万柳(liǔ)书院，暴雷(léi)了。

　　今年年初(chū)“万(wàn)柳少爷”的(de)意外走红，让这(zhè)个(gè)位于北京海淀的豪(háo)宅被(bèi)全(quán)国知晓，其背后曾(céng)宣称要做地产界“劳斯莱斯”的神(shén)秘开(kāi)发商——中赫集团，也(yě)被拉向(xiàng)台前。

　　而如今，万柳书院再次受到舆论关注，起因中赫集团成(chéng)了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收(shōu)回钱款(kuǎn)不得不(bù)将中赫(hè)抵(dǐ)押的75套(tào)万(wàn)柳(liǔ)书院82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头(yuàn)豪(háo)宅拍卖。可问题(tí)是(shì)，这些房子早已售出，业主并非中赫集团，那(nà)些(xiē)真正斥巨资购(gòu)入房(fáng)产的(de)有钱(qián)人，房子现在莫(mò)名奇妙地被(bèi)拍卖，算(suàn)是被割了！

　　截至发稿，暂未看到这些业主的维权信息，难怪有网友(yǒu)调侃(kǎn)：“富人(rén)被割韭菜的(de)时候，他们的姿势都(dōu)那么优(yōu)雅。”

　　不过(guò)事(shì)件背后，可(kě)能没你想(xiǎng)象的那么简单(dān)。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的尽头是万柳书(shū)院”，但(dàn)谁都没想到，这(zhè)个(gè)位于(yú)海淀(diàn)核心(xīn)区位，名校环(huán)绕的顶级豪宅(zhái)，竟然暴雷了！

　　近日，有(yǒu)网友发(fā)现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公(gōng)司(sī)不良债权转让项目”，债(zhài)权总(zǒng)额高(gāo)达近(jìn)47亿(yì)，该(gāi)项目的抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据(jù)京(jīng)东拍(pāi)卖显示，上述不良债权(quán)转(zhuǎn)让项目的(de)处置主体是中国信(xìn)达资产管理股份有(yǒu)限公司北京(jīng)市分公司（下称(chēng)中国信达北分(fēn)），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产(chǎn)开发(fā)有限公司（下(xià)称赫华恒瑞）的不良债权。截至2023年(nián)1月(yuè)31日(rì)，债(zhài)权金(jīn)额约为46.95亿元人民币，其中债权本金37.50亿(yì)元。中(zhōng)赫集团有限公司(sī)是(shì)共(gòng)同债务人(rén)。目前，该项目已有(yǒu)1万次(cì)围观，35名意向人。

　　从表面上(shàng)看，这就(jiù)是一(yī)起中国信达北分(fēn)讨债的(de)故(gù)事，但实际上(shàng)，75套豪宅的背后暗藏秘密。

　　据此前媒体报道(dào)，万柳书院总(zǒng)共301户(hù)，而且早已售罄。如果该报道属实，说(shuō)明这些房子(zi)实际上都是卖(mài)出去了的，是有(yǒu)人(rén)住的。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套(tào)房子是(shì)“未出售”的状态呢(ne)？只能说明这些(xiē)房(fáng)子(zi)根本没(méi)有网签，也没有房产(chǎn)证！

　　第一财经的(de)报(bào)道证(zhèng)实了(le)上述内(nèi)容(róng)。有(yǒu)豪宅(zhái)中介透露，中赫集(jí)团早就把这75套房子(zi)抵押(yā)出去(qù)，现在还没(méi)资(zī)金解(jiě)抵押(yā)，所以不(bù)能网签(qiān)、没办(bàn)房本。

　　作(zuò)为海淀的顶级豪宅(zhái)，最强学区房，万柳(liǔ)书院的业主基本都是北京的高端人士(shì)，柳传志、丁磊等知名商业大佬也是万(wàn)柳(liǔ)书院(yuàn)的业(yè)主。另(lìng)据地产(chǎn)自媒体“地产八(bā)卦女”爆料，万柳书院的业(yè)主中(zhōng)，还有不少中赫集团的高管、合(hé)作伙伴、亲戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人(rén)也被精(jīng)准收割(gē)了！”

　　不(bù)过，如果这些业主确(què)实已经支付(fù)价款并实际(jì)占有(yǒu)，那么，中国信达转让这笔不良(liáng)债权回本的愿望(wàng)，或将泡(pào)汤。这次拍卖损失最大的(de)，没准还(hái)是债主(zhǔ)中国信达。

　　根据相关法律规定，民(mín)事执(zhí)行(xíng)中，业主已经支付(fù)价款并(bìng)实际占有，但未(wèi)办理(lǐ)过户(hù)手续的，如果(guǒ)业主没有过错(cuò)，人民法院不(bù)得查(chá)封、扣押、冻结，已经查封的(de)可(kě)以(yǐ)向法院提(tí)出执行异议申请，请(qǐng)求法院解(jiě)除查封，同时可以联(lián)合(hé)起(qǐ)诉开发商，要求(qiú)退还(hái)购房(fáng)款或(huò)办理房(fáng)产证，并承担违(wéi)约责任。

　　此(cǐ)外，今年(nián)4月，人(rén)民法院报公(gōng)布《最高(gāo)人民法院关于商品房消(xiāo)费者权利(lì)保护(hù)问题的批复》，以司法解(jiě)释的方式明确了购房(fáng)人的优先权(quán)：

　　商品房消费者以居住为目的购买房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房屋交付请求权(quán)优(yōu)先于建(jiàn)设工(gōng)程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵(dǐ)押权以及其(qí)他债权的，人民法院应当予以(yǐ)支持(chí)。只支(zhī)付了部分(fēn)价(jià)款的(de)商(shāng)品房消费者，在一(yī)审法庭(tíng)辩(biàn)论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款的，可以适(shì)用前款规(guī)定。

　　也(yě)就是说，如果82厘米的腰围是多少尺 82厘米是多少裤头这(zhè)75套房子均为(wèi)“已售未网签”，那么(me)这笔不(bù)良(liáng)债权，实际上(shàng)是个(gè)烫手山芋。可(kě)能不(bù)仅(jǐn)不能卖出去回本(běn)，抵(dǐ)押的这(zhè)75套(tào)房(fáng)子，还会被业主讨回(huí)去。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又折兵(bīng)？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖(lài)”

　　这(zhè)次债权公司中国信(xìn)达申请(qǐng)不良(liáng)债权转让，可以追(zhuī)溯到金谷信托踩雷(léi)赫华恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信(xìn)达已经(jīng)成为赫(hè)华恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中(zhōng)赫集(jí)团旗下子(zi)公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集团、中赫置地等选择退出了赫华(huá)恒瑞的股(gǔ)东行列，中国金谷国际信(xìn)托有限责(zé)任公司成(chéng)为了(le)唯一(yī)股东，后者由中(zhōng)国信(xìn)达资产管理股(gǔ)份有限公司持股93.75％。

　　作为房地产开发商，相(xiāng)较其他房(fáng)企，中赫集(jí)团(tuán)既没有很(hěn)大规(guī)模，也没有(yǒu)很高的国民知(zhī)名度，但却在(zài)北京(jīng)豪(háo)宅圈留下一个(gè)个传说。

　　如钓鱼台七号院，作(zuò)为中赫集(jí)团(tuán)进入北(běi)京的第一个(gè)豪宅项目(mù)，2011年(nián)，中(zhōng)赫置地推出钓(diào)鱼岛七号(hào)院3号楼，高达30万(wàn)/平米的天价，成(chéng)为当时(shí)京城最贵(guì)的楼盘(pán)，引发了市场(chǎng)强烈震(zhèn)惊。

　　随(suí)后开发(fā)的万(wàn)柳(liǔ)书院，更(gèng)是(shì)被(bèi)誉为“北京海(hǎi)淀顶端豪宅”。2012年，中赫置(zhì)地以(yǐ)26.3亿元(yuán)，溢(yì)价率40.9％，从融创、保利、万科等(děng)大型知名房企手中，抢下了北京(jīng)万柳地(dì)块，成为北京当年的“双(shuāng)料地王”。很(hěn)快，万柳书院(yuàn)就以神秘高端的姿态杀入市场，无论是一(yī)块块从荷兰运回来的灰砖垒起来的(de)五(wǔ)米高墙，还(hái)是(shì)每棵(kē)成(chéng)本(běn)超6万的成(chéng)年银杏(xìng)树，还是每(měi)平米20万元的价格，都令业内外震撼(hàn)不已。

　　“万柳的墙、西宸的(de)缸(gāng)、霄八的顶儿(ér)、融创(chuàng)的湖(hú)、紫辰院的树(shù)、北平府(fǔ)的(de)院儿。”从这句顺口溜中，就(jiù)可看出(chū)其在北京豪宅圈的地位(wèi)。2014年末上市的它，对手是当时有名的(de)融(róng)创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广(guǎng)场、恒大华(huá)府等，现如(rú)今，它远远超过这些(xiē)对手。

　　去年(nián)，万柳书院(yuàn)一套(tào)300平米的法拍房(fáng)，最终成交(jiāo)价1.09亿、单价达到惊人的36万(wàn)元(yuán)/平米，说明(míng)万柳书院虽然(rán)已经(jīng)推(tuī)出了8年之(zhī)久(jiǔ)，但(dàn)其依旧在北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追(zhuī)捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引(yǐn)了不少知名人(rén)士(shì)，如知名演(yǎn)员宋丹丹，就(jiù)住在钓鱼台(tái)七号院。而柳传志、丁磊等知名商业大佬则居住在(zài)万柳书院。

　　几大豪宅的成功奠定了中赫集(jí)团(tuán)的“高端路线”，也(yě)因此，它(tā)被外界贴上了，“卖北京城最(zuì)贵(guì)的房，拿北京城最贵的地”，“做地(dì)产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背(bèi)后，这个地产界“劳斯莱斯”却多(duō)次(cì)成为(wèi)被(bèi)执(zhí)行人(rén)，被(bèi)执行标的高(gāo)达11亿(yì)。

　　今年(nián)年初，因为履(lǚ)行(xíng)能力而(ér)拒不履(lǚ)行生效(xiào)法律文书确定(dìng)义务(wù)，中(zhōng)赫(hè)集团正式成(chéng)了“老(lǎo)赖”。

　　3

　　中赫被北京国安坑了？

　　中赫(hè)集团如(rú)今沦(lún)落到这个(gè)地步，其实是有(yǒu)迹(jì)可循的(de)。

　　事实上，早(zǎo)在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走红之时(shí)，深蓝财经就(jiù)曾深挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财(cái)务危(wēi)机。

　　从知名豪宅的开(kāi)发商到沦为“老赖”，中(zhōng)赫集(jí)团实控人周金辉的人生轨迹跟(gēn)着急转(zhuǎn)直下。而追根(gēn)溯源，这个转(zhuǎn)折点，就(jiù)在(zài)于收购北京(jīng)国安。

　　近(jìn)十年来，房企纷纷开始了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路并不好(hǎo)走(zǒu)。早在2008年开(kāi)始，中赫集团就尝试过(guò)多元(yuán)化业务，先后(hòu)进军能源市场(chǎng)、团购网站，但最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将(jiāng)转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与(yǔ)IDG资本退出后，中赫集团以35.5亿(yì)元参股国安足球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东家(jiā)。接着在2021年(nián)6月，中赫集团从中(zhōng)信(xìn)集团手中拿下(xià)北京国安俱乐部(bù)36％股权(quán)，至此拿(ná)下北京(jīng)国安俱乐部全(quán)部(bù)股(gǔ)权。如果北京(jīng)国(guó)安的(de)估(gū)值一直没(méi)变，那么(me)中赫集团拿下北(běi)京国(guó)安，总计花费了约55.5亿。

　　看(kàn)到这里，有(yǒu)人也许会感叹：卖豪宅真是(shì)赚(zhuàn)钱啊！NO，NO，NO!如果真的是(shì)这(zhè)样，中赫为什(shén)么又要质押股权呢？

　　2017年以来，中(zhōng)赫集团及(jí)其实(shí)控人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集(jí)团(tuán)股份(fèn)质押陆续(xù)质(zhì)押，据(jù)企查(chá)查显示，目前(qián)中赫集(jí)团共有11条股权出质记录。质(zhì)权(quán)人包(bāo)括海金商业保理、北(běi)京(jīng)建工、山东(dōng)国际信托(tuō)、中融信托、中信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北京国安的时(shí)间(jiān)完全吻(wěn)合。

　　然而，入主北京(jīng)国安(ān)后，不仅国安的经营状况没有得(dé)到改善，中赫集团也被拉(lā)入泥(ní)淖。

　　据北京(jīng)产权交易所官(guān)网信(xìn)息显示，2020年，北京国安足(zú)球俱乐部实现(xiàn)营业收入1.03亿元，净利润(rùn)-12.09亿(yì)元。截(jié)至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中赫集团和周金(jīn)辉夫(fū)妇还在持续质押手中的中赫集团股份，但国安和中赫的经营状况却持续(xù)没有好转。

　　不仅中赫(hè)集团(tuán)被(bèi)5次列被执(zhí)行人，执行标(biāo)的(de)高达11亿，北京国安(ān)也3次(cì)与中赫集团(tuán)、中(zhōng)赫(hè)置地、及中赫集(jí)团(tuán)股东周金辉、李彩(cǎi)霞等共同成(chéng)为被执(zhí)行人，执(zhí)行标的约10.45亿。

　　今年(nián)1月，因(yīn)为履(lǚ)行能(néng)力而(ér)拒(jù)不履行生效法律文书确定义(yì)务(wù)，上述被执行人成为“老赖”。只有(yǒu)北京国安(ān)，目前幸免于难。不过在实控人都成为老赖的情况下，被执行10个(gè)多亿(yì)的北京(jīng)国(guó)安，又如(rú)何能(néng)独善其身？

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