文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售(shòu)制了。 1月(yuè)17日召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议提(tí)出“有条件的可(kě)以进行现房销售”，不足一个月时间，已有(yǒu)山(shān)东、安(ān)徽、河南、四川、广东等地(dì)明(míng)确表(biǎo)态，试点(diǎn)现(xiàn)房销售。

　　1、是该取消(xiāo)商品房(fáng)预售(shòu)制了，用你(nǐ)的钱(qián)，建你的房子，还烂尾了，这是对购(gòu)房者的不公平。以后谁(shuí)有钱(qián)谁建房，没钱没(méi)实力的别建了，不能把包袱甩给老百姓和社会，这是房地产从(cóng)大(dà)开发时代步入高质量发展阶段的必然(rán)趋(qū)势，也是对(duì)购房老百姓的最大保护。98年(nián)房改时，全国缺房子，开发商缺钱，预售制(zhì)是(shì)权宜之计，现在全国(guó)套户比超过1，从大开发进入存量时(shí)代(dài)，对购房民众不(bù)公平的预(yù)售制已经过时(shí)了，该(gāi)取消(xiāo)了，改(gǎi)为(wèi)现(xiàn)房销售(shòu)。以后一手交钱，一手交房(fáng)，天(tiān)经地义。当(dāng)然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、重(zhòng)组房(fáng)企债务、恢复市场信心以及长效(xiào)机制，长效机(jī)制(zhì)四(sì)大关键是(shì)推动城(chéng)市群战略(lüè)、人地挂钩、金融中性稳(wěn)定和房地(dì)产税。如果(guǒ)按(àn)照经济规律办(bàn)事(shì)，中国(guó)一定能(néng)实现(xiàn)房地产软着陆和(hé)长期平稳(wěn)健(jiàn)康发展，跨过(guò)这道关，解(jiě)好(hǎo)这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售制(zhì)、改为现房销(xiāo)售？大(dà)家(jiā)想想，绝大部分商品(pǐn)是一(yī)手交(jiāo)钱一手交货，预售制是对购买(mǎi)者的单(dān)方(fāng)面不公平(píng)制度，购房老百姓几乎承担了所(suǒ)有商(shāng)品不(bù)能交付的风(fēng)险。从个人层面看(kàn)，预(yù)售制对(duì)购(gòu)房者(zhě)非常不公平，比如，交房等待期一(yī)般为两(liǎng)年，在此期间，购(gòu)房(fáng)者不仅承(chéng)担(dān)银(yín)行利(lì)息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质量、房产证延期办理甚(shèn)至(zhì)不能交房(fáng)的风险。从(cóng)行业层(céng)面(miàn)看，预售(shòu)制助(zhù)推部分(fēn)房企过度举(jǔ)债、高(gāo)杠杆扩张(zhāng)，若(ruò)遇到下(xià)行周期，会引发资金链断(duàn)裂、项目(mù)搁置等系列风险(xiǎn)。取消预售制，改为现房销售，这样有助于(yú)落(luò)实中(zhōng)央房住(zhù)不炒精神、有助于保障购房老(lǎo)百姓权益、有助于(yú)房企稳健发(fā)展，一举多(duō)得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建议取消预售(shòu)制度？预售(shòu)制度怎么来的？国外什么情况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于(yú)中国香港，俗称卖(mài)楼(lóu)花(huā)，卖期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的方式。98年房改，由于商(shāng)品房短缺，房(fáng)企(qǐ)缺(quē)资金，借鉴(jiàn)中国香港，引入了商(shāng)品房预售制度(dù)。其(qí)实(shí)，当前世界不少国(guó)家存在预售制。但是，重点来了！发达国家(jiā)一般有严格(gé)的(de)监管保(bǎo)障措施，开发商在项目获得政府(fǔ)批准后才可以开始销售(shòu)，买家在购买期房后并非像中国一样(yàng)在支付完首(shǒu)付款(kuǎn)后从(cóng)银(yín)行一(yī)次性(xìng)贷款支付(fù)剩余(yú)全(quán)部房款，而是根据开(kāi)发(fā)商工(gōng)程进度在(zài)完(wán)全交房前进行分期支付(fù)。所(suǒ)以，预售(shòu)制度是(shì)需要(yào)严格的资(zī)金监管、分(fēn)期支付(fù)以及违约处(chù)罚措施作为(wèi)保障的(de)，如果没有这些保障措施，一定(dìng)会触发风险(xiǎn)，对购房民众不公平，所以不如借机取消预售制度，以后改为现房销(xiāo)售(shòu)。客观讲预售制度(dù)有一定历史阶段(duàn)性，现(xiàn)在(zài)中国(guó)住房进入存量时代，取消预售制度有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社(shè)会，当然这需要配套房(fáng)企债务重(zhòng)组、复工保(bǎo)交(jiāo)楼、恢复(fù)市(shì)场(chǎng)信心(xīn)和房地产长效(xiào)机(jī)制。这是个技术(shù)活，只(zhǐ)要坚持市场化改革，中国一定能(néng)化解这(zhè)个难题，让房地产(chǎn)回归(guī)实(shí)体经济和居住属(shǔ)性，安居乐业。

　　4、简单讲，如果取消预(yù)售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发商将拼的不是五花八门、眼花(huā)缭(liáo)乱、不知(zhī)道能(néng)不(bù)能兑现的营销手段，而(ér)是所见(jiàn)即所得(dé)的过硬的(de)产品质量(liàng)和诚信(xìn)，这(zhè)才是对(duì)购房民(mín)众的最根本(běn)最实质的保障，这样将(jiāng)极大(dà)的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良币(bì)驱逐劣币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是以(yǐ)客户为中心，房地(dì)产也(yě)不能例外，老百姓买房(fáng)子是(shì)天(tiān)大的(de)事，烂尾毁三代，好房幸(xìng)福(fú)一家人(rén)。从这个角度(dù)，取消预(yù)售制、实施现房销售(shòu)是实现老百(bǎi)姓安居乐业、社会长治久安(ān)、行业(yè)企(qǐ)业健康发展的重大措施。在当前的(de)情(qíng)况下，取消预售制要结合(hé)稳楼市、房地产软着陆、打通金(jīn)融支持当期三好生、新模(mó)式等综(zōng)合施策。

　　作(zuò)者十年(nián)前在国务院发展研究中(zhōng)心参与财税改革方(fāng)案研究(jiū)时(shí)，对预(yù)售制、房(fáng)地产税、人地挂钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆(gān)率等(děng)进行过长(zhǎng)期系统的专(zhuān)项(xiàng)研(yán)究。（参考后来形成(chéng)的专著《房地产(chǎn)周期》）　　

　　目录(lù)

　　1 中(zhōng)国内地(dì)商品房(fáng)预售制(zhì)的前世今生

　　1.1 起源(yuán)：分层销售(shòu)+“按揭(jiē)”，霍英东创造“卖楼花”模(mó)式(shì)

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖(mài)楼(lóu)花”模(mó)式，形成“中国(guó)内地版预(yù)售制”

　　1.3 预售(shòu)制推动(dòng)城市化进(jìn)程，但背后潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　2 国际经验

　　2.1 美国：交付前预(yù)售(shòu)资金第三方全程监管(guǎn)，交(jiāo)付时开发(fā)商凭验(yàn)收凭(píng)证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期(qī)房烂尾险

　　2.3 英国：10％定(dìng)金(jīn)保险保护机制，55％-80％房款(kuǎn)交房时支付

　　2.4 日本(běn)：为(wèi)规范期房交易立法(fǎ)，设(shè)置期房预付款保全措施

　　2.5 新加坡：买方(fāng)资金由银行监管，享(xiǎng)1年保(bǎo)修期后付尾款

　　3 启(qǐ)示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品房预售制的前世今生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍(huò)英(yīng)东创造“卖楼花”模式(shì)

　　二十世纪五十年代在中国香港，楼宇出(chū)租(zū)是地产(chǎn)行业盛(shèng)行的方式(shì)，但有着转(zhuǎn)让难、出租资金周转(zhuǎn)期(qī)长等问(wèn)题，分层销售孕育而生。20世纪50年代，中国香港还(hái)未(wèi)推行公共房屋制度(dù)，许多人栖身(shēn)于(yú)木(mù)屋或者其他临时住宅，住(zhù)房的需(xū)求是相当高，不过大多数(shù)居民的储蓄很(hěn)少。当时楼宇(yǔ)买卖多数以一(yī)整栋楼为单位，需要雄厚的资金实力才能(néng)购买。虽然楼宇出租是中国香港地产行业(yè)盛行(xíng)的方式(shì)，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针(zhēn)对(duì)这一(yī)系(xì)列(liè)问(wèn)题，不少地(dì)产商开(kāi)始探求新的(de)方式，如把楼(lóu)宇契约切开(kāi)，即“分契”，然(rán)后将楼宇分(fēn)层出售(shòu)。这模(mó)式一经(jīng)推行(xíng)，购买楼宇(yǔ)的市民数量(liàng)有所增(zēng)加，开发商资金周转加(jiā)快。

　　在(zài)分层出售的(de)基础上，将“按(àn)揭”模式引(yǐn)入房地(dì)产销(xiāo)售(shòu)，霍(huò)英(yīng)东创(chuàng)造“卖楼(lóu)花”模式。1953年底霍英东创办立信置业有(yǒu)限公司，凭借(jiè)商业直觉和多年经营(yíng)杂货铺(pù)、海上驳运业务的经验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解(jiě)，在努力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购下九龙的(de)一块地盘(pán)后，除了分层出售(shòu)、还印发售楼(lóu)说明(míng)书，上(shàng)有文字详尽说明楼宇的地势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格、订(dìng)购方法(fǎ)等。此外，“卖楼花”是(shì)另外(wài)一个(gè)亮点(diǎn)，即先收(shōu)取买家(jiā)的订金，采(cǎi)用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成(chéng)时(shí)，收齐买家的钱，买(mǎi)家(jiā)就拥有了自(zì)己的房产。这(zhè)种方式减轻(qīng)了(le)民众购房(fáng)的资(zī)金压力，加速(sù)了房(fáng)屋的建造和销售，也解决了制造商的(de)资金问(wèn)题，降低投(tóu)资风险，在当时(shí)可谓是“双赢”的举措。“预售(shòu)楼花(huā)+分期付款”的销售模式成为当时(shí)中国香(xiāng)港房地(dì)产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地产市场的改(gǎi)革，“卖楼花”模式高效率地解决(jué)了(le)核(hé)心的住房供不应求(qiú)的(de)问(wèn)题，使(shǐ)房市发(fā)展进入新阶段。

　　预(yù)售楼(lóu)花模式推动了中国(guó)香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期间也出现过“烂(làn)尾(wěi)楼”的情况，但(dàn)监管部门不断完善、规(guī)范(fàn)化，建立(lì)健全(quán)的监管机制(zhì)，促进市场健康(kāng)发展(zhǎn)。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个楼盘因建筑费用超支停(tíng)工(gōng)，出现“烂尾”情况。在1961年(nián)后，中国(guó)香港管理部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼花(huā)制度的监管，即(jí)要(yào)求开发商(shāng)在预(yù)售(shòu)前，确保地价款已经全部支付，还要证明自身有(yǒu)资金等能力(lì)把(bǎ)项目完成，资金需放入律(lǜ)师所托管，支取时需(xū)律所和建筑师的(de)核准(zhǔn)。为了防(fáng)止开发商、律所、建筑师等(děng)造(zào)假(jiǎ)，套取监管(guǎn)账户资(zī)金，中国香港要求(qiú)律(lǜ)师行在银行开(kāi)设(shè)的信托账户（监管(guǎn)账户(hù)）、开发(fā)商操作等采取全透明化(huà)机制，且银行的责任(rèn)上升(shēng)，如出现房屋“烂(làn)尾”情况，银行将(jiāng)成最大风险(xiǎn)方(fāng)，后(hòu)续(xù)需自身推动(dòng)项目完工。随着监管体(tǐ)系逐(zhú)步(bù)完(wán)善，出现“烂尾”的现象较少(shǎo)。

　　1.2 住房需(xū)求大、供(gōng)给(gěi)量少，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中(zhōng)国内地版预(yù)售制”

　　二(èr)十(shí)世纪九十年(nián)代，中国内(nèi)地(dì)面临住房需求(qiú)大和供给量短(duǎn)缺(quē)问题，引(yǐn)入(rù)“卖楼花(huā)”制度。建国以(yǐ)来，中国(guó)内(nèi)地(dì)优先发展重(zhòng)工(gōng)业(yè)，强调基(jī)础建(jiàn)设，这一导向使前期发(fā)展工(gōng)业化的进程大于城市化(huà)进(jìn)程，唯有解(jiě)决(jué)住(zhù)房(fáng)基础等城市化配套问(wèn)题(tí)，才能进一步(bù)推进城市化。但(dàn)当(dāng)时推行(xíng)的(de)是“统一管(guǎn)理，统(tǒng)一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分房制度，住房市(shì)场发展起步较晚、增速较慢，福利分(fēn)房制(zhì)度也出现(xiàn)了分配不公、效率低、配(pèi)套差等问题，因此福利分房制度不再适用于当(dāng)时(shí)的国情。叠加(jiā)房地(dì)产(chǎn)市场面临商品房的需求(qiú)量大，而(ér)社会缺(quē)少大型(xíng)房地(dì)产开(kāi)发商，商品房供应量小(xiǎo)的(de)困境，此(cǐ)时引入(rù)中国香港的“卖楼(lóu)花”模式无疑是对内(nèi)地房地(dì)产(chǎn)市场的一针强心(xīn)剂。从1994年起，中国(guó)内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房(fáng)制度，先后出台多项文件，大(dà)力支持国内(nèi)房地(dì)产市(shì)场改革。例如，1998年，国务院出台《关于进一步深化城镇住房(fáng)制度改革，加快住(zhù)房建设的通知》文件，决定停(tíng)止住房无偿实物分配，逐步实行住(zhù)房分配货(huò)币(bì)化、住房供(gōng)给商(shāng)品化(huà)、社会化的住(zhù)房(fáng)新体制，从计划经济下的福利分房转向市场经济的商品房。房(fáng)地(dì)产市(shì)场采用预(yù)售制，允(yǔn)许开发商(shāng)卖期房，解决了房(fáng)企缺(quē)少资金和开发时间(jiān)周期(qī)长的两大难题，开发商(shāng)以预售款(kuǎn)撬动下一个项目的开(kāi)发(fā)，形(xíng)成(chéng)滚动开(kāi)发(fā)模式，住房供应(yīng)速度加快。自此中国(guó)内地(dì)开(kāi)始房改货币(bì)化(huà)，中国人民银行等多方迅(xùn)速出台相关的(de)信贷政策，支持购房者(zhě)，极大作用推动了房地(dì)产市(shì)场的发展(zhǎn)。

　　引入中(zhōng)国香港“卖楼花”模(mó)式(shì)后，经(jīng)调(diào)整形成契合(hé)中国内地的商品房预(yù)售制度。预(yù)售制的初衷(zhōng)是为了缓(huǎn)解房(fáng)企(qǐ)资金压力，加快城镇(zhèn)住房建设。具体(tǐ)来说，是(shì)指(zhǐ)房地产(chǎn)开发企业将正在(zài)建设中的房屋预先(xiān)出售(shòu)给购房者，由购房者支付定金或房款(kuǎn)的行(xíng)为。区(qū)别于中国香港，在中国内地实践过程中，商品房预售流程为：房地产(chǎn)开(kāi)发(fā)商(shāng)办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进行备案登记和(hé)预告登(dēng)记(jì)-交付房屋。在(zài)购房过(guò)程(chéng)中，购房者需(xū)要一次性付清(qīng)首付款，并采(cǎi)用银行贷款的(de)形(xíng)式一(yī)次性(xìng)付(fù)清(qīng)剩余房(fáng)款，换言之(zhī)，房屋(wū)未建成，开发商(shāng)可能(néng)已拿到了(le)全部购房款，这(zhè)点与中国香港的按照(zhào)工程(chéng)进度付款(kuǎn)有所不同。对中国内(nèi)地的开(kāi)发商而言(yán)，预售制商(shāng)品房也开启(qǐ)了高周转、高杠杆的运作模式。

　　1.3预售(shòu)制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背(bèi)后(hòu)潜藏(cáng)的风险确实(shí)存在(zài)

　　作为中国内(nèi)地商品(pǐn)房销售的最主要方式(shì)，预售制极大缩短房企现金回笼周期，同时(shí)增加市场商品房供(gōng)应，推动了城镇化发展(zhǎn)进程(chéng)。预售制在过去20多年对中国内地房地产市场的稳(wěn)步发展起到了重要作用，不仅(jǐn)解决了(le)房地(dì)产(chǎn)市场快速发展阶段(duàn)的资金需(xū)求，也提高了居民居住(zhù)水平(píng)，中国内地城镇居民从(cóng)筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基本(běn)适(shì)居，住房事业取(qǔ)得巨大进步(bù)，数十年时间走(zǒu)完发达国家几(jǐ)百年城镇化(huà)路程。改(gǎi)革开放(fàng)以来(lái)，城镇化进(jìn)程进入(rù)快速发(fā)展时(shí)期。1978-2021年，城镇人口由(yóu)1.7亿人增长(zhǎng)至(zhì)9.1亿人，43年间增长4.4倍；1981-2020年，全国(guó)城(chéng)市建成区面(miàn)积由7438平方公里增长至(zhì)60721平方公里，增长7.2倍(bèi)。根据我们发布的(de)《中国(guó)住(zhù)房存量(liàng)报(bào)告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇(zhèn)住(zhù)宅存量从(cóng)不到(dào)14亿平增至(zhì)313.2亿平(píng)，城(chéng)镇人均住(zhù)房(fáng)建筑(zhù)面积从8.1平方米增至34.7平方米，城镇住房套数从(cóng)约(yuē)3100万套增(zēng)至3.63亿套，套(tào)户比从0.8增至1.09。预售制(zhì)在当(dāng)前已成为中(zhōng)国内地商品房销售最主要(yào)方(fāng)式，2005年中国内地商品住宅期房销售面积占总销售面积的(de)比重为63％，而2021年期房累计销售面(miàn)积(jī)达(dá)15.6亿平，比(bǐ)重上升至87％。

　　预售(shòu)制(zhì)也(yě)推(tuī)动了(le)中国(guó)内地房地产(chǎn)行业的发展(zhǎn)。中国(guó)内地房地(dì)产(chǎn)历经二(èr)十多(duō)年长周期繁荣，行业各项指标大幅增长。1999-2021年，房屋(wū)新开工(gōng)面积从(cóng)2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年复合增速10.6％。房地产开发投资完成额(é)从0.4万亿(yì)元(yuán)增至(zhì)14.8万亿(yì)元(yuán)，累计(jì)上涨35.8倍，年(nián)复合(hé)增速17.8％。商(shāng)品房(fáng)销(xiāo)售面(miàn)积和销(xiāo)售金额分别(bié)从1.5亿平增至17.9亿平、0.3万亿(yì)元增至18.2万亿元，累计上(shàng)涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速12.1％、21％。伴随房地(dì)产(chǎn)业(yè)的(de)快速(sù)发展，房(fáng)地产企业从无到(dào)有(yǒu)、从国(guó)企(qǐ)先行到民企崛起，队伍逐(zhú)渐(jiàn)壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达(dá)9.8万(wàn)个，比1998年的2.4万个(gè)增长3.1倍。

　　二十年(nián)来房(fáng)地产也成(chéng)为拉动中(zhōng)国内(nèi)地经济高(gāo)增长(zhǎng)的火车头。

　　1）从经济增长渠(qú)道，房地产带(dài)动的上下游产业(yè)链(liàn)特别长(zhǎng)，高达(dá)50多个行业。2020年房地产及其产业链(liàn)占GDP的17.2％（完(wán)全贡献），其中(zhōng)房地产业增加值占(zhàn)GDP的7.3％（直接贡(gòng)献），房地产带(dài)动产业链占GDP的9.9％（间接贡献(xiàn)），其中房地(dì)产对(duì)金融、批发、建材(cái)的带(dài)动最为明显(xiǎn)。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的投资占全社会固(gù)定(dìng)资产投资的51.5％，其中，房地产开发(fā)投资(zī)占固定资(zī)产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房(fáng)地产(chǎn)贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上信托等(děng)通道业务，占比超过(guò)三(sān)分(fēn)之(zhī)一。从房地产融(róng)资存量占(zhàn)社融(róng)存量比(bǐ)重(zhòng)看，2021年12月占比(bǐ)为18.76％。如果(guǒ)房企(qǐ)大(dà)面积违(wéi)约(yuē)，将导致(zhì)银行不良率大幅上升。

　　4）从居(jū)民财富效应(yīng)渠(qú)道，根(gēn)据我们的《中国住房(fáng)市值测算(suàn)报告(gào)》，2020年中国住房市值(zhí)为62.6万(wàn)亿美元，大于(yú)美(měi)国的33.6万亿美元(yuán)、日本的(de)10.8万亿美元、英(yīng)法(fǎ)德(dé)三国合计的31.5万亿美元(yuán)。从(cóng)住(zhù)房市值占股债房市(shì)值(zhí)的比例看，2020年中(zhōng)国为66.6％，高于美国的27％、日本的37％、英国(guó)的(de)4蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗9％、法国的56％、德(dé)国(guó)的64％。中(zhōng)国住(zhù)房(fáng)市值与股债(zhài)房市值的比例较高，主(zhǔ)要是因为住房市值高，以(yǐ)及中国资本市场(chǎng)发育(yù)尚不成熟(shú)，直(zhí)接融资比(bǐ)例较(jiào)低，股(gǔ)票、债券市值(zhí)较低，居民投资渠道缺乏。

　　不可否认，预(yù)售制(zhì)背后潜藏的风险(xiǎn)确实存在，当前的负(fù)面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大(dà)部(bù)分商品是一手交钱一手交货，预售制是(shì)对(duì)购买者的单方面不公平制度，购房老百(bǎi)姓几乎承担了所有(yǒu)商品不能(néng)交付的风险(xiǎn)。蟑螂在床上爬了还能睡吗，蟑螂在床上爬了还能睡吗比(bǐ)如，交房等(děng)待期一般为两年(nián)，在此期间，购房者不仅承担银行(xíng)利息，还要(yào)承担延迟交房(fáng)、“一房二卖”、房屋(wū)质量、房产(chǎn)证延期办理(lǐ)甚(shèn)至不(bù)能交房等风(fēng)险。另外，购房(fáng)者(zhě)和开发(fā)商之间的购房合同、购房者和银行的按揭贷(dài)款合(hé)同是两个独立的合同关系，如果(guǒ)开发商发生(shēng)违约，购房者只能根据购房(fáng)合(hé)同向(xiàng)开发商主张权(quán)力，但(dàn)依旧需要根据按揭贷款(kuǎn)合同按(àn)时向银行进行贷(dài)款偿还，因此购(gòu)房者承担的(de)风险较大。

　　从行业(yè)层(céng)面看，预售(shòu)制助推部分房企过度举债、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下(xià)行周期，会引(yǐn)发资金链断裂(liè)、项(xiàng)目搁(gē)置(zhì)等系列(liè)风险，进行影响自(zì)身信用(yòng)和(hé)购房者对行业的信心。

　　从金融层面看，银行作为按揭贷款的发放方，一(yī)旦房企因为(wèi)市场波(bō)动(dòng)或经营不善，出(chū)现资(zī)金链断裂等(děng)一系列问题，导致“烂尾”等情(qíng)况，而房企通过与购房(fáng)者签(qiān)订的(de)预售合同和(hé)按揭合同，已经从银行获得房款，如(rú)果购房(fáng)者(zhě)丧失还款(kuǎn)能力或(huò)短(duǎn)期不能还款等，则风(fēng)险(xiǎn)完全由银行承担，银(yín)行将面临较大的坏账压力(lì)。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购(gòu)房者的(de)预售监管资金(jīn)去哪了(le)？楼盘“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱”，即没钱付工(gōng)程款。在(zài)2004版的《城市商品房(fáng)预售管理办法》中(zhōng)明确规定(dìng)了开(kāi)发企业预售商品房所(suǒ)得(dé)款项应当用于有(yǒu)关的工程建设(shè)，商品(pǐn)房预售款监管(guǎn)的具体办(bàn)法(fǎ)，由房地产管理部门制(zhì)定。但多年以来(lái)全(quán)国(guó)并没有统一(yī)的预(yù)售资(zī)金监管(guǎn)规定(dìng)，各地实行“一城一策”。例(lì)如，太(tài)原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管(guǎn)资金(jīn)比(bǐ)例为总预售(shòu)款的15-40％左右(yòu)，郑州、福(fú)州、合肥等城市则(zé)按(àn)照项目的建安成本(běn)乘以建(jiàn)筑面积或者项目(mù)工程总额报(bào)价(jià)计(jì)算重点资(zī)金(jīn)。而事实是，不少购(gòu)房款未进入监管账户、或进入监管(guǎn)账户后被挪(nuó)用，导致楼盘没(méi)有资金继续建设(shè)。收楼(lóu)遥遥无期，月供却(què)被迫继续还款。那(nà)么，监管账户资金(jīn)如何(hé)被挪走的？实(shí)际上，在过去房地(dì)产大开发(fā)时代的高周转背景下，抽调(diào)预售款监(jiān)管账户资金，是(shì)行业(yè)“潜规(guī)则”。比如工(gōng)程总承包方，以工程建设名(míng)义，获得监管账(zhàng)户拨付资金，再由工程方(fāng)将资金(jīn)转给房企，而(ér)拨付的工程款，远超工程进度所需(xū)。通过这(zhè)些方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流(liú)动，变相加杠杆，这样(yàng)做提(tí)供了资金流动(dòng)性，房企抽(chōu)调资金(jīn)统(tǒng)筹拿地(dì)、还款和楼盘(pán)建设(shè)，形(xíng)成一种资金循环高周转模式，但一定程(chéng)度上把(bǎ)风险甩给了(le)购房者(zhě)。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国外(wài)商品房预(yù)售制度呈现以下特点：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于(yú)购(gòu)房者预付资(zī)金，一般设有定金或预付款保护机(jī)制，如(rú)英(yīng)国(guó)、日本；

　　2）预付款比重(zhòng)：要求购房者支付的预付款比(bǐ)例(lì)相对较低，绝大部(bù)分(fēn)房款在房屋交付后开始支付(fù)；

　　3）预付款(kuǎn)支付方式：预付(fù)款(kuǎn)一(yī)般以(yǐ)定(dìng)金方式(shì)支付，或按工(gōng)程(chéng)进度(dù)分期(qī)支付，或二者(zhě)结合(hé)；

　　4）按揭(jiē)贷款(kuǎn)方式：一般采用两种方(fāng)式(shì)发放按揭(jiē)贷款，一是按工程(chéng)进度付款，按揭贷款按照工程(chéng)进度(dù)逐渐发放，购(gòu)房者开始(shǐ)月供；二是房屋交付(fù)后发放按(àn)揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售(shòu)商品房提供期房烂(làn)尾保险，在(zài)商品房出(chū)现重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交付保护：房(fáng)屋交付质量的保障有两(liǎng)种方式，一是(shì)期房由政(zhèng)府或第三方验收合格并提供验收(shōu)凭证(zhèng)后，开(kāi)发商凭验收(shōu)凭证(zhèng)取得购(gòu)房者支(zhī)付的房款。二是(shì)开发商(shāng)为购房者提供一定的保修期，通常(cháng)1-5年，保(bǎo)修(xiū)期满，购房者(zhě)支付(fù)尾款。

　　2.1 美国：交付(fù)前预售资金第三方全程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商(shāng)凭验收(shōu)凭(píng)证取得房款

　　美(měi)国期房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条(tiáo)件返还，最低(dī)首(shǒu)付比例(lì)为3.5％，交房前仅支付首付(fù)，其(qí)余房款交(jiāo)付后按揭还(hái)款，交付前资(zī)金由第(dì)三方全程监管(guǎn)，交付(fù)时开发商凭验收凭证取(qǔ)得房款。

　　定金及首付(fù)环(huán)节(jié)，定金比例(lì)一(yī)般为房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可低(dī)于(yú)3.5％，根据(jù)美国(guó)官方数据，2021年美(měi)国平均首付比例(lì)为12％。

　　余款支付方面，除定金或首付外(wài)，购房者(zhě)在房屋交(jiāo)付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金监管方(fāng)面，美国(guó)为(wèi)防(fáng)止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金及首付(fù)款(kuǎn)由第三方公证行或产权保险公司(sī)的信托(tuō)账(zhàng)户监管(guǎn)。如果(guǒ)开(kāi)发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)楼盘烂尾，购房(fáng)者(zhě)资金可通过申请仲(zhòng)裁取回，且(qiě)不承担任(rèn)何责任与损失(shī)。而开发商在房屋建(jiàn)设(shè)过程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进度向开发商(shāng)提供(gōng)一(yī)定(dìng)比例(lì)的贷款(kuǎn)，由于开发商挪用资(zī)金(jīn)直接损害银行利益，银行有充分动(dòng)机(jī)监管开发商施工进度。开发商在房屋交(jiāo)付时需取得(dé)由政府(fǔ)相关部(bù)门(mén)经审查后发放的验(yàn)收(shōu)凭证，通(tōng)过验收(shōu)凭证向银行得(dé)到购房者支付的房款。

　　2.2 德国(guó)：可零首付购房，提供(gōng)期房(fáng)烂尾(wěi)险

　　德国期(qī)房可零首付(fù)购(gòu)房(fáng)，房款按建造(zào)工期进度支付，按揭(jiē)按(àn)工期放款后还贷(dài)，房贷利率(lǜ)采用固(gù)定利率，开发商或购(gòu)房者(zhě)可购买期(qī)房烂尾保险。

　　预售门槛(kǎn)方面，德国开发商(shāng)在项目获批(pī)后即(jí)可预(yù)售房屋。签署购房合(hé)同前，购房者(zhě)需支付(fù)约2000欧的定金并进行预约公(gōng)证，签订(dìng)合同后定金退还。如(rú)由于(yú)任何原因不能购买(mǎi)，定金按照(zhào)德国法律全部退还。

　　签署购房合同后，购(gòu)房(fáng)者需支付(fù)公证费和土地(dì)交易税，分别(bié)为房屋售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含(hán)在购房(fáng)款中，属于购房附(fù)加费。

　　首付方面(miàn)，德国没有规定最低(dī)首(shǒu)付比(bǐ)例，可零首付购(gòu)房。

　　余款方面，德国也采取按工期(qī)支付房(fáng)款的制度，一般分7笔(bǐ)进(jìn)行(xíng)支付，具体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一般来(lái)说(shuō)，支付(fù)节点可分为公证后、主体完工(gōng)、内(nèi)部水暖(nuǎn)电路完工、窗户(hù)玻璃完工、室内(nèi)清洁(jié)及墙面(miàn)完(wán)工、地板完(wán)工(gōng)、全部完工(gōng)，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方面，购房者(zhě)可(kě)在支付房款前(qián)申请房贷，房贷(dài)利率(lǜ)采用(yòng)固(gù)定利率(lǜ)，银行按(àn)施工节奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给予(yǔ)购房者一定(dìng)使用期限，期限结(jié)束后，购房者开(kāi)始(shǐ)还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德国保险(xiǎn)公司针对(duì)期房(fáng)设计了两种保(bǎo)险，保险的功(gōng)能(néng)是当房屋出现重大延(yán)期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开发商赔(péi)偿或修复，开发商破(pò)产，由(yóu)保险公司(sī)负责相(xiāng)应(yīng)赔(péi)偿。保(bǎo)险由(yóu)开发(fā)商或购房(fáng)者购买(mǎi)。

　　2.3 英(yīng)国：10％定金(jīn)保险(xiǎn)保护机(jī)制，55％-80％房款交房时支(zhī)付

　　英国预售制设有(yǒu)10％定(dìng)金(jīn)保险保护机(jī)制(zhì)，交房前付款比(bǐ)例(lì)仅20％-45％，资金由买卖(mài)双方律(lǜ)师(shī)严格(gé)监管。

　　订(dìng)立合同前(qián)，买卖双(shuāng)方(fāng)均有一名律师，负责沟通(tōng)期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合(hé)同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误后签订首(shǒu)付交(jiāo)换合同(tóng)。

　　定金方面，英国设置了10％定金保险保(bǎo)护机制，当开发商出现财(cái)务、经(jīng)营问(wèn)题时，购(gòu)房者10％的定金由保险(xiǎn)公司(sī)赔付，而超出10％的部分较难追回。

　　首付方面，首(shǒu)付(fù)比例通常为10％-25％，首付需要在合同(tóng)签订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环节，英国(guó)采取按工程进(jìn)度(dù)付款的方式(shì)，但(dàn)是交(jiāo)房前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低，一般(bān)会在(zài)合同签订6-24个(gè)月分别支付两笔5％-10％的款项，即(jí)交房前付款比例在20％-45％之间，剩余款(kuǎn)项交房后(hòu)支付。

　　交付环节，英国规定房屋必须经(jīng)过房产公证公司的检验验(yàn)收后才能(néng)交(jiāo)付(fù)，交付(fù)后(hòu)方(fāng)可按揭还贷。

　　资金监管环节，英国期房预售资金监管极为(wèi)严格，资金也由律(lǜ)师监管，在确认工程进度、支付相(xiāng)关款项(xiàng)过程中，由买房律(lǜ)师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师转给开发商，即(jí)资金在进入开发商账(zhàng)户前经过(guò)两道关口，有利于保障购房(fáng)者(zhě)资金安全。

　　2.4 日本：为规范期房交(jiāo)易立法，设置期房预付款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房(fáng)交易立法，定金超5％或1000万日元时，开发商必须完成(chéng)“预售房定金保(bǎo)全措(cuò)施”，交房前付(fù)款比例不超房款的20％，开发商违约需(xū)返还定价并赔偿约10％房款，交房后按揭还款。

　　立法方面，日本二(èr)战结(jié)束后由(yóu)于(yú)房(fáng)屋供(gōng)给严重(zhòng)失衡，叠加法律空白(bái)，社会上“一房(fáng)二卖(mài)”现象普遍，为此，日本政府1952年出台《宅(zhái)地建筑物交(jiāo)易法》，经(jīng)多次修订，目前是唯(wéi)一(yī)一部规范期房(fáng)交易(yì)的(de)法律(lǜ)。

　　定金(jīn)保护方(fāng)面，根(gēn)据日本(běn)《宅地(dì)建物取引业法》，对购(gòu)房者支付定金超过5％或超(chāo)1000万日元的部分，法律(lǜ)要求开发商必须完成定金保(bǎo)全措施才(cái)可预售(shòu)。什么是定金(jīn)保全措(cuò)施？即买卖双方签订购房合同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或保险机构签订定金保证委托合同，设置购房者定金的(de)保证或(huò)保险，并将相(xiāng)应的(de)保(bǎo)证金证明书(shū)交付给购(gòu)房者(zhě)。除定(dìng)金外，其他预先支付的(de)购房款也(yě)受该措施保护。若开发商(shāng)倒闭(bì)导致(zhì)期(qī)房(fáng)烂尾，购房者可凭保(bǎo)证(zhèng)金证明书向金融机构或保证(zhèng)机构或保险公司兑付，同(tóng)时，开发商需向购(gòu)房者赔(péi)付(fù)违约(yuē)金(jīn)，一般(bān)约为房价的10％。

　　房款支付环节，交(jiāo)房前只需(xū)支(zhī)付最多不超20％的定金，签订购房(fáng)合同(tóng)后，购房者即可向银行(xíng)申请贷款，但(dàn)交房后才开始按揭贷款，除(chú)定(dìng)金外的剩余房款在(zài)交房后开始支付。

　　2.5 新加(jiā)坡：买(mǎi)方资(zī)金(jīn)由(yóu)银行(xíng)监管，享1年保修期(qī)后(hòu)付尾款(kuǎn)

　　新加坡(pō)期房(fáng)购房者违约可返还相当于3.75％房款的订(dìng)金，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度支付，所有(yǒu)资金进(jìn)银行专门项目资金账户，交房后满1年(nián)保(bǎo)修期后支付15％尾款(kuǎn)。

　　订金支付环节，新加(jiā)坡开发商有统一的(de)选购(gòu)权合(hé)同以及订金返还机制，即OTP，签订OTP后(hòu)需支(zhī)付5％房(fáng)款作(zuò)为(wèi)订(dìng)金，OTP有效(xiào)期14天，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合(hé)同(tóng)，不执行OTP则退还3.75％的房款。

　　首付比例(lì)方面，签订购房合(hé)同(tóng)后，购房者需(xū)支付15％的首付(fù)及印花税，同时购房者(zhě)向(xiàng)银(yín)行申请按揭贷款。

　　余(yú)款支付上(shàng)，新加坡期(qī)房同样采取按工程进度付(fù)款的方(fāng)式，《发(fā)展商(shāng)条例》对期房付款流程做了统一(yī)详细规定(dìng)，要求所有开发商(shāng)遵守，支付(fù)节点一般为(wèi)合同签(qiān)订后、地基完工、框架完工、管道门(mén)窗(chuāng)等(děng)完工(gōng)等，支付(fù)比例约(yuē)为(wèi)20％、10％、10％、5％、25％。银行(xíng)按揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过(guò)程中随(suí)着放出贷款的增加而(ér)增(zēng)加，未放款部分无(wú)需(xū)月供。

　　资金(jīn)监管方面，购房者的订金与付款会存入银行专门的项目资金(jīn)账户，账户(hù)资金提取须(xū)与房屋建(jiàn)设有关(guān)。房(fáng)屋交付后，购房者享(xiǎng)受1年的房(fáng)屋保修期，此后购房者支付15％的尾款(kuǎn)。

　　3 启示

　　一，短期来(lái)看，当(dāng)前房(fáng)地产到了政策(cè)出手临界点，重点是保交楼(lóu)和房企重组。一方面，加大(dà)对刚需和改善型需求(qiú)的支持力度(dù)，长短兼(jiān)顾妥(tuǒ)善应对局部停贷现象(xiàng)，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼保复工保民生，给予强(qiáng)有力的金融工具支持。另一方面，从现在(zài)起(qǐ)，对还在正常运转的房企(qǐ)包括民营企业，加大支持力度，由(yóu)优质房企牵头并(bìng)购重组整个行(xíng)业，为每个房企(qǐ)配(pèi)套AMC和财团，给予金融工(gōng)具配套。

　　二，中期来看，应充分估计形势复杂性和(hé)人性复杂性，兼顾化解停贷、复(fù)工保交楼(lóu)、重(zhòng)组房(fáng)企(qǐ)债(zhài)务、恢(huī)复市(shì)场(chǎng)信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四大(dà)关键(jiàn)是推动(dòng)城(chéng)市群战略、人(rén)地挂钩、金融中性稳定和(hé)房地(dì)产税。定金(jīn)环(huán)节，建立开发商违约后定金保护(hù)机制，如将(jiāng)已支付定金冻(dòng)结至房(fáng)屋交(jiāo)付阶(jiē)段，保障购房者定金安全(quán)。签订合同环节，鼓励保险公司介(jiè)入，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延(yán)期以及重(zhòng)大缺陷(xiàn)等情况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节(jié)，建立(lì)按工程进度付款机制或(huò)交房后(hòu)按揭贷款机制，充分(fēn)保护购房者(zhě)的(de)权益。资金监管环(huán)节(jié)，引入独立于开发商、银行的第(dì)三方资金(jīn)监(jiān)管机构，或由政府相关(guān)部(bù)门(mén)直接监管(guǎn)，以此(cǐ)防止(zhǐ)资金(jīn)挪用现(xiàn)象。交(jiāo)付环节，建立商品房保修(xiū)期(qī)制(zhì)度。保(bǎo)修(xiū)期内(nèi)，开发商应对房屋质量问题全权负(fù)责、免费维修，购房(fáng)者(zhě)在保修(xiū)期结束(shù)后支付尾款。

　　三，长期来看，取(qǔ)消商品房预售制是大势所趋(qū)。一(yī)方面，98年房改时，全国缺房子，开(kāi)发商(shāng)缺钱，预售制是权宜之计，现在全国套户比超(chāo)过1，从大开发(fā)进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不公平的预售制已经过时了(le)，该取消了(le)，改为(wèi)现房销售。另一方面(miàn)，取消预售(shòu)制，改(gǎi)为现房销售，开发商将拼(pīn)的不是(shì)五花八门、眼花缭乱、不知道(dào)能不能(néng)兑现的营销手段，而(ér)是所见即所得的过(guò)硬的产品质量和诚信，这才是对购房(fáng)民众的最(zuì)根本最实质的(de)保障，这样将极大的提(tí)升开发(fā)商的建筑(zhù)质量，实现良币(bì)驱逐劣币。

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