近两(liǎng)年火爆的创新产品(pǐn)公募REITs进入密集分(fēn)红(hóng)期(qī)，近日7只REITs陆续迎来除息(xī)日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分(fēn)红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金(jīn)额(é)的REITs产品，平均分红(hóng)比(bǐ)例接近99％。

　　多位业(yè)内人士对(duì)此表示(shì)，强制分红机制是公募REITs主要特征之(zhī)一，稳定分红(hóng)体(tǐ)现(xiàn)出该类产品(pǐn)长期投(tóu)资(zī)价值，通过观测(cè)经营(yíng)活动现(xiàn)金流、可供分配现金等指标，也是(shì)观察REITs项(xiàng)目底层资产运营(yíng)情况的“窗口(kǒu)”。他们也提醒(xǐng)普通投资者(zhě)注意，与产权类项(xiàng)目相比，特许经营REITs项(xiàng)目在经营权(quán)到期后不(bù)再产生现金收益(yì)，特许经营权分红目前已包(bāo)含了利润分(fēn)配和本金的(de)归(guī)还(hái)，在选择投资标的时(shí)应(yīng)了解(jiě)资产类(lèi)型和(hé)分红的特(tè)征。

　　15只公募REITs产品分红

　　平均(jūn)分(fēn)红比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密(mì)集分红期(qī)，近日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续(xù)迎来除息日，此外尚有(yǒu)6只REITs实(shí)际分配情况尚未公布(bù)。整(zhěng)体来(lái)看，公(gōng)募(mù)REITs呈现(xiàn)出(chū)了高比例的稳定分(fēn)红(hóng)，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的(de)公募REITs产品中，2022年全年分配金(jīn)额占可供分配金额(é)比例平均为(wèi)98.89％，且绝(jué)大部分分配比例在96％以上。

　　中金基金相关负责人(rén)对此表示，投(tóu)资公募REITs的主要(yào)收益来源为持有期分红收益，以及(jí)基(jī)金份(fèn)额交(jiāo)易价格的变化(huà)。基金份额二级(jí)市场价格受到公募REITs资(zī)产运营情况(kuàng)及市场因素的综(zōng)合影响(xiǎng)，较易引起波动。与此相比，基金(jīn)分红预期则更(gèng)有规律可循。公募REITs的分红主要来(lái)自基础设施资产的经营现金流(liú)，投资人(rén)通(tōng)过基金募集(jí)材料和信(xìn)息(xī)披(pī)露文(wén)件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施(shī)项目的经营(yíng)业绩，作(zuò)为进行投资决策(cè)的重要(yào)参考。

　　“相(xiāng)对于基金份额二级市场价(jià)格变(biàn)化(huà)导致的浮盈或浮(fú)亏，分红作(zuò)为基金份额持有人实际(jì)获得的(de)现金收益(yì)，对于长期投资者更具参考价值。”中金基(jī)金(jīn)相关负责人称。

　　平安(ān)基金REITs 投资中心运营高级(jí)副总监李华(huá)平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投(tóu)资基金指引（试行）》及相关法规要(yào)求，基础设施(shī)基金(jīn)应当将90％以(yǐ)上合并后基金年度(dù)可分配(pèi)金额以(yǐ)现(xiàn)金形式分配给投资(zī)者，强(qiáng)制(zhì)分红机制(zhì)是公募REITs的主要(yào)特征之一(yī)，稳(wěn)定的分红机(jī)制(zhì)体现出REITs产品(pǐn)长期投资(zī)价值。

　　中航基金也认为(wèi)，从投资角度来看，基础设施公募REITs同时具备“股性”和(hé)“债性”双重特(tè)点。二(èr)级(jí)市场价格反映这类产品“股性”的一(yī)面，分红体现了这(zhè)类产品的“债性”特点。公募REITs有强制分红(hóng)要求，分红类似(shì)于债券派息，但不等同于债券的固(gù)定利息(xī)回报，而是(shì)由可供分配现(xiàn)金决(jué)定。

　　从机构投资(zī)者(zhě)的角度来看，一方面(miàn)是公募REITs丰富了(le)机构投资者的(de)投资(zī)品(pǐn)类(lèi)，为资产配置多元化提(tí)供抓手，具有较强(qiáng)的配置价值。另一方(fāng)面，公募(mù)REITs的分红能够帮助机构投资者(zhě)稳定收(shōu)益。机(jī)构投(tóu)资者(zhě)公(gōng)募REITs能够通过分红获取相对于投(tóu)资债(zhài)券相对高(gāo)的收(shōu)益性，在有效控制风(fēng)险的前提下，增厚资产包收益(yì)，起到投资“压舱石”的作用。

　　分红除了投资收益“落(luò)袋为安”外，市场(chǎng)对于未来(lái)分红水(shuǐ)平(píng)的预(yù)期(qī)，也(yě)是(shì)影(yǐng)响REITs基金二级市场价(jià)格走势的(de)关键因素(sù)之一。

　　从近期公募REITs的二级市(shì)场表现看，截(jié)至(zhì)4月21日(rì)，今年以来(lái)中证(zhèng)REITs（收盘）指数收于975.99 点，年(nián)内下跌7.44％，未跑赢主要股票和债券宽基指数。

　　00后初中学历很丢人吗

　　“截至2023年3月31日，有(yǒu)20只(zhǐ)公(gōng)募REITs发(fā)布(bù)了2022年年报，部分产品受(shòu)宏观经济的影响，可分配(pèi)金额完成率不达预期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价(jià)格(gé)。”李华平称，公募REITs二(èr)级(jí)市场的价(jià)格波动受多重因素的影响，投资收(shōu)益是影(yǐng)响REITs二(èr)级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素(sù)之一，而(ér)稳定(dìng)的分红有利于吸(xī)引投资(zī)者参与公(gōng)募REITs二级市场(chǎng)的投资(zī)。

　　中(zhōng)金基(jī)金相关负责(zé)人也(yě)表示，近期经(jīng)济预期(qī)恢复，一方面市(shì)场(chǎng)热(rè)点呈现向股票和债券回归的过程；另一方面，基(jī)础(chǔ)设施(shī)项目的经营业绩相(xiāng)对经济活(huó)力的改善(shàn)有一定的滞后性。

　　此(cǐ)外，公(gōng)募REITs在(zài)分红除(chú)权(quán)日，将对基金份(fèn)额(é)的开盘指导价做调减处(chù)理，调减(jiǎn)金额根据单位基金份额(é)的分红金额进(jìn)行计算。除权(quán)操作是对(duì)分红前后基金(jīn)份额净值变(biàn)化(huà)的修正，使投(tóu)资人在基金分红前后均(jūn)可以获(huò)得公平的投资机会。

　　“分红可(kě)增强投(tóu)资(zī)者(zhě)长期投资的信心(xīn)，同时需结合持有产品的特性，关注二(èr)级市场扰动对整(zhěng)体收益的影响程度。”中航基金(jīn)相关人士也(yě)称(chēng)。

　　特许经(jīng)营权分红包括利润分配和本金归还

　　普(pǔ)通投资者应了解底层(céng)资产情(qíng)况

　　多位(wèi)业内人士还(hái)提(tí)醒，与现有公(gōng)募(mù)基(jī)金分红(hóng)前提是本(běn)金之上的增值(zhí)部(bù)分不同，特许经营(yíng)权(quán)REITs基金(jīn)运作期间的“分红”界定(dìng)为“分派”更为准确(què)，分(fēn)派的(de)是本金与增值两(liǎng)个部分，两个部分之(zhī)间的(de)比例是变动(dòng)的(de)，与现有公募基金分红差异很大，大多数普通投资者可能把“分派”金额误(wù)认为是持(chí)续分(fēn)红。一旦30年、40年(nián)、50年、60年等合同年限(xiàn)到(dào)期后基金价(jià)值(zhí)面临极大不确(què)定性，这(zhè)是该类投(tóu)资(zī)者应该注意(yì)的情况。

　　李华(huá)平表(biǎo)示，目前(qián)公募REITs主(zhǔ)要(yào)有特许经营权类和(hé)产权(quán)类两大资产类型，持有产(chǎn)权(quán)类产品(pǐn)的(de)收益主要(yào)包括每(měi)年(nián)的(de)现金(jīn)分红及资产增(zēng)值的收益，而持有特许经营(yíng)类产品(pǐn)的(de)收益(yì)主要(yào)来自项目每年(nián)的现(xiàn)金分红。其中，特许(xǔ)经营权类(lèi)资产的分(fēn)红包括了利润分配(pèi)和本金(jīn)的归还，两者(zhě)的比率也是变(biàn)动的，对特许经营权类资(zī)产的(de)公募REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收(shōu)益(yì)。普通(tōng)投资者在(zài)选择投资标(biāo)的时，应了解公募REITs底(dǐ)层资产的类型。

　　中航基金(jīn)也表示，从细分来看，各类公(gōng)募REITs分红因(yīn)底层(céng)资产属性不同而形成(chéng)区(qū)别。特许经营(yíng)权类的公募REITs产(chǎn)品因(yīn)其分红相当于(yú)包含“本金(jīn)+收(shōu)益(yì)”，分红相对较多(duō)，债性(xìng)偏强。而产权类的公募REITs分红主要(yào)为“收益”，更看重底层资产的价值增值，所以相对股性偏(piān)强。00后初中学历很丢人吗普通投资者在选择公募REIT时，需要考虑底层(céng)资(zī)产(chǎn)属(shǔ)性，对所选择产(chǎn)品的二级市场价格和分红有合理预期。

　　中金基(jī)金相关负责(zé)人也认为，与产权类项目相比，特许经(jīng)营(yíng)项(xiàng)目在经(jīng)营权(quán)到期后不再(zài)能产生现金收(shōu)益，因此(cǐ)将可供分配(pèi)金(jīn)额(é)的(de)分配理解为(wèi)“分派”比(bǐ)“分(fēn)红(hóng)”更加准确。基于这个特点，剩余经营期(qī)限较短的特许经营项目(mù)，通常具备更高的(de)分派率水(shuǐ)平。对于剩(shèng)余期限较长的特许经营权项目，即使分派率相对较低，也有足够年限(xiàn)收回(huí)本(běn)金并(bìng)取得收(shōu)益。

　　中金基金该负责人(rén)提醒(xǐng)投资者注意，特许经(jīng)营权项目(mù)的分派(pài)金额包含了投资本金，在不进行扩募的情况(kuàng)下，基金(jīn)份额单价随着分派进(jìn)度(dù)逐年(nián)下降是正(zhèng)常现象，投资(zī)特许经营权(quán)REITs的收益来(lái)自项目剩余期限产生的现金流。

　　“与(yǔ)特许(xǔ)经(jīng)营项目相(xiāng)比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑(zhù)的剩余(yú)使用年限一般(bān)较(jiào)长，再加上到(dào)期后(hòu)通过(guò)对建筑的更新改造(zào)或补缴土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会(huì)进一步(bù)延长经营期限。这种类似永续经(jīng)营的假设反映在基础资产的估值上，使产权类REITs具备(bèi)更(gèng)显著的资(zī)产(chǎn)投(tóu)资属性。”该负(fù)责人称。

　　观测内部收益率等指标

　　评估项目底层资产运(yùn)营情况

　　在基金分红的时点(diǎn)，多位业内(nèi)人士还表(biǎo)示，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测经(jīng)营活动现金(jīn)流、可(kě)供分配现金、内部收益(yì)率(lǜ)等指标(biāo)，来观察和评估项目底层资产的运(yùn)营情况。

　　中航基金表示，年报指标中，跟(gēn)现金(jīn)相关的指标有两个：一是年报中(zhōng)披露的经营活动现金流，二是可(kě)供分配现金(jīn)，二(èr)者存在本质性(xìng)区别(bié)。经营活动产(chǎn)生的现金净流量(liàng)是(shì)指企业经(jīng)营(yíng)、筹资、投资产生的现金流，基于企(qǐ)业(yè)本身经营活动产生；可(kě)供分(fēn)配的(de)现金实(shí)质(zhì)上是从EBITDA出发，对(duì)非现金影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行(xíng)调整，加期初现金，最终得到的(de)账面现金。

　　李华平也(yě)表(biǎo)示，公(gōng)募REITs作为资(zī)产配(pèi)置新选择，投资价值体(tǐ)现在相对股债市场独立的资产(chǎn)配置功能(néng)，比较适合长期持有。建议投资者对经营权类的(de)资产(chǎn)可以更(gèng)多关(guān)注内部收益率的高(gāo)低，对产权类的(de)资产更(gèng)多关注分派率(lǜ)高低。因(yīn)为公募REITs可分配收益主要来自底(dǐ)层资产的经营净(jìng)现金(jīn)流，所以(yǐ)底层(céng)资产运营情况直(zhí)接影响(xiǎng)投资回报，投(tóu)资者可综合考虑原(yuán)始权益人综合实力(lì)、运营管(guǎn)理机构实力(lì)、公募基金管(guǎn)理人实力等(děng)多重因素来选择投资标的。

　　中信证券研报也显示(shì)，公募REITs进入(rù)密集分红期，由于分红交易(yì)带来的短(duǎn)期(qī)博弈机会仍在(zài)，叠加(jiā)此前(qián)市场接连(lián)回(huí)调，建议(yì)投(tóu)资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规(guī)模(mó)较为(wèi)可观的个券。

　　“公募REITs的(de)招(zhāo)募说(shuō)明(míng)书均会载明(míng)REITs在(zài)发行首年及次年的可供分配金(jīn)额预测。投资(zī)者可以将(jiāng)REITs的(de)实(shí)际分红金额(é)与募集材(cái)料中(zhōng)披露预测进行比(bǐ)较分析，结合经济及市(shì)场的实际环境(jìng)，对(duì)基(jī)础(chǔ)设施项目(mù)的运营业绩及REITs的管理能(néng)力进行(xíng)判断。”中金基金(jīn)上述负责人也称。

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