5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小(xiǎo)幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指数本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。而以公募(mù)基金为代表的机构(gòu)对于(yú)这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局(jú)。数据显(xiǎn)示，以南方(fāng)和华(huá)夏的两只老牌ETF基(jī)金(jīn)为例，5月(yuè)9日(rì)时所公(gōng)布的总份额均(jūn)较4月28日时有小幅增(zēng)长。根据基金一季报统计(jì)，龙(lóng)头与(yǔ)地方国企央企获得增持，持仓数(shù)量(liàng)占流通股比重增(zēng)幅五只个(gè)股(gǔ)分别为华(huá)发股份+3.40％、滨江(jiāng)集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私募配置房地(dì)产或(huò)“底部(bù)回(huí)升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共(gòng)识

　　从公募基金对房地产的配置看，2019年末，公(gōng)募所(suǒ)持有的(de)房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其(qí)所持股票(piào)市值的4.66％左右；2020年市(shì)场表现出色，但公(gōng)募所持房地(dì)产公司(sī)市(shì)值在股票(piào)资(zī)产(chǎn)中的占(zhàn)比却断崖式下跌至(zhì)1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进(jìn)一步降(jiàng)至1.56％。

　　不过2022年终(zhōng)于出现了三年来的首次回升，年底这一数值从1.56％升至1.65％。与此同时(sh一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思í)，公募对房(fáng)地产(chǎn)行(xíng)业的(de)持股比例也同步(bù)回升，从(cóng)2021年(nián)底(dǐ)的6.94％提(tí)高到2022年末(mò)的7.03％。

　　这(zhè)样的势(shì)头似乎在(zài)今年一季(jì)度得以延续。数据统计显示，公募(mù)重仓持有房地(dì)产板块一(yī)季度市值TOP15门槛为(wèi)1.6亿(yì)元，较2022年四季度提升6.71％。持(chí)仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别为(wèi)保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发股份、滨(bīn)江集团，持仓市值占板块(kuài)比重(zhòng)合计(jì)达47.29％，环(huán)比下(xià)降3.05％。

　　从中不难(nán)发(fā)现，公(gōng)募对于房地(dì)产的投(tóu)资愈(yù)发有集中于龙头的趋(qū)势。Wind显(xiǎn)示，在(zài)公募基(jī)金一季(jì)报汇总(zǒng)的重仓股中，房地产(chǎn)板块(kuài)排名最高的是保利发展，在基金重仓第33位。排名第二的是招商蛇口，排在第78位。而老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科A排在第96位。对比(bǐ)去年(nián)四季报(bào)，变化(huà)之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其(qí)是万科(kē)最为明显；其次(cì)是金地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考虑到房地产是复(fù)苏(sū)链上最后一(yī)环，且首季并非行业销(xiāo)售旺季(jì)，其传(chuán)导(dǎo)到二级市场乃(nǎi)至机构持仓上还需(xū)要时间周期(qī)。

　　形成(chéng)共识(shí)的是，经济圈判断房地产已经进入大(dà)分化时代，一二线(xiàn)城市好于三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市(shì)场(chǎng)投(tóu)资上，配置(zhì)房地(dì)产(chǎn)行业轻松收获行(xíng)业贝塔的(de)红利期(qī)一去不返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期(qī)来(lái)分类(lèi)，包括房地产等几类(lèi)行业在盖特纳曲(qū)线里属(shǔ)于成熟(shú)期或者衰(shuāi)退(tuì)期的行(xíng)业，传(chuán)统(tǒng)认知上没有什么投资机会(huì)的。但(dàn)在这几年(nián)特殊的行情里包括(kuò)煤炭、电解铝等类(lèi)似的行业也出(chū)现(xiàn)了一些(xiē)机会，背(bèi)后的逻(luó)辑是供(gōng)给侧发生了更大(dà)的变化(huà)。”一不愿(yuàn)具名(míng)的(de)上海公募基金经理指出。

　　不(bù)过也有(yǒu)公募人士持谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿平方米(mǐ)的(de)年销售面(miàn)积(jī)很难再(zài)出现了，2022年光是居(jū)民存款数量增加了15万亿元。中(zhōng)国(guó)存量有400亿平(píng)方米建筑(zhù)面(miàn)积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米(mǐ)。需求端还需要(yào)有一定的政策(cè)出(chū)来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基(jī)金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功(gōng)绩也指出(chū)：“时至今(jīn)日，无论从城镇(zhèn)化(huà)的进程，还是人均住房(fáng)面(miàn)积(jī)（接近30平(píng)/人），我(wǒ)国均已告别住房短缺(quē)时(shí)代，而目前(qián)居民的杠(gāng)杆率和房价收入(rù)也不(bù)支撑每(měi)年18万亿元的(de)销售额，以及过快(kuài)上(shàng)行的(de)房(fáng)价(jià)，因(yīn)而行业(yè)高增的时代(dài)已经过去，未来行(xíng)业的需求或将(jiāng)回落，在此过程(chéng)中，伴(bàn)随着地产的高杠杆属性，就很容易出现(xiàn)信用风(fēng)险问题（类似2022年(nián)的民营地产爆雷(léi)），行业进入到供(gōng)给(gěi)侧(cè)出清的过程。这个过程中，综(zōng)合竞(jìng)争(zhēng)力强的公司(sī)就(jiù)能够通过大鱼吃(chī)小鱼的方式(shì)，获得(dé)市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业(yè)的贝塔已经(jīng)过去了，但不代(dài)表没有(yǒu)投资机会，机会(huì)在于城市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿尔法，而对应到股票(piào)投资，就(jiù)是(shì)强(qiáng)竞争(zhēng)力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于(yú)这(zhè)样的认识转变(biàn)，精耕细作个股成为公(gōng)募乃至(zhì)整体(tǐ)机构的务实之举。

　　机构配置房地(dì)产“风物长宜放眼量(liàng)”

　　头部(bù)央国企、优质区域性标的成香饽饽(bō)

　　5月以来，房地产板块个股(gǔ)多出现(xiàn)小幅上涨，截(jié)至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约(yuē)为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊》利(lì)用Wind统计申万(wàn)房地产板块个股(gǔ)，在(zài)纳入统计(jì)的124只(zhǐ)房(fáng)地产类标(biāo)的(de)股(gǔ)中，本月以来实现股(gǔ)价上涨的达(dá)到了(le)81家。

　　其中(zhōng)，上(shàng)述时(shí)间段恰好排名前五的(de)公司月内涨幅超过了10％，它(tā)们分别是上(shàng)实发(fā)展、浦东金(jīn)桥、*ST泛海(hǎi)、华夏(xià)幸(xìng)福(fú)、荣安地产。排名(míng)第一的上实发展，五一假期归来后日成交量(liàng)明显放大，4日、5日连续两个交易日收出(chū)涨停。从该(gāi)股的基本面来看，上实发展的(de)主(zhǔ)营业务(wù)为房地产开发与经营。公(gōng)司(sī)的主要产品及服务为房地产销售、房地产(chǎn)租赁、物(wù)业管理服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业(yè)绩数据来看，2022年，其实现营业收(shōu)入52.48亿元，比上期减少47.85％，归(guī)母净(jìng)利润1.23亿(yì)元(yuán)，同比下(xià)降33.24％。2023年第一季(jì)度，其实(shí)现营(yíng)业总收(shōu)入27.87亿元，同比(bǐ)增长(zhǎng)183.02％；归(guī)母净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不过从十大流通股股(gǔ)东来看(kàn)，各类机构都有对其布局的例子。以(yǐ)3月31日时的(de)首季十大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股东来看， 具体(tǐ)包括公募的上银基金、私(sī)募的迎(yíng)水文龙、中央汇金、长(zhǎng)城资产(chǎn)管理公司等都(dōu)跻身前十的行列。

　　巧(qiǎo)合的是，涨(zhǎng)幅暂(zàn)时排名(míng)第二的(de)浦东金桥(qiáo)也是上海本地(dì)房企，其第一季(jì)度的收入利润规模大幅度(dù)复苏(sū)。究其(qí)原因，一方面(miàn)是该公司(sī)后疫(yì)情时代出租率复苏至近年来(lái)最(zuì)高，另一方(fāng)面则(zé)是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看(kàn)，一季度新增虹口135、138住宅地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积(jī)约54万(wàn)平方(fāng)米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩势头向好背景下，自(zì)然(rán)也吸引(yǐn)了知名机构(gòu)在其(qí)中持续驻足。从第一季度(dù)十大流通股股东来(lái)看，知名私募高毅(yì)邓(dèng)晓峰的(de)两只产品(pǐn)依然在前十中，这(zhè)也(yě)是(shì)连续第三(sān)个季度他有(yǒu)的两只产品杀入前(qián)十。同时榜单中还(hái)有(yǒu)一支大(dà)名(míng)鼎鼎的QFII阿布扎比投资局，其当季还小幅增加(jiā)了持股。

　　除去(qù)上述两家上(shàng)海(hǎi)区域性地产公司外(wài)，荣安地产则是主要布(bù)局在(zài)深圳的地(dì)产公司(sī)，一季报(bào)交出的(de)也是一份(fèn)报喜的成绩单：首(shǒu)季公司实现营业收入51.85亿元，同比增(zēng)长35.51％。归属于上市公司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊(kān)》注意(yì)到两只(zhǐ)公募指基首季(jì)新杀入十大(dà)流通股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来(lái)， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜(bǎng)排(pái)名(míng)第七位，富(fù)国中证指数(shù)1000增(zēng)强则排(pái)名(míng)第九(jiǔ)位，此外联(lián)袂出现的(de)机构(gòu)还有(yǒu)QFII高盛国际和私募迎(yíng)水聚宝。

　　接受《红周刊》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关人士分析：“经历过行业洗牌和兼(jiān)并重组(zǔ)后，龙(lóng)头(tóu)的价值更为笃定(dìng)突出；从拿地端看，2022年土地市场大幅降温，优(yōu)质土地供给(gěi)较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在25％以上(shàng)，目(mù)前房企的利润率(lǜ)仅20％），绝(jué)大多数房(fáng)企受限于信用问题或者资(zī)金(jīn)紧张没(méi)法(fǎ)拿(ná)地，龙头房(fáng)企(qǐ)趁机获取低(dī)成本土地(dì)，龙头(tóu)房企的拿地力度（拿(ná)地金额/销售金(jīn)额(é)）基(jī)本在30％以上；从融资上看，龙头房企(qǐ)杠杆(gān)率较低，净负债率基(jī)本在70％以(yǐ)下，而其他房企(qǐ)的净负债率普遍(biàn)都在100％以上(shàng)，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销(xiāo)售，龙头(tóu)房企明显跑赢行业，1～4月百强房企(qǐ)的销售额增速为9％，而TOP14的销售(shòu)额增速为29％。”

　　需要强调的是，在当前中特估(gū)的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存(cún)在发展的大好机(jī)会(huì)。中(zhōng)信证券指出(chū)：“房(fáng)地产行(xíng)业的结构(gòu)性机会(huì)依然(rán)存在，少部分公司尤(yóu)其是央企占(zhàn)据显著优(yōu)势，其主要(yào)又体现为(wèi)库(kù)存(cún)的(de)优(yōu)势(shì)。央(yāng)企地产公司，现阶(jiē)段表现出较(jiào)低的融(róng)资成本(běn)，优质的开发资(zī)源和良好的(de)不动产资产运(yùn)营能(néng)力的多重竞争优(yōu)势。”

　　“即使(shǐ)没有(yǒu)中(zhōng)特估，国央企相(xiāng)较于民营(yíng)地产公司也是(shì)更有优势的。”吕功绩强调，“对(duì)于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债权债(zhài)务关系(xì)等问(wèn)题(tí)，市(shì)场(chǎng)对民(mín)营房(fáng)开(kāi)企业的资产会有更多(duō)担忧(yōu)和(hé)质疑，所以在(zài)这一轮(lún)行业出(chū)清的过程中，央国(guó)企(qǐ)相较于民(mín)企来说估(gū)值(zhí)的修复(fù)更明显。中特(tè)估的角度(dù)从中长期(qī)的维(wéi)度看，行(xíng)业的逻辑在于集中度提升后，行(xíng)业进入高质量发展阶段，具备较(jiào)快速发展阶段更稳(wěn)定且可预期的盈(yíng)利和现金流创造(zào)能力，以此带来估值中枢(shū)的提升，应该关注估(gū)值相对较低，企业(yè)自身(shēn)资产的质量(liàng)好、运营能力强、可(kě)以(yǐ)创造(zào)持续现金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨(zhǎng)的概(gài)率比较(jiào)低(dī)，行(xíng)业内部将出现分化，要关注将(jiāng)受(shòu)益于行业集中度(dù)提升的头部公司(sī)。”星石投资(zī)首席研究官方磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构这一思路的话(huà)，或(huò)许还是保利发(fā)展、招商蛇口等国资背景龙头(tóu)前途(tú)更为光明。不(bù)过国投(tóu)瑞银基(jī)金投(tóu)资(zī)部副总监綦傅鹏表示：“需要客观地(dì)去持续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以(yǐ)维持(chí)，首先是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续(xù)提(tí)升(shēng)，再(zài)次是拿地份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需(xū)要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红周(zhōu)刊》也根据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑(huá)，2023年一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保利发展(zhǎn)、滨江集团(tuán)等(děng)房企营收、净(jìng)利均实现了业绩(jì)的(de)回正，甚至是较大增速(sù)的增长。而这些公司(sī)也是机构的重仓对象(xiàng)。

　　对此(cǐ)，知名房地产(chǎn)业内(nèi)人士张宏伟向《红周刊》分析表示(shì)，业(yè)绩出现(xiàn)明(míng)显改(gǎi)善的(de)房企，主要(yào)是(shì)因为过去两三(sān)年时间，尤其(qí)是在2021年下半(bàn)年民(mín)营房企(qǐ)不怎么投(tóu)资拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性(xìng)地拿地，且主要(yào)集(jí)中在核心城市(shì)，投资力(lì)度(dù)较(jiào)大。投资的驱动能够推动房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而在2023年(nián)一季度市场(chǎng)恢复(fù)但(dàn)仍处于(yú)调(diào)整的过程中，能够保(bǎo)有(yǒu)一个正增长。

　　不(bù)过(guò)张宏伟(wěi)同时也(yě)提醒表示(shì)，在(zài一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思)房地产的复苏过(guò)程中，还面临着一些不确定(dìng)性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在(zài)往下掉。除了杭州、成都等极(jí)个别城(chéng)市四(sì)月环比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外(wà一切后果自负是什么意思，不然后果自负是什么意思i)，包括北京、上海在内的(de)绝大多数城市都出(chū)现(xiàn)环比(bǐ)下滑的情况。而现在(zài)五月的市(shì)场表现(xiàn)也不太乐观。按照现在的经济状况、收(shōu)入情况，以(yǐ)及市场的去库存压力、企(qǐ)业的(de)资金面(miàn)压(yā)力，可能会出现，到六月份(fèn)房(fáng)企(qǐ)为(wèi)了半年报冲业绩出(chū)现(xiàn)市场的(de)短期反弹外的一(yī)个市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季(jì)度增长不(bù)确定性的(de)压力仍旧较大(dà)。

　　上海利檀投(tóu)资董事长(zhǎng)陈昊扬也向《红周(zhōu)刊》指出，现在整(zhěng)个房地产以(yǐ)及其上(shàng)下游产业链(liàn)的复苏速度都比(bǐ)想象的(de)要慢很多(duō)，我们要(yào)多给一些(xiē)耐(nài)心，这个时候，在房地产以(yǐ)及上下(xià)游就不是赚快钱的时候，只能赚他基(jī)本(běn)面(miàn)的钱(qián)。但(dàn)这也意味着，只有极为少数(shù)的(de)、做得比同行好得多(duō)的(de)企业(yè)，会伴随整个行(xíng)业的弱复苏，业(yè)绩会逐步体现出来。所(suǒ)以只能耐(nài)心地去等待(dài)它的基(jī)本面不断地凸显出来，这需(xū)要时间(jiān)。

　　（本(běn)文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个股(gǔ)仅(jǐn)为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐。）

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