文：任(rèn)泽(zé)平团(tuán)队　　

　　导读

　　是该(gāi)取消(xiāo)预售制(zhì)了。 1月17日召开的(de)全国住(zhù)房和(hé)城(chéng)乡建设工作会议提出(chū)“有条件的(de)可以进行(xíng)现房销(xiāo)售”，不足(zú)一(yī)个(gè)月(yuè)时间，已有山东、安(ān)徽、河南、四川、广(guǎng)东等(děng)地明(míng)确表态，试点现房销售。

　　1、是(shì)该取消商品房预售制(zhì)了，用你的钱，建(jiàn)你的房子，还烂(làn)尾了，这(zhè)是对购房(fáng)者(zhě)的不公(gōng)平。以后谁(shuí)有钱谁建房，没钱没实力的别建了，不能把(bǎ)包袱(fú)甩给老百姓和社会，这是(shì)房地产从大开(kāi)发时(shí)代(dài)步(bù)入高质量发展阶段的必(bì)然趋势，也(yě)是对(duì)购房老百姓的(de)最大保护。98年房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之(zhī)计，现在(zài)全国(guó)套户比超过1，从大开发进入(rù)存量时代，对购(gòu)房民众不公(gōng)平的(de)预(yù)售(shòu)制已经过时了，该取消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经(jīng)地(dì)义。当然二次(cì)房改是个技术活，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼、重组房企债务、恢复(fù)市场信心以及长效机(jī)制，长效机制(zhì)四大关键是推(tuī)动城市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。如果(guǒ)按(àn)照经(jīng)济规律(lǜ)办事，中国一定能实现房(fáng)地产软着陆和(hé)长期平稳健康发展(zhǎn)，跨过(guò)这(zhè)道(dào)关，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预(yù)售制、改为现房销售？大家(jiā)想想，绝大部分(fēn)商(shāng)品是(shì)一手交钱一手交货，预售制是对购买者的单方面不(bù)公平制度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百(bǎi)姓(xìng)几(jǐ)乎承(chéng)担了所有商(shāng)品不能交付的风险(xiǎn)。从(cóng)个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购房者非常不公平，比如，交房(fáng)等待期一般(bān)为两(liǎng)年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不仅(jǐn)承担银(yín)行利息(xī)，还要承担延迟(chí)交房、房屋质量、房产(chǎn)证延期办理甚至不能交房的风(fēng)险。从(cóng)行业层面(miàn)看，预售制(zhì)助推部分房(fáng)企过度举债、高杠杆扩张，若(ruò)遇(yù)到下(xià)行周期，会引发资金链断裂(liè)、项目搁置等系列风险。取消预售制，改为现房销售(shòu)，这样有助于落(luò)实中央(yāng)房住不炒(chǎo)精神(shén)、有助于保(bǎo)障购房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企(qǐ)稳健发展(zhǎn)，一举多得，谋划长远。

　　3、为什么建议取消预售制度？预售制度怎么来的？国外什(shén)么(me)情况？简(jiǎn)单(dān)科普一下：商品房预售最早源(yuán)于中国香港，俗称卖(mài)楼花，卖期房，是一(yī)种开发商放杠杆的方式。98年房改(gǎi)，由于商(shāng)品房短缺，房企缺(quē)资金(jīn)，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港，引入了商(shāng)品房预售制(zhì)度。其(qí)实，当(dāng)前世(shì)界(jiè)不(bù)少国家存在预售制。但是，重点来了(le)！发达国家一般有严格的监管保障措施(shī)，开发商在项目获得政(zhèng)府批准后才可以开始销售，买家在购(gòu)买期房后并非像(xiàng)中(zhōng)国一(yī)样在支付完首付款后从银行一(yī)次性贷款支付剩余全(quán)部(bù)房款，而是根据开发(fā)商工(gōng)程进度在完(wán)全(quán)交房(fáng)前进行分期支付。所以，预售制度是需要严格的资金监管、分(fēn)期支(zhī)付(fù)以(yǐ)及(jí)违约处罚(fá)措施作为(wèi)保障的，如果没(méi)有这些保障措施，一定(dìng)会(huì)触(chù)发风(fēng)险，对购房民众不公平，所(suǒ)以(yǐ)不(bù)如借机取消预售制度，以后改(gǎi)为现房(fáng)销售。客观讲预(yù)售制度(dù)有一定(dìng)历史阶段性，现(xiàn)在中国住房进入存量时(shí)代，取消预售制度(dù)有助于降(jiàng)负债降杠(gāng)杆，不再把烂尾风险甩给老百姓(xìng)和社会，当然这需(xū)要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组、复(fù)工保交楼、恢复(fù)市场(chǎng)信心和房地产(chǎn)长效(xiào)机制。这(zhè)是个技(jì)术活，只要坚持市场化(huà)改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产回归(guī)实体(tǐ)经济(jì)和居住属性，安居乐业。

　　4、简(jiǎn)单讲，如果取消预售(shòu)制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的(de)不是(shì)五花(huā)八门(mén)、眼花缭乱、不知道(dào)能(néng)不(bù)能兑现(xiàn)的营(yíng)销手(shǒu)段(duàn)，而是所见即所得的过硬(yìng)的产品质量和诚信，这才是对(duì)购房民众的最(zuì)根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的提升开发商的(de)建筑质量，实现良(liáng)币驱逐(zhú)劣币。所有商(shāng)业(yè)的本质是(shì)向(xiàng)善(shàn)，是以客户为中心，房(fáng)地(dì)产也不能(néng)例外，老百姓(xìng)买房子(zi)是(shì)天大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个(gè)角度，取消(xiāo)预售制(zhì)、实施(shī)现房(fáng)销售是实现老百(bǎi)姓(xìng)安居乐业、社会长治久(jiǔ)安、行业企业健康发展的重大(dà)措施。在当前的情况下，取消预售制要(yào)结(jié)合稳楼市、房地(dì)产(chǎn)软(ruǎn)着陆、打通金融支持(chí)当期三(sān)好生、新模式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年前在国(guó)务院发展研究中(zhōng)心参与(yǔ)财(cái)税(shuì)改革方案(àn)研究(jiū)时，对(duì)预(yù)售制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆率等进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形(xíng)成的专著(zhù)《房地(dì)产周(zhōu)期》）　　

　　目录

　　1 中(zhōng)国(guó)内地商品房预售制的前世今生(shēng)

　　1.1 起源(yuán)：分(fēn)层销(xiāo)售(shòu)+“按揭”，霍英东(dōng)创(chuàng)造(zào)“卖楼花”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量(liàng)少，引进“卖楼花”模式，形成“中(zhōng)国内(nèi)地(dì)版预售(shòu)制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背后潜藏的(de)风险(xiǎn)确实存在

　　2 国(guó)际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程监管，交付(fù)时开发(fā)商凭验收凭(píng)证取得(dé)房款

　　2.2 德国：可零首付购(gòu)房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾(wěi)险

　　2.3 英国(guó)：10％定金保(bǎo)险保护机制，55％-80％房(fáng)款交房时支付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交易立法(fǎ)，设置期房预(yù)付款保全措施(shī)

　　2.5 新加坡：买(mǎi)方(fāng)资(zī)金(jīn)由银行监管，享1年保修期后(hòu)付尾款

　　3 启示

　　正(zhèng)文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭”，霍英东创(chuàng)造“卖楼花”模式

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租是地产行业盛(shèng)行(xíng)的方式，但有着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题，分层销售(shòu)孕育而生。20世纪50年代，中国香港还未推(tuī)行公共房屋制度(dù)，许多人栖身于木屋或者其(qí)他临时住宅，住房的需求是相当高，不过大多数居民(mín)的储蓄很少。当时(shí)楼宇买(mǎi)卖(mài)多数(shù)以一整栋(dòng)楼为(wèi)单(dān)位，需要雄厚的资金(jīn)实力才能购(gòu)买。虽(suī)然(rán)楼宇出租是中(zhōng)国香(xiāng)港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有着转让难、出租资金周(zhōu)转期(qī)长(zhǎng)等问(wèn)题。针对(duì)这一系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地产商开始探(tàn)求新的方(fāng)式，如把楼宇契约切开(kāi)，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模(mó)式(shì)一(yī)经推行，购买楼宇的市(shì)民数量有所增加，开(kāi)发(fā)商资(zī)金(jīn)周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出售的基(jī)础上，将“按(àn)揭”模式(shì)引(yǐn)入房地产销售，霍英东创造“卖(mài)楼花(huā)”模式(shì)。1953年底霍英东(dōng)创(chuàng)办立信置业有限公司，凭(píng)借商业直觉(jué)和多年经营(yíng)杂货铺、海上驳运业务(wù)的(de)经验，对于商品流(liú)通(tōng)、资(zī)金周转有(yǒu)着独到的见解(jiě)，在(zài)努力寻求方法加(jiā)快自(zì)身资金(jīn)周转(zhuǎn)。当时其在购下九(jiǔ)龙的一块地盘后，除了分层出售、还印发售(shòu)楼说(shuō)明书，上有(yǒu)文字(zì)详尽说明楼宇的地势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订(dìng)购方法等。此(cǐ)外(wài)，“卖楼花”是另外(wài)一个亮点，即先收取买家(jiā)的(de)订金，采用类(lèi)似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落(luò)成(chéng)时，收齐买(mǎi)家的钱，买家就拥有了自己的(de)房产。这种方式减轻了(le)民众购房(fáng)的资金压力，加速(sù)了房屋的建造(zào)和销(xiāo)售，也解决了制造商(shāng)的(de)资金问题，降(jiàng)低投资风险，在当(dāng)时(shí)可谓是(shì)“双赢”的举措。“预售楼花+分期付款”的销售模式(shì)成为当(dāng)时中国香港(gǎng)房地产市场的一大特色，纵观中国(guó)香港房地产市场的改革(gé)，“卖楼花”模式高效率地解决了核(hé)心的住房供(gōng)不应求的问题(tí)，使房市发(fā)展进入(rù)新阶段。

　　预(yù)售楼花模式推动了中国香港楼市几十年(nián)繁荣，但期(qī)间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况(kuàng)，但监管部门不断(duàn)完善、规范化(huà)，建立健全的监管(guǎn)机制(zhì)，促进市场健(jiàn)康发展。例如(rú)，1960年，位于大角(jiǎo)咀的一(yī)个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超支停工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提升了(le)对于预(yù)售楼(lóu)花制度的(de)监管(guǎn)，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全部支付(fù)，还要证(zhèng)明(míng)自(zì)身(shēn)有资金(jīn)等(děng)能力把项目(mù)完(wán)成，资金需(xū)放入律师所托管，支取时需律所和建筑师(shī)的核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师等造假，套取监管账户(hù)资金，中(zhōng)国香港要求律师行在银(yín)行开设的信托账户（监管账户）、开发商(shāng)操作(zuò)等(děng)采取全透明化(huà)机(jī)制，且银行的(de)责任上升，如(rú)出(chū)现房屋(wū)“烂尾”情况，银(yín)行将成(chéng)最(zuì)大风险方，后续(xù)需自身(shēn)推动项目(mù)完工。随着监(jiān)管(guǎn)体系逐步(bù)完善，出现“烂尾”的现象较少。

　　1.2 住房(fáng)需(xū)求大(dà)、供给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形成(chéng)“中国内地版预(yù)售制”

　　二十(shí)世纪九十年代，中国内地面临住(zhù)房需求(qiú)大和供给量短缺问题，引入“卖楼花”制度。建国以来(lái)，中(zhōng)国内(nèi)地(dì)优先发展重工业，强(qiáng)调基础建设，这(zhè)一导向使前期发展工业化的(de)进(jìn)程大于城市化进程，唯有(yǒu)解决住房基(jī)础(chǔ)等(děng)城市化配(pèi)套问题(tí)，才能进一步推进城(chéng)市化。但当时推行的是“统(tǒng)一管理，统一分配，以(yǐ)租养(yǎng)房”的福利(lì)分房(fáng)制度，住房市场发展起步较晚、增速较慢，福利(lì)分房制度也出(chū)现了分配不(bù)公、效率(lǜ)低、配套差等问题，因此(cǐ)福利(lì)分房制度(dù)不再(zài)适(shì)用(yòng)于当时的(de)国情(qíng)。叠加房地产市场面临商品(pǐn)房的需求(qiú)量大，而社会(huì)缺(quē)少(shǎo)大型(xíng)房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困(kùn)境(jìng)，此时引入中国(guó)香港的“卖楼花”模式无(wú)疑是对(duì)内地房地产市场(chǎng)的一针强(qiáng)心剂。从1994年起，中国内(nèi)地逐(zhú)步引进中(zhōng)国香港预(yù)售(shòu)商品房(fáng)制度，先后出台(tái)多(duō)项文件，大力(lì)支持国内房地产市(shì)场(chǎng)改(gǎi)革。例(lì)如，1998年，国务院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深(shēn)化城(chéng)镇住(zhù)房制度改革，加(jiā)快住房建设的通知(zhī)》文(wén)件(jiàn)，决定停止住房(fáng)无偿实(shí)物分配，逐步实行住(zhù)房分(fēn)配货(huò)币化(huà)、住(zhù)房(fáng)供给(gěi)商品化、社会(huì)化的住房新体制(zhì)，从计(jì)划(huà)经济下的福利分房转向市场经济的商(shāng)品房。房地(dì)产市场采用预(yù)售制(zhì)，允许(xǔ)开发商卖期房(fáng)，解决了房企缺少资(zī)金和开发(fā)时间周(zhōu)期长的两大难题，开发商以预售(shòu)款撬动下一个项(xiàng)目的开发，形成滚动开发模式，住房(fáng)供应(yīng)速(sù)度加快。自此中国(guó)内(nèi)地开始房(fáng)改货币(bì)化，中国人(rén)民银行等多方迅(xùn)速出台相关的信(xìn)贷政策，支持购(gòu)房者(zhě)，极大作用推(tuī)动了房地产市(shì)场的发展。

　　引入中国(guó)香港“卖楼(lóu)花”模(mó)式后，经(jīng)调(diào)整(zhěng)形成契合中国内(nèi)地(dì)的商品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为(wèi)了(le)缓解房企(qǐ)资(zī)金压(yā)力，加(jiā)快城镇住房建(jiàn)设。具体来说，是指房地产开发(fā)企业(yè)将正在建(jiàn)设中(zhōng)的房屋预先出(chū)售给购房(fáng)者，由(yóu)购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别于中国香港，在(zài)中国(guó)内地实(shí)践(jiàn)过程中，商品(pǐn)房预售(shòu)流程为(wèi)：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商办理预售许可证-签订商品房买卖合(hé)同-进行备(bèi)案登记和(hé)预告登(dēng)记-交付房屋。在购(gòu)房过程中，购房者(zhě)需要一次性付(fù)清(qīng)首付(fù)款，并采用银行(xíng)贷(dài)款的(de)形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房屋未建成，开发商可(kě)能已拿到了全部购房款，这点与(yǔ)中国香(xiāng)港的按(àn)照工程进度付款有所不同。对(duì)中国内地的开发商而言，预(yù)售制商品房(fáng)也开启了高周转(zhuǎn)、高(gāo)杠杆(gān)的(de)运作(zuò)模式(shì)。

　　1.3预(yù)售制(zhì)推(tuī)动(dòng)城市(shì)化进程，但背后潜藏的风险(xiǎn)确(què)实存在

　　作为中国内(nèi)地(dì)商品房销售的最主要方式，预售制极大缩短(duǎn)房企现金(jīn)回(huí)笼周期，同时增(zēng)加市场商品房供应，推(tuī)动了城镇化发(fā)展进程。预售制在过(guò)去20多(duō)年对中(zhōng)国内地房(fáng)地产市场的(de)稳步发展(zhǎn)起到(dào)了重要作用，不(bù)仅(jǐn)解(jiě)决了房地(dì)产市场快(kuài)速发展(zhǎn)阶段的资金需求，也(yě)提(tí)高了居民(mín)居住水平，中国内地(dì)城镇居民(mín)从(cóng)筒子(zi)楼(lóu)住到住(zhù)宅(zhái)小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗(wō)居到(dào)基本适居(jū)，住房事业(yè)取得巨大进步，数十(shí)年(nián)时间(jiān)走(zǒu)完发达国家几百年城(chéng)镇化路程。改革开放以来，城镇化进程(chéng)进(jìn)入快(kuài)速(sù)发(fā)展时期(qī)。1978-2021年，城镇人口由1.7亿人增长至9.1亿人(rén)，43年间增长(zhǎng)4.4倍；1981-2020年，全国城市建成(chéng)区面积(jī)由(yóu)7438平方(fāng)公里(lǐ)增长至60721平方公里，增长7.2倍。根据我们发(fā)布(bù)的《中国住房(fáng)存量报告(gào)：2021》测(cè)算(suàn)，1978-2020年(nián)中国内(nèi)地城镇住宅(zhái)存量从不(bù)到14亿平增至313.2亿(yì)平，城镇人均住(zhù)房(fáng)建筑面(miàn)积从8.1平方米增至34.7平方(fāng)米，城镇(zhèn)住(zhù)房套数从约(yuē)3100万(wàn)套(tào)增至(zhì)3.63亿套，套户(hù)比从(cóng)0.8增至1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品房销(xiāo)售最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期房销售面积占总销售面积的比重(zhòng)为63％，而2021年期(qī)房(fáng)累计销(xiāo)售面(miàn)积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也推(tuī)动了中国内地(dì)房地产行业(yè)的发展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长周(zhōu)期繁荣，行业各项指(zhǐ)标大幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工面积从2.2亿平增至19.9亿平，累计上(shàng)涨8.2倍，年(nián)复(fù)合增(zēng)速10.6％。房地产开发投资完(wán)成(chéng)额(é)从0.4万(wàn)亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上涨35.8倍，年(nián)复合增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销(xiāo)售金额分别从1.5亿平增至17.9亿(yì)平、0.3万亿元增至18.2万亿元，累计上涨11.3、65.3倍(bèi)，年复合增(zēng)速(sù)12.1％、21％。伴随(suí)房地产(chǎn)业的快速发(fā)展(zhǎn)，房(fáng)地产企业(yè)从(cóng)无(wú)到有、从国企先行到民企崛起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企(qǐ)业数量达9.8万个(gè)，比(bǐ)1998年的2.4万个增长3.1倍(bèi)。

　　二十年来(lái)房地(dì)产(chǎn)也成为拉动中(zhōng)国(guó)内地经(jīng)济高(gāo)增(zēng)长的火车头。

　　1）从(cóng)经济(jì)增长渠道，房(fáng)地(dì)产带(dài)动的上下游产业链特别长，高达(dá)50多个行(xíng)业。2020年(nián)房地产(chǎn)及(jí)其(qí)产业链占GDP的17.2％（完全贡献(xiàn)），其中房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡献(xiàn)），房地产(chǎn)带(dài)动(dòng)产(chǎn)业链占GDP的9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中房地产对金(jīn)融(róng)、批发、建(jiàn)材(cái)的带动最(zuì)为明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房(fáng)地产完全拉动的投资占全社会固定资产(chǎn)投资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从(cóng)房地(dì)产贷款占银(yín)行(xíng)各项贷(dài)款余额(é)的比(bǐ)重(zhòng)看(kàn)，2021年12月为(wèi)27.07％，如果加上信托等通道业(yè)务，占比(bǐ)超过三(sān)分之一(yī)。从房地(dì)产融资存量占社融存量比(bǐ)重看，2021年(nián)12月占比为18.76％。如(rú)果房(fáng)企大面积违约(yuē)，将导致银行不良率大幅上升(shēng)。

　　4）从(cóng)居民(mín)财富效应渠道，根据我们的(de)《中国住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿美(měi)元、英法(fǎ)德三(sān)国合计的31.5万亿(yì)美元(yuán)。从住(zhù)房市值(zhí)占股(gǔ)债房(fáng)市值的比例看(kàn)，2020年中(zhōng)国(guó)为66.6％，高(gāo)于美国的27％、日(rì)本的37％、英国的49％、法国的56％、德国(guó)的64％。中国住房市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育(yù)尚(shàng)不(bù)成熟，直接(jiē)融资比例较低，股票(piào)、债(zhài)券(quàn)市(shì)值较低(dī)，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预售(shòu)制背后潜藏的风险确实存在，当前的负面(miàn)效应愈(yù)发凸显。辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思ng>

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品(pǐn)是(shì)一手交钱一(yī)手交货，预(yù)售制是(shì)对购买者的单方面(miàn)不公平(píng)制(zhì)度，购房(fáng)老百(bǎi)姓几乎承担了(le)所有商品不(bù)能交付的风险。比(bǐ)如，交房等待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房(fáng)者不仅承担银行利息(xī)，还要承担延迟交房、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理甚(shèn)至不能交房等(děng)风险(xiǎn)。另外(wài)，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的(de)购房合同、购房者和(hé)银行的按揭贷(dài)款合同是两(liǎng)个(gè)独(dú)立(lì)的合同关系，如(rú)果(guǒ)开(kāi)发商发(fā)生违约，购房者只能根据购房合(hé)同向开发(fā)商主张权(quán)力，但依旧需要根据按(àn)揭贷款合同按时向银行进行(xíng)贷款偿还，因此购房者(zhě)承担的风险较(jiào)大。

　　从(cóng)行(xíng)业层面看，预售制助推部(bù)分(fēn)房企过度(dù)举债、高(gāo)杠杆扩张，资金若(ruò)遇(yù)到(dào)下(xià)行周期，会引发资金链断裂、项目搁(gē)置等系列风险，进行影(yǐng)响自身信用和购房者(zhě)对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作(zuò)为按揭贷款的发放(fàng)方，一(yī)旦房企因(yīn)为市场波动或经(jīng)营不(bù)善(shàn)，出现资金链断裂等一系(xì)列问(wèn)题，导致“烂尾(wěi)”等情况，而房企通过与购房者签订的预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得(dé)房款，如(rú)果购房者丧失还款能力或短期不(bù)能还款等，则风(fēng)险完全由银行承担，银(yín)行将面临较大(dà)的坏账压力。

　　从(cóng)监(jiān)管角度看，购房者的(de)预售(shòu)监管资(zī)金去哪(nǎ)了？楼盘“烂(làn)尾”，归(guī)根结底两个字(zì)那就(jiù)是“没钱”，即没钱(qián)付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城(chéng)市(shì)商品房预售管理(lǐ)办法》中(zhōng)明确规定了开发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于(yú)有关的工程建设(shè)，商品房预(yù)售(shòu)款监(jiān)管的具体(tǐ)办(bàn)法，由(yóu)房地(dì)产管理部门制定(dìng)。但多(duō)年以(yǐ)来全(quán)国并没(méi)有统一的(de)预售资金(jīn)监管规定，各(gè)地实行(xíng)“一城一策”。例如，太原(yuán)、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重点监(jiān)管资金比例为总预(yù)售款的(de)15-40％左右(yòu)，郑(zhèng)州、福州(zhōu)、合(hé)肥等城市则按(àn)照(zhào)项目的建安成本乘以(yǐ)建筑面积或(huò)者项目工(gōng)程(chéng)总额报价(jià)计(jì)算(suàn)重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进(jìn)入(rù)监管(guǎn)账户、或进入监管账户后被挪用，导致楼盘没有资金继续建设。收(shōu)楼遥(yáo)遥无期，月供却被迫继续(xù)还款。那么，监管账户(hù)资金如何被挪走的？实际(jì)上(shàng)，在(zài)过去房地产大开发时代(dài)的高周转背景下，抽调预售款监管账户资(zī)金，是行辍学是什么意思？拼音，缀学和辍学是什么意思业“潜规则”。比如工程总承包方，以工程建设名义(yì)，获得监管(guǎn)账户拨付资金，再由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而(ér)拨(bō)付的(de)工(gōng)程款，远超工程进(jìn)度所需。通(tōng)过这些方式(shì)套取的资金，在房企(qǐ)各地项目间流(liú)动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流(liú)动性，房企抽调资金统筹拿地、还款和楼盘建设，形成一种资金循环高(gāo)周转模(mó)式(shì)，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给(gěi)了购(gòu)房者。

　　2 国际(jì)经验

　　整体来说，国外(wài)商品房(fáng)预售制度呈(chéng)现以(yǐ)下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者(zhě)预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保护机制(zhì)，如英国、日本(běn)；

　　2）预(yù)付款比重：要求购房者支付的(de)预付款比例相(xiāng)对(duì)较(jiào)低(dī)，绝大(dà)部(bù)分房款在房屋交付后开始支付；

　　3）预(yù)付款支付方式：预付款(kuǎn)一般以定金方式支付，或按(àn)工程(chéng)进度(dù)分期支(zhī)付，或(huò)二者结合(hé)；

　　4）按揭贷款(kuǎn)方式：一(yī)般采用两种方式发放(fàng)按(àn)揭贷款，一是按(àn)工程进(jìn)度付款(kuǎn)，按揭贷(dài)款按照工程(chéng)进度(dù)逐(zhú)渐发放，购房者开始月供；二(èr)是(shì)房屋交付后发放按揭贷(dài)款(kuǎn)；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房(fáng)烂尾保险，在商品(pǐn)房(fáng)出现(xiàn)重(zhòng)大(dà)延期或重大缺陷时，保(bǎo)障购房者权益；

　　6）房屋(wū)交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的保障(zhàng)有(yǒu)两种(zhǒng)方式，一是期房由政府或第三方验收(shōu)合格并提供(gōng)验收凭证后(hòu)，开发(fā)商凭验(yàn)收凭证取得购房者(zhě)支(zhī)付的房(fáng)款。二(èr)是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一(yī)定(dìng)的保(bǎo)修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修期满，购房(fáng)者支付尾(wěi)款。

　　2.1 美国：交付前预售资金第三方全程监管，交付时开发商凭验收凭证取得房款

　　美国期房定金(jīn)一定期限(xiàn)内无条件返(fǎn)还，最低首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交(jiāo)房前仅支付首(shǒu)付，其余房款交付后按(àn)揭还款，交(jiāo)付前(qián)资金(jīn)由第(dì)三方全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证取得房款(kuǎn)。

　　定金及首付环节，定(dìng)金比例一般(bān)为房款的1％-5％，首付比例最低可低于3.5％，根据美国(guó)官(guān)方数据，2021年美国平均首(shǒu)付(fù)比例为12％。

　　余款支付方面，除定金或(huò)首(shǒu)付外，购房者(zhě)在房(fáng)屋交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资(zī)金监管(guǎn)方面(miàn)，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪(nuó)用资金，购房者的定金(jīn)及(jí)首付(fù)款由(yóu)第三方(fāng)公(gōng)证(zhèng)行(xíng)或产(chǎn)权保险公司的信托账(zhàng)户(hù)监管。如果开发(fā)商倒闭(bì)导致楼(lóu)盘烂尾，购(gòu)房者资金(jīn)可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建设过程中的资金全(quán)部(bù)来(lái)自银(yín)行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度(dù)向开发商提供(gōng)一定比(bǐ)例的贷款(kuǎn)，由于(yú)开(kāi)发(fā)商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行(xíng)有充分动(dòng)机监管(guǎn)开发商施工(gōng)进度(dù)。开发商在房(fáng)屋交付时需(xū)取(qǔ)得由政(zhèng)府(fǔ)相关部门经审查后发放的验收凭(píng)证，通过验收(shōu)凭证(zhèng)向银(yín)行得到购房者支付的(de)房(fáng)款。

　　2.2 德(dé)国：可零首付购(gòu)房，提供期房烂尾险

　　德国期房可(kě)零首付购房，房款按(àn)建造工期进度支付(fù)，按揭按工期放款后(hòu)还(hái)贷(dài)，房(fáng)贷利率采(cǎi)用固定利率，开(kāi)发商或购房者可购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预售门(mén)槛方(fāng)面，德国(guó)开发商在项目(mù)获批后即可预售(shòu)房(fáng)屋。签署购房合同前，购(gòu)房者需支(zhī)付约2000欧的定金并进行预约公证，签订合同后定金退还。如由于任何原因不能购买，定金(jīn)按照德国(guó)法律全部退(tuì)还。

　　签署(shǔ)购房合同后，购房(fáng)者需支(zhī)付(fù)公证费和(hé)土地(dì)交易税，分(fēn)别(bié)为(wèi)房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种(zhǒng)费(fèi)用不(bù)包(bāo)含在购房款中，属于(yú)购房附加费(fèi)。

　　首(shǒu)付方面(miàn)，德国没有规定最低首付比(bǐ)例，可零(líng)首付(fù)购房。

　　余款方(fāng)面(miàn)，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款(kuǎn)的制(zhì)度(dù)，一般分(fēn)7笔进(jìn)行(xíng)支(zhī)付，具体支(zhī)付节点、比(bǐ)例因项目而(ér)异。一般来说，支付节点(diǎn)可分为公(gōng)证后、主体完(wán)工(gōng)、内部水暖电路完工、窗户玻璃(lí)完工、室内(nèi)清洁及墙面(miàn)完工、地板(bǎn)完工、全部(bù)完工，支付比例可能是(shì)30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者可(kě)在支(zhī)付(fù)房款前申请(qǐng)房贷，房贷(dài)利率采用(yòng)固定利率(lǜ)，银行(xíng)按施(shī)工节奏(zòu)分多次(cì)发放贷(dài)款，每笔(bǐ)贷款给(gěi)予购房者(zhě)一(yī)定使用期限(xiàn)，期限结束后，购房者开始(shǐ)还贷。

　　保(bǎo)险方面(miàn)，德国(guó)保险公司针对期房设计了(le)两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现重大延期或(huò)重大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿或修复，开发商(shāng)破产，由保险公司负责(zé)相应赔偿(cháng)。保险由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国：10％定(dìng)金保险(xiǎn)保(bǎo)护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　英国预售制设(shè)有(yǒu)10％定(dìng)金保险(xiǎn)保护机制，交房(fáng)前(qián)付款比例仅20％-45％，资金由买卖双方律师严(yán)格监管。

　　订立(lì)合(hé)同前，买卖双方(fāng)均(jūn)有一名律师，负责沟通期(qī)房交易(yì)中的房产、资金、合同等各个环节，各环节(jié)内(nèi)容确(què)认无误后签订(dìng)首付交换合同。

　　定金方(fāng)面，英国设(shè)置了(le)10％定金保险保护机(jī)制，当开发(fā)商出现财(cái)务、经(jīng)营问题时，购房者(zhě)10％的定(dìng)金由(yóu)保险公司赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付比(bǐ)例(lì)通常为10％-25％，首付需要在(zài)合同签(qiān)订21天(tiān)内支付。

　　余(yú)款支付环(huán)节(jié)，英国(guó)采(cǎi)取按工程(chéng)进度付(fù)款的方式(shì)，但是交房前付(fù)款比例相对较低，一般会在(zài)合同签(qiān)订6-24个月分别(bié)支付两笔5％-10％的款项，即交房前付(fù)款比(bǐ)例在20％-45％之间，剩余款项交房(fáng)后支付。

　　交付环节，英国规定(dìng)房屋必须经过(guò)房产公证公司的检验验收后才能交付，交付后方(fāng)可按揭(jiē)还贷。

　　资金(jīn)监(jiān)管(guǎn)环节，英(yīng)国期房预售资金监管极为严格，资(zī)金也由律师监(jiān)管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度、支付(fù)相关款项过程(chéng)中，由(yóu)买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师(shī)，卖方(fāng)律师(shī)转给开(kāi)发商(shāng)，即资金在进入开发商账(zhàng)户前经(jīng)过(guò)两道关口，有利于(yú)保障购房者(zhě)资金安全。

　　2.4 日(rì)本：为规范期房交易立法，设置(zhì)期(qī)房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　日本期房(fáng)交易(yì)立(lì)法，定金超5％或1000万日(rì)元(yuán)时，开(kāi)发商必须完成(chéng)“预(yù)售房定金保全(quán)措施”，交(jiāo)房前付款比例不超房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并赔(péi)偿约10％房(fáng)款(kuǎn)，交房后按揭还(hái)款。

　　立法方面，日本(běn)二战结束后由于房屋(wū)供给严(yán)重失衡，叠(dié)加法律空白，社会上(shàng)“一房(fáng)二卖”现象(xiàng)普遍，为(wèi)此，日本(běn)政府1952年出台(tái)《宅(zhái)地建(jiàn)筑物交易法》，经多次修订(dìng)，目前是(shì)唯一一部规范期房交易(yì)的法律。

　　定金保护方面，根据日(rì)本《宅(zhái)地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超1000万日元的部分，法律要求开发(fā)商必须完成(chéng)定金保全措(cuò)施才可(kě)预售(shòu)。什么是(shì)定金保(bǎo)全措施？即买卖双方(fāng)签订购房(fáng)合同时，开(kāi)发商向金融机构或指定(dìng)保证机构(gòu)或(huò)保险机构签(qiān)订定金保证(zhèng)委托合(hé)同，设置购房者定金(jīn)的保证(zhèng)或(huò)保险，并将相应的保证金证明(míng)书交付给购房(fáng)者。除定金外，其他(tā)预先支付的(de)购房款也受该(gāi)措施(shī)保护。若开发(fā)商倒闭导(dǎo)致期(qī)房(fáng)烂尾(wěi)，购(gòu)房者可凭保(bǎo)证金证明书向(xiàng)金融机构或保(bǎo)证机构或(huò)保险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房(fáng)者赔付违约金，一(yī)般约为(wèi)房价的(de)10％。

　　房款(kuǎn)支付环节，交房前只需支付最多不超20％的定金，签订购(gòu)房合同后，购房者即可向银行申请贷款，但交房后才开始按揭贷款，除(chú)定金外的剩余房款在交(jiāo)房后开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡：买方资金由银(yín)行监管，享1年保修期后付尾款

　　新加(jiā)坡期(qī)房(fáng)购(gòu)房(fáng)者违约可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金，首付比(bǐ)例20％，余款按工程进度支(zhī)付，所有(yǒu)资金进银行专门项目资(zī)金账户，交房后满1年保修期后支付15％尾(wěi)款。

　　订(dìng)金支付(fù)环节，新加坡开发商有统一的选购权合同以及(jí)订金(jīn)返还机(jī)制，即OTP，签订(dìng)OTP后(hòu)需支付5％房(fáng)款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进(jìn)一(yī)步签订购买合同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者需支付15％的首付及印花税，同(tóng)时购房者向(xiàng)银行申请按揭贷款。

　　余款支付(fù)上(shàng)，新(xīn)加坡(pō)期房同样采取按工(gōng)程进度付款的(de)方式，《发展商条例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流程(chéng)做了统一详细规定，要求所有开发商(shāng)遵守，支付节(jié)点一般为合同签(qiān)订(dìng)后、地(dì)基完工(gōng)、框(kuāng)架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付比(bǐ)例约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照工(gōng)程进度放款，月供在此过(guò)程中随着放出贷款的增(zēng)加而增(zēng)加，未放款部分无需月(yuè)供。

　　资(zī)金监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户资金提取须(xū)与(yǔ)房(fáng)屋建设(shè)有关。房屋交付后，购(gòu)房者享(xiǎng)受1年的房屋保(bǎo)修期，此后购房者(zhě)支(zhī)付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一(yī)，短期来(lái)看(kàn)，当前房地产到了政(zhèng)策出手临界点(diǎn)，重点是保(bǎo)交楼(lóu)和房(fáng)企重组。一(yī)方面，加大对刚(gāng)需(xū)和改善(shàn)型(xíng)需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应(yīng)对局部停贷现象，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保(bǎo)复工保(bǎo)民生，给予强有(yǒu)力的金融工具支(zhī)持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营(yíng)企业，加大支(zhī)持力度(dù)，由优质房(fáng)企牵头并购重组整个行业，为每个房企配套AMC和(hé)财团，给(gěi)予金融(róng)工具(jù)配套。

　　二，中期来看(kàn)，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性复(fù)杂性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务(wù)、恢(huī)复(fù)市(shì)场信心以及长效(xiào)机制。长效(xiào)机制四(sì)大关键是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地产税。定金环节(jié)，建立开发商违约(yuē)后定金(jīn)保护机制，如将已支付(fù)定金(jīn)冻结(jié)至房(fáng)屋(wū)交付阶段，保障购房者定金安全。签订合同环节(jié)，鼓励保险(xiǎn)公司介入，为(wèi)房屋重大延期以(yǐ)及重大缺陷等情况(kuàng)提供充分的保障。余款支付环节，建立按工程进(jìn)度付款机(jī)制或交(jiāo)房后按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者的权益。资金监管环节，引入独立于开(kāi)发商(shāng)、银行的第三方资金监管(guǎn)机构，或(huò)由政府(fǔ)相关部门(mén)直接监管，以此防止资(zī)金挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房保修(xiū)期制度(dù)。保修期内，开发商应对(duì)房屋(wū)质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房者在保修(xiū)期结束后支付尾款。

　　三，长期来看，取消商品房预售制是大势所趋。一方面，98年房改(gǎi)时(shí)，全国缺房(fáng)子，开发商缺钱，预售制是权宜(yí)之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发进入存量时代，对购房民(mín)众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经(jīng)过时了(le)，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为现房销售。另(lìng)一方面，取(qǔ)消预售制，改为现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花(huā)八(bā)门、眼花缭(liáo)乱、不知道能不能兑(duì)现的营(yíng)销手段，而是所见即(jí)所得(dé)的过硬的产品质量和诚信，这才是(shì)对购房(fáng)民众的最根本(běn)最实质(zhì)的保(bǎo)障，这样将(jiāng)极大的(de)提升开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币(bì)驱逐(zhú)劣币(bì)。