文：任泽平(píng)团队　　

　　导读

　　是(shì)该(gāi)取消预售制了。 1月17日(rì)召(zhào)开的全(quán)国(guó)住房和城乡(xiāng)建设工作会(huì)议(yì)提出(chū)“有(yǒu)条件(jiàn)的可以进行现房销售”，不足一个月时(shí)间，已有山东、安徽(huī)、河南、四川、广东等地(dì)明确表态，试点现房销售。

　　1、是该取消商品(pǐn)房预售制了(le)，用你的钱，建你的房子(zi)，还烂尾了，这是对(duì)购房者的不公平(píng)。以后谁有(yǒu)钱谁建房，没钱没(méi)实力的别(bié)建(jiàn)了，不能把包袱甩给老(lǎo)百(bǎi)姓和社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时代步入高质量发(fā)展阶(jiē)段的必(bì)然趋势，也是对购房老百姓的最大保护(hù)。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱(qián)，预售制是(shì)权宜(yí)之(zhī)计，现(xiàn)在全国套户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代，对购房(fáng)民众不(bù)公(gōng)平的预售制已(yǐ)经(jīng)过时了，该取消了，改为现(xiàn)房销售。以后一(yī)手交钱，一手(shǒu)交房，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当(dāng)然二次房改是个技术(shù)活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企债(zhài)务、恢复市(shì)场信(xìn)心(xīn)以及(jí)长(zhǎng)效机制，长(zhǎng)效机制四大(dà)关(guān)键是推动城市群战略、人地(dì)挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性(xìng)稳定和(hé)房地(dì)产税(shuì)。如(rú)果(guǒ)按照(zhào)经济规律办事(shì)，中国一定(dìng)能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长(zhǎng)期(qī)平(píng)稳(wěn)健(jiàn)康发展(zhǎn)，跨过这道关(guān)，解好这道世界难(nán)题(tí)。

　　2、为(wèi)什(shén)么要(yào)取消预售制、改为现房销售？大(dà)家想想，绝大部分(fēn)商品是一手交钱一手交(jiāo)货，预售制是对购买者的单(dān)方面不(bù)公(gōng)平制度，购房老(lǎo)百姓(xìng)几(jǐ)乎承担了所有商(shāng)品不能交付的风险。从个人层面(miàn)看，预售制(zhì)对购房者非常不公平，比如，交(jiāo)房等(děng)待(dài)期一般为两(liǎng)年，在此期间(jiān)，购房者不(bù)仅承担银(yín)行利息，还要承担延(yán)迟交房(fáng)、房屋质量、房产证延期办理甚至不能交房的风险(xiǎn)。从行业层面看(kàn)，预售制助推部分房企(qǐ)过(guò)度举债、高(gāo)杠杆扩张，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断(duàn)裂、项(xiàng)目搁置等系列风险。取消预售制(zhì)，改为现房(fáng)销(xiāo)售，这样有助于落实中央房住(zhù)不(bù)炒精(jīng)神、有(yǒu)助于保障(zhàng)购房老(lǎo)百姓(xìng)权益、有助于房(fáng)企稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建(jiàn)议(yì)取(qǔ)消预(yù)售制度？预(yù)售(shòu)制(zhì)度怎么来的(de)？国外(wài)什么情况？简单科普一下：商(shāng)品(pǐn)房预售最早源于中国香(xiāng)港，俗称卖楼(lóu)花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠(gāng)杆的方式。98年(nián)房改，由于(yú)商品房(fáng)短缺，房企缺资(zī)金，借鉴中国香港，引入了商品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当前世界不少国家(jiā)存在(zài)预售制(zhì)。但是(shì)，重(zhòng)点(diǎn)来了！发(fā)达国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在项(xiàng)目获得政府批准后(hòu)才可以开始(shǐ)销售，买家(jiā)在购买期房后并非像(xiàng)中国一样在支付(fù)完(wán)首付款后从银行一次性贷款支付(fù)剩余全部房款，而是根据开(kāi)发商工程进度在完(wán)全(quán)交(jiāo)房前(qián)进行分(fēn)期支付。所以，预售(shòu)制度是需要严格(gé)的资金(jīn)监管、分期(qī)支付以及违约处罚(fá)措施作为保障的，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触发风险，对购(gòu)房民(mín)众不公平，所以(yǐ)不如(rú)借机取消预售制度，以后改为现(xiàn)房销售。客观讲预售制(zhì)度(dù)有一(yī)定历史阶(jiē)段性，现在中国(guó)住(zhù)房进(jìn)入存量时代(dài)，取消预售(shòu)制(zhì)度有(yǒu)助于降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房企债务重组(zǔ)、复(fù)工保交楼(lóu)、恢复市(shì)场信心和房地产长效机制。这是个技术活，只要坚持(chí)市场化改革(gé)，中国一定能化解(jiě)这个难(nán)题，让房地产回归实体经济(jì)和居(jū)住属(shǔ)性(xìng)，安居乐业。

　　4、简单讲(jiǎng)，如果取消(xiāo)预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商(shāng)将拼的不是五(wǔ)花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不(bù)能兑(duì)现的营销(xiāo)手段，而是(shì)所见即(jí)所(suǒ)得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根(gēn)本最实质的保障，这样将极大(dà)的提升开发商的建筑质(zhì)量，实现良币(bì)驱逐劣币。所有(yǒu)商业的本质是向善(shàn)，是以客户为(wèi)中心，房地产也不能例外，老百(bǎi)姓买房(fáng)子是天大的(de)事，烂尾毁三(sān)代，好房幸福一(yī)家(jiā)人。从这(zhè)个(gè)角(jiǎo)度(dù)，取消预售制、实施现房销(xiāo)售(shòu)是实现(xiàn)老百(bǎi)姓安居乐业(yè)、社会长(zhǎng)治久(jiǔ)安、行业企业健康发(fā)展的重大措(cuò)施。在(zài)当前的情况下，取消预售(shòu)制(zhì)要(yào)结合稳楼市、房地产软(ruǎn)着陆(lù)、打通金融支持当期三(sān)好(hǎo)生(shēng)、新模式(shì)等综合(hé)施(shī)策。

　　作者十(shí)年前在国务院发(fā)展研(yán)究中心参与财(cái)税改革方案(àn)研究时，对预售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长期(qī)系统的专项研究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国内地商(shāng)品房预售制的(de)前(qián)世(shì)今(jīn)生

　　1.1 起源：分层销售+“按(àn)揭”，霍英东(dōng)创造“卖楼花”模式

　　1.2 住房(fáng)需求大、供给量少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内地(dì)版预售制”

　　1.3 预售制(zhì)推动城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国(guó)：交付前预售资金(jīn)第(dì)三方全程监管，交付时(shí)开(kāi)发商凭验收凭证取得(dé)房(fáng)款(kuǎn)

　　2.2 德国：可零首付(fù)购(gòu)房，提供(gōng)期(qī)房(fáng)谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房(fáng)时支付

　　2.4 日本：为规范期房交易立法，设(shè)置期(qī)房(fáng)预付款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新加坡(pō)：买(mǎi)方资金由(yóu)银(yín)行监管(guǎn)，享1年(nián)保修期后付尾款(kuǎn)

　　3 启示

　　正文

　　1 中国内地商品房预售(shòu)制的前世(shì)今生

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造(zào)“卖楼(lóu)花”模式

　　二十(shí)世纪(jì)五(wǔ)十(shí)年代在中(zhōng)国香港，楼(lóu)宇出租是(shì)地(dì)产(chǎn)行业(yè)盛行的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出(chū)租资(zī)金周(zhōu)转(zhuǎn)期长等问题，分层(céng)销售孕育而(ér)生(shēng)。20世纪50年代，中国香港还未(wèi)推行公共(gòng)房屋(wū)制度，许多(duō)人栖身于木屋或者(zhě)其他(tā)临时住宅，住(zhù)房的需求(qiú)是相当高(gāo)，不过大多数居(jū)民的储蓄很少。当(dāng)时(shí)楼(lóu)宇(yǔ)买卖多(duō)数(shù)以一(yī)整栋楼为(wèi)单位，需要雄厚(hòu)的(de)资金实力才能购买。虽然楼宇出租(zū)是(shì)中国香港地产行业盛(shèng)行(xíng)的方谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别式(shì)，但有着转让难、出租资金周转期长等(děng)问题(tí)。针对这一(yī)系列问(wèn)题，不少地产(chǎn)商开始探求新(xīn)的方(fāng)式(shì)，如(rú)把楼(lóu)宇契约(yuē)切(qiè)开，即“分契”，然(rán)后将楼宇分层出(chū)售。这模式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的(de)市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金(jīn)周转加快(kuài)。

　　在分(fēn)层出售的基(jī)础(chǔ)上，将“按揭”模式引入(rù)房地产销售，霍英东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英(yīng)东创办立信置(zhì)业(yè)有限公(gōng)司(sī)，凭借商(shāng)业直觉和(hé)多年经营杂货铺、海(hǎi)上驳运业务的经验，对于商品流通、资(zī)金(jīn)周转有着独到的见解，在努(nǔ)力寻(xún)求(qiú)方法加快自(zì)身资金周(zhōu)转。当时其在购下(xià)九龙(lóng)的一块(kuài)地盘后，除了(le)分层出售、还印(yìn)发售楼说(shuō)明书，上有文字详尽(jǐn)说明楼宇的(de)地势(shì)环境、建(jiàn)筑材(cái)料、分层(céng)价格、订购方(fāng)法等。此(cǐ)外，“卖楼(lóu)花”是另外一个(gè)亮点，即先收取买(mǎi)家的订金，采用类似租金的分期付款形式，等新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买(mǎi)家就拥有了(le)自己(jǐ)的(de)房产。这种方式减轻了(le)民(mín)众购房(fáng)的资金(jīn)压力(lì)，加速(sù)了房屋的建(jiàn)造和销售，也解决了(le)制(zhì)造(zào)商的资(zī)金问题(tí)，降低投资(zī)风险，在当时可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的(de)销售模式成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一(yī)大特色，纵(zòng)观中(zhōng)国香(xiāng)港(gǎng)房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼(lóu)花”模式(shì)高效率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求(qiú)的问题，使房市(shì)发展进(jìn)入新阶(jiē)段。

　　预售楼(lóu)花模式推动了中国香(xiāng)港楼市(shì)几(jǐ)十(shí)年繁(fán)荣，但期(qī)间也出现过“烂(làn)尾楼(lóu)”的情况，但监管部门不断完善、规范化(huà)，建立健全(quán)的监管机制，促进市场健康发展。例如，1960年，位于大(dà)角咀的一个楼(lóu)盘因建筑(zhù)费用超支停工，出(chū)现“烂尾(wěi)”情(qíng)况(kuàng)。在1961年后，中国香港管理部(bù)门提升了对(duì)于预售楼花制度的监管，即要(yào)求开发商(shāng)在预售前(qián)，确保地价款已经全部支(zhī)付，还要证明自身有资(zī)金(jīn)等能力把项目完成，资金需放入(rù)律(lǜ)师(shī)所托管，支(zhī)取时需律所和建筑师的核准。为了防止开发(fā)商、律所、建(jiàn)筑(zhù)师等造假，套取监(jiān)管账户资金，中(zhōng)国香港(gǎng)要(yào)求律师行在银行开设的信托(tuō)账(zhàng)户（监(jiān)管(guǎn)账户）、开发商操作等采取(qǔ)全透明(míng)化机制(zhì)，且银(yín)行的(de)责任(rèn)上升，如(rú)出现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自(zì)身推(tuī)动项目(mù)完(wán)工。随着监管(guǎn)体系逐步完(wán)善，出现“烂尾(wěi)”的现象较(jiào)少。

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引(yǐn)进“卖(mài)楼(lóu)花”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预售制”

　　二十世(shì)纪九十年代，中国内地(dì)面临(lín)住房(fáng)需求大和供给量(liàng)短缺问题，引入“卖楼花”制度。建(jiàn)国以来(lái)，中国内地优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这一(yī)导向使前(qián)期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化进程(chéng)，唯有解(jiě)决住房(fáng)基础(chǔ)等城市化配套问题，才能进一步推进城市化。但(dàn)当时推(tuī)行的是“统(tǒng)一管(guǎn)理(lǐ)，统一分配，以租(zū)养房”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出现了分配(pèi)不公、效率(lǜ)低(dī)、配(pèi)套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房(fáng)制度不(bù)再适用(yòng)于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求(qiú)量(liàng)大，而社会缺少大型房地产(chǎn)开发(fā)商，商品房供应量小的困境(jìng)，此(cǐ)时引入(rù)中国香港(gǎng)的“卖(mài)楼花(huā)”模式无疑是对内地房地产市场(chǎng)的一(yī)针(zhēn)强心剂。从1994年起(qǐ)，中国(guó)内地逐步(bù)引(yǐn)进中国香港(gǎng)预(yù)售商品房制(zhì)度，先(xiān)后出台(tái)多项文件(jiàn)，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革(gé)。例如，1998年，国务院出(chū)台《关于进(jìn)一步(bù)深化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的通知》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分(fēn)配，逐(zhú)步实行住房(fáng)分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社(shè)会化的住房新体制，从计(jì)划(huà)经济下的福利分(fēn)房转向市场经济的(de)商品房。房地产市(shì)场采(cǎi)用预售制，允(yǔn)许开发商卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资(zī)金和(hé)开发时(shí)间(jiān)周期长的两大难题，开(kāi)发商以预售款撬动下一个项目的开发，形成滚动开发模(mó)式，住房供应(yīng)速度加快。自此中(zhōng)国内地开始房(fáng)改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷(dài)政策，支持(chí)购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发(fā)展。

　　引(yǐn)入中国香港“卖楼(lóu)花”模式后，经(jīng)调整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商品(pǐn)房预(yù)售制度(dù)。预售制的初衷是为(wèi)了缓解房企资金压力，加快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房(fáng)地产开发(fā)企业将正(zhèng)在建设中(zhōng)的房(fáng)屋(wū)预先出售给购房者，由购房(fáng)者支付定金或房款的行为。区别(bié)于中国香港(gǎng)，在中(zhōng)国内地实践过程中，商(shāng)品房预售流(liú)程(chéng)为：房地产开发商办理预售(shòu)许可证(zhèng)-签订商品房买卖合同-进行备(bèi)案(àn)登(dēng)记和(hé)预(yù)告登记-交付房屋。在购房过程中，购房者需(xū)要一次(cì)性付清(qīng)首付(fù)款，并(bìng)采用银(yín)行贷款的形(xíng)式一次性付清剩(shèng)余房款(kuǎn)，换言之，房屋未建成，开发商可能已拿(ná)到(dào)了(le)全部购房(fáng)款，这点(diǎn)与中国香港的按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对(duì)中(zhōng)国内地的(de)开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启(qǐ)了高(gāo)周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售制推动(dòng)城市(shì)化进程，但背(bèi)后潜藏的(de)风险确实存在

　　作为中国(guó)内地商品房(fáng)销售(shòu)的(de)最主(zhǔ)要方式，预售(shòu)制极(jí)大缩短房企现金(jīn)回笼周期，同(tóng)时增加市场商(shāng)品房供应，推动了城镇化(huà)发展进程。预(yù)售制在过去20多年对(duì)中国内地房地产(chǎn)市场的(de)稳步(bù)发展起到(dào)了(le)重要作用，不仅(jǐn)解决(jué)了房(fáng)地(dì)产市场快速发(fā)展阶段的资金需(xū)求，也提高了(le)居民居住水平，中(zhōng)国内地城镇居民从筒子楼(lóu)住(zhù)到住宅小区(qū)，从全民蜗居到基本适居，住房事(shì)业取得巨大进步，数十年时(shí)间走完发达(dá)国(guó)家几百(bǎi)年城镇化路(lù)程。改革开放(fàng)以来，城镇(zhèn)化进(jìn)程进(jìn)入快速发展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至(zhì)9.1亿人，43年间增长(zhǎng)4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建(jiàn)成(chéng)区面积由(yóu)7438平(píng)方公(gōng)里增(zēng)长至60721平方公(gōng)里(lǐ)，增长(zhǎng)7.2倍(bèi)。根(gēn)据(jù)我们(men)发(fā)布的《中国住房存量报(bào)告：2021》测算，1978-2020年中国内地(dì)城镇住宅存量从不到14亿平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积(jī)从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房(fáng)套数从约3100万套增至3.63亿套，套户比(bǐ)从0.8增(zēng)至(zhì)1.09。预售(shòu)制(zhì)在当(dāng)前已成为中国内地商品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式(shì)，2005年中国内(nèi)地商品住宅(zhái)期房(fáng)销售(shòu)面积(jī)占(zhàn)总(zǒng)销(xiāo)售面积的比重为63％，而2021年期房累计销售面积达15.6亿平(píng)，比重上升(shēng)至87％。

　　预售制也推动了(le)中(zhōng)国内地房地产行业的发展(zhǎn)。中国内地房(fáng)地产历经二十多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项(xiàng)指标大(dà)幅增长。1999-2021年，房屋新(xīn)开(kāi)工(gōng)面(miàn)积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开(kāi)发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计(jì)上涨35.8倍，年复合增速(sù)17.8％。商品房销售(shòu)面积和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平、0.3万(wàn)亿元增(zēng)至18.2万亿元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合增速12.1％、21％。伴随房(fáng)地(dì)产业(yè)的快速发展，房地产企业从无(wú)到(dào)有、从国(guó)企(qǐ)先行到民谢谢谬赞经典回复，过誉和谬赞的区别企(qǐ)崛起，队伍(wǔ)逐渐壮大。2018年，房地产企业数量(liàng)达9.8万(wàn)个，比1998年(nián)的(de)2.4万个增长(zhǎng)3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地产也成为拉动中国内地(dì)经济(jì)高增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠道，房地(dì)产带动的上下游产业链特(tè)别长，高达50多个行(xíng)业。2020年房地产(chǎn)及(jí)其产(chǎn)业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房(fáng)地产业(yè)增加值(zhí)占GDP的7.3％（直接(jiē)贡献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡献(xiàn)），其中房地产(chǎn)对金融、批发、建材的(de)带动最(zuì)为明显。

　　2）从投(tóu)资渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资(zī)占全社会固定资产投资的51.5％，其中(zhōng)，房地(dì)产(chǎn)开发(fā)投资占固(gù)定资产(chǎn)投资的27.3％。

　　3）从金融(róng)渠道(dào)，从房(fáng)地(dì)产贷款占(zhàn)银(yín)行各项(xiàng)贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果(guǒ)加上信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从房地产融(róng)资(zī)存量占社融存量比重看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果房(fáng)企大面(miàn)积违约，将导(dǎo)致(zhì)银行不良率大幅(fú)上升(shēng)。

　　4）从居民财富(fù)效应渠道，根(gēn)据我们的《中国住房市值测算报告》，2020年(nián)中国住(zhù)房(fáng)市(shì)值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日本(běn)的10.8万亿美元、英法(fǎ)德三国(guó)合计的(de)31.5万亿(yì)美元。从住房(fáng)市值占(zhàn)股债(zhài)房市值的比例看，2020年中国为(wèi)66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)49％、法国(guó)的56％、德国的(de)64％。中(zhōng)国住房(fáng)市值与股(gǔ)债(zhài)房(fáng)市值的比例较高(gāo)，主要是因为住(zhù)房(fáng)市值高，以及(jí)中国资本市场发(fā)育尚不成熟，直接融资比例较(jiào)低，股票、债券市值较低，居民投(tóu)资渠道缺乏(fá)。

　　不可否(fǒu)认(rèn)，预售制背后潜(qián)藏的风(fēng)险(xiǎn)确实存在，当前(qián)的负面(miàn)效应愈发凸显。

　　从(cóng)个(gè)人层面看，绝大部分商品(pǐn)是一手交钱(qián)一手交货，预售制是对购(gòu)买(mǎi)者的单方面(miàn)不公平(píng)制度(dù)，购房老百姓几乎(hū)承(chéng)担(dān)了所有商品不能交付的风险。比(bǐ)如(rú)，交房等待(dài)期一般(bān)为两年(nián)，在(zài)此期间，购房者不仅承担银行利息，还要承担延迟交房、“一(yī)房二卖”、房屋(wū)质量(liàng)、房产(chǎn)证延期办(bàn)理甚至不(bù)能交(jiāo)房(fáng)等风险。另(lìng)外，购房者和开发商之间的购房合同、购房(fáng)者和银行的按(àn)揭贷款合同是两(liǎng)个独(dú)立的合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发(fā)生(shēng)违(wéi)约(yuē)，购(gòu)房者只(zhǐ)能根据购(gòu)房合同向开发商(shāng)主张权(quán)力(lì)，但依旧需要根据按揭(jiē)贷款合同(tóng)按时(shí)向(xiàng)银行进(jìn)行贷款(kuǎn)偿(cháng)还，因(yīn)此购房(fáng)者承担(dān)的风险较大。

　　从行(xíng)业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助推部分(fēn)房企过(guò)度举债(zhài)、高杠杆(gān)扩张(zhāng)，资金若遇到(dào)下行周期(qī)，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进(jìn)行影响(xiǎng)自身信用和购(gòu)房(fáng)者对行业的信心。

　　从金融层面看(kàn)，银行作为按(àn)揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦(dàn)房(fáng)企因为市场波动或经营不善，出现资金链断裂(liè)等一系列问题(tí)，导致“烂(làn)尾”等情况，而房企通过与购房者签订的(de)预售合同和按揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果购房(fáng)者丧(sàng)失还款能(néng)力或短期(qī)不能还款等，则风险完(wán)全由银行承担，银行(xíng)将面临较大(dà)的坏(huài)账压力(lì)。

　　从监管角度看，购房者的预(yù)售监管资金去哪了？楼盘“烂尾”，归根结底两(liǎng)个字那就是“没钱”，即没钱付(fù)工程款。在2004版的《城(chéng)市商品房预售管(guǎn)理办法》中(zhōng)明确规定了(le)开(kāi)发企业预售商品房(fáng)所得款项应当用于有关的工程(chéng)建设，商品房预售(shòu)款(kuǎn)监(jiān)管的(de)具体办法，由房地产管理部门(mén)制定。但多年(nián)以来全国并(bìng)没(méi)有(yǒu)统一的预售资(zī)金监管规(guī)定(dìng)，各地实行“一(yī)城(chéng)一策”。例如，太原(yuán)、昆(kūn)明、重庆(qìng)、长(zhǎng)沙(shā)等城市重(zhòng)点监(jiān)管资金比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右，郑州、福州(zhōu)、合肥(féi)等(děng)城(chéng)市则(zé)按照项(xiàng)目的(de)建安(ān)成本乘(chéng)以建(jiàn)筑面积(jī)或(huò)者(zhě)项目工程总额(é)报(bào)价计算重(zhòng)点资(zī)金。而事实是(shì)，不少(shǎo)购房款未进入监管账户、或进入(rù)监管账户(hù)后(hòu)被挪用，导致(zhì)楼盘(pán)没有资金继续建(jiàn)设。收(shōu)楼遥遥无期，月供却(què)被迫(pò)继续还款。那么，监管(guǎn)账户资金(jīn)如何被挪(nuó)走的？实际上，在过去房地产大(dà)开(kāi)发时代的高周转背景下，抽调(diào)预(yù)售(shòu)款监(jiān)管账户资金，是行业“潜规则”。比如工程总承包(bāo)方，以工程建设(shè)名义，获得监(jiān)管(guǎn)账户拨付资金，再(zài)由工程方将资金(jīn)转给(gěi)房企(qǐ)，而拨付的(de)工程款(kuǎn)，远超工程进度所需。通过(guò)这些方式(shì)套取(qǔ)的资(zī)金，在房企(qǐ)各地项(xiàng)目间流动，变相(xiāng)加杠杆，这(zhè)样做(zuò)提供(gōng)了(le)资金流(liú)动性，房企抽调资(zī)金统筹(chóu)拿(ná)地、还款和楼盘建设(shè)，形成一种资金循环(huán)高(gāo)周(zhōu)转模式，但(dàn)一定程度上把风(fēng)险(xiǎn)甩给了购房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体(tǐ)来说，国外(wài)商(shāng)品房(fáng)预(yù)售制度呈现以下特(tè)点：

　　1）预付款保护：对于(yú)购房者预付资金，一般(bān)设有定金或预付(fù)款保护机(jī)制，如英国(guó)、日(rì)本；

　　2）预付款比重：要求(qiú)购房(fáng)者支付的预付款比(bǐ)例相对较低(dī)，绝(jué)大部(bù)分(fēn)房款(kuǎn)在(zài)房(fáng)屋(wū)交付后(hòu)开(kāi)始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付(fù)方式：预付款一般以定金(jīn)方式支付，或按工程(chéng)进(jìn)度(dù)分期支付(fù)，或(huò)二者(zhě)结合；

　　4）按(àn)揭贷款方式(shì)：一般采用两种(zhǒng)方式发放按揭贷款，一是按工(gōng)程进度(dù)付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按(àn)照(zhào)工(gōng)程进(jìn)度逐渐发放，购(gòu)房者开始月供；二是房(fáng)屋交付后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房(fáng)屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险(xiǎn)，在商品(pǐn)房出现(xiàn)重大延期或重大缺陷时，保障(zhàng)购房者权益(yì)；

　　6）房(fáng)屋交付保护：房屋交付质(zhì)量的保障(zhàng)有两种方式，一(yī)是期房由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并(bìng)提(tí)供验(yàn)收凭证后，开发商凭验收凭证取得购房(fáng)者支付的房款。二是开发商为购(gòu)房者提(tí)供(gōng)一定的保修期(qī)，通(tōng)常1-5年，保修期满(mǎn)，购房者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美(měi)国：交付前预售(shòu)资金(jīn)第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭验收(shōu)凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一(yī)定期限内无条件返还，最低首付比例为3.5％，交房前仅支(zhī)付首付(fù)，其余房款交(jiāo)付后按揭(jiē)还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付时开发商凭(píng)验收凭(píng)证取(qǔ)得房(fáng)款。

　　定金及首付环节，定金比例一般为房款(kuǎn)的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据(jù)美国官方数据，2021年美国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款(kuǎn)支付方面(miàn)，除定(dìng)金或首(shǒu)付外，购房者在房屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款(kuǎn)。

　　资金(jīn)监管方面，美国(guó)为防(fáng)止开(kāi)发商挪用资金，购房者的定(dìng)金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行(xíng)或产权保险公司(sī)的信托账户监管。如果开发商倒闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请(qǐng)仲裁取回，且不承担任何责任与损(sǔn)失。而开(kāi)发商在房(fáng)屋建(jiàn)设过(guò)程(chéng)中的资金(jīn)全部(bù)来自银(yín)行，银行根据工程进(jìn)度(dù)向开(kāi)发商提(tí)供一定比例的贷款，由(yóu)于开(kāi)发商挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利益，银行有充分动机监管(guǎn)开发商施(shī)工进度。开发商在房(fáng)屋交付时需取(qǔ)得由政府相关部(bù)门(mén)经(jīng)审(shěn)查(chá)后(hòu)发放(fàng)的(de)验收凭证，通过验收凭(píng)证向(xiàng)银行得到购房者支付的房款。

　　2.2 德(dé)国(guó)：可(kě)零首付(fù)购房，提供期房烂(làn)尾险(xiǎn)

　　德(dé)国期房可零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支(zhī)付，按揭按(àn)工期(qī)放款后还贷，房贷利率采用(yòng)固(gù)定利(lì)率，开(kāi)发商或购房者可购买期房烂尾保(bǎo)险。

　　预售门槛方面，德国开(kāi)发商在项目获(huò)批(pī)后即可(kě)预(yù)售房屋。签署购房合同(tóng)前，购房者需支付约2000欧的定金并进行预(yù)约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后定金退还。如由(yóu)于任(rèn)何原因不(bù)能购买，定金按照德国法律全部退还。

　　签署(shǔ)购(gòu)房合同(tóng)后，购房者需支付公(gōng)证费(fèi)和土(tǔ)地交(jiāo)易税，分别为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在(zài)购房款中，属(shǔ)于购房附加(jiā)费(fèi)。

　　首付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首付购房(fáng)。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支付房(fáng)款的制度，一(yī)般分(fēn)7笔进行(xíng)支付，具体支付节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节(jié)点(diǎn)可分为公证后、主体完工(gōng)、内部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完(wán)工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面完工、地板完工、全部完工，支付比例(lì)可(kě)能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房(fáng)者可(kě)在支付房款前申请房(fáng)贷，房贷(dài)利(lì)率采(cǎi)用固定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏(zòu)分多次发放贷款(kuǎn)，每笔贷款(kuǎn)给(gěi)予购房者一定使用期限，期限结(jié)束后(hòu)，购房者开始还(hái)贷。

　　保险方面，德国保(bǎo)险公司针对期房设计(jì)了两种保险，保险的功能是(shì)当房屋出现重大延期或重大(dà)缺陷(xiàn)时，保险(xiǎn)公司(sī)保证开发商赔偿或修复，开发商破产，由保险公(gōng)司负责相应赔偿。保(bǎo)险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机(jī)制(zhì)，55％-80％房(fáng)款交房时支付(fù)

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险保(bǎo)护机制，交房前付(fù)款(kuǎn)比例仅20％-45％，资金由买(mǎi)卖双方(fāng)律师(shī)严格监管。

　　订立(lì)合同前，买卖(mài)双方(fāng)均有一(yī)名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产、资金(jīn)、合(hé)同等各个环节(jié)，各环节内(nèi)容确认无误后签订首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方(fāng)面，英国设置了(le)10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财务(wù)、经营问题时，购房(fáng)者10％的定(dìng)金由保险公司赔付，而(ér)超出(chū)10％的部分较难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为(wèi)10％-25％，首付需要在合(hé)同签(qiān)订21天内(nèi)支(zhī)付。

　　余款支付环节，英国(guó)采(cǎi)取按工程进(jìn)度付款的方式，但是(shì)交(jiāo)房前付款(kuǎn)比例相对(duì)较低(dī)，一般(bān)会在合同(tóng)签(qiān)订6-24个月分别支付(fù)两笔5％-10％的款项，即交房前付款比例在20％-45％之(zhī)间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节(jié)，英国规定房屋必(bì)须经过房产(chǎn)公证公(gōng)司的检验验(yàn)收后才能交付，交付后方可按揭还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管环节，英国期房预售(shòu)资金监管极为(wèi)严格，资(zī)金也(yě)由律师监管，在(zài)确(què)认工(gōng)程进度、支(zhī)付(fù)相关款项过(guò)程中，由买房律师将资金转(zhuǎn)给卖(mài)方律师，卖方律师(shī)转(zhuǎn)给开发商，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过两(liǎng)道(dào)关口(kǒu)，有利于保(bǎo)障购(gòu)房(fáng)者(zhě)资金安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本(běn)：为规范(fàn)期房交易立法，设置(zhì)期房预付(fù)款保(bǎo)全(quán)措施

　　日本期房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开(kāi)发商必须完成“预(yù)售房定金(jīn)保(bǎo)全(quán)措施”，交房(fáng)前付款(kuǎn)比(bǐ)例不超(chāo)房款的(de)20％，开发(fā)商违约需返(fǎn)还(hái)定价并赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交(jiāo)房后(hòu)按揭还(hái)款(kuǎn)。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束后由于房屋供给(gěi)严重失衡(héng)，叠加(jiā)法律空白，社会上(shàng)“一房二卖”现象普遍(biàn)，为此，日本政府1952年出台《宅地建筑(zhù)物交易法》，经多(duō)次修订，目前是唯一一部规范期房交易的法律。

　　定金(jīn)保护(hù)方面，根据(jù)日(rì)本《宅(zhái)地建物取(qǔ)引业法(fǎ)》，对购房者(zhě)支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的(de)部分，法律要求(qiú)开(kāi)发商必须完成定金保全措施才可预售。什(shén)么是定金保全措施(shī)？即买(mǎi)卖双(shuāng)方签订购房合同时，开发商向金融机构(gòu)或指(zhǐ)定保(bǎo)证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险机构签订定(dìng)金(jīn)保证委(wěi)托合(hé)同，设置(zhì)购房者定金(jīn)的保证或(huò)保(bǎo)险，并将相应的保(bǎo)证(zhèng)金证明书交付给(gěi)购房(fáng)者。除定(dìng)金外，其(qí)他(tā)预先支付的购房款也受该措(cuò)施保护。若开(kāi)发(fā)商倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾(wěi)，购房者可凭保证金证(zhèng)明书向金融(róng)机构(gòu)或保证机构或保险(xiǎn)公司兑付(fù)，同(tóng)时，开发商(shāng)需向购房者赔付违约金(jīn)，一般约(yuē)为(wèi)房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交(jiāo)房前(qián)只需支付最多不超20％的定金，签订(dìng)购房合同后，购房者(zhě)即可向银行申请贷款，但交房(fáng)后(hòu)才开始按(àn)揭贷款，除(chú)定金外(wài)的(de)剩(shèng)余房(fáng)款在交房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买方(fāng)资金(jīn)由银行(xíng)监管，享1年保修期后(hòu)付(fù)尾款

　　新(xīn)加坡期房购房者违约可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款的订金，首(shǒu)付比例20％，余款(kuǎn)按工程进(jìn)度支付(fù)，所有资金进(jìn)银行专门(mén)项(xiàng)目(mù)资金账户，交房后满1年(nián)保修期后支(zhī)付(fù)15％尾款。

　　订金支付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购权合(hé)同(tóng)以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后需支付5％房(fáng)款(kuǎn)作(zuò)为订金，OTP有(yǒu)效期14天，执行OTP则进一步签订购买(mǎi)合(hé)同，不执行OTP则退(tuì)还3.75％的(de)房款。

　　首付比(bǐ)例(lì)方面，签订购房(fáng)合(hé)同后，购房者需支付(fù)15％的首付及印(yìn)花税，同时购(gòu)房者向银行(xíng)申(shēn)请(qǐng)按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新(xīn)加坡期房同样采取(qǔ)按工(gōng)程进度(dù)付款的方式，《发展商条例》对期(qī)房付款(kuǎn)流程做了统(tǒng)一详细规(guī)定，要求所有开发商遵守，支付(fù)节(jié)点一般(bān)为合同签订后、地(dì)基完工、框架完(wán)工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也(yě)依照工程进度放款，月(yuè)供在此过程(chéng)中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未放款部分(fēn)无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房(fáng)者的订金与付款会存(cún)入银行专(zhuān)门的(de)项目资金(jīn)账户，账户资金提取须与(yǔ)房屋建设有关(guān)。房(fáng)屋交(jiāo)付后，购房者享受1年的房屋保修期(qī)，此后(hòu)购房者(zhě)支付15％的(de)尾(wěi)款。

　　3 启示(shì)

　　一(yī)，短期来看，当前房地产(chǎn)到了(le)政策出手临界点，重点是保交楼和房企重组。一方面，加(jiā)大对刚需和改善(shàn)型需(xū)求(qiú)的支持力度，长(zhǎng)短兼顾妥善应对(duì)局部停(tíng)贷现(xiàn)象，重(zhòng)点是保(bǎo)交楼保(bǎo)复(fù)工保(bǎo)民生(shēng)，给予强有力的金融工具支持。另(lìng)一方面，从现在起，对还在正常运转的(de)房企(qǐ)包(bāo)括民(mín)营企业，加大(dà)支(zhī)持(chí)力度，由优质房企牵(qiān)头并购重组整个行业，为每(měi)个房企配套(tào)AMC和财(cái)团，给予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看，应充分估(gū)计(jì)形势(shì)复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复(fù)工保交(jiāo)楼(lóu)、重组房企(qǐ)债务(wù)、恢复市(shì)场(chǎng)信心以及长效机(jī)制。长效机制(zhì)四大关键是推动(dòng)城市群战(zhàn)略(lüè)、人地挂钩、金融(róng)中性稳定和(hé)房(fáng)地产税。定金环节，建立开发商违约(yuē)后定金保护(hù)机制，如将已(yǐ)支付定(dìng)金(jīn)冻结(jié)至(zhì)房屋交付阶段，保障购(gòu)房者定(dìng)金(jīn)安(ān)全。签订(dìng)合同环(huán)节，鼓励保(bǎo)险公司介入(rù)，为(wèi)房屋重大延(yán)期以(yǐ)及重大缺陷等情况提(tí)供充(chōng)分的保(bǎo)障。余款支付环(huán)节，建(jiàn)立按工程进度付款机制或(huò)交房后按揭贷款机制，充分保护购(gòu)房者的权益。资金监管环节(jié)，引入独(dú)立于开发商、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或由政府相(xiāng)关(guān)部门直接监管，以此防止资金挪用现象。交付环节，建立(lì)商品房保修期制度。保修(xiū)期内，开(kāi)发(fā)商应(yīng)对房屋(wū)质量(liàng)问题全权负责、免费维修，购房者在保修期结束后支付尾款。

　　三，长期(qī)来(lái)看，取消商品房预(yù)售制是(shì)大势所趋。一(yī)方面(miàn)，98年(nián)房改(gǎi)时(shí)，全国缺房子，开发商缺钱，预(yù)售制是权宜之计，现在全国(guó)套户比超(chāo)过1，从(cóng)大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平的预售制已经过时了，该取消(xiāo)了，改为现房销售。另(lìng)一方面，取消(xiāo)预(yù)售制，改为现房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑现的营销手段，而是所见(jiàn)即所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信(xìn)，这才(cái)是对购房民众的最根(gēn)本最实质的保障，这(zhè)样将极大的提(tí)升开发商的(de)建筑(zhù)质量，实(shí)现良币驱逐劣币。

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