饱(bǎo)受(shòu)争议的二手(shǒu)房交易中(zhōng)介(jiè)费问(wèn)题，正逐(zhú)渐得(dé)到监(jiān)管部门的重(zhòng)视。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监管总局联合(hé)发布(bù)了关于(yú)规范房地产(chǎn)经(jīng)纪服务的(de)意见(jiàn)。意(yì)见提及，近年来，部分(fēn)房地产经纪机构(gòu)存在利用(yòng)房源客(kè)源优势收取过高(gāo)费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费(fèi)、滥(làn)用客户个人信息等问(wèn)题，加重交易当事人(rén)负担、侵害(hài)其合法(fǎ)权益。

　　基于(yú)上述背景(jǐng)，两部门从(cóng)加强从业主体管理、明确经(jīng)纪服务内容(róng)、合(hé)理确定经纪(jì)服务(wù)收费、严格实行明码标价等(děng)十方(fāng)面，提出了意见(jiàn)。

　　中原地(dì)产首席分析师张大伟(wěi)称，随着城市发展，一二线城市二(èr)手房交易占(zhàn)比逐渐增加(jiā)。以北京、上海(hǎi)为例，二手房(fáng)占市场(chǎng)成交比例(lì)超过80％，大量二(èr)手房成交(jiāo)依赖中介(jiè)居间成交(jiāo)，房(fáng)地产调控(kòng)重心逐(zhú)渐从开发商过渡到中介公司(sī)。

　　广东省城规院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉表(biǎo)示，买房(fáng)对居民来说属于金额不低的大(dà)宗(zōng)交易，由于二手房交易成本较(jiào)高、交易周期较长，具有非常强的专(zhuān)业性(xìng)，居民往往通过中介来完成(chéng)。但(dàn)很多中介(jiè)利(lì)用信息(xī)不对(duì)称等问(wèn)题，将非必要的收费夹带其中，如收取过桥(qiáo)融(róng)资、按揭费(fèi)、担保费等，对居民造成额外的(de)负担，而且(qiě)这些(xiē)服(fú)务事项并未明(míng)码标价。

　　对于二手房市(shì)场交易过(guò)程中存在的(de)“乱象”，李宇嘉(jiā)指出(chū)，对包括经纪服务在内的相关市场(chǎng)交易行为及其(qí)主体进行规范和秩(zhì)序(xù)整(zhěng)顿，是房地(dì)产市场管(guǎn)理和调控(kòng)的主题(tí)。“当下(xià)，推进这(zhè)项工作(zuò)的意义(yì)更大，也更急迫。”

　　中介收费问(wèn)题成监管(guǎn)重点

　　二(èr)手房市场(chǎng)中，历来(lái)对房地产(chǎn)经纪服务行业(yè)关注最多的一个话题(tí)，便是房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪(jì)服务费(fèi)的问题。

　　张大(dà)伟认为，未来相关部门(mén)主要(yào)监管的重点，将是对房地产经纪服(fú)务收费及中介交易进(jìn)行规范。

　　在(zài)热点城市，二手房屋交(jiāo)易过(guò)程中，部分价值不菲的房(fáng)屋，往往要缴纳(nà)一笔金额不低的中介费。以北京某房地产经纪服务机(jī)构2.7％的服务费率计算，一套1000万元的房屋，中介费约为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确定经纪服务收费上，两(liǎng)部门在(zài)此(cǐ)次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房(fáng)地产经(jīng)纪机构要合理降(jiàng)低住房买卖和租赁经纪服务费(fèi)用。鼓励按照成交价格越高、服务费(fèi)率越低的原则实(shí)行分(fēn)档定价。引导由交易双方共同承担经纪服务费用。

　　据(jù)张大伟介绍，目前房地产(chǎn)经纪服务收费标准的最早依据是1995年(nián)国(guó)家计委建设(shè)部下发的(de)《关于房地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的通知》（971号文(wén)），其中第六条规定：房屋(wū)买(mǎi)卖(mài)代理收费，按成交价(jià)格总额的0.5-2.5％计收。

　　以北京为(wèi)例，目前北京(jīng)市执行的2014年更新后的(de)收费标准，即根据这样的(de)规定：“少数特别(bié)复杂的(de)住宅买卖经纪服(fú)务，经交易(yì)各方协(xié)商同意，可在规定的(de)收费标(biāo)准基础上(shàng)适(shì)当上(shàng)浮，上浮幅度最高(gāo)没带罩子让捏了一节课感受不得超过10％。”这(zhè)意味着，当前北(běi)京二手房(fáng)中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大(dà)伟表示，本(běn)着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年取消了(le)房(fáng)地(dì)产中介服务等57个政府定价，房地产经纪服务收(shōu)费多(duō)少由各(gè)中介机构自(zì)行决(jué)定(dìng)。

　　“房产中(zhōng)介机构在实际收取费(fèi)用(yòng)过(guò)程中(zhōng)，相(xiāng)关监管(guǎn)部门当前并(bìng)未明确(què)具体(tǐ)的中(zhōng)介费率，中(zhōng)介机构仅需在服(fú)务过程中(zhōng)对收费标准(zhǔn)进行明码标价即可。而房地产经纪服务机构在具体收(shōu)取过(guò)程中，会结(jié)合房屋价值及工资标准，综合计(jì)算出合适(shì)的中介费率。”张大伟补充道。

　　对于明码标价问题，两部门在(zài)此次意见中(zhōng)提(tí)及(jí)，房地(dì)产经纪(jì)机构应(yīng)当(dāng)在(zài)经营门店(diàn)、网(wǎng)站、客户端等场所或渠道，公示服务项目(mù)、服务内容(róng)和收(shōu)费标准，不得混合(hé)标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机(jī)构提供的基本服(fú)务和延(yán)伸服务，应(yīng)当分别明(míng)确服务项目(mù)和收费标准。房(fáng)地产(chǎn)经(jīng)纪机构收费(fèi)前应当向交易当(dāng)事人出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额，由(yóu)当事人签字确认。

　　另(lìng)外，对(duì)收(shōu)费(fèi)明显高于市场平均(jūn)水平的房地(dì)产经纪机(jī)构，住房和城乡建设部门将会同市场(chǎng)监管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点(diǎn)监管。市场监管部门会同有关部门依法查处不按规定明码(mǎ)标价、操纵经纪服(fú)务收费等违反价格和(hé)反(fǎn)垄(lǒng)断(duàn)法律法规的(de)行为(wèi)。对房地(dì)产经纪机构相关违法违规信息，市场(chǎng)监管部(bù)门要依(yī)法(fǎ)依规纳入国家(jiā)企业信(xìn)用信息公(gōng)示系统。

　　房屋中介费要降了？

　　鼓励(lì)按(àn)照成交价格越高、服(fú)务费率越低的原则实行分档定价，是(shì)否意味着，未(wèi)来豪(háo)宅的中介费有望大幅降(jiàng)低(dī)？

　　中原地产华南区总裁(cái)兼深圳中原总经(jīng)理郑叔(shū)伦称，住建(jiàn)部(bù)发(fā)文鼓(gǔ)励按照(zhào)成(chéng)交价(jià)格(gé)越高(gāo)、服务费(fèi)率(lǜ)越低的原则实行分档定价，合(hé)理降(jiàng)低(dī)住房买卖和租(zū)赁经(jīng)纪服(fú)务费用，主要(yào)还(hái)是规(guī)范行(xíng)业，打击收费过高的经纪机构，但对(duì)市场(chǎng)影(yǐng)响有限，“以深(shēn)圳为例，深(shēn)圳市场豪宅和普(pǔ)宅本来收费就不(bù)同，各家收费普遍(biàn)在合理范(fàn)围内，加上经纪服务费(fèi)用对市场(chǎng)的影响不大。”

　　张大伟指出，由于(yú)当前两部门(mén)提出(chū)的意(yì)见仅为鼓励性质，即只是纲领性(xìng)文(wén)件(jiàn)而非规(guī)定，未(wèi)来如(rú)何具(jù)体认定其中的细则，还需要看各城市(shì)落地执行情况。

　　不过，张大伟表示，“从(cóng)目前市场(chǎng)看(kà没带罩子让捏了一节课感受n)，经(jīng)纪服务领域的调整改善、规(guī)范化，有利于行业(yè)健康(kāng)发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产权抵押、不同税费等(děng)没带罩子让捏了一节课感受都可能对交(jiāo)易产(chǎn)生影响，这(zhè)对房地(dì)产经纪服务(wù)行业的专业性提(tí)出更高(gāo)的要(yào)求。”

　　58安居客(kè)研究院(yuàn)研究总监陆(lù)骑麟指出，在二手房买卖过(guò)程中，原本应(yīng)该(gāi)由(yóu)上下家(jiā)各支(zhī)付一半的中介费，但(dàn)在(zài)一些热(rè)点城(chéng)市的二手(shǒu)房交易过程中，往往(wǎng)会有这样的情形，因部(bù)分(fēn)购房者处于弱势地位，从(cóng)而(ér)会出现中介(jiè)费及(jí)税费(fèi)均由购(gòu)房者来承担。即(jí)使一些房东愿意承担中介费，这部(bù)分费(fèi)用也可能通过转嫁的(de)方式，在(zài)房价中有所体现。

　　“上家把中介(jiè)费转嫁给(gěi)下家，市(shì)场(chǎng)这(zhè)种所谓(wèi)‘约定俗成’的情况，一些(xiē)房(fáng)产中介公司(sī)将其(qí)视为(wèi)向(xiàng)购房者(zhě)单边收(shōu)费(fèi)的行为(wèi)。部(bù)分中介公司可(kě)能会利(lì)用其(qí)支配地位，在(zài)原先经(jīng)纪服务收费的基础上，再次向(xiàng)房东收取(qǔ)费用，而(ér)这部分费(fèi)用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再次转嫁给购房者，这实际上相当(dāng)于变相推高(gāo)了房(fáng)价。两部门提出严(yán)禁操纵经(jīng)纪服务收费，不仅有利于提高交易中(zhōng)操作的透(tòu)明(míng)度，也有(yǒu)利于(yú)房价的稳定。”陆骑麟称。

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