文：任泽平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月17日召开的全国住房和城乡建设工作会议(yì)提(tí)出“有条件(jiàn)的可(kě)以进行(xíng)现房销售”，不足一个月时(shí)间，已(yǐ)有山东(dōng)、安(ān)徽、河南、四川、广东等地明确表态，试点现房(fáng)销售。

　　1、是(shì)该取消商品(pǐn)房预售制(zhì)了，用你的钱(qián)，建你(nǐ)的房子，还烂(làn)尾了，这是(shì)对购(gòu)房者的(de)不(bù)公(gōng)平。以后谁有钱谁建(jiàn)房，没钱没实力的别建了(le)，不能把包袱(fú)甩给(gěi)老百姓和(hé)社(shè)会，这是房地产从(cóng)大开(kāi)发时(shí)代(dài)步入高(gāo)质量发展阶段的必然趋势(shì)，也是对购房老百姓的最(zuì)大保护。98年房改时，全(quán)国(guó)缺房子(zi)，开(kāi)发商缺(quē)钱，预售制(zhì)是(shì)权(quán)宜之计，现在全(quán)国套户比超过1，从大开发(fā)进入存量时代(dài)，对购房民众(zhòng)不公平的预售(shòu)制已经过时了，该取(qǔ)消了，改为现房销售(shòu)。以后一(yī)手(shǒu)交钱，一手交房，天(tiān)经(jīng)地义。当然二次房改是个技术活(huó)，兼顾化解停贷、复工保(bǎo)交楼、重组房企债务、恢复市场信心以及长效机制，长效机(jī)制四大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群战略、人地挂钩(gōu)、金融中(zhōng)性稳定(dìng)和房(fáng)地产税(shuì)。如(rú)果按照经济规律办事，中国一(yī)定(dìng)能实现房地产软着陆(lù)和(hé)长期平稳健(jiàn)康发展，跨过这(zhè)道关，解好这(zhè)道世(shì)界(jiè)难题(tí)。

　　2、为什么要取消预售制、改为现房销售？大家想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱一手交货，预售制是(shì)对购买者的单方(fāng)面不公平(píng)制度，购房(fáng)老百姓几乎(hū)承担了(le)所有商品不能(néng)交(jiāo)付的风险。从个人(rén)层面(miàn)看，预售制对购(gòu)房者非常不公(gōng)平(píng)，比如，交房等待期一般为两年，在此期(qī)间，购房者(zhě)不(bù)仅承担银行利(lì)息，还要承担延(yán)迟交(jiāo)房、房屋质量、房产证(zhèng)延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不(bù)能(néng)交(jiāo)房(fáng)的风险。从行业(yè)层面看，预售制(zhì)助推部分(fēn)房(fáng)企(qǐ)过度举债、高(gāo)杠杆(gān)扩(kuò)张，若(ruò)遇到下行周期(qī)，会引(yǐn)发(fā)资金链断裂、项目搁置等系列风险。取消预(yù)售制(zhì)，改为(wèi)现(xiàn)房销售，这样有助于落(luò)实中(zhōng)央(yāng)房住不(bù)炒精(jīng)神(shén)、有(yǒu)助于保障购(gòu)房老百姓(xìng)权益、有助(zhù)于房企稳健发展，一(yī)举多得，谋划(huà)长远。

　　3、为什么建议(yì)取消预售制度？预售制度怎么(me)来的？国(guó)外什么情(qíng)况(kuàng)？简单科(kē)普一下：商(shāng)品房预售最早源于中(zhōng)国香港(gǎng)，俗(sú)称卖楼花，卖期房，是一(yī)种开(kāi)发商放(fàng)杠(gāng)杆的(de)方式(shì)。98年房改，由(yóu)于商品房短缺(quē)，房企缺资(zī)金(jīn)，借鉴中国香港，引(yǐn)入了商品房(fáng)预(yù)售(shòu)制(zhì)度。其实，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但(dàn)是，重(zhòng)点(diǎn)来(lái)了！发达国家一般有严格的监(jiān)管保障措施，开发商在(zài)项目获得政(zhèng)府批准后才(cái)可以开始销售，买家在购买(mǎi)期房后(hòu)并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从银行一(yī)次性贷款(kuǎn)支付(fù)剩余全部房款，而(ér)是根(gēn)据开发(fā)商工程进度在完(wán)全交房(fáng)前进行分期(qī)支(zhī)付。所(suǒ)以，预(yù)售制度是需(xū)要(yào)严格的(de)资金(jīn)监管(guǎn)、分期支付以及违(wéi)约处罚措施(shī)作为保障的，如(rú)果没(méi)有(yǒu)这些保障措施，一定会触(chù)发风险，对购房民众不公(gōng)平，所以不(bù)如(rú)借(jiè)机取消(xiāo)预售制度，以后改(gǎi)为现房销售(shòu)。客(kè)观讲预售制(zhì)度有一(yī)定历史(shǐ)阶段性，现(xiàn)在中国(guó)住房(fáng)进入存量时(shí)代，取(qǔ)消预售(shòu)制度有助于(yú)降(jiàng)负债降(jiàng)杠杆，不(bù)再把烂尾风险甩(shuǎi)给老百(bǎi)姓和(hé)社(shè)会(huì)，当然这需要配(pèi)套房企(qǐ)债(zhài)务重组(zǔ)、复工保(bǎo)交楼、恢复市场信心和房地产长效机制(zhì)。这是个技术(shù)活，只要坚持市场(chǎng)化改革(gé)，中国一定能(néng)化(huà)解(jiě)这个难题，让房(fáng)地产回(huí)归(guī)实体(tǐ)经济和居住(zhù)属(shǔ)性，安居乐业(yè)。

　　4、简单讲，如(rú)果(guǒ)取消预售(shòu)制，改为现房销售，开(kāi)发商将拼(pīn)的不是五(wǔ)花八(bā)门(mén)、眼花缭(liáo)乱、不知道(dào)能不能兑现的营销手段，而是(shì)所(suǒ)见即所得的过硬的产品(pǐn)质(zhì)量(liàng)和诚(chéng)信，这(zhè)才是对购房民众的最根本最实(shí)质的(de)保障，这(zhè)样将(jiāng)极大(dà)的提升开(kāi)发商(shāng)的建筑质量(liàng)，实(shí)现良币驱逐劣(liè)币。所有商业的本(běn)质(zhì)是向善，是(shì)以(yǐ)客户为(wèi)中心，房地产(chǎn)也不能(néng)例外，老百(bǎi)姓(xìng)买房子是天大的事(shì)，烂尾毁(huǐ)三(sān)代，好房幸福(fú)一(yī)家人。从这个(gè)角(jiǎo)度，取消预售制、实施现房销售是实(shí)现老百姓安居(jū)乐(lè)业、社会(huì)长(zhǎng)治(zhì)久(jiǔ)安、行业企业(yè)健(jiàn)康发(fā)展(zhǎn)的重(zhòng)大措(cuò)施。在当前的(de)情况下，取消预(yù)售制要结合稳(wěn)楼市、房地产软着(zhe)陆、打通金融支持(chí)当期三好生、新模(mó)式(shì)等综合施策(cè)。

　　作(zuò)者十年前在(zài)国务院发展研(yán)究(jiū)中心参与(yǔ)财税改(gǎi)革(gé)方案研究时，对预售(shòu)制、房地产税、人地挂钩、金融稳定、房企杠杆(gān)率等进行过长(zhǎng)期系统的(de)专项研究。（参考后来形成的专(zhuān)著《房(fáng)地产周(zhōu)期(qī)》）　　

　　目录

　　1 中国内地商品房预(yù)售制的前世(shì)今生(shēng)

　　1.1 起(qǐ)源：分层销售(shòu)+“按(àn)揭”，霍英东创造“卖(mài)楼花”模式

　　1.2 住房需求(qiú)大、供给量少，引进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国(guó)内(nèi)地版预售制”

　　1.3 预售制推动城市化进(jìn)程，但(dàn)背(bèi)后(hòu)潜藏的风险确实存在

　　2 国际经验(yàn)

　　2.1 美国：交(jiāo)付前预(yù)售资金第三方(fāng)全程(chéng)监管，交付时开发(fā)商凭(píng)验(yàn)收凭证取得房(fáng)款

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提(tí)供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　2.3 英国：10％定金保险(xiǎn)保护机制，55％-80％房款交(jiāo)房(fáng)时支付

　　2.4 日本(běn)：为规范期房(fáng)交易立法，设(shè)置期房(fáng)预付款保全(quán)措施

　　2.5 新(xīn)加(jiā)坡：买方资金由银行监管，享1年保(bǎo)修期后(hòu)付尾(wěi)款

　　3 启示

　　正文

　　1 中国(guó)内地商品(pǐn)房(fáng)预售制的前世今生

　　1.1 起源：分层销售+“按揭”，霍英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖楼(lóu)花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五十年代在(zài)中国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛行(xíng)的方式，但(dàn)有着转让难、出租资金周转期(qī)长等问题，分层销售孕育(yù)而生。20世纪50年代，中国香港还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人(rén)栖身于木屋或者其(qí)他临时(shí)住宅，住(zhù)房(fáng)的需求是(shì)相当高，不(bù)过(guò)大多数居民的储蓄很(hěn)少(shǎo)。当时(shí)楼宇买卖多数以一整(zhěng)栋楼为单(dān)位，需要雄厚的资金实力才能购买(mǎi)。虽然楼宇出租是中国香港地产行业盛行(xíng)的(de)方式，但有(yǒu)着转让难、出租(zū)资(zī)金周转期长等问题。针对这一系(xì)列问题，不少地产商开始(shǐ)探(tàn)求新(xīn)的方式，如把(bǎ)楼宇契约切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量(liàng)有所增加，开发商资金周转(zhuǎn)加(jiā)快。

　　在分层(céng)出售的基础上(shàng)，将“按揭”模式引入房地产(chǎn)销售(shòu)，霍(huò)英东创造(zào)“卖楼花”模式(shì)。1953年底霍(huò)英东(dōng)创办立(lì)信置业有限公司，凭借商业直(zhí)觉和多年经营(yíng)杂(zá)货(huò)铺、海上(shàng)驳运(yùn)业务的经验，对于商品流(liú)通、资金周转(zhuǎn)有着独到(dào)的见(jiàn)解，在努(nǔ)力寻求(qiú)方法加(jiā)快自身资金周转。当时其在购(gòu)下九龙的一块地(dì)盘后，除(chú)了分层(céng)出售(shòu)、还印发售楼说明书，上有(yǒu)文字详尽说(shuō)明(míng)楼(lóu)宇(yǔ)的地(dì)势环(huán)境、建筑材料、分层价(jià)格(gé)、订购方法等(děng)。此外，“卖楼花”是另外(wài)一个亮(liàng)点，即先收(shōu)取(qǔ)买家的订(dìng)金，采用类似租金的分期付款形式，等(děng)新楼落成时，收(shōu)齐买家的钱，买家就拥有了自己(jǐ)的(de)房产(chǎn)。这种方式(shì)减(jiǎn)轻了民(mín)众(zhòng)购房的资(zī)金压力，加速(sù)了房屋的建造和(hé)销(xiāo)售(shòu)，也解(jiě)决了(le)制造商的资金问题，降低投资风险，在当时可谓是“双(shuāng)赢”的举措。“预(yù)售楼花+分期付(fù)款”的(de)销售模式(shì)成(chéng)为(wèi)当时中国(guó)香港房(fáng)地产市场的一大特色，纵(zòng)观(guān)中国香港房地(dì)产(chǎn)市场(chǎng)的改革，“卖(mài)楼花”模式高效(xiào)率(lǜ)地解决了核心的住房供不(bù)应求的问题(tí)，使房市发展进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中国香港(gǎng)楼市几十年繁荣，但期(qī)间也出现过“烂尾楼”的情(qíng)况(kuàng)，但监管(guǎn)部门(mén)不断完善(shàn)、规范(fàn)化，建(jiàn)立健全(quán)的(de)监管机制，促进市场健康(kāng)发(fā)展。例如，1960年，位(wèi)于大角咀的一个(gè)楼(lóu)盘因建筑费(fèi)用(yòng)超支(zhī)停工，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年(nián)后，中国香港(gǎng)管理部门(mén)提(tí)升了对于预售(shòu)楼花制度的监(jiān)管(guǎn)，即(jí)要求开发商在预售(shòu)前，确保(bǎo)地价款已(yǐ)经全部支付，还(hái)要证(zhèng)明自身有资金等能(néng)力把项目完成，资(zī)金需放入律师所托管，支取时需律(lǜ)所和建筑师的(de)核准。为了(le)防止开发商、律所(suǒ)、建筑师(shī)等(děng)造(zào)假，套(tào)取监管账户资金(jīn)，中国(guó)香(xiāng)港要求(qiú)律师(shī)行(xíng)在(zài)银行开设的(de)信托账(zhàng)户（监管账户）、开发(fā)商(shāng)操作等采取全透(tòu)明化(huà)机制，且银行的责任上升，如(rú)出(chū)现房屋“烂尾”情况，银行将成最大风险方，后续需自身推动项目完(wán)工。随着监管体(tǐ)系逐步完善，出现“烂尾”的(de)现象较(jiào)少。

　　1.2 住房需求大(dà)、供给(gěi)量少，引进(jìn)“卖(mài)楼花”模式，形成“中国内地版预售制”

　　二十世纪九(jiǔ)十年代，中国内地面临住房需求大(dà)和供给量短缺问题，引入(rù)“卖楼(lóu)花”制(zhì)度。建国以来，中国内地(dì)优先发展重工业，强调基(jī)础建设，这一导向使前期发展工业(yè)化的(de)进程大于城市(shì)化(huà)进程，唯有解(jiě)决住房基础等城市化配套问题，才(cái)能进一(yī)步推(tuī)进城市化(huà)。但当(dāng)时推行(xíng)的是“统一管理，统一分(fēn)配，以租养房(fáng)”的福利分(fēn)房制度(dù)，住(zhù)房(fáng)市(shì)场发展起步较(jiào)晚、增速较(jiào)慢，福(fú)利分(fēn)房制度也出现了分(fēn)配不公、效率(lǜ)低、配套(tào)差等问题，因此福(fú)利分房制度不再适用(yòng)于当(dāng)时的(de)国情。叠加房地产(chǎn)市场面临商品房(fáng)的需求量(liàng)大，而(ér)社会缺少大型房地产开发(fā)商，商品(pǐn)房供应量小的困境，此时引入(rù)中国香港的“卖楼花”模式无疑是对内地房地产市场的一针(zhēn)强心(xīn)剂。从1994年起，中国内地逐步引进中国香(xiāng)港预售商品房制度(dù)，先后出台多项文件，大力支持(chí)国内房地产(chǎn)市场改革。例如，1998年，国务院出台(tái)《关于进一步深(shēn)化城(chéng)镇住房制度改革，加快住房(fáng)建设的(de)通(tōng)知(zhī)》文件，决定停止住(zhù)房无偿实物分配，逐步实行住房分配货币化(huà)、住房供给商品化(huà)、社会化的住房新体制，从(cóng)计(jì)划经济下(xià)的福(fú)利分房转向市场经济的商品房。房地产市场采用预(yù)售(shòu)制(zhì)，允(yǔn)许开(kāi)发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金和开发时间周期长的两(liǎng)大难题，开发商(shāng)以预售款撬动下一个项目的开发(fā)，形成滚动开发模式(shì)，住房供应速度(dù)加(jiā)快。自此中国内地开(kāi)始房改货币化，中国人民银行等多方迅速(sù)出(chū)台(tái)相(xiāng)关的(de)信贷政策，支持购(gòu)房者，极(jí)大作用(yòng)推动了房地产市场的发展。

　　引入中国(guó)香(xiāng)港“卖楼花(huā)”模(mó)式后，经调整形(xíng)成契合(hé)中国内地的商品房(fáng)预售制度。预售制(zhì)的初衷是为了缓解房(fáng)企资金压力，加快城镇住(zhù)房(fáng)建设。具体来说，是指房地产开发企业将正在建设(shè)中的房屋预先出售(shòu)给(gěi)购房者(zhě)，由购房者支付定金或房(fáng)款的行为。区别(bié)于中(zhōng)国香港(gǎng)，在中国内地(dì)实践过程中(zhōng)，商品房(fáng)预售流程为(wèi)：房地产开(kāi)发(fā)商(shāng)办(bàn)理预售(shòu)许可证-签订商品房买卖合同-进(jìn)行备案登(dēng)记和(hé)预告登记(jì)-交付(fù)房(fáng)屋(wū)。在购(gòu)房过程中，购房者需要一次性付(fù)清首付款，并(bìng)采用(yòng)银行贷款的形(xíng)式一次性付清剩余房款，换言之，房(fáng)屋未建成，开(kāi)发商可能(néng)已(yǐ)拿到了全部(bù)购房款，这点与(yǔ)中国(guó)香(xiāng)港的按照(zhào)工程(chéng)进度付(fù)款有所不同。对中(zhōng)国(guó)内地的开发商而言(yán)，预售制商品房也开(kāi)启(qǐ)了高周转、高杠杆(gān)的运作(zuò)模式。

　　1.3预售制(zhì)推动城(chéng)市化进程(chéng)，但背后潜藏的风险确实存在

　　作为(wèi)中国内(nèi)地商品房销售的最主要(yào)方式(shì)，预(yù)售制极大缩短房企现金回笼周期，同(tóng)时增加市(shì)场商品房供(gōng)应，推动了城(chéng)镇化发展进(jìn)程。预售制(zhì)在过(guò)去20多(duō)年(nián)对中国内地房地产市场的稳步发展起到了重要作(zuò)用，不(bù)仅解决了房(fáng)地产(chǎn)市场快速发(fā)展阶段的资金需求，也提(tí)高了居民居住水平(píng)，中国(guó)内地城镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小(xiǎo)区，从(cóng)全民蜗居到基(jī)本适(shì)居(jū)，住房事(shì)业取(qǔ)得巨大进步，数十年时间走完(wán)发达国家几百年城镇化路程。改革开(kāi)放以来(lái)，城镇化进程进入快速发展(zhǎn)时期。1978-2021年(nián)，城镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市建成区面积(jī)由7438平方公里增长至60721平(píng)方公里，增(zēng)长7.2倍。根(gēn)据我们发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住宅存量从不到(dào)14亿平增(zēng)至313.2亿平，城镇人均住房建筑面积从8.1平方米增至(zhì)34.7平方米，城镇住房套数从约3100万(wàn)套增(zēng)至3.63亿套，套户(hù)比从0.8增至(zhì)1.09。预售制在当前已成(chéng)为中国内地商品(pǐn)房销售(shòu)最主要方式，2005年中(zhōng)国内地商(shāng)品住(zhù)宅期(qī)房销售面积(jī)占总销售面积的比重为63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销(xiāo)售面积达(dá)15.6亿平，比重上升至87％。

　　预售制也(yě)推动了中国内地房地产行(xíng)业(yè)的(de)发(fā)展。中国内地房地产历(lì)经二十多年长(zhǎng)周期繁(fán)荣，行业各项指标大(dà)幅增(zēng)长(zhǎng)。1999-2021年，房屋新开工(gōng)面积(jī)从2.2亿平增至19.9亿(yì)平，累计上涨8.2倍，年复(fù)合增(zēng)速10.6％。房(fáng)地(dì)产开发投资完(wán)成额从(cóng)0.4万亿元增至14.8万亿元(yuán)，累计上涨35.8倍，年复合(hé)增速17.8％。商品房销售面积和(hé)销售(shòu)金额分别从1.5亿平增(zēng)至17.9亿平(píng)、0.3万亿元(yuán)增至(zhì)18.2万(wàn)亿元，累计上涨11.3、65.3倍，年复合增(zēng)速12.1％、21％。伴随房地(dì)产业的快速发展，房(fáng)地产企业(yè)从无到有、从国企先行到民企崛(jué)起(qǐ)，队伍逐渐壮大。2018年(nián)，房(fáng)地(dì)产企业(yè)数量(liàng)达9.8万个，比1998年的2.4万个增(zēng)长3.1倍。

　　二十(shí)年(nián)来房地(dì)产也成为拉动中国内(nèi)地经济高(gāo)增长的火(huǒ)车头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地(dì)产带动(dòng)的上下游产业(yè)链特别长(zhǎng)，高达50多个行业。2020年房地产及其产业链占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业(yè)增加值占GDP的7.3％（直接(jiē)贡(gòng)献），房(fáng)地(dì)产(chǎn)带动产业链占GDP的(de)9.9％（间接(jiē)贡(gòng)献），其中(zhōng)房地产(chǎn)对金融、批发、建材的带(dài)动最为(wèi)明显。

　　2）从投资(zī)渠道，2020年房地产完全拉动的(de)投资占全社会(huì)固定资产投(tóu)资的51.5％，其中，房地产开发投资(zī)占固定资产投资的27.3％。

　　3）从(cóng)金(jīn)融渠道，从(cóng)房地产贷款占银(yín)行各项贷款(kuǎn)余额的(de)比重看，2021年(nián)12月(yuè)为27.07％，如果加上信托等(děng)通道(dào)业务，占比超过(guò)三分(fēn)之一。从房地(dì)产融资存量占社融存量比重(zhòng)看(kàn)，2021年12月占比为18.76％。如果房企大(dà)面积违约，将(jiāng)导(dǎo)致银行(xíng)不良(liáng)率大(dà)幅上升。

　　4）从居(jū)民财(cái)富(fù)效应渠道，根据我们的《中国(guó)住房市值测算报告》，2020年中(zhōng)国住房市值为62.6万亿(yì)美元，大(dà)于美国的33.6万(wàn)亿美元(yuán)、日(rì)本的10.8万亿美(měi)元(yuán)、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元(yuán)。从住房市值占(zhàn)股债房(fáng)市值(zhí)的比(bǐ)例看，2020年(nián)中(zhōng)国为66.6％，高于美国(guó)的27％、日本的(de)37％、英(yīng)国(guó)的(de)49％、法(fǎ)国的(de)56％、德国的64％。中(zhōng)国(guó)住(zhù)房市值与股债房市值的比例较高(gāo)，主要是因为住房市值高，以及中国资本市场发育尚不成熟，直接融资比例(lì)较低，股票、债券市值较低，居(jū)民投(tóu)资(zī)渠道缺乏。

　　不可否(fǒu)认，预售制背后潜藏(cáng)的(de)风险确实存(cún)在，当前的负面效应愈发凸显。

　　从个人层面看，绝大部分商(shāng)品是一手交钱一手交货，预售制是对购买者(zhě)的(de)单方(fāng)面不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。比如，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年(nián)，在此(cǐ)期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还(hái)要承担延迟(chí)交(jiāo)房、“一房(fáng)二卖(mài)”、房(fáng)屋质量、房产证延(yán)期办理(lǐ)甚至(zhì)不能交房等风险。另外(wài)，购房者和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房者和银行的按揭贷款(kuǎn)合同(tóng)是两个独立(lì)的合同关系，如果(guǒ)开发商发生违约，购房(fáng)者只能根(gēn)据(jù)购(gòu)房合同向开发商主张权力，但依旧(jiù)需要根(gēn)据按(àn)揭贷款合同按时向银行进(jìn)行贷款偿还，因此购(gòu)房者(zhě)承担的风险较大。

　　从行业层面看，预售(shòu)制助推部分房企(qǐ)过度(dù)举债(zhài)、高杠杆扩张，资金若遇到(dào)下行周(zhōu)期(qī)，会(huì)引发资金链(liàn)断裂、项目(mù)搁置等系列(liè)风险(xiǎn)，进(jìn)行影响自(zì)身信用和购(gòu)房者对行(xíng)业的信心。

　　从金(jīn)融(róng)层面看(kàn)，银行作为按揭贷款的发放方，一旦房(fáng)企因为市场波(bō)动或经营不善，出现资金链(liàn)断裂等(děng)一系列问题(tí)，导致“烂尾”等情况(kuàng)，而房企(qǐ)通过与购(gòu)房者签(qiān)订(dìng)的预售合同(tóng)和按揭合同，已(yǐ)经从银行获得(dé)房款，如果(guǒ)购房者丧失(shī)还款能(néng)力或短期不(bù)能还款等，则(zé)风险完全(quán)由银行承担，银行将面临较大的坏账压力。

　　从监管角度(dù)看，购房(fáng)者(zhě)的预(yù)售监管(guǎn)资金(jīn)去哪(nǎ)了？楼盘“烂尾”，归根(gēn)结(jié)底(dǐ)两个(gè)字那就是“没钱(qián)”，即没钱付工(gōng)程款。在2004版的(de)《城市(shì)商(shāng)品房预售管理办法》中明确规(guī)定了(le)开发(fā)企业预售商品房所得款(kuǎn)项应当用于(yú)有(yǒu)关的工(gōng)程(chéng)建设，商品房预售款监管(guǎn)的具体办法，由(yóu)房地产管(guǎn)理部门制定。但多年以(yǐ)来全国并(bìng)没(méi)有统一的预(yù)售资金(jīn)监管规(guī)定，各地实行“一城一(yī)策(cè)”。例(lì)如(rú)，太(tài)原、昆明、重庆(qìng)、长沙等城市重(zhòng)点(diǎn)监管资金(jīn)比(bǐ)例为总预售款的15-40％左右，郑州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项(xiàng)目的建安成本乘以建(jiàn)筑面积或者项目工(gōng)程总额报价计算重点资金。而事实是，不少购(gòu)房款未进(jìn)入监(jiān)管账户、或进入监管账户(hù)后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收楼遥(yáo)遥无期，月(yuè)供却被迫(pò)继续还款。那(nà)么(me)，监管账(zhàng)户资金如何被挪走的？实(shí)际上，在过去房地产大开(kāi)发(fā)时代的高周转背(bèi)景下，抽调预售款(kuǎn)监(jiān)管账(zhàng)户资(zī)金，是行(xíng)业“潜(qián)规则”。比如工程总承包方，以工(gōng)程建设名义，获(huò)得(dé)监(jiān)管账户拨付资(zī)金(jīn)，再(zài)由工程方将资金转给房(fáng)企(qǐ)，而拨付的工程款，远超(chāo)工程(chéng)进度所需。通过这些方式套取的资金，在房企各地项目间流动(dòng)，变(biàn)相加(jiā)杠杆，这样做提供了资(zī)金(jīn)流(liú)动性，房(fáng)企抽(chōu)调资金统筹(chóu)拿地(dì)、还款和(hé)楼盘建设，形成(chéng)一种(zhǒng)资金循环高周转模式，但一定(dìng)程度上把风(fēng)险甩给(gěi)了购房(fáng)者。

　　2 国际经验(yàn)

　　整体来说，国(guó)外商品房预售制(zhì)度呈(chéng)现以(yǐ)下(xià)特点(diǎn)：

　　1）预付款(kuǎn)保护：对于购房(fáng)者预付资金，一般(bān)设(shè)有(yǒu)定金或预付(fù)款保(bǎo)护(hù)机制，如英(yīng)国、日本；

　　2）预(yù)付款比重：要(yào)求(qiú)购房者(zhě)支付的预付(fù)款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部(bù)分房款在房屋交付后开始(shǐ)支付；

　　3）预付款支付方(fāng)式(shì)：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分期支付，或二者结合；

　　4）按揭贷款方式(shì)：一般采用两(liǎng)种(zhǒng)方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程(chéng)进(jìn)度付(fù)款，按揭贷款按照工程进度逐渐发放(fàng)，购房者开始月供；二(èr)是房屋交付(fù)后发放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护：为预售商品房提供期房烂尾保险，在(zài)商(shāng)品房(fáng)出现(xiàn)重大(dà)延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)障购房者(zhě)权益；

　　6）房(fáng)屋交(jiāo)付保护：房屋交(jiāo)付质量的(de)保障(zhàng)有两(liǎng)种方(fāng)式(shì)，一(yī)是期房(fáng)由政府或第三方(fāng)验收合格(gé)并提供(gōng)验收(shōu)凭证后，开发商凭(píng)验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二是开发(fā)商为购房者提供一(yī)定的保修期，通(tōng)常1-5年，保修期满，购房者支付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监(jiān)管(guǎn)，交(jiāo)付时开发商凭验收(shōu)凭证取得房款(kuǎn)

　　美(měi)国期(qī)房(fáng)定(dìng)金一定期限内无条件(jiàn)返还，最低(dī)首付比例为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付(fù)，其余房款交付后(hòu)按(àn)揭(jiē)还款，交付前资金由第三方全程监管，交(jiāo)付时(shí)开发商凭验收凭证取得房款。

　　定金及首付(fù)环节，定金比(bǐ)例(lì)一(yī)般为房款的1％-5％，首付比(bǐ)例(lì)最低可低于3.5％，根据美国官方数据，2021年美国平均首付比(bǐ)例为12％。

　　余款支付方面，除定金(jīn)或(huò)首付外，购房(fáng)者在(zài)房屋(wū)交付后通过按揭贷款支付剩余房款。

　　资金(jīn)监(jiān)管方面，美(měi)国(guó)为防止(zhǐ)开发商挪用(yòng)资金，购房者的定金(jīn)及首付款由(yóu)第三方公(gōng)证(zhèng)行或产权保险公司的信托账户监管。如果开发(fā)商(shāng)倒(dào)闭导致(zhì)楼盘烂尾，购房者(zhě)资金(jīn)可通(tōng)过申请(qǐng)仲裁取回(huí)，且(qiě)不承担任何责任与损失。而开发商在(zài)房(fáng)屋建(jiàn)设(shè)过程中(zhōng)的资(zī)金全部来自银行，银行根(gēn)据工程进(jìn)度向开发(fā)商提(tí)供一定比例的贷款，由于开发商挪用资金直接损害银行(xíng)利益，银行有充分动机监(jiān)管开发商施(shī)工进度。开发(fā)商在房屋(wū)交付时需取得由政府相关部门(mén)经审查后发放的验收凭证，通过验收凭(píng)证向银行得到购房者支付的(de)房款(kuǎn)。

　　2.2 德国：可零首付购房(fáng)，提供(gōng)期(qī)房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可零首付购房，房款按(àn)建造(zào)工期进度支付，按揭按工期放款(kuǎn)后(hòu)还贷，房贷利率采(cǎi)用(yòng)固定(dìng)利率(lǜ)，开(kāi)发商(shāng)或购房者可购买期房烂尾保险(xiǎn)。

　　预售门槛方面，德国开发(fā)商在项(xiàng)目获(huò)批(pī)后(hòu)即可预(yù)售房屋。签署购房合同前，购房者需(xū)支付约(yuē)2000欧的定金并(bìng)进行(xíng)预约(yuē)公证，签订(dìng)合同后定金(jīn)退还。如由于(yú)任何原因不(bù)能(néng)购买，定金按(àn)照(zhào)德(dé)国(guó)法(fǎ)律(lǜ)全(quán)部退还。

　　签(qiān)署购房合同后，购房(fáng)者需支付公证费和(hé)土地(dì)交易(yì)税，分(fēn)别为房屋(wū)售(shòu)价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费(fèi)用不(bù)包含在购房款中(zhōng)，属(shǔ)于(yú)购房附加费。

　　首(shǒu)付方面，德国没有规定最低(dī)首付比例，可零首(shǒu)付购房。

　　余款方面，德国也采取按(àn)工期支(zhī)付房款的(de)制(zhì)度，一般分7笔进行(xíng)支付，具体(tǐ)支(zhī)付(fù)节点、比例因(yīn)项目而异。一(yī)般来说(shuō)，支付节点(diǎn)可(kě)分为(wèi)公(gōng)证后、主体完工、内部水(shuǐ)暖(nuǎn)电路(lù)完(wán)工、窗户玻(bō)璃完工、室内清洁及墙(qiáng)面完工、地板(bǎn)完工(gōng)、全(quán)部(bù)完工，支(zhī)付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者可在支(zhī)付房款前申(shēn)请房(fáng)贷(dài)，房(fáng)贷(dài)利率采用固(gù)定利(lì)率，银行(xíng)按(àn)施工节(jié)奏(zòu)分多(duō)次(cì)发放贷款，每笔贷款给予购房者一(yī)定(dìng)使用(yòng)期(qī)限，期限结束后，购房(fáng)者开始还贷(dài)。

　　保险方面(miàn)，德国(guó)保险公(gōng)司(sī)针对(duì)期(qī)房(fáng)设计(jì)了两种保险，保险的功能(néng)是当房屋出现(xiàn)重大延期或重大缺(quē)陷时，保(bǎo)险公司保证开(kāi)发商赔偿或修复(fù)，开发(fā)商破产，由保(bǎo)险(xiǎn)公司负责相应赔(péi)偿。保险(xiǎn)由开发商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房(fáng)时支付(fù)

　　英国预售(shòu)制设有10％定金保险(xiǎn)保护(hù)机制，交房前(qián)付款比例(lì)仅20％-45％，资金由买卖双方律师严格监管。

　　订(dìng)立合同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责沟通期房(fáng)交易中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节(jié)，各环节内容(róng)确认无误后签订首付交换合同。

　　定金方面(miàn)，英国设置了10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问题时，购房者10％的定金由保险公司赔付，而超出10％的部(bù)分较难(nán)追回。

　　首付(fù)方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需要在合(hé)同签订(dìng)21天(tiān)内(nèi)支付。

　　余款(kuǎn)支付环节，英国采取(qǔ)按工程进度付款的方(fāng)式(shì)，但是交(jiāo)房(fáng)前(qián)付款比例相对较低，一般会(huì)在合同签订6-24个(gè)月分(fēn)别支付两(liǎng)笔5％-10％的(de)款项(xiàng)，即交房前付款比例在20％-45％之间，剩余(yú)款项交房后支(zhī)付。

　　交(jiāo)付(fù)环(huán)节，英国规定房屋必须经过房(fáng)产公证公司的检(jiǎn)验验收后才能交付，交(jiāo)付后方可按揭(jiē)还贷。

　　资金监(jiān)管环节(jié)，英国期房预售资金监(jiān)管极为严格(gé)，资金也由律师监管，在(zài)确认工(gōng)程进(jìn)度(dù)、支付相(xiāng)关款项过(guò)程中，由买(mǎi)房律师将资金转给卖(mài)方(fāng)律师，卖方律师转(zhuǎn)给(gěi)开发(fā)商，即资金在进入(rù)开发商账户(hù)前经过两道关口，有利于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)者资金(jīn)安(ān)全(quán)。

　　2.4 日本：为(wèi)规(guī)范期房交易立法，设置期房预付(fù)款保全措施

　　日本(běn)期(qī)房交易立法，定金超5％或1000万日元时(shí)，开发商必须完成“预售房定金保全措施(shī)”，交房前付款比例不超房款的20％，开发商违约需返还定价并(bìng)赔(péi)偿约10％房款，交房后按揭还款(kuǎn)。

　　立法方面，日本二战结束后(hòu)由于房屋供给严(yán)重失衡(héng)，叠加法律空白，社(shè)会(huì)上“一房二卖”现象(xiàng)普遍，为此，日(rì)本政府(fǔ)1952年出台《宅地建(jiàn)筑物交(jiāo)易法》，经多次修订，目前是唯一一部规范(fàn)期房交易的法律。

　　定金保护方面，根据日本《宅地建(jiàn)物(wù)取引(yǐn)业法》，对购房者支付定金超过5％或超1000万(wàn)日元的部分，法律要求开发商(shāng)必(bì)须完成定金保全(quán)措施才可预售。什么是定金保全措施？即买卖双方签订(dìng)购房合(hé)同时(shí)，开发商(shāng)向金融机构或指定保证机构或(huò)保险机构签订定金保证委托合(hé)同，设置购房者定金的保证(zhèng)或保险，并(bìng)将相应(yīng)的保证金(jīn)证明(míng)书(shū)交付(fù)给(gěi)购(gòu)房者。除定金外，其他预一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排(yù)先支付(fù)的购房(fáng)款也(yě)受该措施保护(hù)。若开发商(shāng)倒(dào)闭导(dǎo)致期房烂尾，购(gòu)房(fáng)者可凭保证金证明书(shū)向金融机构(gòu)或保证(zhèng)机构或(huò)保(bǎo)险公司兑付，同时，开发商需向购(gòu)房者赔付违约金(jīn)，一般约为房(fáng)价的10％。

　　房款支付环(huán)节，交(jiāo)房前只需支付最多不超20％的定(dìng)金，签订购房合同后，购房(fáng)者即可向银行申请贷款，但交房后才开始(shǐ)按揭(jiē)贷款，除(chú)定(dìng)金(jīn)外的剩余(yú)房(fáng)款在交房后(hòu)开始(shǐ)支付。

　　2.5 新加坡(pō)：买方资金由银(yín)行监管，享(xiǎng)1年保修期后(hòu)付(fù)尾(wěi)款

　　新加坡期房购房者违约(yuē)可返还(hái)相当于3.75％房(fáng)款(kuǎn)的(de)订金(jīn)，首付比例20％，余款按工程(chéng)进度(dù)支付(fù)，所有资金进银行专门项目(mù)资(zī)金账户，交(jiāo)房后(hòu)满1年保修期后(hòu)支付(fù)15％尾(wěi)款。

　　订金支付环(huán)节，新(xīn)加坡开(kāi)发商有统一(yī)的选(xuǎn)购权合同以及订(dìng)金返(fǎn)还机(jī)制(zhì)，即OTP，签订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期(qī)14天，执行OTP则进一(yī)步签订购买合同，不(bù)执(zhí)行OTP则(zé)退还3.75％的房款。

　　首付比例方面，签订购房合同后，购房者需(xū)支付15％的(de)首付(fù)及印花税，同时(shí)购房者向(xiàng)银行(xíng)申请(qǐng)按揭贷款。

　　余款支(zhī)付(fù)上，新加坡(pō)期房同样采(cǎi)取按工程进(jìn)度付(fù)款的方式，《发展商条例》对(duì)期房付款流程做了(le)统一(yī)详细规(guī)定，要求所有开发(fā)商遵守(shǒu)，支付节点(diǎn)一般(bān)为(wèi)合同签订(dìng)后、地基完(wán)工、框架完工、管道(dào)门窗(chuāng)等(děng)完工等(děng)，支付比(bǐ)例(lì)约为20％、10％、10％、5％、25％。银行按(àn)揭贷款也依照工程进度放款，月供在此过程(chéng)中(zhōng)随着放出贷款的增加而增(zēng)加，未放(fàng)款部分(fēn)无需月供。

　　资(zī)金监(jiān)管(guǎn)方(fāng)面(miàn)，购(gòu)房者(zhě)的订金与付款会存入(rù)银行专(zhuān)门的项目资金账户(hù)，账户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付(fù)后，购房者享受1年的房屋保修期，此后购房者支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前(qián)房地(dì)产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是保交(jiāo)楼和房企(qǐ)重组(zǔ)。一方面，加大对刚需(xū)和改善型(xíng)需求(qiú)的支持力度，长短兼顾妥善应对局部停贷(dài)现(xiàn)象，重点是保交楼(lóu)保复工保民生，给予强有力的金融工具(jù)支持。另一方面(miàn)，从(cóng)现在起，对还在正(zhèng)常运转的房企包括民营企业，加大支(zhī)持力度，由优质房企牵头并(bìng)购重(zhòng)组整个行业，为每个房企配套(tào)AMC和财团，给予金融工具(jù)配(pèi)套。

　　二，中期来看，应充分估计(jì)形势(shì)复杂性和人性复杂性(xìng)，兼顾化一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排解(jiě)停(tíng)贷、复工保交楼、重组房企债(zhài)务(wù)、恢复市(shì)场信心以(yǐ)及长效机制。长效机(jī)制四(sì)大关键是推动城市群战略(lüè)、人地挂(guà)钩、金(jīn)融中性(xìng)稳定(dìng)和(hé)房地产税。定金(jīn)环节，建立开发商违(wéi)约后定金保护机(jī)制，如将(jiāng)已支付定金(jīn)冻结至房(fáng)屋(wū)交(jiāo)付(fù)阶(jiē)段(duàn)，保障购房者定金(jīn)安全。签订合(hé)同环节，鼓励保(bǎo)险公司(sī)介入，为房屋重大延期以及重大缺陷等情(qíng)况提供充分(fēn)的保障。余款支付环节，建立按工程进度付款机(jī)制或交(jiāo)房后(hòu)按揭(jiē)贷款机制(zhì)，充分保护购房者的权益。资金(jīn)监管环(huán)节，引入(rù)独立于开发商(shāng)、银(yín)行的第(dì)三方资金(jīn)监管(guǎn)机构，或由政(zhèng)府相关部门直(zhí)接监管，以此防止资金挪用现象。交(jiāo)付环节，建立商品(pǐn)房(fáng)保修期制(zhì)度。保修期内一个团几个营几个连，一军一师一团一营一连一排(nèi)，开(kāi)发商应对(duì)房(fáng)屋质量问题全(quán)权负责、免费维修，购房者在保修期结(jié)束后支付尾款。

　　三，长期来看(kàn)，取消商品房(fáng)预售制是大势(shì)所趋。一方面，98年房改时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制(zhì)是权宜(yí)之计(jì)，现在全国套(tào)户(hù)比超过1，从大开(kāi)发进入存量时代，对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)不(bù)公(gōng)平的预售(shòu)制(zhì)已(yǐ)经过时了，该取消了，改为(wèi)现房销售。另一方面，取消预售(shòu)制，改为现(xiàn)房销售，开发(fā)商将拼的(de)不是五花八(bā)门、眼花缭乱、不知道能不能兑现的营销手段，而是(shì)所见即所得的(de)过硬的产(chǎn)品质量和诚(chéng)信，这才是对(duì)购房(fáng)民(mín)众的(de)最根本最实质的保障，这样(yàng)将(jiāng)极大的(de)提(tí)升(shēng)开发商(shāng)的建筑质(zhì)量(liàng)，实现良币驱逐劣(liè)币。

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