文：任泽平团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预(yù)售制了(le)。 1月17日召开(kāi)的全国住房和城乡建设工作会(huì)议提出“有(yǒu)条(tiáo)件的(de)可(kě)以进行现房(fáng)销售”，不(bù)足(zú)一(yī)个(gè)月时间(jiān)，已有(yǒu)山(shān)东、安徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消(xiāo)商品房预(yù)售制了，用(yòng)你的钱(qián)，观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单建你的房(fáng)子(zi)，还烂(làn)尾了(le)，这是对购房者的不公(gōng)平。以后谁有钱谁建房(fáng)，没钱(qián)没实力的别(bié)建了，不能把包(bāo)袱甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时(shí)代步入高质量发展阶段的必然趋势，也是对购房(fáng)老(lǎo)百姓(xìng)的最大(dà)保护(hù)。98年房(fáng)改时，全国缺(quē)房子，开发商缺(quē)钱(qián)，预售制是权(quán)宜之计，现在全国(guó)套户比超过(guò)1，从(cóng)大开发进入存量时代，对购房民众不公平的预售制已经过(guò)时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一手交钱，一手交房，天经地义。当然(rán)二次房改是个(gè)技(jì)术活(huó)，兼(jiān)顾化解停(tíng)贷、复工(gōng)保(bǎo)交(jiāo)楼、重组房企债务、恢复市场信心以(yǐ)及长(zhǎng)效机制，长效机制四(sì)大关键是推动城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定和房地产税。如果(guǒ)按照经济规律办事(shì)，中国一定能实(shí)现房地产软着(zhe)陆和长期(qī)平稳健康发展(zhǎn)，跨过这道(dào)关，解好(hǎo)这(zhè)道世界难题。

　　2、为什么要(yào)取消预(yù)售制、改为现房销售(shòu)？大家想(xiǎng)想，绝大(dà)部分商品是(shì)一手交钱一手交货，预售(shòu)制是(shì)对购买(mǎi)者的单方(fāng)面不公平制度，购房老(lǎo)百姓几(jǐ)乎承担了所有商品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公平(píng)，比如(rú)，交房等(děng)待(dài)期一般为两年，在此期间(jiān)，购房者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担延迟(chí)交房、房屋质(zhì)量(liàng)、房产证延(yán)期办理甚至(zhì)不能(néng)交房(fáng)的风险。从行业层面看，预售(shòu)制助推部(bù)分房企过度举债(zhài)、高杠杆扩(kuò)张，若遇到下行周期，会引发(fā)资金(jīn)链断裂、项目搁置等系列风(fēng)险。取(qǔ)消预(yù)售制，改为现房(fáng)销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央房住不炒精神、有助于保(bǎo)障购房老(lǎo)百姓权益、有(yǒu)助于房企稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议取消(xiāo)预(yù)售制度(dù)？预售制度怎么来的？国(guó)外什么情况？简(jiǎn)单科普一下：商品(pǐn)房预(yù)售最(zuì)早(zǎo)源(yuán)于中国香港，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一种开发商放杠(gāng)杆(gān)的方式。98年房改(gǎi)，由于(yú)商品房(fáng)短缺(quē)，房企(qǐ)缺资(zī)金，借鉴中国香港(gǎng)，引入了(le)商(shāng)品(pǐn)房(fáng)预售制度(dù)。其实，当前世界(jiè)不少国家存(cún)在预(yù)售制。但是(shì)，重点来了！发达国家一(yī)般有严格的监(jiān)管(guǎn)保障(zhàng)措(cuò)施，开(kāi)发商在项(xiàng)目(mù)获(huò)得政府(fǔ)批(pī)准后才可以开(kāi)始销(xiāo)售，买家(jiā)在购买(mǎi)期房后并非像中国一样在(zài)支付(fù)完首付款后(hòu)从银行一次性贷款(kuǎn)支付剩余全部房款，而是根据开发商工程进度(dù)在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前进(jìn)行分期支付。所以，预售制度是需要严格(gé)的(de)资金(jīn)监管、分期支(zhī)付以及违约处罚措(cuò)施(shī)作为保障(zhàng)的，如果(guǒ)没有这些保障措施，一定会触发风险，对购房民众不公平(píng)，所以(yǐ)不如(rú)借机取(qǔ)消预售制度(dù)，以后改为现房销售。客观讲预(yù)售(shòu)制度有一定历史阶段性(xìng)，现在中国住(zhù)房进入(rù)存量时代，取消预售制度有助于降负债降杠杆，不再(zài)把烂尾(wěi)风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需要配套(tào)房(fáng)企债务重组、复工(gōng)保交楼、恢(huī)复市场信心(xīn)和房地产长(zhǎng)效机制。这是(shì)个技术活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不知道能(néng)不(bù)能(néng)兑现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是对购(gòu)房民众的最根本最实(shí)质(zhì)的(de)保障(zhàng)，这样将极大的提(tí)升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币驱逐劣币(bì)。所有(yǒu)商业的本(běn)质是向善，是以客户为中心，房(fáng)地产也不能例外，老百姓买房(fáng)子是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一(yī)家人。从这个角度，取消预售制(zhì)、实施现房(fáng)销售(shòu)是实(shí)现老百姓(xìng)安居乐业(yè)、社会长治久安、行(xíng)业企(qǐ)业健康发(fā)展的重大(dà)措施。在当前(qián)的情况下，取(qǔ)消预售制要结(jié)合稳楼市、房地(dì)产软着陆、打通金融支持当期(qī)三好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作者十年前在国务院发展研究(jiū)中心参与财税改革方(fāng)案研究时，对预售制(zhì)、房地产税、人(rén)地(dì)挂钩(gōu)、金融稳定、房(fáng)企杠(gāng)杆(gān)率等进行过长期系(xì)统的专(zhuān)项研(yán)究。（参(cān)考后来(lái)形成的(de)专著《房(fáng)地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国内地商(shāng)品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层(céng)销售+“按揭(jiē)”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模(mó)观音山上观山水下联是什么，观音山有下联了获奖名单式

　　1.2 住房需求大、供给量少，引进“卖楼花(huā)”模(mó)式，形(xíng)成(chéng)“中国内地版预售制(zhì)”

　　1.3 预售制推动城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏的风险(xiǎn)确实存在(zài)

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方(fāng)全(quán)程监(jiān)管，交付时开发商凭验收凭证(zhèng)取(qǔ)得房款

　　2.2 德国：可零(líng)首(shǒu)付购(gòu)房(fáng)，提供期房烂(làn)尾险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　2.4 日本：为规范(fàn)期房(fáng)交易(yì)立法，设置(zhì)期(qī)房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方资金(jīn)由(yóu)银行监管，享(xiǎng)1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文(wén)

　　1 中国内(nèi)地(dì)商(shāng)品房预售(shòu)制(zhì)的前世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖楼花”模式

　　二(èr)十(shí)世纪五十年代在中国(guó)香港，楼宇出(chū)租是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式，但有着转让(ràng)难(nán)、出(chū)租资金周转期长等问题，分层销售孕育而生。20世纪50年(nián)代(dài)，中(zhōng)国香港还未推(tuī)行公共(gòng)房屋制度，许多(duō)人栖(qī)身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是(shì)相当高，不(bù)过大(dà)多数居民的储(chǔ)蓄很少。当时楼宇买卖多数以一整栋楼为单(dān)位，需要雄(xióng)厚的资金实力才能(néng)购(gòu)买。虽然楼(lóu)宇(yǔ)出租是(shì)中国香港地产行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难、出租(zū)资金周转期长等问题。针对(duì)这(zhè)一系列问题，不少地产商开始(shǐ)探求(qiú)新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契(qì)”，然后将楼(lóu)宇分层出售。这(zhè)模式一(yī)经推行(xíng)，购买楼宇的市民数量有所(suǒ)增加，开发商资(zī)金周(zhōu)转加快。

　　在分层出售的基础上(shàng)，将“按(àn)揭”模式引入房地产销售，霍英东(dōng)创造“卖(mài)楼花”模式。1953年底霍(huò)英东创(chuàng)办立信(xìn)置业有(yǒu)限公司，凭借商业直觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海上驳运(yùn)业务的经验，对于商品流通、资金周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻求方法(fǎ)加快(kuài)自(zì)身资金周转。当(dāng)时其在(zài)购下九(jiǔ)龙的一块地盘后(hòu)，除了分层出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有文字详(xiáng)尽说明楼宇的地(dì)势环境、建筑(zhù)材料(liào)、分层(céng)价格、订购(gòu)方(fāng)法等。此外(wài)，“卖(mài)楼花”是另外一个(gè)亮点，即先收(shōu)取买家的订金(jīn)，采(cǎi)用类(lèi)似(shì)租金的分期付款形式，等新(xīn)楼落成时，收(shōu)齐(qí)买家的钱(qián)，买家就拥有了(le)自(zì)己的房(fáng)产。这(zhè)种方式(shì)减轻(qīng)了民(mín)众购(gòu)房的(de)资(zī)金压力(lì)，加速了房屋的建造和销(xiāo)售，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降(jiàng)低投资风(fēng)险，在当(dāng)时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式成为(wèi)当时中国(guó)香港(gǎng)房(fáng)地产(chǎn)市场(chǎng)的一大特(tè)色，纵观中国香港房地(dì)产(chǎn)市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了核心的住房(fáng)供(gōng)不应求的问题(tí)，使(shǐ)房市发展进入新阶(jiē)段。

　　预(yù)售楼花模(mó)式(shì)推动了(le)中国香港楼市几十年繁荣，但(dàn)期间(jiān)也出现过(guò)“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监(jiān)管部门不断完善、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全的监(jiān)管机制，促进市(shì)场(chǎng)健康发展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一(yī)个(gè)楼盘因建筑(zhù)费(fèi)用超支停工(gōng)，出(chū)现“烂尾”情况。在(zài)1961年后，中国香(xiāng)港管(guǎn)理部门提升了对于预售楼花(huā)制(zhì)度的(de)监管，即要求(qiú)开发商在(zài)预售前(qián)，确保地价(jià)款已经全部支付，还(hái)要证明自身有资金等能力把项(xiàng)目(mù)完成，资金需放入律师所托管，支取时需律所和建筑师的核(hé)准(zhǔn)。为了防止开(kāi)发商、律所、建筑(zhù)师(shī)等造假，套取(qǔ)监管账(zhàng)户资金，中国香(xiāng)港要求律(lǜ)师行在银(yín)行开设(shè)的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发商操作(zuò)等采取全(quán)透明化机制，且银行的责任上升，如出(chū)现房(fáng)屋(wū)“烂尾(wěi)”情况，银行将成最大(dà)风险方(fāng)，后续需自身推动项(xiàng)目完工。随着监管体系(xì)逐步(bù)完善，出现“烂(làn)尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二十世纪九十年代，中国(guó)内地面临住房需求大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制(zhì)度。建国以来(lái)，中国内(nèi)地(dì)优先(xiān)发展重工业，强调基础建设(shè)，这(zhè)一导向(xiàng)使(shǐ)前期发展(zhǎn)工业化的(de)进程大(dà)于城市化(huà)进程，唯有解决住房(fáng)基(jī)础等城市化(huà)配套问题，才能进一步推(tuī)进城市(shì)化(huà)。但当(dāng)时推行的是“统一管理，统一分(fēn)配，以(yǐ)租养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较慢(màn)，福利分房制(zhì)度也出现(xiàn)了分(fēn)配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因(yīn)此(cǐ)福利分房制(zhì)度不再(zài)适用于(yú)当(dāng)时的国(guó)情。叠加房地(dì)产(chǎn)市场面临(lín)商品(pǐn)房的需求量大，而社会缺少大型(xíng)房(fáng)地产开发(fā)商，商品(pǐn)房(fáng)供应量小的困境，此时引入中国(guó)香港(gǎng)的“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式无(wú)疑(yí)是对内地房地产市场的一针强心剂。从(cóng)1994年起，中国内地(dì)逐步(bù)引进中国香港预售商品房(fáng)制度(dù)，先后出台多项文件(jiàn)，大力支(zhī)持国内房地(dì)产市(shì)场改革。例(lì)如，1998年，国务院出台《关于进(jìn)一(yī)步深化城(chéng)镇住(zhù)房(fáng)制度改革，加快住房建设的通(tōng)知》文件，决(jué)定停止住房(fáng)无偿实物分(fēn)配，逐步实行住房(fáng)分配货币化、住房供给商(shāng)品化、社(shè)会化的(de)住房新体制(zhì)，从计划经济下的福利(lì)分房(fáng)转(zhuǎn)向市场经济的商品房。房地(dì)产市(shì)场采用(yòng)预售(shòu)制，允许开(kāi)发商卖期房，解决(jué)了(le)房(fáng)企(qǐ)缺少资(zī)金和开发时(shí)间周期(qī)长的两(liǎng)大难(nán)题，开发(fā)商以预(yù)售款撬动下一个项(xiàng)目的开发(fā)，形成滚动开发模(mó)式(shì)，住房供应速度(dù)加快(kuài)。自此中(zhōng)国(guó)内地开(kāi)始房改货(huò)币(bì)化(huà)，中国人(rén)民银行(xíng)等多方迅速出台相关的信贷政(zhèng)策，支持购房者，极大作用推动了房地产市场(chǎng)的(de)发展。

　　引(yǐn)入中国香(xiāng)港“卖楼花”模式(shì)后，经(jīng)调整形(xíng)成契(qì)合(hé)中(zhōng)国内地的商(shāng)品房(fáng)预售(shòu)制(zhì)度。预售制的初衷是(shì)为了缓(huǎn)解房企(qǐ)资金(jīn)压力，加快城镇住(zhù)房建设。具体来(lái)说，是指房地产(chǎn)开发企业将正在建设中的房屋预(yù)先出售给购房者，由购房者(zhě)支付定金或房款的行为。区别于中国(guó)香港，在中(zhōng)国(guó)内(nèi)地(dì)实践(jiàn)过程中(zhōng)，商(shāng)品(pǐn)房预售(shòu)流程(chéng)为：房地产开(kāi)发商办理(lǐ)预售许可证-签(qiān)订商品房买(mǎi)卖合(hé)同-进(jìn)行备案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程中，购房者需要一(yī)次性付(fù)清首付款，并采用(yòng)银(yín)行贷款的形式一次(cì)性付清剩余房款，换言之，房屋未(wèi)建成(chéng)，开发商(shāng)可能(néng)已拿(ná)到了(le)全部购房款，这(zhè)点(diǎn)与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进(jìn)度付款有所不(bù)同。对中国内地的开(kāi)发(fā)商而言，预售(shòu)制商品房也开(kāi)启了高周转(zhuǎn)、高杠(gāng)杆的运作模式(shì)。

　　1.3预售制推动城(chéng)市化进程，但背后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　作(zuò)为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方式，预(yù)售制极大缩短房企现(xiàn)金回笼周期(qī)，同(tóng)时增加市场商品房供(gōng)应(yīng)，推动了城镇化发展进(jìn)程。预售制在过去20多(duō)年对中国(guó)内(nèi)地房地产市场的稳步(bù)发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了房地产市场快速发展阶段的资金需求(qiú)，也提高了(le)居民(mín)居(jū)住水平，中国(guó)内地城镇居民从筒子(zi)楼(lóu)住到住宅(zhái)小区，从全民蜗居到基(jī)本适居，住房事(shì)业取得巨(jù)大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年(nián)城(chéng)镇化路程。改革开放以来(lái)，城镇化(huà)进程进入快速(sù)发展时期。1978-2021年，城镇人(rén)口由(yóu)1.7亿人增长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍；1981-2020年，全国城(chéng)市(shì)建成区面积由7438平方公里增长至60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据(jù)我们发布的《中国住(zhù)房存量报告(gào)：2021》测(cè)算，1978-2020年中国(guó)内(nèi)地城镇住(zhù)宅存量从不到14亿平增(zēng)至313.2亿(yì)平，城镇人均住房建筑面积(jī)从8.1平方(fāng)米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增至1.09。预售制在当前已成为中(zhōng)国内地商品房销售(shòu)最主要方式(shì)，2005年中国内地商(shāng)品住宅期房销售面积占总销(xiāo)售面积的比(bǐ)重(zhòng)为63％，而2021年期房累(lèi)计销售面积达(dá)15.6亿平，比重(zhòng)上升至(zhì)87％。

　　预售制也(yě)推动(dòng)了中国(guó)内(nèi)地房(fáng)地产行业的(de)发展(zhǎn)。中国内地房地(dì)产(chǎn)历经(jīng)二十多年长周期(qī)繁荣，行业各(gè)项指(zhǐ)标(biāo)大幅增(zēng)长。1999-2021年，房屋(wū)新开(kāi)工面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增(zēng)速10.6％。房地产开(kāi)发(fā)投资(zī)完成额从0.4万(wàn)亿元增至(zhì)14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房(fáng)销(xiāo)售面积(jī)和销售(shòu)金额(é)分别(bié)从1.5亿平增至(zhì)17.9亿平、0.3万亿元增至18.2万亿元(yuán)，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴(bàn)随(suí)房(fáng)地产业的快(kuài)速发展，房地产企业从无到有、从(cóng)国企(qǐ)先行(xíng)到民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房地产企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年(nián)的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二(èr)十年来房地产也成(chéng)为拉动(dòng)中国内(nèi)地(dì)经济高增长的火车头。

　　1）从经济(jì)增长渠道，房地(dì)产带动的上(shàng)下游(yóu)产业链(liàn)特别(bié)长，高达50多个行业。2020年房地产及(jí)其产业(yè)链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献(xiàn)），其中房地产业增(zēng)加值(zhí)占GDP的(de)7.3％（直接贡献），房地(dì)产带动(dòng)产业(yè)链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房(fáng)地产对金融、批发、建材的(de)带动最为明显。

　　2）从投资渠道，2020年房地(dì)产完全拉动的投(tóu)资占全社会(huì)固定资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资占固定资产投(tóu)资的27.3％。

　　3）从(cóng)金融渠道(dào)，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项(xiàng)贷款余(yú)额的(de)比(bǐ)重看，2021年12月为27.07％，如果加(jiā)上信(xìn)托等通道(dào)业务，占比超过三分(fēn)之一。从(cóng)房(fáng)地产融(róng)资存量(liàng)占社(shè)融存量(liàng)比重看，2021年12月占比为18.76％。如果房企大面积违约，将(jiāng)导致银行不良率大幅上升。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效(xiào)应渠道，根据(jù)我们的《中国(guó)住(zhù)房市值测算(suàn)报告》，2020年中(zhōng)国住房(fáng)市(shì)值为62.6万亿(yì)美元，大于美(měi)国的33.6万(wàn)亿(yì)美元、日本的(de)10.8万亿(yì)美元、英法(fǎ)德三国合计的31.5万亿美(měi)元。从住房市(shì)值占股债(zhài)房(fáng)市(shì)值的比例看，2020年中国为66.6％，高于美国的27％、日本(běn)的37％、英国(guó)的49％、法国的56％、德(dé)国的64％。中国住房市值与股(gǔ)债房市值的比(bǐ)例较高，主要是因为住房市(shì)值高(gāo)，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直(zhí)接融资比例较低，股票(piào)、债券市(shì)值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏(fá)。

　　不(bù)可(kě)否(fǒu)认，预售制背后(hòu)潜藏的风险确实存(cún)在，当(dāng)前(qián)的负面效应愈发凸显。

　　从个人(rén)层面(miàn)看(kàn)，绝大部(bù)分(fēn)商(shāng)品(pǐn)是一手(shǒu)交(jiāo)钱一手交货，预售(shòu)制是对购买者的单方面不公平制度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如(rú)，交房等待期(qī)一(yī)般为两年，在此期(qī)间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延(yán)迟交房、“一房二卖”、房屋质量、房产证延(yán)期办理甚至不能交房(fáng)等风险。另外，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房(fáng)合同、购房者和(hé)银行的按揭贷款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果开发商发(fā)生违约，购房者只能根据购(gòu)房合同(tóng)向(xiàng)开发商主(zhǔ)张权力，但依(yī)旧需要根据按(àn)揭(jiē)贷(dài)款合同按时向银(yín)行(xíng)进(jìn)行贷(dài)款偿还，因(yīn)此购房者承(chéng)担(dān)的风险较大。

　　从(cóng)行业(yè)层面看，预(yù)售制(zhì)助推部分房企过度举(jǔ)债、高杠杆扩张，资金若(ruò)遇到下行周期，会引发资金链断裂、项(xiàng)目搁置(zhì)等系列风险，进行影(yǐng)响自(zì)身信用和(hé)购(gòu)房(fáng)者对行业(yè)的(de)信(xìn)心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发(fā)放方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经营不善(shàn)，出(chū)现资金链断裂等一系(xì)列问题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房(fáng)企通过(guò)与购房者(zhě)签(qiān)订(dìng)的预(yù)售合(hé)同和按揭(jiē)合(hé)同，已(yǐ)经从(cóng)银行获(huò)得(dé)房款，如果购房者(zhě)丧(sàng)失还款能力或短(duǎn)期不能(néng)还款等，则风险完全由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监(jiān)管角度看，购房(fáng)者的预售监管资金去哪(nǎ)了？楼(lóu)盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没(méi)钱付工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售(shòu)管理(lǐ)办(bàn)法》中明确(què)规定(dìng)了开(kāi)发企(qǐ)业(yè)预售商品房所得款项应当(dāng)用于有(yǒu)关的工程建(jiàn)设，商品房(fáng)预售款监(jiān)管的具(jù)体办法，由房地产管理(lǐ)部门制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没有统一的预售资金监管规定，各地实行“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长沙等(děng)城(chéng)市重点监管资(zī)金比例为总预(yù)售款(kuǎn)的(de)15-40％左右，郑州、福(fú)州、合肥等城市则按照(zhào)项(xiàng)目的建安(ān)成本乘以(yǐ)建筑面积(jī)或者项目工程(chéng)总额报价计算重点资金。而事实是，不少(shǎo)购房(fáng)款(kuǎn)未进入监管账户、或进入监(jiān)管(guǎn)账户后(hòu)被挪用，导致楼盘(pán)没有资(zī)金(jīn)继续建设。收楼(lóu)遥遥无期，月供却被迫(pò)继续(xù)还款。那么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实际(jì)上，在过去房地产大(dà)开发时代的高(gāo)周转(zhuǎn)背景下，抽调预售款监(jiān)管账户资(zī)金，是行业“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总(zǒng)承包方，以工程建(jiàn)设名义，获得(dé)监(jiān)管账户拨(bō)付资金，再(zài)由工程(chéng)方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远(yuǎn)超工程进度所(suǒ)需。通过(guò)这些方(fāng)式(shì)套取的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项目间流动，变相加杠(gāng)杆，这(zhè)样做(zuò)提供了(le)资金流动性(xìng)，房企抽调(diào)资金(jīn)统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模式(shì)，但一定程(chéng)度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房者。

　　2 国(guó)际经验

　　整体来说，国(guó)外商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现(xiàn)以下特点：

　　1）预付款保护(hù)：对于(yú)购(gòu)房(fáng)者预付资金(jīn)，一般(bān)设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本；

　　2）预付(fù)款比重：要求购房者支付的预付款(kuǎn)比例相对较低，绝大部分房(fáng)款在(zài)房(fáng)屋交(jiāo)付后(hòu)开始支付；

　　3）预付款支付方式：预付款(kuǎn)一(yī)般以定金方式支付，或按(àn)工(gōng)程进度分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方(fāng)式：一般(bān)采(cǎi)用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一(yī)是按工程进度(dù)付(fù)款，按揭贷(dài)款按照工(gōng)程进度逐渐发放，购房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋(wū)交付后发放(fàng)按揭贷(dài)款；

　　5）房(fáng)屋烂尾(wěi)保护：为预售(shòu)商(shāng)品(pǐn)房提供期房(fáng)烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房出现(xiàn)重(zhòng)大延期或重大缺陷时，保障购房者(zhě)权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护(hù)：房屋(wū)交付质量(liàng)的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供(gōng)验收凭(píng)证后(hòu)，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开发商(shāng)为购房(fáng)者提(tí)供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保修期满(mǎn)，购房(fáng)者支付尾款。

　　2.1 美国：交(jiāo)付(fù)前(qián)预售资(zī)金第三方全程监管，交付时开发商凭(píng)验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期房定金一定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房(fáng)前仅支付首付，其余房款(kuǎn)交付后按揭还(hái)款，交(jiāo)付前(qián)资金由第三方全程监管，交付时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得房款。

　　定金(jīn)及首付(fù)环节，定金(jīn)比例一般为房款的1％-5％，首付比例最低(dī)可低于(yú)3.5％，根据美国官方数据，2021年美(měi)国(guó)平均首付比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外，购房者在房(fáng)屋交(jiāo)付后通过(guò)按揭(jiē)贷款支付(fù)剩余(yú)房款。

　　资金监管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开(kāi)发商挪用资(zī)金(jīn)，购房(fáng)者的定金(jīn)及(jí)首付款由第(dì)三方公证(zhèng)行或(huò)产权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发商倒闭(bì)导致楼盘烂尾(wěi)，购房者资(zī)金(jīn)可通过申请仲裁取回，且不承担(dān)任(rèn)何(hé)责任与损失。而开发商在房屋(wū)建设(shè)过(guò)程中的(de)资金全部(bù)来自银(yín)行(xíng)，银行根据(jù)工程进度向开发商提供一定比例的(de)贷款，由于开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损(sǔn)害(hài)银(yín)行利(lì)益，银行有充分动机监管开(kāi)发商施(shī)工(gōng)进度。开发(fā)商在房屋交付时需取得由政府相关部门经审查后发放的验收凭证，通过验(yàn)收(shōu)凭(píng)证向银行得到购房(fáng)者支付的(de)房款。

　　2.2 德国：可零首付购房，提供(gōng)期房烂尾险

　　德国期房可零首付(fù)购房，房款按建造工期进度支(zhī)付，按揭按工(gōng)期放款后还贷，房(fáng)贷利率(lǜ)采(cǎi)用固(gù)定利(lì)率，开发(fā)商或购房者(zhě)可购买期房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面(miàn)，德国(guó)开发(fā)商(shāng)在项目获批后即可预售房屋(wū)。签署(shǔ)购(gòu)房合同前，购(gòu)房者需支付约2000欧的定金(jīn)并进行预约公证，签订合同后(hòu)定金(jīn)退还(hái)。如由于任何原因不能购买，定金按照德(dé)国法律全部退还。

　　签(qiān)署购房合同后(hòu)，购(gòu)房者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地交易(yì)税，分(fēn)别(bié)为房(fáng)屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两(liǎng)种费用不包含在购(gòu)房款(kuǎn)中(zhōng)，属于购(gòu)房(fáng)附(fù)加费。

　　首付方(fāng)面，德国没有规定最(zuì)低首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款(kuǎn)方面，德国也(yě)采(cǎi)取按(àn)工期支付房款的(de)制(zhì)度，一般分(fēn)7笔进行支付，具体支付节点、比例因项目而异。一般来说(shuō)，支付节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完(wán)工、窗户(hù)玻璃(lí)完工、室内清(qīng)洁及(jí)墙(qiáng)面完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可(kě)能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购(gòu)房(fáng)者可(kě)在(zài)支付(fù)房款前申(shēn)请房(fáng)贷，房(fáng)贷(dài)利率采用固定(dìng)利(lì)率，银行按施(shī)工(gōng)节奏分多次发(fā)放贷款，每笔贷款给予购房者一定使用期限，期限结束(shù)后，购(gòu)房者开(kāi)始还贷。

　　保险方面，德国保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期房设(shè)计了(le)两种(zhǒng)保险，保险的功(gōng)能是当房屋出(chū)现重大延期或重大缺陷时，保(bǎo)险(xiǎn)公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修(xiū)复，开发商破产(chǎn)，由保险(xiǎn)公司负责相应赔偿。保险由开发商(shāng)或购(gòu)房(fáng)者购买。

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机(jī)制，55％-80％房款(kuǎn)交(jiāo)房(fáng)时支付

　　英国预售制设有10％定金(jīn)保险保护机制，交房前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双(shuāng)方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合同前，买卖双方均(jūn)有一名(míng)律师，负(fù)责(zé)沟通期(qī)房交(jiāo)易中的房产、资金、合同(tóng)等各(gè)个(gè)环节，各环(huán)节内(nèi)容(róng)确(què)认无误(wù)后签(qiān)订首付(fù)交(jiāo)换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了10％定金(jīn)保险保(bǎo)护(hù)机(jī)制，当开发(fā)商出现财务、经营(yíng)问题时，购(gòu)房者10％的定金由(yóu)保险公司赔付，而(ér)超出10％的部分较难追回。

　　首付方(fāng)面，首付比(bǐ)例通常为10％-25％，首付需要在合(hé)同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支付环节，英(yīng)国采取按工程(chéng)进(jìn)度付款的方式，但是交房前付款比例相对较低，一般会在合同签订6-24个月分别支付两(liǎng)笔(bǐ)5％-10％的款(kuǎn)项，即交房前付款(kuǎn)比例在20％-45％之间，剩(shèng)余款(kuǎn)项(xiàng)交房后(hòu)支(zhī)付。

　　交付环节，英国规(guī)定房屋(wū)必须经过房产公证公司(sī)的检验验收(shōu)后(hòu)才能交付，交付后方可(kě)按揭还(hái)贷。

　　资金监管环节，英国期房预(yù)售资金监管极(jí)为严格，资金(jīn)也由律师(shī)监管，在确(què)认工程(chéng)进度、支付相关款项过程中，由买房律师将资金转给卖(mài)方律师，卖方(fāng)律师(shī)转给开发商，即资金在进(jìn)入开发(fā)商账户(hù)前经过(guò)两道关口，有利于保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期房(fáng)交易立(lì)法，定金超(chāo)5％或1000万日元时(shí)，开发商必须(xū)完成“预售房定(dìng)金保(bǎo)全措施”，交房前付款(kuǎn)比例不超房款的(de)20％，开发商违约需返还(hái)定价并赔偿(cháng)约10％房款，交房后(hòu)按揭还款。

　　立(lì)法(fǎ)方面，日本二战(zhàn)结束后由于房屋供(gōng)给严重失(shī)衡，叠加法律空白，社会(huì)上“一房二卖(mài)”现(xiàn)象普遍，为此(cǐ)，日本(běn)政(zhèng)府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多次修订，目前是(shì)唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护(hù)方面，根据(jù)日本《宅地建物取(qǔ)引业法》，对购房者支(zhī)付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分(fēn)，法律(lǜ)要(yào)求(qiú)开发商(shāng)必须(xū)完成定(dìng)金保全措施才可预售(shòu)。什么是定金保全措施？即买卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商(shāng)向金(jīn)融(róng)机构(gòu)或指定保证机构或保险机构签(qiān)订(dìng)定金保证委托合同，设置购房者定金(jīn)的保证或保(bǎo)险，并(bìng)将相(xiāng)应(yīng)的保证金证明书交(jiāo)付给购房者(zhě)。除定金(jīn)外(wài)，其(qí)他(tā)预先支付(fù)的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发商倒闭(bì)导致期房(fáng)烂尾，购房(fáng)者可凭保证金证(zhèng)明(míng)书(shū)向金融机构或保证(zhèng)机构(gòu)或保险公司兑付，同时(shí)，开发商(shāng)需向购房者赔(péi)付(fù)违约金，一般约为房价的10％。

　　房款支付环节，交房前只需支(zhī)付最多(duō)不超20％的定金，签订购房合同(tóng)后(hòu)，购房者即(jí)可向银行申请贷(dài)款，但(dàn)交(jiāo)房后才开(kāi)始(shǐ)按(àn)揭贷款(kuǎn)，除定金外(wài)的剩余房款在交(jiāo)房后(hòu)开始支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银行监(jiān)管，享1年保修期后付(fù)尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者违(wéi)约可(kě)返还相当于3.75％房款(kuǎn)的(de)订金，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度(dù)支付，所有资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房(fáng)后满1年(nián)保修期后支付(fù)15％尾款。

　　订金支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的(de)选(xuǎn)购权合(hé)同以(yǐ)及订金返还机制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有(yǒu)效期(qī)14天，执(zhí)行OTP则(zé)进(jìn)一(yī)步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退还3.75％的房(fáng)款。

　　首付(fù)比例方面(miàn)，签订(dìng)购房(fáng)合同后，购房者需支付15％的首付(fù)及印(yìn)花税，同时购房(fáng)者向(xiàng)银(yín)行申请按(àn)揭贷(dài)款。

　　余款支付上，新加坡(pō)期房(fáng)同(tóng)样(yàng)采取按工程进(jìn)度付(fù)款(kuǎn)的方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期(qī)房(fáng)付(fù)款流程做了统一详(xiáng)细规定(dìng)，要求(qiú)所(suǒ)有开发(fā)商遵守，支付节点一般为合同签订后、地基完工、框架(jià)完工、管道门窗等(děng)完工等，支付(fù)比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭(jiē)贷(dài)款也依照(zhào)工程进(jìn)度放(fàng)款，月供在此过程中随着(zhe)放出贷款的(de)增加而(ér)增加，未(wèi)放(fàng)款部分无需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房(fáng)者(zhě)的订金与付款会存入银(yín)行(xíng)专门(mén)的项(xiàng)目资金账户，账户资(zī)金提取须(xū)与房屋建设有关。房(fáng)屋交付后(hòu)，购(gòu)房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后购(gòu)房者支付(fù)15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期来(lái)看，当(dāng)前房地产到了政策出(chū)手(shǒu)临界(jiè)点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求的支持力(lì)度(dù)，长(zhǎng)短兼顾妥善应对局(jú)部停(tíng)贷现象，重点是保交楼保复工(gōng)保民生(shēng)，给予强(qiáng)有力的金融工(gōng)具(jù)支持。另(lìng)一方(fāng)面，从现在起，对(duì)还(hái)在(zài)正常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持(chí)力度，由优质房企(qǐ)牵(qiān)头并购重组(zǔ)整个行业，为每个房企配套AMC和财团，给(gěi)予(yǔ)金融工具配(pèi)套。

　　二(èr)，中(zhōng)期来看，应充分估(gū)计形势复杂性和人性复杂性，兼顾化解停(tíng)贷(dài)、复工(gōng)保(bǎo)交楼、重(zhòng)组(zǔ)房企(qǐ)债务、恢(huī)复市场信心以及(jí)长(zhǎng)效机制(zhì)。长效机制四大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金(jīn)融中性稳定(dìng)和(hé)房地产(chǎn)税。定金环节(jié)，建(jiàn)立开(kāi)发商(shāng)违(wéi)约(yuē)后定金保护机制，如将已支付(fù)定(dìng)金冻结至房屋交付阶段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环节(jié)，鼓励保险公(gōng)司介(jiè)入(rù)，为房屋重大延(yán)期以及重大(dà)缺陷等情况提(tí)供充分的保障。余款(kuǎn)支付(fù)环节，建立按工程进度(dù)付款机制或交房后按揭贷款机(jī)制，充分保(bǎo)护购房者的权益。资金监管(guǎn)环节，引(yǐn)入独立于开(kāi)发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府相关部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立商品房保修期制(zhì)度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应对房屋质量问题全权(quán)负责、免费维修，购房(fáng)者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三，长(zhǎng)期来看，取消(xiāo)商(shāng)品(pǐn)房预售制是大势所趋。一方(fāng)面，98年(nián)房改时，全国缺房(fáng)子，开发商缺(quē)钱，预售(shòu)制是权宜(yí)之计，现(xiàn)在全国套户比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公(gōng)平的(de)预(yù)售制已经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。另一方面(miàn)，取消预售制，改为现房销售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五(wǔ)花八门、眼(yǎn)花缭(liáo)乱(luàn)、不知道能不能兑现的营销(xiāo)手段，而是所见即所(suǒ)得(dé)的过(guò)硬的产品(pǐn)质量(liàng)和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根(gēn)本最实质的保障，这样将(jiāng)极大的提升开发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币(bì)。

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