饱受争议(yì)的二手房交易中介(jiè)费(fèi)问题，正逐渐(jiàn)得到监管部门的重视。

　　5月8日，住建部、市场监管(guǎn)总局(jú)联合发布(bù)了关于规范房地(dì)产经纪服务的意见。意见提及，近年来，部(bù)分房地产经(jīng)纪(jì)机构存在利用(yòng)房源客源优势收取过高(gāo)费用、未明码(mǎ)标价、捆(kǔn)绑收费、滥(làn)用客户个人信(xìn)息等(děng)问(wèn)题(tí)，加(jiā)重交易当(dāng)事人负担(dān)、侵害其合法(fǎ)权益。

　　基(jī)于上述背景，两部门从加强(qiáng)从业(yè)主体管理、明(míng)确经纪服务内容(róng)、合理确定经纪服务收费、严格(gé)实(shí)行明码标价等十方面，提出了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首(shǒu)席(xí)分析师张大伟称，随着城(chéng)市发展，一二线城(chéng)市二手房交(jiāo)易占比(bǐ)逐渐(jiàn)增(zēng)加。以(yǐ)北京、上海为例，二(èr)手(shǒu)房占市场成交比例超过(guò)80％，大量(liàng)二(èr)手(shǒu)房成交依赖中介(jiè)居(jū)间成交，房地产调控重(zhòng)心逐渐从开(kāi)发商过渡到中介公司。

　　广东(dōng)省城规院住房政策研究中心首(shǒu)席研(yán)究员李宇嘉表(biǎo)示，买房对居(jū)民(mín)来说(shuō)属于金额不低(dī)的大宗交(jiāo)易，由于二手房交易成(chéng)本(běn)较高、交(jiāo)易周期较长，具有非常强的专业性，居民往往通过中介来(lái)完成。但很多(duō)中(zhōng)介(jiè)利(lì)用信息不对称等问题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中(zhōng)，如收取(qǔ)过(guò)桥融资、按揭费、担(dān)保费(fèi)等，对居民造成额(é)外的(de)负担(dān)，而且这些服务事项并未(wèi)明码标价。

　　对(duì)于二手(shǒu)房市(shì)场交易过程中存在的“乱(luàn)象”，李宇(yǔ)嘉指出，对包括经纪服务(wù)在内的相(xiāng)关市场交易行为(wèi)及其主体进行规范和(hé)秩序(xù)整顿，是房地产市场管(guǎn)理和调控的主题(tí)。“当下(xià)，推(tuī)进这项工作的意义更大，也(yě)更急迫(pò)。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成监管重点

　　二手房(fáng)市场中，历来对房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)行业关注最多的一个(gè)话(huà)题，便是(shì)房地(dì)产经纪服务费的问题。

　　张大伟(wěi)认为，未来相(xiāng)关部门主要监管的重点，将(jiāng)是对房(fáng)地产经(jīng)纪服务收费(fèi)及中(zhōng)介交易(yì)进(jìn)行规(guī)范。

　　在热(rè)点城市，二(èr)手房屋交易过程中(zhōng)，部分(fēn)价值(zhí)不(bù)菲(fēi)的房屋，往往要缴纳一笔金额(é)不低(dī)的中介费。以北京某房地产经(jīng)纪(jì)服务(wù)机构2.7％的服务费(fèi)率(lǜ)计算(suàn)，一套1000万元的房屋，中介费(fèi)约(yuē)为27万。

　　在合理(lǐ)确定经纪(jì)服务收费上，两部(bù)门在此次意(yì)见中提及，房地(dì)产经纪(jì)机构要合(hé)理(lǐ)降(jiàng)低住房(fáng)买卖和租赁(lìn)经纪(jì)服务费用。鼓(gǔ)励(lì)按照(zhào)成交(jiāo)价格越(yuè)高、服(fú)务费率越低的(de)原则实行分档定价(jià)。引导由交易双(shuāng)方共同承担(dān)经纪(jì)服务费用。

　　据(jù)张大伟介(jiè)绍，目前房地产经纪服务收费标(biāo)准(zhǔn)的最(zuì)早依据是1995年国家计委建(jiàn)设(shè)部下(xià)发(fā)的《关于房地产中介(jiè)服务收费的通知》（971号文(wén)），其中(zhōng)第六条规定：房屋(wū)买卖代(dài)理收(shōu)费，按(àn)成交(jiāo)价格(gé)总(zǒng)额的0.5-2.5％计收。

　　以北(běi)京为例，目前(qián)北京市执行的2014年(nián)更新后的(de)收(shōu)费标准，即根(gēn)据这样(yàng)的规定：“少数特别复杂的(de)住宅买卖经怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味纪(jì)服务，经(jīng)交易各方协商同意，可在规定的收费标准基础(chǔ)上适当上浮，上(shàng)浮幅度最高不(bù)得超过10％。”这(zhè)意味着，当(dāng)前北京二手房中介(jiè)费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟(wěi)表(biǎo)示，本着“简政放权”的精(jīng)神(shén)，北京2015年(nián)取消了房地产(chǎ怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味n)中介服务等(děng)57个政府(fǔ)定价，房地产(chǎn)经纪服务收费多少由各中介机构自行决(jué)定。

　　“房产中介机构(gòu)在实际收(shōu)取费用过程中，相关监管部门(mén)当前并未明确具体的中介费率，中介(jiè)机构(gòu)仅需在服务过程中(zhōng)对收费(fèi)标准进行明码标价即(jí)可。而房地产(chǎn)经纪服务(wù)机构(gòu)在具(jù)体收(shōu)取过(guò)程中，会结合房屋(wū)价值及工资标准(zhǔn)，综合(hé)计算出合适(shì)的中介(jiè)费率。”张大伟补充道(dào)。

　　对于明码标价问题，两部门在此次(cì)意(yì)见中提(tí)及，房地产经纪(jì)机构应(yīng)当在(zài)经营(yíng)门店(diàn)、网站、客(kè)户端等场所或(huò)渠道，公示服务项目、服务内容(róng)和(hé)收费标准，不得混合标(biāo)价和捆绑收费。房地(dì)产经纪机构提供的基本服务(wù)和延伸(shēn)服务，应当分别明确服务项(xiàng)目和收费标准。房(fáng)地产经(jīng)纪(jì)机(jī)构收费前应当(dāng)向交(jiāo)易当事人(rén)出具收费清单，列明收费标准(zhǔn)、收费(fèi)金额(é)，由当(dāng)事(shì)人签字(zì)确认。

　　另(lìng)外，对收费明显高于(yú)市(shì)场平均(jūn)水平的房地产经纪机构，住(zhù)房和(hé)城乡建设部门将会同(tóng)市(shì)场监(jiān)管等(děng)部门采取约谈等(děng)综合措施进(jìn)行(xíng)重点监管(guǎn)。市场监管(guǎn)部门会同有关部门依法查处不按规定明码标价、操纵经纪服务收(shōu)费(fèi)等违反价格(gé)和反垄断(duàn)法律(lǜ)法规的行为(wèi)。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违规(guī)信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入(rù)国家企业信用信息(xī)公示(shì)系(xì)统。

　　房屋(wū)中介费要降了？

　　鼓励按照成(chéng)交价格越高、服务费率越低的原则(zé)实(shí)行分档定价(jià)，是(shì)否意味(wèi)着，未来怎么测信息素，免费测abo性别和信息素气味豪宅的中介费有望大幅降低(dī)？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深圳中原总经理郑叔伦称，住建部(bù)发文鼓励按照成交价格(gé)越(yuè)高、服务(wù)费率(lǜ)越低的原(yuán)则(zé)实行分档(dàng)定(dìng)价，合理降低住房买卖和(hé)租赁经纪服务(wù)费(fèi)用，主要还是(shì)规范行业(yè)，打击收(shōu)费过(guò)高的经纪(jì)机构，但对市场影响有限，“以深圳为例(lì)，深圳市场(chǎng)豪宅和普宅本来收费就不同(tóng)，各(gè)家收费普遍在合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市(shì)场的影响不(bù)大。”

　　张大伟指出，由于当前两部(bù)门提出(chū)的意见仅为鼓励(lì)性质(zhì)，即只是纲领性文件(jiàn)而非规定，未来如何具体认定其中的(de)细则，还需要看(kàn)各(gè)城市落(luò)地执行情(qíng)况。

　　不(bù)过，张(zhāng)大伟表示，“从目前(qián)市(shì)场看，经纪(jì)服务领域的调整改善、规范化，有利(lì)于行业(yè)健康发展。同时，由于二手房很多房源在产权方面有瑕(xiá)疵，如产(chǎn)权抵押、不同税费等都可能对交易产生(shēng)影响，这对房地产经纪服务(wù)行业的专(zhuān)业性提出更高(gāo)的要求。”

　　58安居客研究院研究总(zǒng)监陆骑麟指(zhǐ)出，在二手(shǒu)房(fáng)买卖过程中，原(yuán)本应(yīng)该由上下家各支付一半的中(zhōng)介费(fèi)，但(dàn)在(zài)一些热点城市的二手(shǒu)房交易过(guò)程中，往(wǎng)往会有这样(yàng)的(de)情(qíng)形(xíng)，因部(bù)分购房者处于弱势地(dì)位，从而(ér)会出现中(zhōng)介费及税费均由购房者来承担。即使一(yī)些(xiē)房东(dōng)愿意承担中介(jiè)费，这部分费(fèi)用也可能通(tōng)过转(zhuǎn)嫁的方式，在房价(jià)中(zhōng)有所体现。

　　“上家(jiā)把(bǎ)中介(jiè)费转嫁给下家，市(shì)场(chǎng)这种所谓‘约定(dìng)俗成(chéng)’的情(qíng)况(kuàng)，一些房产中(zhōng)介公(gōng)司将其视为向(xiàng)购房者单边收费(fèi)的行为(wèi)。部分中介(jiè)公(gōng)司可能会利用其支(zhī)配地位(wèi)，在原先经纪服务收费的基础(chǔ)上(shàng)，再次向(xiàng)房东收(shōu)取费用，而这(zhè)部分费用，房东往往会将其转(zhuǎn)再次转嫁给(gěi)购房者，这实(shí)际(jì)上相当于变相推(tuī)高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵经纪服务收(shōu)费，不仅(jǐn)有利于提高交易中操作的透明度，也有利于房价(jià)的(de)稳(wěn)定。”陆骑麟称。

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