近两(liǎng)年火爆的创新产品公募REITs进(jìn)入密集(jí)分(fēn)红期，近日7只REITs陆续迎来除息日，公募REITs整体呈现出高比例稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配(pèi)金额的REITs产(chǎn)品，平均分(fēn)红比(bǐ)例接近99％。

　　多位(wèi)业(yè)内人士对此(cǐ)表(biǎo)示(shì)，强制分红(hóng)机制是公募REITs主要(yào)特征(zhēng)之(zhī)一，稳定(dìng)分红体(tǐ)现出(chū)该类产(chǎn)品(pǐn)长期投资价值，通过观测经营活动(dòng)现(xiàn)金(jīn)流、可供分配现(xiàn)金等指(zhǐ)标，也是观察REITs项目底层资(zī)产运营情况的“窗口”。他们也提醒普通(tōng)投资者注意，与产权类项目(mù)相比，特许经营REITs项目(mù)在经(jīng)营权到期后不(bù)再产生现金收益，特许经营权分(fēn)红目前已包含(hán)了利润分配和本(běn)金(jīn)鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖的(de)归还，在选择投资(zī)标的时应了(le)解资产类型和分红的特征。

　　15只公募(mù)REITs产品分红

　　平均分红(hóng)比例(lì)98.89％

　　公募REITs 进入密集分红期(qī)，近(jìn)日7只REITs产品（4月17 日-4月21日）陆续迎来除(chú)息日，此(cǐ)外尚有6只REITs实际(jì)分配情(qíng)况尚未公(gōng)布。整体来看，公募REITs呈现出了高比例的(de)稳定分红，15只公告2022 年可供(gōng)分配金额(é)的公募REITs产品中，2022年全(quán)年分(fēn)配金(jīn)额占可(kě)供分(fēn)配金额(é)比例(lì)平均为98.89％，且绝大部分(fēn)分配比(bǐ)例在96％以上。

　　中金基金相关负(fù)责人对此(cǐ)表示，投(tóu)资公募REITs的(de)主(zhǔ)要收益来源为持有期(qī)分红收(shōu)益，以及基金份(fèn)额交易价格的变(biàn)化。基(jī)金份额二级市场价格受到公募REITs资产(chǎn)运营(yíng)情况及市场因(yīn)素(sù)的综(zōng)合影响，较易引(yǐn)起波动(dòng)。与此相比，基金分(fēn)红预(yù)期则更有规律可循。公(gōng)募REITs的(de)分红主(zhǔ)要来自(zì)基础设(shè)施资产的经(jīng)营现金(jīn)流，投(tóu)资人通过基金募集材料和信息披露文件，结合行业及市场情况，可以分析基础设(shè)施项目的经营业绩，作为(wèi)进行投资决(jué)策的重要参考。

　　“相对于基金份(fèn)额二级市场(chǎng)价格变(biàn)化导致的浮盈或浮亏，分红作为基(jī)金(jīn)份(fèn)额持有人实(shí)际(jì)获得的(de)现金(jīn)收益，对(duì)于长期投资者更具(jù)参(cān)考(kǎo)价值。”中金基金相关负责(zé)人称。

　　平(píng)安(ān)基金REITs 投资中心运营高(gāo)级副(fù)总监李华平(píng)也表示，根据(jù)《公开募集基础设施证券投资基金指引（试行）》及相(xiāng)关法规要求(qiú)，基础设(shè)施基金应当将90％以上(shàng)合并(bìng)后基金年(nián)度可(kě)分配金额以(yǐ)现金(jīn)形式分配(pèi)给投资者(zhě)，强制分(fēn)红机制是公募REITs的主(zhǔ)要特(tè)征之一，稳定的分红机制(zhì)体现出REITs产品长(zhǎng)期投资价(jià)值。

　　中航基金也认为，从(cóng)投(tóu)资(zī)角度(dù)来看，基础设施公(gōng)募(mù)REITs同(tóng)时具备“股性(xìng)”和“债性(xìng)”双重(zhòng)特点。二级市(shì)场价(jià)格反映这(zhè)类产品“股性”的一面(miàn)，分(fēn)红体现(xiàn)了这类(lèi)产品的“债性(xìng)”特点(diǎn)。公募REITs有强制分(fēn)红要求，分红类似于(yú)债券派(pài)息，但不等(děng)同(tóng)于债券的固(gù)定(dìng)利息(xī)回报，而是由可(kě)供分配现金决定。

　　从机构投资(zī)者的角度来看，一方(fāng)面(miàn)是公(gōng)募REITs丰富了机构投资者(zhě)的投资品类(lèi)，为(wèi)资产配(pèi)置多(duō)元(yuán)化提供(gōng)抓(zhuā)手，具(jù)有较强的配(pèi)置价值。另一方(fāng)面，公募REITs的(de)分红(hóng)能够帮助机(jī)构(gòu)投资者稳定(dìng)收益。机构(gòu)投资(zī)者公募REITs能够(gòu)通过分红获取(qǔ)相(xiāng)对于投资债(zhài)券相对高的收益性，在有效控制(zhì)风险的前提下，增厚资产包收益，起到投资“压舱石”的(de)作用。

　　分(fēn)红除了投资(zī)收益“落袋为安”外，市场(chǎng)对于(yú)未来分红水平的(de)预期(qī)，也是(shì)影响REITs基金二级(jí)市场价格走势的(de)关键因(yīn)素之一(yī)。

　　从(cóng)近(jìn)期公募(mù)REITs的(de)二级市场表现看，截至4月21日，今年以来中证(zhèng)REITs（收盘）指(zhǐ)数收于(yú)975.99 点，年内(nèi)下(xià)跌7.44％，未跑(pǎo)赢主要股票(piào)和债券宽基指数。

　　“截至2023年3月31日(rì)，有20只(zhǐ)公募REITs发布了2022年年报，部分(fēn)产品受宏观经济(jì)的影响(xiǎng)，可(kě)分配金额完成率不(bù)达(dá)预(yù)期，一(yī)定程度上影响了公募REITs二级(jí)市场的价格。”李华平称，公募REITs二级市场的价格波动受多(duō)重因素(sù)的影(yǐng)响(xiǎng)，投(tóu)资收益是(shì)影响REITs二级市场(chǎng)价格的主要因(yīn)素之一，而(ér)稳定的分红有利(lì)于吸引投资者参与公募REITs二级市场的投资。

　　中金(jīn)基金相关负责人也表示，近期经济(jì)预期恢复，一方面市场热(rè)点呈现向股票和(hé)债券回归的过程；另一(yī)方面，基础设施项目的经营业绩相对(duì)经济活力(lì)的改善有一定的滞后性。

　　此外(wài)，公募REITs在分红除权日，将对基(jī)金份额(é)的开(kāi)盘指导价做调减处理，调减金额根据单位基(jī)金份额的分红金额进(jìn)行计算(suàn)。除权操作是(shì)对(duì)分红前后基金(jīn)份(fèn)额净值(zhí)变化的(de)修正，使投资(zī)人在基金分红前后均可以获得(dé)公(gōng)平的投资(zī)机(jī)会。

　　“分(fēn)红可增强投资者(zhě)长期投资的信心，同时需结合持有产品的特(tè)性，关注(zhù)二(èr)级市场扰(rǎo)动对(duì)整体收益(yì)的影响程度。”中航基金相关人士(shì)也称(chēng)。

　　特许经营权(quán)分(fēn)红包括(kuò)利润分(fēn)配和本金归(guī)还

　　普通(tōng)投资者应了解底层资产情况

　　多(duō)位业内人(rén)士还提醒，与现有公募基金分红(hóng)前提(tí)是本(běn)金(jīn)之上(shàng)的增值部(bù)分不(bù)同(tóng)，特许(xǔ)经营(yíng)权REITs基金运作期间(jiān)的“分红”界定为“分派”更为准确，分派(pài)的是本(běn)金(jīn)与增值两个部(bù)分，两个部分之间的(de)比例是(shì)变(biàn)动的，与现(xiàn)有公募基金分红差异(yì)很(hěn)大，大多数普(pǔ)通(tōng)投资者可(kě)能(néng)把(bǎ)“分派”金额误(wù)认为(wèi)是持续分红。一旦(dàn)30年、40年、50年(nián)、60年(nián)等合同年限到期后基金价值面临极大不确(què)定性(xìng)，这是该(gāi)类(lèi)投资(zī)者应(yīng)该注意的情况。

　　李华平表示，目(mù)前公募REITs主要有特许经(jīng)营权(quán)类和产权类两大资产(chǎn)类型，持有产权类产品的收益(yì)主(zhǔ)要包括(kuò)每年的(de)现金分(fēn)红及资产增值的收益，而持有特许经营类(lèi)产品的收益主(zhǔ)要来(lái)自项目每年的(de)现金分红。其中(zhōng)，特许经(jīng)营权(quán)类资产(chǎn)的分(fēn)红包(bāo)括了(le)利润分配和本金的归还，两(liǎng)者的(de)比率也是变动的，对特许经(jīng)营权类资产的公募(mù)REITs可以内部收益率（IRR）来衡量投资收益(yì)。普(pǔ)通投(tóu)资(zī)者在选择投(tóu)资标的(de)时，应了(le)解公募REITs底层(céng)资(zī)产(chǎn)的(de)类型。

　　中航基金也表示，从细分来看(kàn)，各(gè)类公募REITs分红因(yīn)底层资产属性不同而形成区别。特许经营权类(lèi)的(de)公募REITs产品(pǐn)因其分(fēn)红相当于包含“本金+收益(yì)”，分(fēn)红相对较(jiào)多，债性偏强。而产权类的(de)公募(mù)REITs分红主要为“收(shōu)益”，更(gèng)看重底层资(zī)产(chǎn)的价值增(zēng)值，所以相对股性(xìng)偏强。普通(tōng)投资者在选择公(gōng)募REIT时，需要考虑底(dǐ)层(céng)资产属性，对(duì)所选择产品的二级市场价格和分红(hóng)有合理预期。

　　中金基金相关负责(zé)人也认为(wèi)，与产权(quán)类项目相比(bǐ)，特(tè)许经营(yíng)项目在经营(yíng)权(quán)到期后不再能产生现金收益，因此将可供分配金额(é)的分配理解为“分(fēn)派”比“分红”更加准确。基于(yú)这个特点，剩余经营期限较短的(de)特许经(jīng)营项目，通常具备更高的(de)分派率水平。对(duì)于剩余(yú)期限(xiàn)较长(zhǎng)的特(tè)许经(jīng)营权项(xiàng)目，即使分派(pài)率相对较低，也有(yǒu)足够年限收回本金并取得(dé)收益。

　　中金基(jī)金该负责人提醒投资(zī)者注(zhù)意，特许(xǔ)经营权项目的分派(pài)金额(é)包含了(le)投(tóu)资本(běn)金，在不进行扩(kuò)募的情况(kuàng)下，基金份额单(dān)价随着分派进度逐年下(xià)降是正(zhèng)常(cháng)现象(xiàng)，投资特(tè)许(xǔ)经(jīng)营权REITs的(de)收益来自项目剩余期限产生(shēng)的现金流(liú)。

　　“与特许经营项目(mù)相比，产权类项(xiàng)目的土地或建筑的剩余(yú)使(shǐ)用年限(xiàn)一般较长，再加上到期后(hòu)通过对建筑(zhù)的更新改造(zào)或补缴(jiǎo)土(tǔ)地出让金等追加投资，有机会进一步延长(zhǎng)经(jīng)营(yíng)期限(xiàn)。这种类似永续经营的假设反映(yìng)在基础资产的估值上，使产(chǎn)权(quán)类REITs具备更(gèng)显著(zhù)的资产投资属性。”该负责(zé)人称。

　　观(guān)测内部(bù)收益率(lǜ)等指标

　　评(píng)估(gū)项目底层资(zī)产运营情况

　　在基金分红的时点(di鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖ǎn)，多位业内人士还表示(shì)，在产品分(fēn)红期，投资者(zhě)可以观测(cè)经(jīng)营活动现金流(liú)、可供(gōng)分(fēn)配现金、内部收(shōu)益(yì)率等指标，来观察(chá)和(hé)评估项目底层资产的运营情况。

　　中(zhōng)航基金表示(shì)，年报指标中，跟现金(jīn)相关(guān)的指标有两(liǎng)个：一(yī)是(shì)年报中披(pī)露的(de)经营活动(dòng)现金流，二是可供分配现金(jīn)，二者存在(zài)本质(zhì)性区别。经营活动(dòng)产(chǎn)生的现金净流(liú)量是指(zhǐ)企业经营、筹(chóu)资、投资产生的现金流，基于企业本(běn)身经营活动产生；可供分配(pèi)的现金(jīn)实质上(shàng)是从(cóng)EBITDA出(chū)发(fā)，对非现金(jīn)影响(xiǎng)利润表的项目(mù)进行调整(zhěng)，加期初现金，最(zuì)终得到的账面现金。

　　李鸡的三合生肖是什么 属鸡的6合生肖是什么生肖(lǐ)华平也表示，公(gōng)募REITs作为资产配置新选择，投(tóu)资价值体现在相(xiāng)对(duì)股债(zhài)市场独立的资产配置功能，比较适合(hé)长期(qī)持有。建议投资者对(duì)经(jīng)营权类的资产可以(yǐ)更多关注内(nèi)部(bù)收(shōu)益率的(de)高低，对(duì)产权类的(de)资产(chǎn)更多关注分派率高低。因为公募REITs可分(fēn)配(pèi)收益主要(yào)来自底层资(zī)产的经营净现金流，所以底层资产运营情况(kuàng)直接影(yǐng)响(xiǎng)投资回报(bào)，投(tóu)资者(zhě)可综(zōng)合考虑(lǜ)原始权益人综合实力、运营管理(lǐ)机构实(shí)力(lì)、公(gōng)募基金管理(lǐ)人(rén)实力等多重因素来(lái)选择投资标的。

　　中信证(zhèng)券研报也显(xiǎn)示，公募REITs进(jìn)入密集分红期，由(yóu)于分红交易带(dài)来的(de)短期博(bó)弈机(jī)会仍在，叠加(jiā)此前市场接连回调(diào)，建(jiàn)议投资者关注有基本面支撑、填权效(xiào)应相对明显、同时(shí)分红规模(mó)较为可观(guān)的个(gè)券。

　　“公募REITs的招募说明书均会载明(míng)REITs在发行首年及次年的可供分配金额预测(cè)。投资者可以将REITs的实际分(fēn)红金额与募(mù)集材料中披露(lù)预测(cè)进行比较分析，结合经济(jì)及市场的(de)实(shí)际环境(jìng)，对(duì)基础(chǔ)设施项(xiàng)目的运营(yíng)业绩及REITs的(de)管理能力进(jìn)行判断。”中金(jīn)基金上述负责人也称。

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