5月以来，房地产板块个股多出现(xiàn)小幅(fú)上涨，截至(zhì)5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代表的机构(gòu)对于这一板块(kuài)已经(jīng)在悄然(rán)布局。数据显示，以南方和华夏的两只老牌ETF基金为例，5月9日时所公(gōng)布的总(zǒng)份(fèn)额均(jūn)较4月28日时(shí)有小幅增长(zhǎng)。根据基金一季(jì)报统计，龙头(tóu)与地方国企央企(qǐ)获得增持，持(chí)仓数(shù)量占(zhàn)流通股比重增幅五只(zhǐ)个股分(fēn)别为华发股份+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中(zhōng)新(xīn)集团(tuán)+1.49％、卧龙地产(chǎn)+0.97％、招商(shāng)积余+0.92％。

　　公、私募配(pèi)置房地(dì)产或“底部回升”

　　行业红(hóng)利时(shí)代(dài)已过 精耕细作成(chéng)共识

　　从公募(mù)基金对房(fáng)地(dì)产的配置看，2019年(nián)末，公募所持有的房地产行业(yè)标的市值约1188亿元，占其所持股票市值(zhí)的4.66％左(zuǒ)右；2020年市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产公司(sī)市值在股票资产中的占比(bǐ)却(què)断崖式下跌至1.85％；2021年，这一数值更是进(jìn)一步降至1.56％。

　　不过(guò)2022年(nián)终于出现了三年来的首(shǒu)次(cì)回升，年底这一数值从1.56％升(shēng)至1.65％。与(yǔ)此同(tóng)时，公募对(duì)房(fáng)地产行业的持股比例也(yě)同步回升，从2021年底的6.94％提高到(dào)2022年(nián)末的7.03％。

　　这样的(de)势头似(shì)乎在今年一季度(dù)得以延续(xù)。数据(jù)统计(jì)显示，公募重仓持(chí)有房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提(tí)升6.71％。持仓(cāng)市值前五(wǔ)个(gè)股分别为保利(lì)发展、招商蛇(shé)口、万(wàn)科A、华(huá)发股份、滨江(jiāng)集(jí)团(tuán)，持仓市值占板块比(bǐ)重合计(jì)达47.29％，环(huán)比下降3.05％。

　　从中(zhōng)不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发有集(jí)中于(yú)龙头的趋(qū)势。Wind显示，在公募基金(jīn)一季报汇总的重仓股中，房(fáng)地产(chǎn)板块排(pái)名最高的是(shì)保利发展，在基金重(zhòng)仓第33位。排名第二的是招(zhāo)商蛇口，排在(zài)第78位。而(ér)老牌龙头股万科A排在第(dì)96位。对比(bǐ)去(qù)年四季报(bào)，变化(huà)之(zhī)处首先在于几只房地产龙头股从(cóng)排(pái)位上看均(jūn)有退步，尤其(qí)是万科最为明显；其次是金(jīn)地集(jí)团退出百大之列。但(dàn)考(kǎo)虑到房(fáng)地产(chǎn)是(shì)复苏链上(shàng)最(zuì)后一环，且首季并非行业(yè)销(xiāo)售旺季，其传导(dǎo)到(dào)二级(jí)市场乃(nǎi)至机构(gòu)持仓(cāng)上还需要时间周期。

　　形成(chéng)共识的是，经济(jì)圈判断房地(dì)产已经进入(rù)大分(fēn)化时代，一二线(xiàn)城市(shì)好于(yú)三四线城(chéng)市(shì)。而(ér)映射到二级市场投资上，配(pèi)置(zhì)房地产行业轻松(sōng)收获行业贝(bèi)塔的(de)红利期一去不返了(le)。“如(rú)果(guǒ)按照产(chǎn)业周期(qī)来分(fēn)类，包括房地产等(děng)几类行业(yè)在(zài)盖特纳(nà)曲线里(lǐ)属(shǔ)于成(chéng)熟期或者衰退(tuì)期(qī)的行业，传统认知(zhī)上没有什么投资机会的。但在(zài)这几年特殊的(de)行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也出现(xiàn)了一些(xiē)机会，背后的逻辑是(shì)供(gōng)给侧(cè)发生了更大的变化(huà)。”一(yī)不愿具名的(de)上(shàng)海公募基(jī)金经(jīng)理指出。

　　不过也有公募人士持谨慎乐观态度：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米的年销(xiāo)售面积很难再出现了，2022年光(guāng)是(shì)居民(mín)存款数量(liàng)增加了15万(wàn)亿元。中(zhōng)国存量(liàng)有400亿平方米建筑(zhù)面积，考虑(lǜ)存量地产的更新，也有近10亿平方米。需(xū)求端还需要有一定的(de)政策出来去刺激购(gòu)房。”

　　宝(bǎo)盈(yíng)基金房地产(chǎn)研究员吕功绩(jì)也(yě)指出：“时至今日，无论从(cóng)城镇化的进程，还(hái)是人均(jūn)住房面积（接近30平/人），我国均已告别住房短缺时代，而目前居民的杠杆(gān)率和(hé)房价收入也不支撑每年(nián)18万亿元的销售额，以及过快上(shàng)行的(de)房(fáng)价，因而行业高增的时(shí)代已经过去，未来行业的(de)需求或将回落，在此过程中，伴随(suí)着地产(chǎn)的高杠杆属性，就很容易(yì)出现(xiàn)信(xìn)用风险问题（类似2022年的民营地产爆雷(léi)），行业进入(rù)到供给侧出(chū)清的过程(chéng)。这个(gè)过(guò)程中(zhōng)，综合竞争力(lì)强的(de)公(gōng)司就能够通过大(dà)鱼(yú)吃小鱼的方(fāng)式(shì)，获得市占率的提升。当行(xíng)业需求见顶回落时，行业(yè)的贝(bèi)塔已经过去了，但(dàn)不(bù)代表没有投资机会，机会在于城市、位置、产(chǎn)品(pǐn)的阿尔法，而对应到股票投资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法(fǎ)。”

　　或许也是(shì)基于这(zhè)样(yàng)的认识转变，精耕细(xì)作(zuò)个股成为(wèi)公募(mù)乃至整体机(jī)构的务实之(zhī)举。

　　机构(gòu)配置房地产(chǎn)“风物长宜放眼量”

　　头(tóu)部央国企、优质区域性标的成香饽饽

　　5月(yuè)以来，房地产板块个股多出现小幅上涨，截至(zhì)5月(yuè)10日收盘，中信房地(dì)产指(zhǐ)数本月涨幅约(yuē)为(wèi)2％。从具体的个股来(lái)看，《红(hóng)周(zhōu)刊(kān)》利(lì)用Wind统(tǒng)计(jì)申万房地产板块个(gè)股，在(zài)纳入统计的124只房地产类标的股中(zhōng)，本(běn)月以来实现股价上(shàng)涨(zhǎng)的达到了(le)81家。

　　其中，上述时间段恰好排名前五的公(gōng)司月内涨幅超过了10％，它们分别是(shì)上实发展、浦东(dōng)金桥(qiáo)、*ST泛海(hǎi)、华(huá)夏幸(xìng)福、荣安地(dì)产(chǎn)。排名第一(yī)的上(shàng)实发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显放大，4日、5日(rì)连(lián)续两个交易日(rì)收出涨停。从该(gāi)股的基本面(miàn)来看，上实发(fā)展(zhǎn)的(de)主(zhǔ)营业务为房地产开发(fā)与经营。公司的主要产品及服务为房地产(chǎn)销售、房地产租赁、物业管理(lǐ)服务、工程(chéng)项目、酒店经营。从(cóng)业绩数(shù)据(jù)来(lái)看，2022年，其实(shí)现营业收入52.48亿元，比上期减少(shǎo)47.85％，归母净利(lì)润1.23亿元，同比下降33.24％。2023年第(dì)一季度(dù)，其实现营业总收入(rù)27.87亿元，同比增长183.02％；归母(mǔ)净利润2.86亿元，同比扭亏。

　　不(bù)过从十大流通股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时(shí)的首季十大流通股股东来看， 具(jù)体(tǐ)包括公募的上(shàng)银基金、私(sī)募的迎水文龙、中(zhōng)央汇(huì)金、长(zhǎng)城资(zī)产管理公司等都跻身前十(shí)的行列(liè)。

　　巧合的是，涨幅暂时(shí)排名第二的(de)浦东金桥也是上(shàng)海本地(dì)房(fáng)企，其第一季度的收入利润规模大幅(fú)度(dù)复(fù)苏(sū)。究其原(yuán)因(yīn)，一方面是(shì)该公司后疫情时(shí)代出(chū)租率复苏至近年来(lái)最高，另一方面则是公司拿地结算持续性(xìng)向好，从数字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建(jiàn)筑面(miàn)积约54万(wàn)平方米。

　　在(zài)这样的业(yè)绩(jì)势头向好背景下，自然也吸(xī)引了知名机(jī)构在其(qí)中持续驻足。从第一季度十(shí)大流(liú)通(tōng)股(gǔ)股(gǔ)东来看，知名私(sī)募高毅邓(dèng)晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他有的两只产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比投(tóu)资局，其当季还小幅增加了(le)持股。

　　除去上述(shù)两家上海(hǎi)区域性(xìng)地(dì)产(chǎn)公司(sī)外，荣安地产则是主要布局在深圳的地产公司，一季(jì)报交出的也是一(yī)份报喜的成绩单：首季(jì)公司实现营业收入51.85亿元(yuán)，同(tóng)比增长35.51％。归属于上(shàng)市公司股(gǔ)东(dōng)的净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从机(jī)构态度来看，《红周刊》注意到两只公募(mù)指(zhǐ)基首(shǒu)季新杀入十大(dà)流通股(gǔ)股东行列。具体说来， 南方中(zhōng)证全指房地产ETF上榜排名第七(qī)位，富国中证指数1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂出现的(de)机构(gòu)还(hái)有QFII高盛国际和私募迎水(shuǐ)聚宝。

　　接(jiē)受(shòu)《红周刊(kān)》采访时，兴证全球基金相(xiāng)关(guān)人士(shì)分(fēn)析：“经历过行业洗(xǐ)牌和兼(jiān)并重组后，龙(lóng)头的价值(zhí)更为笃(dǔ)定突出；从(cóng)拿地端(duān)看，2022年土地市场大幅降温，优质土地供给较多（券(quàn)商测算对应潜在毛利率在25％以(yǐ)上，目(mù)前房(fáng)企的利润率仅(jǐn)20％），绝大多(duō)数(shù)房(fáng)企受限(xiàn)于信用问题或者资(zī)金紧张没(méi)法(fǎ)拿地，龙头房企趁机获取低成本土地，龙头房企的拿地力(lì)度(dù)（拿(ná)地金额/销(xiāo)售金额）基本在30％以上；从融(róng)资上看，龙头房(fáng)企杠杆(gān)率较(jiào)低，净负债率基本(běn)在70％以下(xià)，而其他房企(qǐ)的净负债率普(pǔ)遍都在(zài)100％以上，加杠杆空间有限，从融资(zī)成本看(kàn)，龙头(tóu)房企的融(róng)资成本不(bù)断下滑，基本(běn)在3％、4％左右；对应(yīng)到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企明显跑赢(yíng)行业(yè)，1～4月百强房企的(de)销售额增速为9％，而TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需(xū)要强调(diào)的是，在当前中特估的浪(làng)潮下，央国企(qǐ)地产股或存在(zài)发(fā)展的(de)大好机会。中(zhōng)信(xìn)证券指出(chū)：“房地(dì)产行业的结构性机会依然存在，少部分公司(sī)尤其是央企占据(jù)显著优势，其主要又体现(xiàn)为(wèi)库(kù)存的优势。央企地产公司，现阶(jiē)段(duàn)表现出较低的(de)融(róng)资成本，优质的(de)开发资源和良好(hǎo)的不动(dòng)产(chǎn)资产运营(yíng)能(néng)力的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没有(yǒu)中特(tè)估，国(guó)央企相较于(yú)民营地产(chǎn)公司也是更有(yǒu)优势(shì)的。”吕功绩强(qiáng)调，“对于(yú)减值、土地资(zī)源债权债务(wù)关系等问题，市(shì)场对民营(yíng)房(fáng)开企业的(de)资产会(huì)有更多担忧和质疑，所(suǒ)以在这一轮行业(yè)出(chū)清的过程(chéng)中，央国企(qǐ)相较于(yú)民企来说估(gū)值的修(xiū)复更明显。中特估的角度从中(zhōng)长期(qī)的维(wéi)度(dù)看(kàn)，行业的(de)逻辑(jí)在(zài)于集中(zhōng)度提升后，行业进入高质量发展阶段，具备较快(kuài)速发展阶段更稳定且可预期的盈(yíng)利和现金流(liú)创造(zào)能力，以此带(dài)来估(gū)值中枢的提升，应该关注估值相对较低，企业自(zì)身资产的质量好、运营能力(lì)强(qiáng)、可以创造持(chí)续现(xiàn)金流的企业。”

　　“存量时代中(zhōng)行业普涨的概率比较低，行业(yè)内部将出(chū)现(xiàn)分化，要关注将受益于行业集中度提升的(de)头部公(gōng)司。”星石投资首席研(yán)究官方(fāng)磊(lěi)也表示。

　　顺(shùn)应机构(gòu)这(zhè)一思路的话，或许还(hái)是保利发(fā)展(zhǎn)、招商蛇(shé)口等(děng)国资背景(jǐng)龙(lóng)头前(qián)途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投资部副(fù)总(zǒng)监綦(qí)傅鹏(péng)表(biǎo)示(shì)：“需要客观地(dì)去持(chí)续观察国企央企在(zài)三(sān)个方面是(shì)否(fǒu)可以维持，首先是融资成本(běn)保持低位，其次(cì)是(shì)销售份额持续提升，再次是拿地份(fèn)额持续提升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓(huǎn)慢

　　机构需要多给一(yī)些耐心

　　而《红周(zhōu)刊》也(yě)根据房(fáng)企一季报梳(shū)理发现，对(duì)于2022年(nián)的业(yè)绩出现的整体下滑，2023年一(yī)季度的(de)业绩分(fēn)化更趋明显，保利发展、滨江集(jí)团(tuán)等(děng)房企营(yíng)收、净利均实现了业绩的回正，甚至(zhì)是(shì)较大增速的(de)增长。而这(zhè)些公司(sī)也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人士张(zhāng)宏伟向(xiàng)《红周刊》分析表示，业绩(jì)出现明显改善的(de)房企，主(zhǔ)要是因(yīn)为过去两三年时间，尤其是在2021年(nián)下半(bàn)年民营房企不怎么(me)投资拿地之后，国有企(qǐ)业(yè)仍在持(chí)续(xù)性地拿地，且主要集中在(zài)核心(xīn)城市，投资力度较(jiào)大。投资的(de)驱动能够推动(dòng)房企(qǐ)销售业绩的(de)增长，从而(ér)在2023年一季度市场恢(huī)复但仍处于(yú)调整的(de)过程中，能够(gòu)保有(yǒu)一个正(zhèng)增长(zhǎng)。

　　不过张宏(hóng)伟同时也提醒表示(shì)，在(zài)房(fáng)地产(chǎn)的复(fù)苏过(guò)程中，还面临着一些不确定性。其(qí)实整(zhěng)个(gè)市场从四月份开(kāi)始又在(zài)往下(xià)掉。除了(le)杭州(zhōu)、成都(dōu)等极个别(bié)城市四月环比三月相(xiāng)对表现较好(hǎo)之外，包括北京、上海在(zài)内的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而(ér)现在国v是不是国5，国v与国vl的区别五(wǔ)月的市场表现也(yě)不太乐观(guān)。按照现(xiàn)在(zài)的经济状况、收入(rù)情况，以及市场的去库存压力、企业(yè)的资金面压(yā)力，可能(néng)会出现，到六(liù)月(yuè)份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现市场(chǎng)的短期反弹(dàn)外的一个市场乏力现象。也就(jiù)是(shì)说，第二(èr)季(jì)度、第三季度增长不确定(dìng)性的(de)压(yā)力(lì)仍旧较大。

　　上海利檀投资董事长陈昊(hào)扬也(yě)向(xiàng)《红周(zhōu)刊(kān)》指(zhǐ)出，现在整(zhěng)个房地产以及其(qí)上(shàng)下游产业链的复苏速度(dù)都比想象(xiàng)的要(yào)慢(màn)很多(duō)，我(wǒ)们(men)要多(duō)给一些耐心(xīn)，这个时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱的时候，只(zhǐ)能(néng)赚(zhuàn)他基本面(miàn)的钱(qián)。但这也意味着，只有(yǒu)极为少数的、做得(dé)比同行好得多的(de)企(qǐ)业，会伴随整个行业的(de)弱复苏(sū)，业绩会逐步体现出来。所以只(zhǐ)能耐心地去等待它的基(jī)本面不断地凸显出(chū)来，这需(xū)要(yào)时间。

　　（本(běn)文已(yǐ)刊(kān)发于5月13日(rì)《红周刊》，文(wén)中(zhōng)提及个股仅(jǐn)为举例(lì)分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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