导读

　　黄(huáng)金二十(shí)年之(zhī)后(hòu)，当(dāng)下中国地(dì)产步入大(dà)分化时代而非停(tíng)滞期。

　　要点(diǎn)

　　过去二(èr)十年是中国房地产市场(chǎng)黄(huáng)金二十(shí)年。2019-2021年，连续(xù)三年商品住宅销售(shòu)面积(jī)超15亿平，足(zú)够4000万家(jiā)庭入住。恰逢近年地(dì)产持续低景气(qì)，有关中国地产是否过剩的讨(tǎo)论日(rì)益热烈(liè)。

　　拨开(kāi)迷(mí)雾(wù)，本文试图厘清(qīng)中国城镇存量住宅真实情况，据此判断中国(guó)未来地(dì)产(chǎn)趋势。

　　有媒(méi)体(tǐ)渲(xuàn)染中国地产存量极度过剩，事实是否如此(cǐ)？

　　住(zhù)建(jiàn)部披露全国有近6亿栋(dòng)房屋建筑(zhù)，第(dì)七次人口普查调查数据显示城镇家庭户人均(jūn)住宅间数为1.06间。市场陷入怀疑，中国(guó)房子(zi)是(shì)否(fǒu)真(zhēn)的过剩(shèng)？

　　事实上住建部(bù)披露(lù)的(de)近6亿(yì)栋城乡房屋建筑中，城镇建筑占(zhàn)比不到(dào)一成(chéng)，其(qí)中还包括大(dà)量城(chéng)镇(zhèn)非住宅建(jiàn)筑，如(rú)商业(yè)办公(gōng)楼、学校等，因此(cǐ)6亿栋房屋中城镇(zhèn)住宅占比(bǐ)极(jí)低。

　　七(qī)普显(xiǎn)示中国城镇居民人(rén)均住宅(zhái)间数为1.06间(jiān)，但居住舒适不是人均一间房所能满足，它与房(fáng)屋质量、居(jū)住(zhù)面积、配(pèi)套设施等因(yīn)素密切相关(guān)。中国的人均住宅间数较发达(dá)国(guó)家(jiā)还(hái)有(yǒu)很大(dà)差距。人均住宅(zhái)间(jiān)数(shù)大(dà)于1同样(yàng)不意味着(zhe)中国住宅市场已经饱和。

　　我们测算发现(xiàn)中国城镇居民户(hù)均1套房，其中每户(hù)持(chí)有商品住宅仅0.64套。

　　目前并(bìng)无(wú)直接公布中(zhōng)国家庭户均(jūn)住宅(zhái)的数(shù)据，我们根据商品住宅套数、商(shāng)品住宅(zhái)占比和城镇家庭户数，计算(suàn)出城镇(zhèn)家(jiā)庭住(zhù)宅套(tào)户比。

　　测算结(jié)果显示，目前(qián)城镇家庭户均拥有0.86套房，其中(zhōng)0.54套为商品住(zhù)宅。若期房(fáng)顺利交付，直至(zhì)2024年(nián)，中国每户(hù)城镇家庭才拥(yōng)有1套住宅，其中商业住宅仅(jǐn)0.64套。

　　户均一套房似乎(hū)意味(wèi)着户户有房(fáng)，然而事(shì)实上(shàng)中国住宅(zhái)市(shì)场供需并不平衡。

　　国(guó)际数据显示，成(chéng)熟房地产市场(chǎng)的住宅套户比会大于1，在1.1左右(yòu)。

　　之(zhī)所以说不(bù)平(píng)衡，是因为户均(jūn)一套房无法满足流动人(rén)口的租赁和置2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米业(yè)需求。全国总人口的近三成都是流动人(rén)口，流动人(rén)口会(huì)选择在大城市租(zū)房挣钱，在老家买房，从而产生了额外的住宅(zhái)需求(qiú)。

　　即便户均一套房，中国(guó)未来地(dì)产仍有四大新增(zēng)需求动(dòng)力。

　　第一(yī)，户均人(rén)口规(guī)模缩小，一(yī)人户、两人(rén)户占比不断增(zēng)加，导致家庭户数增多。小家庭化趋势将延续，带来新(xīn)户(hù)购房需求增(zēng)长。

　　第二，经济板块的(de)分化日益(yì)明显，区(qū)域经(jīng)济资(zī)源分配的再集中吸引着人口流入(rù)，人口(kǒu)净(jìng)迁(qiān)入城市的(de)新增住宅需求有望持续旺盛(shèng)。

　　第三(sān)，30％左右(yòu)的(de)家庭住在2000年以(yǐ)前建成的住宅中，涉及超9000万家庭、81亿平方米的(de)住宅建(jiàn)筑面(miàn)积。促成“老破小”住宅的改造(zào)势在必行。

　　第(dì)四，中国的人均(jūn)住宅间数与人(rén)均(jūn)住宅建筑面积均(jūn)较发达国家有着(zhe)不小(xiǎo)差距，“住(zhù)上(shàng)更大(dà)房子”的改善性需(xū)求正(zhèng)在不(bù)断增加(jiā)。

　　黄金二十年之后，当下中国(guó)地产步入大(dà)分化时代而非停滞(zhì)期(qī)。

　　如果(guǒ)说过去二十年是中国地产黄(huáng)金发展期，地产矛盾更多体现(xiàn)为住宅供给存在不足，这是(shì)过去二十年房价快速上涨(zhǎng)基石。那么当(dāng)下房地产大(dà)分(fēn)化时代已至，大分化时代(dài)下(xià)地(dì)产矛(máo)盾则更多体现(xiàn)在住宅质量供需(xū)冲突(tū)。

　　地产大(dà)分化必将体现在不同能级城市之间，不同区(qū)域板(bǎn)块之间，不同品质住宅之间。

　　目录(lù)

　　正(zhèng)文(wén)

　　引(yǐn)言

　　不久前(qián)，官(guān)方披露全国已有(yǒu)近6亿栋房(fáng)屋建(jiàn)筑，引发热议。从2月以来，各(gè)大城市(shì)二手(shǒu)房挂牌(pái)量(liàng)突然激增，引(yǐn)发一(yī)阵二手房的“抛售潮(cháo)”。

　　让(ràng)市场不禁担心，中(zhōng)国的房子(zi)是(shì)否(fǒu)已经过剩？

　　中国城镇住宅到(dào)底是供给过剩，还是供需平衡(héng)，或是(shì)仍然存在不(bù)足？可惜(xī)由于住宅存量数据并(bìng)未公布，我们无法直接知(zhī)晓具体(tǐ)情况。

　　拨开迷(mí)雾，我(wǒ)们测算出(chū)中国城镇家庭户均拥(yōng)有住(zhù)宅套(tào)数(shù)，回答当前的(de)房子是否真的过剩了？据(jù)此(cǐ)判断未来房(fáng)地(dì)产市(shì)场会(huì)如何(hé)发(fā)展。

　　一、如何有效观察中国(guó)户均拥有住(zhù)宅数量

　　（一）中国住宅数量过剩的直观判断站不住(zhù)脚

　　今年(nián)2月(yuè)，在(zài)以(yǐ)全国自然灾害综合风险普查工作情况为主题的新闻发布会上(shàng)，负责人对外披露：“住宅(zhái)城乡(xiāng)建设行业获取了全国近6亿栋城乡房(fáng)屋建筑数(shù)据(jù)以及80多万(wàn)处(chù)市政(zhèng)设施(shī)数据。”

　　14亿人住6亿(yì)栋(dòng)房屋建筑，平均每栋建筑(zhù)住不(bù)到3人，住宅市场看(kàn)似已经过剩。

　　在这近(jìn)6亿栋房屋建筑(zhù)中，农村房屋(wū)占9成以上，以栋(dòng)数计算的(de)城(chéng)镇房屋实际仅有4700多万栋，还包(bāo)括了大量(liàng)商业楼、写字楼、学校、医院等非住(zhù)宅。总的算下来，住(zhù)宅(zhái)占(zhàn)比并不大。

　　第七次人口普查数据公布了中国城镇家(jiā)庭户人均住宅间数(shù)为(wèi)1.06间，其中城市家庭(tíng)户(hù)居民人均0.99间(jiān)，乡镇(zhèn)家庭户居民(mín)人均1.18间。

　　人(rén)均住宅间数大于(yú)1，看似意味(wèi)着(zhe)人人都有房间居住(zhù)。

　　居住水平不仅与房间数(shù)量(liàng)有(yǒu)关，更(gèng)与房屋质量、居住面(miàn)积、配(pèi)套设(shè)施(shī)等(děng)因素密切相关。单单从(cóng)人均住宅间(jiān)数不能完全反映出(chū)城镇居民的居住(zhù)水(shuǐ)平。

　　中国主(zhǔ)要(yào)是以家庭为单位(wèi)购买成(chéng)套(tào)住宅，一套设(shè)施(shī)齐全的住宅才是城镇居民宜居的(de)选择。

　　（二）中国户均住宅的测算思路、数据和(hé)方法

　　中(zhōng)国城镇居民(mín)住宅主要分两大类(lèi)，一类是(shì)商品住(zhù)宅，另一类是保障房、原公有住宅、自建房(fáng)等非商(shāng)品住宅。

　　目前缺(quē)乏统计(jì)数据(jù)，并(bìng)没有直(zhí)接公布城镇住宅数量。居民(mín)住宅相关(guān)数据有两(liǎng)处可以直接公布，一(yī)是每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数（统(tǒng)计局）；二是居民住(zhù)宅来源（人口(kǒu)普查数据(jù)）。计算(suàn)中国(guó)居民户均住宅(zhái)数量(liàng)，我们主要用到上述(shù)两组数据。

　　中国住宅改革始(shǐ)于1998年(nián)，1998年之前商品住宅数量极少，可忽略不(bù)计。估算城(chéng)镇居(jū)民户均住宅套(tào)数分三步走(zǒu)：

　　第一步，将1999年以来每年商品住宅(zhái)销售套(tào)数相加，我们就能(néng)够得到当前(qián)商(shāng)品住宅总(zǒng)存(cún)量。

　　第二步，根据城镇居民拥有的商品(pǐn)住宅(zhái)和非商品(pǐn)住宅比例(lì)，推算得(dé)到居民住宅总套数(shù)。

　　第(dì)三步，将城(chéng)镇(zhèn)居民(mín)拥有的(de)商品(pǐn)住宅总(zǒng)数(shù)除(chú)以(yǐ)家庭户数，我们就能够得到(dào)城镇户均拥有(yǒu)的(de)住(zhù)宅数量(liàng)。

　　具体计(jì)算公(gōng)式如下：

　　城镇家庭住宅套户(hù)比(bǐ)=住宅总(zǒng)套(tào)数/家庭户数(shù)

　　=（商(shāng)品住宅套数/家庭户(hù)数）/（商品住宅(zhái)套数/住(zhù)宅总套数）

　　=商品住(zhù)宅套户(hù)比/商品住宅占(zhàn)比

　　二、城镇家庭户均拥有1.02套(tào)房(fáng)

　　中国住(zhù)宅存量到底(dǐ)有多少，目前缺乏一个(gè)准确统计(jì)。我们利用既有统计数(shù)据(jù)，大致测(cè)算(suàn)得到(dào)中国存量房地(dì)产套数，并进一(yī)步推算中国城镇(zhèn)家庭(tíng)户均拥有的住宅(zhái)数(shù)量(liàng)。

　　（一）城(chéng)镇居民(mín)户均拥有(yǒu)商(shāng)品住(zhù)宅0.64 套(tào)

　　截至(zhì)2022年(nián)，我们计算得(dé)到：

　　（一(yī)）中国商(shāng)品(pǐn)住宅累计(jì)销(xiāo)售1.97亿套。

　　（二）城镇家庭户均(jūn)拥有0.64套商品(pǐn)住宅（包含现房(fáng)和期房）。

　　中国的房地产销售以期房为主，从2019年开始，新房销售中期房占比(bǐ)近9成。本文(wén)去除商品住宅累计销售套(tào)数里的期房销售，得到商品住(zhù)宅现房(fáng)套(tào)数(shù)。

　　以2022年商(shāng)品住(zhù)宅(zhái)现房(fáng)套数(shù)计算为例：

　　2022年(nián)商品住宅现房(fáng)套数=截止到2022年商品住(zhù)宅累(lèi)计(jì)销售套数-过(guò)去三年（2020、2021和2022年）的期房销售额(é)。

　　主流房企竣工(gōng)周(zhōu)期在2-3年，并考虑到(dào)交(jiāo)房后装(zhuāng)修(xiū)的(de)时间(jiān)，取最大(dà)值3年。

　　将商(shāng)品住(zhù)宅现房(fáng)套数除以(yǐ)家庭户数，算出(chū)：

　　（三）目前(qián)中国城镇家庭(tíng)户均拥有0.54套商品(pǐn)现房住宅(zhái)。

　　（二）城镇居(jū)民(mín)户均(jūn)拥有(yǒu)住宅1.02套(tào)

　　接下来我们(men)需要进一步推算中国城镇(zhèn)居民拥(yōng)有的户均住宅套数(shù)。

　　首先，七普(pǔ)数据(jù)显示(shì)中(zhōng)国城镇居民的住宅结(jié)构(gòu)特征(zhēng)如下：

　　73.8％的(de)城镇家(jiā)庭(tíng)拥有住宅。其(qí)中自建住宅占比21％，购买商品住宅占比31.9％、二(èr)手房占比(bǐ)10.1％、经济适用房占比3.8％、原公有住宅占比6.1％，通过继承或赠与占(zhàn)比(bǐ)0.9％。另有3.4％和17.7％的(de)家(jiā)庭租赁廉租房与其他住宅(zhái)。

　　其次，我们假定租(zū)赁(lìn)其他住(zhù)宅和购买二手房(fáng)都(dōu)是商品住宅，因此将(jiāng)租赁其他住宅、购买商(shāng)品住宅与(yǔ)购买二手房加总，得到商品(pǐn)住宅占居民所有(yǒu)住宅的(de)比例(lì)为62.8％。

　　2020年商品住宅占(zhàn)比为59.2％，粗略假设2021年-2022年(nián)期(qī)间商品住(zhù)宅增(zēng)幅为过去十年变(biàn)化(huà)幅度(dù)的20％，计算2011年-2020年(nián)商品住(zhù)宅的(de)实(shí)际变化比例，从(cóng)而我(wǒ)们估算出2022年商品住宅所(suǒ)占比例(lì)，为62.8％。

　　最后，截至2022年末，中国(guó)平均(jūn)每户城镇家庭拥(yōng)有(yǒu)0.86 套(tào)住宅(zhái)。但考虑(lǜ)已(yǐ)购期(qī)房(fáng)，中国平均每户城(chéng)镇家庭拥有(yǒu)1.02套住宅。

　　如果交房(fáng)顺利，已购(gòu)期(qī)房(fáng)会在2-3年(nián)内陆(lù)续(xù)交付(fù)使用，到2024年，中国平(píng)均每户城镇家庭都会拥(yōng)有一套住宅。

　　三(sān)、城镇户均(jūn)一套房(fáng)的三点含义

　　既然城镇居民已经达(dá)到了户均(jūn)一套房的程(chéng)度，“户(hù)户有(yǒu)房”是否意味着中国(guó)城(chéng)镇化进展(zhǎn)终结，甚至(zhì)意味着中(zhōng)国(guó)地产存(cún)量供给绰绰有余？

　　（一）户均一套(tào)房并不意(yì)味(wèi)着(zhe)住(zhù)宅市场供需平衡(héng)

　　需要有多(duō)余住宅来满足因人(rén)口(kǒu)流动、居民换房(fáng)等因素产生的住宅需求(qiú)。因此，成熟房地产(chǎn)市场的住宅套户(hù)比会在1.1左右。

　　国际(jì)经验来看(kàn)，美国、英国(guó)和日本的住宅套户比均高于1.1，其中，英国(guó)的(de)住宅套户比(bǐ)最高(gāo)，为1.19，日本为1.16，美(měi)国为1.11。德国和韩国分别为1.02和1.05。

　　如果户(hù)均刚(gāng)好一套房，就会造成人口(kǒu)净(jìng)流(liú)入地(dì)的住(zhù)宅市场(chǎng)供不应求，造成房价或(huò)房(fáng)租(zū)迅(xùn)速上涨。

　　七(qī)普指出中国的流动人口3.76亿，省内流动人口和省际流(liú)动(dòng)人(rén)口(kǒu)分别为2.51亿人和1.25亿(yì)人(rén)。

　　流动人口会选择在大城市租房挣钱，在(zài)老家县(xiàn)城买房(fáng)。

　　暨南大学2017年的中国城乡人口流动调查数据显(xiǎn)示(shì)，在上海、杭州以及南京工作的(de)流动人口在(zài)老家拥有住宅(zhái)比(bǐ)例分别(bié)为28％、21％和18％。大城市(shì)的(de)高工资吸引(yǐn)打工人，但高房价迫使打工人回(huí)乡置业。

　　流动人口实际上会(huì)占据两套房，在高房价(jià)的(de)大城市租赁(lìn)一(yī)套房，在房(fáng)价(jià)较(jiào)低的(de)县城购买一套房。所以说户均一套(tào)房(fáng)无法满足(zú)庞大流动人(rén)口的租赁与置业需求(qiú)。

　　（二）至少(shǎo)9000万(wàn)户家(jiā)庭住宅品质仍需改善

　　目前，中国的(de)城(chéng)镇住宅中依然有不少老(lǎo)旧小区。

　　三成(chéng)家庭，也就是约9000万户城镇居(jū)民住宅是2000年以(yǐ)前建成，其中又有11.6％住宅(zhái)年龄至少在33岁(suì)以上。

　　这批存在着建筑(zhù)结构松散(sàn)、设施陈旧、安全隐(yǐn)患大等(děng)问题，如电线老(lǎo)化、管道等基础(chǔ)设(shè)施陈(chén)旧，给住(zhù)户的生活带来了(le)很大的不便和安(ān)全隐患，并且居住体验较差。

　　2000年以前建(jiàn)成的老(lǎo)旧住宅面积(jī)小。占比(bǐ)为31.3％的家庭户数拥有(yǒu)的住宅面积占比仅为(wèi)27.6％。仍然存在5％左(zuǒ)右的(de)家庭(tíng)没有独立卫浴和厨房(fáng)。这类(lèi)上世纪(jì)修建的(de)老(lǎo)旧小区(qū)很(hěn)难满足现代生活需求，在未来大都(dōu)会被拆迁重建。

　　近五成的家庭住宅为一居(jū)室和二居室(shì)，户型偏小。其中一居(jū)室占比为14.9％，二(èr)居室(shì)占比为33％。对(duì)比镇，城市家庭住宅户型(xíng)更小，当然(rán)这与城市土(tǔ)地资(zī)源(yuán)紧张有关(guān)。

　　2尺1腰围是多少厘米，2尺腰围是多少厘米mg alt="中(zhōng)国(guó)户均几套(tào)房？| 民生·周君(jūn)芝团(tuán)队" src="http://getimg.jrj.com.cn/images/2023/05/weixin/one_20230515161808975.png">

　　（三）人均(jūn)住宅面积(jī)扩张是未来地产的需求驱动力

　　根据七普数据测算，2020年城镇(zhèn)家庭户(hù)住宅存量总面(miàn)积为294.6亿平。暂不考虑两年间农民带房进(jìn)城和老旧小区(qū)拆迁，加上2021年和2022年商品住宅竣(jùn)工面积（7.3亿与6.3亿），得出2022年(nián)住宅存量总面积为308.16亿平，人(rén)均住宅(zhái)建(jiàn)筑面积为39.45平方(fāng)米。

　　超过一半(bàn)的家庭人均住(zhù)宅建筑面积(jī)小于均值，近4成家庭人均住宅建筑面积在(zài)30平米以下(xià)。

　　15％的城镇(zhèn)家庭人均住宅(zhái)建筑面积不足19平方(fāng)米，不及全国(guó)人(rén)均水(shuǐ)平的一半(bàn)。若去(qù)除20％的公(gōng)摊，可使(shǐ)用的(de)住宅面积仅为15.2平方米。上(shàng)海市(shì)将(jiāng)人均(jūn)住(zhù)宅(zhái)建(jiàn)筑面积低(dī)于15平方米的家庭界定为(wèi)住宅存在困难，若按这(zhè)个标准算的(de)话，中国有(yǒu)11.3％的家(jiā)庭存(cún)在住宅困难问题。

　　若人均(jūn)可使用(yòng)住宅面积为(wèi)40平，即人均住(zhù)宅建筑面积为(wèi)50平，只考(kǎo)虑家(jiā)庭户人(rén)数，需(xū)要住宅总量(liàng)约390.6亿(yì)平，较目前至少新增82亿(yì)平。

　　对(duì)比发达(dá)国家人均住宅面积(jī)，美(měi)国为67㎡，瑞士、日本、德(dé)国和英国都(dōu)高于40㎡，中国(guó)的人(rén)均住宅建筑面(miàn)积为39.45㎡，相差不大。但若(ruò)去除公摊面积后，中(zhōng)国的(de)人均可使用面积为31.56㎡，这一差距将变得明显。

　　若考(kǎo)虑约1.4亿的集体户人口(kǒu)，所(suǒ)需要(yào)的住宅总量会更(gèng)多。

　　四、户均已然1套房，未(wèi)来地产(chǎn)还(hái)会有需求么？

　　我们(men)测(cè)算得(dé)到中国城镇家庭户均1套房，看似(shì)已经户户有房。即(jí)便如此，中国(guó)人口(kǒu)静态结(jié)构和动态趋势演绎，决定(dìng)了中(zhōng)国未来地产仍(réng)有(yǒu)需求(qiú)释放(fàng)。户均(jūn)1套住宅现(xiàn)实之(zhī)下，中(zhōng)国未来(lái)城(chéng)镇住宅需求主要(yào)来自于四个方(fāng)面(miàn)。

　　第一，户(hù)均(jūn)人口(kǒu)缩小，家庭(tíng)户数增(zēng)多，新户购房(fáng)需求(qiú)扩张(zhāng)。

　　过去20年我国(guó)城镇家庭户(hù)均人口数不断下降(jiàng)，六(liù)普显示城镇户均人口规模为2.85人/户(hù)，而七普显示城镇户均(jūn)人口规模为(wèi)2.62人/户，一(yī)人户、二人(rén)户的占比明显上升，人口(kǒu)小家庭(tíng)化趋势将继续(xù)延续，导致户数(shù)会(huì)因户均人口规模的缩小(xiǎo)而增多。

　　第二，人口迁移(yí)导致经(jīng)济发展(zhǎn)带(dài)来(lái)的新(xīn)增住宅(zhái)需求旺盛。

　　中国经济板块的分化日益明显，资源(yuán)和生产要素逐(zhú)步(bù)向经济(jì)带、都市圈中心城市(shì)流入(rù)，区域经济资源分配的(de)再集中吸引着人(rén)口流入。人口(kǒu)迁移势必涉及到买(mǎi)房租房，给迁入地住(zhù)宅市场(chǎng)带(dài)来新的增量。

　　以浙江省为(wèi)例，2021年常住人口增量(liàng)为72万，而出生人口(kǒu)为44.9万人，死(sǐ)亡人口(kǒu)为(wèi)38.4万人，自然增加(jiā)人口仅为6.5万人，其人口增长(zhǎng)主要(yào)受益于人(rén)口迁移。

　　第三，老(lǎo)旧小区改善性(xìng)需求依然庞大。

　　从(cóng)2011年到2020年，自建住宅(zhái)和(hé)原(yuán)公有住宅的(de)家庭拆迁改建最(zuì)多(duō)。自建房家庭比例从31.5％到21％，下降了10.5个百分点(diǎn)；原公有(yǒu)住宅家庭比例从12.9％到6.1％，降幅为6.8个百分点。二者(zhě)和(hé)（27.1％），再加上(shàng)其他住宅（5％）与家庭住宅(zhái)建造时(shí)间为(wèi)2000年(nián)以前的比(bǐ)例（31.3％）大致相吻合。

　　十年(nián)间(jiān)新增(zēng)8473万家庭户，自建住宅和(hé)原公(gōng)有(yǒu)住宅减少了1282万户，住(zhù)宅净(jìng)需(xū)求增加9755万户。49％的家庭购(gòu)买商品住宅，21％的家(jiā)庭购(gòu)买(mǎi)二手房。在新增住宅需求中，有7成家庭购买了商品住(zhù)宅。租(zū)房、购买(mǎi)经济适用房和(hé)其(qí)他(tā)分(fēn)别占比18％，3％和9％。未来(lái)随着城中村和旧(jiù)城改造(zào)，商品(pǐn)住宅的占比势必(bì)会(huì)进一步上升。

　　2000年以前建造的(de)住宅(zhái)建筑面积还有约81亿平(píng)，涉及(jí)城(chéng)镇家庭约(yuē)9000万户。破旧的(de)城中村、老公有住宅，建筑(zhù)面积(jī)小、质量低、基础设施配套差、没有或少有(yǒu)物业管理，居民追(zhuī)求(qiú)美好、宜居(jū)生活的环境，背后的改善性需求(qiú)有待释放。

　　第四(sì)，“住上更大房(fáng)子”的(de)改善性需求还将有所增加。

　　刚需购房受限(xiàn)于资(zī)金，倾向于中小户型。已有住宅家庭希(xī)望提高(gāo)生(shēng)活(huó)品质，以小(xiǎo)换大、以(yǐ)旧换新(xīn)。2022年(nián)底的中(zhōng)央经济工作会议明确指出支持住宅改(gǎi)善(shàn)等消费(fèi)。

　　OECD国家的人均住(zhù)宅间(jiān)数为1.71间(jiān)，无论是(shì)否考虑乡村住宅因素，中国的(de)人均住(zhù)宅间(jiān)数(shù)较其他国家依旧存在(zài)不小差距。

　　住宅舒(shū)适(shì)度与(yǔ)经济水平有着密(mì)切正向联系。随着经济(jì)发展水(shuǐ)平的(de)提(tí)高，中(zhōng)国(guó)的人均住宅间数与人均住(zhù)宅建筑面积将随之增长(zhǎng)。

　　如(rú)果(guǒ)说(shuō)过去二十(shí)年是中国地产黄金发(fā)展期，地产(chǎn)矛盾(dùn)更多体现为住宅供给(gěi)存在不足(zú)，供需出现错配，这(zhè)是过去(qù)二十年房价快速上涨基石。那么未(wèi)来将是住宅(zhái)质(zhì)量的供需冲突。房地产(chǎn)大(dà)分化时代已至，这种分化不单(dān)局限于城市(shì)能级之间差异，优质小区和老旧二手(shǒu)房之间的差异也(yě)将(jiāng)越发扩大。

　　风(fēng)险提示

　　人口普(pǔ)查(chá)数据调查(chá)的是人，并(bìng)不是针(zhēn)对住宅(zhái)，因此可能存在(zài)统(tǒng)计偏差。商品住宅占比实际值可(kě)能偏低，其增(zēng)速可能超预期(qī)。

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