人，并不是(shì)针(zhēn)对住宅，因此可能存在统计偏差。商品住宅占(zhàn)比实际值可能(néng)偏低，其(qí)增速(sù)可能超预(yù)期。

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