万柳(liǔ)书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年(nián)年初“万柳少爷(yé)”的(de)意外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪宅(zhái)被全国知晓，其(qí)背后曾宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘(mì)开发商——中赫(hè)集团，也被拉向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次受到舆论关(guān)注，起因中(zhōng)赫集团成了(le)共同债务(wù)人被中国信达(dá)追(zhuī)债，中国信达为(wèi)了收回(huí)钱款不得不将中赫抵押的75套(tào)万柳书院豪宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些(xiē)房(fáng)子早已售出(chū)，业主并非中(zhōng)赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现在(zài)莫名奇妙地被拍(pāi)卖，算(suàn)是被割(gē)了！

　　截(jié)至发稿，暂未看(kàn)到这些业主的维权信息，难怪有(yǒu)网友调侃：“富人被(bèi)割(gē)韭(jiǔ)菜的(de)时候，他们的姿势都那(nà)么优(yōu)雅。”

　　不(bù)过事(shì)件背后(hòu)，可能没(méi)你想象的(de)那么简单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割(gē)？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅的尽头是万柳(liǔ)书院”，但谁都没想到，这个位于海(hǎi)淀核心区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅，竟然(rán)暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了(le)“北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公(gōng)司(sī)不良(liáng)债权(quán)转让项(xiàng)目(mù)”，债权(quán)总额高达(dá)近47亿，该项(xiàng)目的抵押物中(zhōng)，包括75套万柳书院住宅。

　　据京东拍卖(mài)显(xiǎn)示，上(shàng)述不良债权转让项目的处置主体(tǐ)是中国信(xìn)达资产(chǎn)管(guǎn)理(lǐ)股份(fèn)有(yǒu)限公(gōng)司(sī)北京市分公司（下称中国信达北分），处置的是对北京赫华(huá)恒瑞房地产开发有限(xiàn)公司(sī)（下称(chēng)赫华(huá)恒瑞）的不良债(zhài)权。截(jié)至2023年1月31日，债权金额约为46.95亿(yì)元人民币，其中债(zhài)权本金37.50亿元。中赫(hè)集团(tuán)有限公司是共(gòng)同债务人。目前，该(gāi)项目已(yǐ)有1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中(zhōng)国(guó)信(xìn)达北(běi)分讨债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗(àn)藏秘密。

　　据此(cǐ)前媒体(tǐ)报道，万柳书(shū)院总共301户，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子实际(jì)上都是卖(mài)出去了(le)的，是有人住的(de)。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信达的拍(pāi)卖页面上又注(zhù)明(míng)这75套房子是“未出售(shòu)”的状态呢？只能说(shuō)明这些房子(zi)根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有(yǒu)房产证(zhèng)！

　　第一财(cái)经的报道证实了上(shàng)述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强(qiáng)学区房，万柳书院的业主基本都(dōu)是北京的高端人士，柳传(chuán)志、丁磊(lěi)等(děng)知名商业大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自(zì)媒(méi)体“地产八卦女”爆(bào)料，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚(qī)朋友(yǒu)等。

　　由此，不少(shǎo)网友(yǒu)感叹(tàn)，“富(fù)人(rén)也(yě)被精准收(shōu)割了！”

　　不过，如果这些业主确实(shí)已经支付价(jià)款并实际占有，那么(me)，中国信达转让这笔不良债权回(huí)本的(de)愿望，或将泡(pào)汤。这次拍(pāi)卖损失最大的，没准还是债主中国信达(dá)。

　　根据相(xiāng)关法律规定，民(mín)事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价(jià)款并实际占有(yǒu)，但未(wèi)办理过(guò)户手续的，如果业主没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣(kòu)押(yā)、冻结，已经查封的可以向法院(yuàn)提出执行异议(yì)申请(qǐng)，请求法院解(jiě)除查封，同时(shí)可以联合起诉开(kāi)发(fā)商，要求退还购(gòu)房款(kuǎn)或办(bàn)理房(fáng)产证，并承担违约(yuē)责任。

　　此外(wài)，今年4月(yuè)，人(rén)民法(fǎ)院报公布《最(zuì)高(gāo)人民法院关于(yú)商(shāng)品房消费者(zhě)权利(lì)保(bǎo)护(hù)问题的批(pī)复》，以(yǐ)司法解释(shì)的方式明确了(le)购房(fáng)人的优先权：

　　商(shāng)品房消费者以居住为目(mù)的购(gòu)买房屋并(bìng)已支付全部价(jià)款，主张其房屋交(jiāo)付(fù)请(qǐng)求权优先于建设工程价款优先受偿权、抵押权以及其他债(zhài)权的，人民法院应(yīng)当予以支(zhī)持。只支付(fù)了部分价款的商品房消(xiāo)费者，在一审法庭辩(biàn)论(lùn)终结前已实(shí)际支付(fù)剩(shèng)余价款的，可以适用前款规定。

　　也(yě)就是说，如(rú)果(guǒ)这75套房子(zi)均(jūn)为“已售未网签(qiān)”，那么(me)这笔不殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地良债(zhài)权，实际上是个烫手山芋。可能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本，抵押的这(zhè)75套(tào)房子，还会被(bèi)业主讨回去。

　　中国(guó)信达，将会(huì)赔了夫(fū)人又折(zhé)兵(bīng)？

　　2

　　地产界的“劳(láo)斯莱斯”

　　成了(le)“老赖(lài)”

　　这次债权(quán)公司(sī)中国信达申请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到(dào)金谷信托踩雷赫(hè)华恒瑞。

　　天眼查显示，目(mù)前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒(héng)瑞唯一股东。但此前，赫华恒(héng)瑞为中(zhōng)赫集团旗下子公司。2019年(nián)4月22日(rì)，中赫集(jí)团、中赫(hè)置地等(děng)选择退(tuì)出了赫华恒瑞的股(gǔ)东(dōng)行列，中国(guó)金谷国际信托有限(xiàn)责任公司成为了唯一股(gǔ)东，后者由中国(guó)信(xìn)达资(zī)产管理股份(fèn)有限公司持股(gǔ)93.75％。

　　作为房地(dì)产开发商，相较其他房(fáng)企，中赫(hè)集团(tuán)既没(méi)有很大规(guī)模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京豪宅(zhái)圈(quān)留下(xià)一个个传(chuán)说(shuō)。

　　如钓鱼台七(qī)号院，作为(wèi)中赫集(jí)团进入北京的(de)第一个豪宅项目(mù)，2011年，中(zhōng)赫置地推出钓鱼岛七(qī)号院3号楼，高达(dá)30万(wàn)/平米的天价，成为(wèi)当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘，引发了市场强(qiáng)烈(liè)震(zhèn)惊(jīng)。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为(wèi)“北京(jīng)海(hǎi)淀顶端(duān)豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地(dì)以26.3亿(yì)元，溢(yì)价率40.9％，从(cóng)融(róng)创(chuàng)、保利、万科等(děng)大型知名房企手(shǒu)中，抢下了北京(jīng)万柳地块(kuài)，成为北京(jīng)当年的(de)“双料地(dì)王”。很快，万柳(liǔ)书院(yuàn)就以(yǐ)神秘高(gāo)端的姿态杀入市(shì)场(chǎng)，无论(lùn)是一(yī)块(kuài)块从荷(hé)兰运回来的灰(huī)砖垒(lěi)起来的(de)五米高墙，还是每棵(kē)成(chéng)本超6万的(de)成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每平米20万元的价格，都令业内(nèi)外(wài)震撼不已。

　　“万(wàn)柳的(de)墙、西宸的缸、霄八的(de)顶儿(ér)、融(róng)创殖民地和半殖民地区别通俗易懂，中国7个殖民地的湖、紫辰院的树(shù)、北平府的院儿。”从这(zhè)句顺口溜中，就可看出其在北(běi)京(jīng)豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上(shàng)市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳(jiā)兆业广场(chǎng)、恒大华府(fǔ)等，现如今(jīn)，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院一(yī)套300平米的法拍房，最终成交价(jià)1.09亿、单价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说(shuō)明万柳(liǔ)书院(yuàn)虽然已经推出了8年之久，但其依旧在北京豪宅圈备受(shòu)追捧。

　　中赫集团(tuán)开(kāi)发(fā)的豪宅，也吸引(yǐn)了不(bù)少知(zhī)名人士，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就住在钓鱼台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等(děng)知(zhī)名商业大佬则居住在万柳(liǔ)书院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成(chéng)功奠(diàn)定了中赫集团的“高端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴(tiē)上(shàng)了(le)，“卖北京城(chéng)最贵的房(fáng)，拿北京(jīng)城最(zuì)贵的地”，“做(zuò)地产(chǎn)中(zhōng)的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签。

　　但隐藏在(zài)豪(háo)宅(zhái)开发(fā)商光环(huán)的(de)背(bèi)后，这个(gè)地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多(duō)次成为被(bèi)执行人(rén)，被执行标的高(gāo)达(dá)11亿(yì)。

　　今(jīn)年年初，因为履行能力而拒不履行生(shēng)效(xiào)法(fǎ)律文书(shū)确定义(yì)务，中赫集团正式成了(le)“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北(běi)京国安坑了？

　　中赫集团如(rú)今沦(lún)落到(dào)这个地步(bù)，其(qí)实是有迹可(kě)循的。

　　事实上，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷(yé)”走红之时，深蓝财经就曾深挖出背后的中赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪宅的开发商到沦为“老赖”，中赫集团实控人(rén)周金辉的人生轨(guǐ)迹(jì)跟着(zhe)急转直下。而追(zhuī)根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十(shí)年来(lái)，房(fáng)企纷纷(fēn)开(kāi)始了多(duō)元化转型(xíng)，但转型(xíng)之(zhī)路(lù)并不(bù)好走(zǒu)。早在2008年开始，中赫(hè)集团就尝试(shì)过多元化业务，先(xiān)后进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转(zhuǎn)型的目(mù)光，放(fàng)到了体育领(lǐng)域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服(fú)与IDG资(zī)本退出后，中赫集团(tuán)以(yǐ)35.5亿(yì)元参股国安足(zú)球俱乐(lè)部64％股权(quán)，成为国安的新东家。接着在2021年(nián)6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中(zhōng)拿下北京国安俱乐部36％股权，至(zhì)此拿(ná)下(xià)北京国安俱乐部全(quán)部股权。如果(guǒ)北京国安的(de)估(gū)值一直没变(biàn)，那么中(zhōng)赫集团拿下北京(jīng)国安，总计花(huā)费了约(yuē)55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如果真(zhēn)的是(shì)这样(yàng)，中赫为(wèi)什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以(yǐ)来，中(zhōng)赫集团(tuán)及其实控人周(zhōu)金辉夫妇将(jiāng)其手(shǒu)中的中赫(hè)集(jí)团股份质押陆(lù)续质押，据(jù)企查查显示，目(mù)前中赫集(jí)团(tuán)共(gòng)有(yǒu)11条(tiáo)股权出质记录。质权人(rén)包括(kuò)海(hǎi)金(jīn)商(shāng)业保理、北京建工、山(shān)东国(guó)际信托、中(zhōng)融(róng)信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入(rù)主北京国安的(de)时间完全(quán)吻合。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安的经营(yíng)状况没有(yǒu)得(dé)到改善(shàn)，中赫集团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交(jiāo)易所(suǒ)官网信息显(xiǎn)示，2020年(nián)，北京国安足球(qiú)俱乐(lè)部实现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元。截(jié)至2020年末(mò)，该俱(jù)乐(lè)部资产总(zǒng)计5.38亿元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了缓解资(zī)金压力，中赫(hè)集团(tuán)和周(zhōu)金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手(shǒu)中的中赫集团股份，但(dàn)国安和(hé)中赫的经营(yíng)状况却持续没有好转(zhuǎn)。

　　不仅(jǐn)中赫集团被5次列被(bèi)执(zhí)行人，执(zhí)行标(biāo)的高达11亿，北京国安也3次与中赫集团、中赫(hè)置地、及中赫集团股东周金辉(huī)、李(lǐ)彩霞等共同成为被执行人，执行标的约10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力(lì)而拒不履行生(shēng)效法(fǎ)律文书确定义务(wù)，上述(shù)被执行人(rén)成为“老赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成(chéng)为老赖(lài)的情况下，被执行10个多亿的北(běi)京国安，又如何能独善其身？

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