万(wàn)柳(liǔ)书院，暴雷了。

　　今年年初“万柳少(shǎo)爷”的意外走红，让(ràng)这个位于(yú)北京(jīng)海淀的(de)豪宅被全国知晓(xiǎo)，其背后曾宣(xuān)称要做地产界“劳斯莱斯”的神秘开发商——中赫集(jí)团(tuán)，也被拉向台前。

　　而如今，万柳书(shū)院再次(cì)受(shòu)到舆论关注，起(qǐ)因(yīn)中赫集团成了共同债务人被中国(guó)信达(dá)追债，中国(guó)信达为了收回钱款(kuǎn)不得(dé)不将中赫抵押的75套万柳(liǔ)书院豪宅(zhái)拍卖。可(kě)问题是，这些房子早已售(shòu)出，业主并(bìng)非(fēi)中(zhōng)赫(hè)集团，那些真(zhēn)正斥巨资购入房(fáng)产的有钱人，房子现在莫(mò)名奇妙地被拍(pāi)卖，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到这些业主的(de)维权信息，难怪(guài)有网友调侃(kǎn)：“富人被割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么优(yōu)雅。”

　　不过事(shì)件背后，可能没你(nǐ)想象的那(nà)么简(jiǎn)单(dān)。

　　1

　　富人(rén)被(bèi)精准收割？

　　最惨(cǎn)的可能还(hái)是债主(zhǔ)

　　“北京豪宅的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想(xiǎng)到(dào)，这个(gè)位(wèi)于海淀(diàn)核心区位，名校环绕的(de)顶(dǐng)级豪(háo)宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发(fā)现，中(zhōng)国信达在京东拍卖上，上(shàng)架了“北京赫华恒瑞房(fáng)地(dì)产开发(fā)有限(xiàn)公(gōng)司不良债权转让项目”，债权总(zǒng)额高达近(jìn)47亿，该(gāi)项目(mù)的抵押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京东拍卖显示，上述不良债(zhài)权转让项目的处置(zhì)主(zhǔ)体是中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有限(xiàn)公司北(běi)京(jīng)市分公司（下(xià)称中国信达北(běi)分），处置的是对北京赫华恒瑞(ruì)房地(dì)产开(kāi)发(fā)有限(xiàn)公司（下称赫华恒瑞）的(de)不良债权。截至(zhì)2023年1月31日(rì)，债权金额约(yuē)为46.95亿元人(rén)民币，其(qí)中债权本金(jīn)37.50亿元。中(zhōng)赫集(jí)团有限公司是共同债务人。目前，该项目(mù)已有1万次围(wéi)观(guān)，35名意向人。

　　从表面上看，这就是一起中国信达北分讨(tǎo)债的故事，但实际上，75套豪宅的(de)背后暗(àn)藏秘密。

　　据(jù)此前(qián)媒(méi)体(tǐ)报道，万柳书院总共301户，而且早已售罄(qìng)。如果该(gāi)报道属实，说明(míng)这些房子(zi)实际上(shàng)都是卖出去了的(de)，是(shì)有(yǒu)人住的。

　　那为(wèi)什(shén)么中国信(xìn)达(dá)的拍卖页面上(shàng)又(yòu)注明这75套房(fáng)子是“未出售”的(de)状态呢？只(zhǐ)能(néng)说明这些(xiē)房(fáng)子根本没有网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一(yī)财经的报道证实(shí)了上述内容。有(yǒu)豪宅中介(jiè)透露(lù)，中(zhōng)赫集(jí)团早就把(bǎ)这75套房(fáng)子抵押(yā)出去，现在还没资金解(jiě)抵押，所以不能网签、没办房本。

　　作为海淀(diàn)的顶(dǐng)级豪宅，最强学(xué)区(qū)房，万柳书院(yuàn)的业(yè)主基本都是北京的(de)高端人士，柳传志、丁(dīng)磊等知名商业大佬也是万柳书院的业(yè)主。另(lìng)据地产自(zì)媒体(tǐ)“地(dì)产八(bā)卦女”爆(bào)料，万柳书院的业主中(zhōng)，还有不(bù)少(shǎo)中(zhōng)赫(hè)集团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹，“富人也被(bèi)精准(zhǔn)收割(gē)了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些业主确实已(yǐ)经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，那么，中国信(xìn)达转让这笔不良债权回(huí)本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖损失(shī)最大的，没准还(hái)是债主中国信(xìn)达。

　　根(gēn)据相关法律规定，民事(shì)执行中，业主已(yǐ)经支付价款并(bìng)实(shí)际占有，但未(wèi)办理过(guò)户手续(xù)的，如(rú)果业主(zhǔ)没有过(guò)错，人民法院不得查封、扣押(yā)、冻结，已经查(chá)封的可以向法院(yuàn)提出执行异(yì)议申请(qǐng)，请(qǐng)求法(fǎ)院解除(chú)查封，同时可(kě)以联合起诉开发商，要求退(tuì)还购房款或(huò)办理房产证，并承担违约责任。

　　此外(wài)，今年4月，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民法(fǎ)院(yuàn)关(guān)于(yú)商品房消费者权利保护问题的批复》，以(yǐ)司法(fǎ)解释的方式(shì)明确了购房人的(de)优先权：

　　商品房(fáng)消费者以居住为(wèi)目的(de)购买(mǎi)房屋并已支(zhī)付全(quán)部价款，主张其房(fáng)屋交付请求权优(yōu)先(xiān)于(yú)建设工程价款优先受(shòu)偿权、抵押权以及其他债权(quán)的，人民法院(yuàn)应当予以支持(chí)。只支付了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费(fèi)者，在一审(shěn)法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付(fù)剩余(yú)价款(kuǎn)的，可以(yǐ)适用前(qián)款(kuǎn)规定。

　　也就(jiù)是说(shuō)，如(rú)果这75套房子均为“已售未(wèi)网签”，那么(me)这笔不良债(zhài)权，实际上是个烫手(shǒu)山芋(yù)。可能不(bù)仅不能卖出去回本(běn)，抵押的这75套(tào)房(fáng)子，还(hái)会被业(yè)主讨回(huí)去。

　　中(zhōng)国(guó)信达(dá)，将会赔了夫人又折兵？

　　2

　　地产界的(de)“劳斯(sī)莱斯”

　　成了“老(lǎo)赖”

　　这次债权(quán)公司中国信(xìn)达申(shēn)请不良债权(quán)转(zhuǎn)让，可(kě)以追(zhuī)溯(sù)到(dào)金谷(gǔ)信(xìn)托踩雷赫华恒(héng)瑞。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达(dá)已经成为赫华恒瑞(ruì)唯一(yī)股东。但此前，赫华(huá)恒瑞为中赫集团旗(qí)下(xià)子公司。2019年4月(yuè)22日，中赫集团(tuán)、中赫置地等选择退出了赫华恒(héng)瑞(ruì)的股东行列，中国金谷国际信(xìn)托有(yǒu)限责任公司成为(wèi)了唯一股(gǔ)东，后者由(yóu)中国信达(dá)资产(chǎn)管理(lǐ)股份有限公司持股93.72023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天5％。

　　作为房(fáng)地产开发商，相(xiāng)较(jiào)其他(tā)房企(qǐ)，中赫(hè)集团既(jì)没有很大(dà)规模(mó)，也没有很高的国民知名度，但却在北京(jīng)豪宅(zhái)圈(quān)留下一个个(gè)传说。

　　如钓鱼台七号院，作为中赫集团(tuán)进(jìn)入(rù)北京的第(dì)一个豪宅项目，2011年，中赫置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高(gāo)达30万(wàn)/平米(mǐ)的天(tiān)价，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵(guì)的(de)楼盘(pán)，引发了市场强烈震惊。

　　随后开发(fā)的万柳书(shū)院，更(gèng)是被誉为“北京海淀顶端(duān)豪(háo)宅”。2012年，中赫置地以26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知名房(fáng)企(qǐ)手中，抢(qiǎng)下了北京万柳地块，成为北(běi)京当年的“双料地王(wáng)”。很快，万(wàn)柳书院就以(yǐ)神秘高端的姿态杀入市场(chǎng)，无论是一块块(kuài)从荷兰(lán)运回(huí)来的灰砖垒起(qǐ)来的五(wǔ)米高墙，还(hái)是每棵成本超(chāo)6万的成年银杏树(shù)，还是每平米20万元的价格(gé)，都令业内外震(zhèn)撼不已。

　　“万柳的(de)墙、西宸的缸(gāng)、霄八的顶(dǐng)儿、融创的(de)湖、紫辰院的树、北平府的院儿。”从这句顺口溜中(zhōng)，就可看出其在北京豪宅圈的地位。2014年末(mò)上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融创观(guān)澜嘉(jiā)苑、佳(jiā)兆业广场、恒大(dà)华府等，现如(rú)今，它远(yuǎn)远超过这(zhè)些对(duì)手(shǒu)。

　　去(qù)年，万柳书院一套300平米的(de)法(fǎ)拍房(fáng)，最终成(chéng)交价1.09亿(yì)、单(dān)价(jià)达到惊人的(de)36万元/平米(mǐ)，说明万柳书院虽然已经推(tuī)出(chū)了8年之久，但其(qí)依(yī)旧在北京(jīng)豪宅圈(quān)备受追捧。

　　中赫集团开(kāi)发的豪宅，也(yě)吸引了不少知名人(rén)士，如知(zhī)名演员宋(sòng)丹丹，就住在钓鱼(yú)台七号院。而柳传志、丁磊(lěi)等知名商业大佬则居住在(zài)万柳(liǔ)书院。

　　几大豪宅(zhái)的成(chéng)功(gōng)奠定了中赫(hè)集团的“高端路线(xiàn)”，也因此，它被外界贴上了，“卖(mài)北京城(chéng)最(zuì)贵的房(fáng)，拿北京城最(zuì)贵(guì)的地(dì)”，“做地(dì)产中的‘劳斯莱斯’”的标签。

　　但隐(yǐn)藏在豪宅开发商光环的背后，这个地(dì)产界(jiè)“劳斯莱斯”却(què)多次成(chéng)为被执行人(rén)，被执行(xíng)标的高达11亿。

　　今年年初，因为(wèi)履(lǚ)行能(néng)力而拒不履行生效法律文(wén)书确定义务，中赫集团(tuán)正式成(chéng)了(le)“老赖(lài)”。

　　3

　　中赫被北京国安坑(kēng)了？

　　中赫集(jí)团如今(jīn)沦落到这个地(dì)步，其实是有迹(jì)可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年(nián)年初“万柳书院(yuàn)少爷”走(zǒu)红之时(shí)，深蓝财经就曾深(shēn)挖(wā)出(chū)背后的(de)中赫集团，发现其(qí)深(shēn)陷财(cái)务(wù)危机。

　　从知名(míng)豪宅的开发商到沦为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人(rén)生(shēng)轨迹跟着急转直下。而追根溯源，这(zhè)个转(zhuǎn)折点，就在于收购北京国安。

　　近十年来，房企纷纷开始了(le)多元化转型(xíng)，但转型之路并不好走。早在2008年(nián)开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化(huà)业务，先(xiān)后进军能源(yuán)市场、团(tuán)购网站，但最终都惨淡收场(chǎng)。最终，周金辉将转型的(de)目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服(fú)与(yǔ)IDG资本退出后，中(zhōng)赫集(jí)团以(yǐ)35.5亿元参股(gǔ)国安足(zú)球俱乐部64％股权，成为(wèi)国安的新东(dōng)家。接着在2021年6月(yuè)，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北京国安(ān)俱(jù)乐部36％股权，至此拿下北京国安(ān)俱乐部(bù)全(quán)部股(gǔ)权。如果北(běi)京国安的估值(zhí)一直没变，那(nà)么(me)中赫集团拿下北京国安，总计花费了约55.5亿(yì)。

　　看(kàn)到这里，有人也许(xǔ)会感叹：卖(mài)豪宅真(zhēn)是(shì)赚钱啊(a)！NO，NO，NO!如(rú)果真的是(shì)这样，中赫为什么又要质押(yā)股(gǔ)权呢(ne)？

　　2017年以来，中赫(hè)集团及其实(shí)控人周金(jīn)辉夫妇将其手中的中赫集团(tuán)股份质押陆(lù)续质(zhì)押(yā)，据企(qǐ)查(chá)查显(xiǎn)示，目(mù)前中赫集团共(gòng)有11条股权出质(zhì)记录。质(zhì)权人(rén)包括海金(jīn)商业保理(lǐ)、北京建(jiàn)工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托、中(zhōng)信建设等。

　　这与入主(zhǔ)北(běi)京国安的时间完(wán)全(quán)吻(wěn)合。

　　然(rán)而，入主北京国安后，不仅国(guó)安的(de)经营状(zhuàng)况没有得到改善(shàn)，中赫集(jí)团也被拉入泥淖。

　　据北京产权交易所官网信息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实现营(yíng)业收入1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至2020年末，该(gāi)俱乐部(bù)资产(chǎn)总(zǒng)计5.38亿元(yuán)，总负债18.51亿元。

　　为了缓解资金压力(lì)，中赫集团(tuán)和周金辉夫妇还在持续(xù)质押手(shǒu)中的中(zhōng)赫集团股份，但国安和中赫的经营(yíng)状况却持(chí)续(xù)没有好转。

　　不仅中赫集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执(zhí)行标的(de)高达11亿(yì)，北(běi)京国(guó2023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天)安也3次与中(zhōng)赫(hè)集团(tuán)、中赫置地(dì)、及中赫集团(tuán)股东周(zhōu)金(jīn)辉、李(lǐ)彩霞等共同成为被执(zhí)行(xíng)人，执行标(biāo)的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而拒不履行生效法(fǎ)律(lǜ)文书确(què)定义务，上述被执行人成为“老(lǎo)赖”。只有北京(jīng)国安，目前幸免于难。不过在实控人都成为(wèi)老赖的情况下，被执行12023年过年是哪一天，2023年春节是哪天一天0个多亿(yì)的北(běi)京国安，又如何能(néng)独(dú)善其身？

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