5月以来(lái)，房地(dì)产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅上涨，截(jié)至(zhì)5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地(dì)产指(zhǐ)数(shù)本月涨幅约为2％。而以(yǐ)公募基金为代表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一板(bǎn)块(kuài)已经(jīng)在悄然布局。数据显示，以南(nán)方和(hé)华(huá)夏(xià)的两只老牌ETF基金为例，5月9日时(shí)所公布的(de)总(zǒng)份额均较4月28日(rì)时(shí)有(yǒu)小幅增长(zhǎng)。根据(jù)基金一季报统计，龙头与(yǔ)地方国(guó)企(qǐ)央企获得增持，持仓数量占流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分别为(wèi)华发(fā)股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集(jí)团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积(jī)余(yú)+0.92％。

　　公、私募(mù)配置房(fáng)地产或“底(dǐ)部回升”

　　行业(yè)红(hóng)利时代已过 精耕细作成共(gòng)识

　　从(cóng)公募基金对房(fáng)地(dì)产(chǎn)的配置看，2019年末，公(gōng)募所持有(yǒu)的房地产行业(yè)标的市(shì)值约1188亿元，占其所(suǒ)持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但公募所持房地(dì)产公(gōng)司市(shì)值(zhí)在股(gǔ)票资产中(zhōng)的(de)占比却断(duàn)崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数值更是进一(yī)步降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年(nián)来的首次回升，年底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至(zhì)1.65％。与(yǔ)此(cǐ)同时，公募对房地产行业(yè)的持股比例也同步回升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到(dào)2022年末的7.03％。

　　这样的势(shì)头似乎(hū)在(zài)今年一季度得(dé)以延续(xù)。数据统计显示，公募重仓持有房地产板(bǎn)块(kuài)一季(jì)度市值(zhí)TOP15门槛为1.6亿(yì)元，较2022年四(sì)季度提升6.71％。持仓市值前五个(gè)股分别为保(bǎo)利(lì)发(fā)展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份、滨江集团，持仓(cāng)市值占板块比重合计达47.29％，环比(bǐ)下降3.05％。

　　从(cóng)中不(bù)难发现，公募对于(yú)房地产的投(tóu)资愈发(fā)有(yǒu)集中于龙头(tóu)的趋势。Wind显示(shì)，在公募基金一(yī)季报汇总的重仓股中，房地产板块排名最高的是保(bǎo)利发展，在(zài)基金重仓(cāng)第33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口，排(pái)在第78位。而老牌龙头股万科A排在第96位(wèi)。对比去年四季(jì)报(bào)，变化之(zhī)处首先在于几(jǐ)只房地产龙头股(gǔ)从排位(wèi)上看均有退步，尤其是万科最为明(míng)显；其次(cì)是金地集团退(tuì)出(chū)百大之(zhī)列。但考(kǎo)虑到房地(dì)产(chǎn)是(shì)复苏链(liàn)上最后(hòu)一(yī)环，且(qiě)首季并非行业销售旺季，其传导到二(èr)级(jí)市(shì)场乃至机构持(chí)仓上还需要(yào)时(shí)间周期。

　　形(xíng)成共识(shí)的(de)是，经济圈判断房地产已经进入大分(fēn)化(huà)时代(dài)，一二线城市好于三(sān)四线城市。而映射到二级市场投资上，配置房地产行业(yè)轻松收获行业贝塔的红利(lì)期一(yī)去(qù)不返了。“如果按照产业周期来(lá城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌i)分(fēn)类，包括房地产等几(jǐ)类行业在(zài)盖(gài)特纳曲线里属于(yú)成熟期或者衰退期的行业，传统认知上没有什么(me)投资机会的。但在这几年特殊(shū)的行情里(lǐ)包(bāo)括煤炭、电(diàn)解铝等类似的行(xíng)业也出现了(le)一(yī)些机会，背后的逻(luó)辑是(shì)供(gōng)给(gěi)侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一(yī)不愿具名(míng)的上海公(gōng)募基金经理(lǐ)指出。

　　不过也有公募人士(shì)持谨慎乐观(guān)态(tài)度：“行业前几年(nián)17亿～18亿平方米的年销售面积很(hěn)难再出(chū)现了，2022年(nián)光是居民存款数(shù)量增加(jiā)了(le)15万(wàn)亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方米建筑面(miàn)积，考虑存(cún)量地产的更新，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端(duān)还需要有一(yī)定的政(zhèng)策出来去刺激(jī)购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究(jiū)员(yuán)吕(lǚ)功绩(jì)也指出：“时至今日，无论从城(chéng)镇化的(de)进程(chéng)，还是(shì)人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国(guó)均已(yǐ)告(gào)别住(zhù)房短(duǎn)缺时代(dài)，而目前居民的杠杆率(lǜ)和房(fáng)价收入也不支撑每年18万亿(yì)元(yuán)的(de)销售(shòu)额，以及过快上行的房(fáng)价(jià)，因而行业高增的时代(dài)已经过去，未(wèi)来行业的需求或将(jiāng)回落(luò)，在此过(guò)程中，伴随着地(dì)产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出(chū)现(xiàn)信用风险问题（类似(shì)2022年的民营地(dì)产(chǎn)爆雷），行业进入到供(gōng)给侧出(chū)清的过程。这(zhè)个过程(chéng)中，综合竞争力强的公司就能够通过大鱼吃小鱼的方式，获得市占率的提升。当行业需求见(jiàn)顶回落时，行业的贝塔已经过(guò)去了，但(dàn)不代表没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对(duì)应到股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿尔法。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样的认识转(zhuǎn)变，精耕细(xì)作个股成为(wèi)公募乃至整体机(jī)构(gòu)的(de)务(wù)实之举。

　　机构配置房地产“风物长(zhǎng)宜放(fàng)眼量”

　　头部(bù)央国企、优质区(qū)域性标的成香饽饽

　　5月以来，房地产(chǎn)板(bǎn)块个股多出现小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中(zhōng)信房地产指(zhǐ)数(shù)本(běn)月涨幅(fú)约为2％。从具体(tǐ)的个股来看，《红周(zhōu)刊》利用Wind统计申万房地产板块个股，在纳入统(tǒng)计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本月以来实现(xiàn)股价上涨的达(dá)到了81家。

　　其中，上(shàng)述时间(jiān)段(duàn)恰好排名(míng)前五的公(gōng)司月内涨(zhǎng)幅超过了(le)10％，它(tā)们分别是上实发展(zhǎn)、浦东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产。排(pái)名第一的上(shàng)实发(fā)展，五一假期归来后(hòu)日成交量明(míng)显放(fàng)大，4日、5日连续两个交(jiāo)易日收出涨(zhǎng)停。从该股的基本面来(lái)看，上实(shí)发(fā)展的主(zhǔ)营业务(wù)为房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)与经(jīng)营(yíng)。公司的主要产(chǎn)品及服务为房地(dì)产销售(shòu)、房地产(chǎn)租(zū)赁(lìn)、物业(yè)管理服务、工程项(xiàng)目、酒店经(jīng)营。从业绩数据来看，2022年，其(qí)实现营业收入52.48亿元，比上(shàng)期减少47.85％，归母(mǔ)净(jìng)利润1.23亿元，同(tóng)比下(xià)降33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比(bǐ)增长183.02％；归母净利润(rùn)2.86亿元，同比(bǐ)扭亏(kuī)。

　　不(bù)过从十大流(liú)通股(gǔ)股东来看，各类(lèi)机(jī)构都有对其布局的例(lì)子(zi)。以3月31日时的首(shǒu)季十(shí)大流(liú)通股(gǔ)股东来(lái)看， 具体包括(kuò)公募的(de)上(shàng)银基(jī)金(jīn)、私募的(de)迎水文龙、中央(yāng)汇金、长城资产管(guǎn)理公司(sī)等都跻身前十的行(xíng)列。

　　巧合的(de)是(shì)，涨幅暂时排(pái)名第(dì)二的浦东(dōng)金桥也是上海本地(dì)房(fáng)企(qǐ)，其第一季度(dù)的收入利润规模(mó)大(dà)幅度复苏(sū)。究其原因(yīn)，一方(fāng)面是该(gāi)公司后疫情时代出租率复苏至近(jìn)年来最高，另一方面则(zé)是公司拿地结(jié)算持续性向好，从数字(zì)上(shàng)看，一季度新增虹口135、138住宅(zhái)地块(kuài)，总(zǒng)建筑面积约54万平方米。

　　在这样(yàng)的(de)业绩(jì)势头(tóu)向好背(bèi)景(jǐng)下(xià)，自(zì)然也吸引(yǐn)了(le)知(zhī)名机构在其中(zhōng)持续驻足(zú)。从第一季度(dù)十大流通股股东来看，知(zhī)名私募高毅(yì)邓晓(xiǎo)峰的两只产品依然在前十中，这(zhè)也是连续第三个(gè)季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时(shí)榜单(dān)中还有一支大名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还小幅增(zēng)加了持(chí)股。

　　除去上述两家上海区(qū)域性地产公(gōng)司外，荣安地(dì)产则是主要布(bù)局在深圳的地产公司，一季报交出的(de)也(yě)是一份报喜的成绩单：首季公司实现营业收入(rù)51.85亿元，同比(bǐ)增长35.51％。归属于上市(shì)公(gōng)司股东的净(jìng)利润6.48亿元，同比增长31.27％。

　　从机构态度来看，《红周刊(kān)》注(zhù)意(yì)到两(liǎng)只公募(mù)指基首季新杀入(rù)十大流通(tōng)股股东行列。具(jù)体(tǐ)说来， 南方中(zhōng)证全指房(fáng)地产ETF上榜排名第七位，富国中证(zhèng)指数1000增强(qiáng)则排名第九(jiǔ)位(wèi)，此外联袂出现的机构(gòu)还(hái)有QFII高(gāo)盛国际和私募(mù)迎(yíng)水聚(jù)宝。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时(shí)，兴证全球基金相关人士(shì)分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价(jià)值(zhí)更(gèng)为笃定突出；从拿地端看(kàn)，2022年土地市场大幅降(jiàng)温(wēn)，优质(zhì)土地供(gōng)给(gěi)较多（券商测(cè)算(suàn)对应潜(qián)在毛利率在25％以上，目前房企的利(lì)润率(lǜ)仅20％），绝大多(duō)数房(fáng)企受限于信用问题或者资金紧张(zhāng)没(méi)法拿地，龙头房企趁机(jī)获取低(dī)成本土地，龙(lóng)头房企的拿地力度（拿地金额/销售金额）基本在30％以上(shàng)；从融(róng)资上看，龙头房企杠杆率较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而其他(tā)房(fáng)企的净负(fù)债率普遍都在100％以上，加杠杆空间有(yǒu)限，从融资成(chéng)本看(kàn)，龙头房企的融(róng)资成本不断下滑，基本在3％、4％左右；对应到2023年的销售，龙头房企明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房(fáng)企(qǐ)的销售额增速为(wèi)9％，而(ér)TOP14的销售额增速为29％。”

　　需要强调的(de)是(shì)，在(zài)当前中特估的浪潮下(xià)，央国企地产(chǎn)股或存在发展的大好(hǎo)机会。中信证(zhèng)券指出(chū)：“房地产行业的(de)结(jié)构性机会(huì)依然存在(zài)，少部分公司尤其是央企占据显著(zhù)优势，其(qí)主要又体现为(wèi)库存的优势。央企地产公司，现阶段表现出较低(dī)的融资成本，优(yōu)质的开发资(zī)源和良好(hǎo)的不动产资产运营能(néng)力的多重竞(jìng)争优势。”

　　“即(jí)使没有中特估，国央(yāng)企相较(jiào)于民营地产公司也是(shì)更(gèng)有优势的。”吕功绩强调，“对于减值(zhí)、土地资源债(zhài)权债务关系等(děng)问题，市场对(duì)民(mín)营(yíng)房开企业的资产(chǎn)会有更多(duō)担(dān)忧和质(zhì)疑，所以在(zài)这一轮行业出(chū)清的过程中，央(yāng)国企(qǐ)相较于民(mín)企来说估值的修复更明显(xiǎn)。中特估的角度从中长(zhǎng)期的维度看(kàn)，行业的(de)逻(luó)辑在于集(jí)中度提(tí)升后，行(xíng)业(yè)进(jìn)入高质量发展阶(jiē)段，具备较快速发展阶(jiē)段更稳(wěn)定且可预期的盈利(lì)和(hé)现金流创造能力，以此带来估值中(zhōng)枢(shū)的提升，应该(gāi)关注估(gū)值相(xiāng)对较(jiào)低，企业自身资产的质(zhì)量好、运营能力强、可以创造持续现金流(liú)的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业(yè)普涨(zhǎng)的概(gài)率比较低，行业内(nèi)部(bù)将(jiāng)出现(xiàn)分化，要关注(zhù)将受益于行业集中(zhōng)度(dù)提升的头部(bù)公司。”星石(shí)投资首席研究官方磊也表示。<城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌/p>

　　顺应机构这一思路的话，或许还(hái)是(shì)保利发展、招商蛇口等(děng)国(guó)资背景龙头前途更(gèng)为光(guāng)明。不过国投瑞银基金(jīn)投资部副总监綦(qí)傅鹏表(biǎo)示：“需要客观地去持续观察国企央企在三个方面是否可以维持，首先(xiān)是融资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额持续提(tí)升，再次是(shì)拿(ná)地份(fèn)额持续提升。”

　　复苏速度缓慢

　　机(jī)构需要多给一些(xiē)耐心(xīn)

　　而(ér)《红(hóng)周刊》也(yě)根据(jù)房企一(yī)季(jì)报(bào)梳理发现，对于2022年的(de)业绩出(chū)现的整体下滑，2023年一(yī)季(jì)度的业绩分化(huà)更(gèng)趋明(míng)显，保(bǎo)利发展、滨(bīn)江集团等(děng)房企营收、净利(lì)均实现(xiàn)了业(yè)绩(jì)的回(huí)正，甚至是较大增(zēng)速的增长。而这些公司也是机构的(de)重仓(cāng)对象。

　　对(duì)此，知名房(fáng)地产业内(nèi)人(rén)士张宏伟向《红周(zhōu)刊》分(fēn)析表示，业(yè)绩(jì)出现(xiàn)明(míng)显改善(shàn)的房企，主(zhǔ)要是(shì)因(yīn)为过去两三年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是(shì)在2021年下半年民营房企(qǐ)不(bù)怎(zěn)么投(tóu)资拿地(dì)之(zhī)后，国(guó)有企业仍在持续性地拿地(dì)，且主(zhǔ)要集(jí)中在(zài)核心城(chéng)市(shì)，投资力度(dù)较大。投资(zī)的驱动能够推动房企销售业绩(jì)的增长，从而在2023年(nián)一季(jì)度市场恢复但仍处(chù)于调整的过程中，能够(gòu)保有一个正增长。

　　不过张宏伟同(tóng)时也提醒表示，在房地产的(de)复苏过(guò)程中(zhōng)，还面临着一些不确定性。其(qí)实(shí)整个市场从四月份开始又在往下掉。除(chú)了杭州(zhōu)、成都等极个(gè)别城市四月环比(bǐ)三月相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内的绝大多数城市都出现环(huán)比(bǐ)下(xià)滑的情况(kuàng)。而现在五(wǔ)月(yuè)的(de)市场(chǎng)表现也不太乐(lè)观(guān)。按照现在(zài)的经济状况、收(shōu)入情况，以及(jí)市(shì)场(chǎng)的(de)去库存压力、企业的(de)资金面压力，可(kě)能会出现，到六月份(fè城野医生是哪里的品牌，城野医生是什么品牌n)房企为了半年报冲业绩(jì)出现市场的短期反弹外的一个市场乏力现象。也就是(shì)说，第(dì)二(èr)季度、第三季度增长(zhǎng)不(bù)确定性的压力(lì)仍(réng)旧较(jiào)大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也向《红周刊》指(zhǐ)出(chū)，现在整个房地产以及其上下(xià)游产业链的复苏速(sù)度都比想象的(de)要慢很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐心，这个时候，在房地产以及上下游就(jiù)不(bù)是(shì)赚快(kuài)钱的时候，只能赚他基本面的钱。但这也意味着(zhe)，只有极为少数的、做得比同(tóng)行好得(dé)多的企业，会伴随整个行业的(de)弱复苏，业绩会逐步体现出来(lái)。所以只能耐心地去(qù)等(děng)待它的基本面不断地凸显出来，这(zhè)需要(yào)时间。

　　（本(běn)文已刊发于5月(yuè)13日《红周刊》，文中提(tí)及个股仅为(wèi)举例分析，不做买卖推荐。）

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