饱受争议的二(èr)手房交易中介费(fèi)问题(tí)，正逐渐得到监管部门的重(zhòng)视(shì)。

　　5月(yuè)8日，住建部、市场监(jiān)管总局联合发布了关(guān)于规范房地产经(jīng)纪服(fú)务(wù)的意见。意(yì)见提及，近年来，部分房(fáng)地产经纪机构存在利(lì)用房源(yuán)客源(yuán)优(yōu)势收取过(guò)高费用、未明码标价(jià)、捆(kǔn)绑收费、滥用客户(hù)个人(rén)信息等问题(tí)，加(jiā)重交(jiāo)易当(dāng)事(shì)人负担、侵害(hài)其合法权益。

　　基于(yú)上(shàng)述背景，两部门从加强从业主体管理、明(míng)确经(jīng)纪服务内容、合理确定经纪服务(wù)收费、严格实行明码标价等十方面，提出(chū)了意(yì)见。

　　中原(yuán)地产首席分析师张(zhāng)大(dà)伟(wěi)称(chēng)，随着城市发展，一(yī)二线城市(shì)二手(shǒu)房交(jiāo)易占比逐渐增(zēng)加(jiā)。以北京、上海为例，二手(shǒu)房(fáng)占市场成交比例超过80％，大量二手(shǒu)房成交依赖中介居间成交，房地产调(diào)控重心逐渐(jiàn)从(cóng)开发(fā)商过渡到(dào)中介公司。

　　广(guǎng)东(dōng)省城规(guī)院住房政策研究(jiū)中心首席研究(jiū)员李宇嘉表示，买房对居民来(lái)说属于金额不低的大宗交易，由于二手房交易成本较高(gāo)、交易周期较长，具有非常强(qiáng)的专业(yè)性，居民(mín)往往通过(guò)中介来完成。但很多中介利(lì)用信息不对称等问(wèn)题，将(jiāng)非必要的收费(fèi)夹带其中，如收(shōu)取过桥融资、按(àn)揭费、担保费等(děng)，对居民造(zào)成额(é)外(wài)的负担，而(ér)且这些服(fú)务事项并未明码标价。

　　对于二手房市场交易过程中存在(zài)的(de)“乱象(xiàng)”，李(lǐ)宇嘉指出，对包(bāo)越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》括(kuò)经纪服务在内的相关(guān)市场交易行为及其主体(tǐ)进行规范和(hé)秩序整顿，是房地产市场管理和调(diào)控的主(zhǔ)题。“当下，推进这项工作的意义更大(dà)，也(yě)更急迫。”

　　中(zhōng)介收费问(wèn)题成(chéng)监管重(zhòng)点

　　二手(shǒu)房市场(chǎng)中，历(lì)来(lái)对房地产经纪服务行业关注最多的一个话题，便是房地产经(jīng)纪服务费的问题(tí)。

　　张大伟认(rèn)为，未来(lái)相关部(bù)门(mén)主要(yào)监管的重点(diǎn)，将是对房地产经纪服务收费(fèi)及中介交易进行规范。

　　在热点城(chéng)市(shì)，二(èr)手(shǒu)房(fáng)屋交易过程中，部(bù)分价值不菲(fēi)的(de)房屋(wū)，往(wǎng)往要(yào)缴(jiǎo)纳一笔金额不低的中介费。以(yǐ)北京某房(fáng)地(dì)产(chǎn)经纪服务(wù)机(jī)构2.7％的(de)服(fú)务(wù)费率(lǜ)计算，一套1000万元(yuán)的房屋(wū)，中介费约(yuē)为27万。

　　在合(hé)理(lǐ)确(què)定(dìng)经纪服务(wù)收费上(shàng)，两部门在此(cǐ)次意见中(zhōng)提(tí)及，房地(dì)产(chǎn)经纪机构要合理降低住房买(mǎi)卖和租赁经纪服(fú)务费用。鼓励按照成交(jiāo)价格越高、服务费率越(yuè)低的原则(zé)实行分档定价。引(yǐn)导由交易双方共同承担(dān)经(jīng)纪(jì)服务费用(yòng)。

　　据张大伟介绍，目前房地产经纪服务收(shōu)费标准的(de)最早依据是1995年国家计委(wěi)建设部下发的(de)《关于房(fáng)地产(chǎn)中介服务收费(fèi)的(de)通知》（971号文），其(qí)中第(dì)六条规定：房屋(wū)买卖代理收费，按成交价格(gé)总额的(de)0.5-2.5％计(jì)收。

　　以(yǐ)北京为(wèi)例，目前北京市执行(xíng)的2014年更(gèng)新后的收费标准，即根据这(zhè)样的(de)规定：“少数特别复(fù)杂的(de)住宅买卖经纪(jì)服(fú)务(wù)，经交易(yì)各方协商同意，可在规(guī)定的(de)收费标准基(jī)础上适当上浮，上(shàng)浮(fú)幅度(dù)最(zuì)高不得超(chāo)过10％。”这意味着，当前北京二(èr)手房中介费上限(xiàn)为：2％*1.1+0.5％=2.7％。

　　张大伟表(biǎo)示，本着“简(jiǎn)政放权”的精(jīng)神，北京(jīng)2015年取消了(le)房地产中介服务等57个政(zhèng)府(fǔ越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》)定(dìng)价，房地产经纪服务收费(fèi)多(duō)少(shǎo)由各中介(jiè)机构自行决定。

　　“房产中(zhōng)介机(jī)构在实际收取费用过(guò)程中，相关监(jiān)管(guǎn)部门当(dāng)前并(bìng)未明确具(jù)体(tǐ)的中介(jiè)费率，中介(jiè)机(jī)构仅需在(zài)服务(wù)过(guò)程中对(duì)收(shōu)费标准进行(xíng)明码标(biāo)价即可。而(ér)房地(dì)产经纪服务(wù)机(jī)构在(zài)具(jù)体(tǐ)收(shōu)取过程中，会(huì)结合房屋(wū)价值(zhí)及工资标准，综(zōng)合计算出合适(shì)的(de)中介费(fèi)率。”张大伟补充道。

　　对于(yú)明码标价问题，两(liǎng)部门(mén)在(zài)此次意见(jiàn)中(zhōng)提及，房地(dì)产经(jīng)纪机构应当(dāng)在经营门店、网站、客户端(duān)等场所或(huò)渠道，公示服(fú)务项目、服务(wù)内容和收费标准，不得混合标价(jià)和捆绑收费。房地产经纪机构(gòu)提供(gōng)的基本服务(wù)和(hé)延伸服务，应(yīng)当分别明确服(fú)务(wù)项目和收费标准。房地产(chǎn)经纪机构收费前应(yīng)当向交易当事(shì)人出具(jù)收费(fèi)清(qīng)单，列明收费(fèi)标准、收费金额，由当事(shì)人签(qiān)字确认。

　　另外，对收费明显高于市场平均水(shuǐ)平(píng)的房地产经纪机构，住房(fáng)和(hé)城乡建(jiàn)设部门(mén)将(jiāng)会同市场监(jiān)管等部门采(cǎi)取约谈等综合措施进行重点监管。市场监管部门会同有关部门(mén)依法(fǎ)查处不按(àn)规定明码标价、操(cāo)纵经纪服(fú)务收费等违反价格(gé)和反垄断法律法规(guī)的行为。对房地产经(jīng)纪机构相关违法违(wéi)规信息，市(shì)场监管部门要依法依规纳入国家企(qǐ)业信用信息公示系统。

　　房屋中介费要降了(le)？

　　鼓励(lì)按照(zhào)成交价格越高、服务(wù)费率越低的原则实行分档(dàng)定价，是(shì)否意味着，未来豪(háo)宅的中介费有望大(dà)幅降低？

　　中原地产华南(nán)区总裁兼深(shēn)圳中原总(zǒng)经理郑叔伦(lún)称，住(zhù)建部发文鼓励按(àn)照成交价格越高、服务费率越低的(de)原则实行分档定价，合理降低住房买卖和租赁经纪(jì)服务费用(yòng)，主要还是规范行业，打击收费过高的经纪机(jī)构，但(dàn)对市场影响(xiǎng)有限(xiàn)，“以深圳为例，深圳市场豪宅和普宅本来(lái)收费就(jiù)不同，各家收费(fèi)普(pǔ)遍在(zài)合理范围内，加上经纪服(fú)务费用(yòng)对市场的影响不大。”

　　张大伟指出，由(yóu)于当(dāng)前两(liǎng)部门提出的意见仅为鼓(gǔ)励性质，即只是纲领性文件而非规定，未来(lái)如(rú)何具体认(rèn)定其中(zhōng)的(de)细则，还需(xū)要看各城市落(luò)地执(zhí)行情(qíng)况。

　　不过，张(zhāng)大伟表(biǎo)示，“从目前市场(chǎng)看，经纪服务领域的(de)调整改善、规范化，有利于(yú)行(xíng)业健康(kāng)发展。同(tóng)时(shí)，由于二手(shǒu)房很多房(fáng)源在产权(quán)方面(miàn)有瑕疵，如产权抵押、不(bù)同税费等都(dōu)可能对越妇言文言文阅读翻译，《越妇言》交易产生(shēng)影响，这对房(fáng)地产经纪服务行业的专业性提出更(gèng)高的要求。”

　　58安(ān)居客(kè)研(yán)究(jiū)院(yuàn)研究总监(jiān)陆(lù)骑(qí)麟指出，在二手房买卖(mài)过程中，原本应该由上(shàng)下(xià)家各(gè)支付一半的中介费，但在一些热点城市的二手(shǒu)房交易过程(chéng)中，往往会有这样(yàng)的(de)情形(xíng)，因部分购房者处于弱势地(dì)位，从而会出现中介费及(jí)税费均(jūn)由购房者来承担。即使一些(xiē)房东愿意(yì)承担(dān)中介(jiè)费，这(zhè)部分费用也(yě)可能通过转嫁的方式，在(zài)房价(jià)中有所体现。

　　“上家把中介费转嫁给下(xià)家，市场(chǎng)这(zhè)种所谓‘约(yuē)定俗成’的情况，一(yī)些房(fáng)产中介公司将其视(shì)为向购房(fáng)者单边收费的行(xíng)为。部(bù)分中介公(gōng)司可能会利用其支配地位，在原先经纪(jì)服务收费的基础上，再次向房东(dōng)收取(qǔ)费用，而这部分费用，房(fáng)东往往(wǎng)会将(jiāng)其转再(zài)次转嫁给购房者，这实际上相(xiāng)当于变相推高了房价。两部门提出严禁(jìn)操纵(zòng)经纪服务(wù)收费，不仅有利于提高交易中操作的透明度，也有利(lì)于房价的稳定。”陆骑麟称。

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