文(wén)：任泽(zé)平团队　　

　　导读

　　是该取消预售制了。 1月(yuè)17日(rì)召开的全国住房(fáng)和城乡建设工作会议(yì)提出“有条件的可(kě)以进行现房销售(shòu)”，不足一个月(yuè)时间，已有山东(dōng)、安徽、河南、四川、广东(dōng)等地明确表(biǎo)态，试点现房销(xiāo)售。

　　1、是该取消商品房预(yù)售制了，用你的钱，建你的房子，还烂尾了，这是对(duì)购(gòu)房者的不公(gōng)平。以(yǐ)后谁有钱(qián)谁建房，没(méi)钱没实力的别建(jiàn)了，不能(néng)把包袱甩给老百姓和社会，这(zhè)是房地产从大开发时代步入高(gāo)质量发(fā)展阶(jiē)段(duàn)的必然(rán)趋势，也是对购房老(lǎo)百姓的(de)最大保护。98年房改(gǎi)时，全国缺(quē)房子，开发商缺钱，预(yù)售制是(shì)权(quán)宜(yí)之计，现在全国套(tào)户比(bǐ)超过1，从大开发进入存量时代(dài)，对购房民众不公平(píng)的预(yù)售制已(yǐ)经过时了，该取消了，改为现(xiàn)房(fáng)销(xiāo)售。以后一手交钱，一手交(jiāo)房，天经(jīng)地义。当然二(èr)次房改是个技术活，兼顾化解停贷、复工保交楼、重组房企债务(wù)、恢复市场信(xìn)心以及(jí)长效机制，长效(xiào)机制四大关键是推动(dòng)城市群战略、人地挂钩、金融中性稳定和房地产(chǎn)税(shuì)。如果按(àn)照经济规律办事(shì)，中国一定能(néng)实(shí)现房地产(chǎn)软着陆(lù)和长期平(píng)稳健康发展，跨过这道关(guān)，解好这道世界难题。

　　2、为什么要取消预售(shòu)制(zhì)、改为(wèi)现房销售(shòu)？大家(jiā)想想，绝大部(bù)分(fēn)商品是一(yī)手交钱(qián)一手交货，预售制是对购买者的单方面不公平制(zhì)度(dù)，购(gòu)房老(lǎo)百姓几乎承担了所有商品不能交(jiāo)付的风险。从(cóng)个人层面看，预售(shòu)制对(duì)购房者(zhě)非(fēi)常不公平，比如(rú)，交(jiāo)房等待期一般(bān)为两年，在此(cǐ)期(qī)间，购房(fáng)者不仅承(chéng)担银行利息，还要承担(dān)延迟交房、房屋质(zhì)量、房(fáng)产证延期办理甚至(zhì)不能交房的风险(xiǎn)。从行(xíng)业层面(miàn)看，预售制助推部分房企过度(dù)举债、高杠(gāng)杆扩张(zhāng)，若遇到下行(xíng)周期，会引发资金链(liàn)断裂、项目搁置等系列风(fēng)险(xiǎn)。取消预售制，改(gǎi)为现(xiàn)房销售，这样有助(zhù)于落(luò)实中央房住(zhù)不炒(chǎo)精神、有(yǒu)助于(yú)保障(zhàng)购房(fáng)老百姓(xìng)权益、有助于房企(qǐ)稳健发展，一举多得，谋划长远。

　　3、为(wèi)什么建(jiàn)议取消预售制度？预售(shòu)制度怎(zěn)么来的？国外什么(me)情(qíng)况？简单科普一下：商品房预售(shòu)最早(zǎo)源于中(zhōng)国香港，俗(sú)称卖(mài)楼花(huā)，卖(mài)期房(fáng)，是一种开发商放杠杆的(de)方式。98年房改，由于商品房(fáng)短缺，房企缺资金，借(jiè)鉴中国香(xiāng)港(gǎng)，引(yǐn)入了商品(pǐn)房(fáng)预(yù)售制度(dù)。其实(shí)，当前世(shì)界不少国家存(cún)在预售制。但是，重点来了！发达(dá)国家一般有严格的监管保(bǎo)障措施，开发商在(zài)项(xiàng)目获(huò)得政(zhèng)府(fǔ)批准后才可(kě)以开始销售(shòu)，买家在购买期(qī)房后并非像(xiàng)中国(guó)一样在支付完(wán)首付款后从(cóng)银(yín)行一次性贷款支付剩余全部房款，而是根据(jù)开发商工程进度在完全交房前进行分期支付。所以(yǐ)，预售制(zhì)度是需要严(yán)格的(de)资金监管、分期支付以及违约处罚(fá)措施(shī)作为(wèi)保障的，如果没有这些(xiē)保障措(cuò)施，一定会触发(fā)风险，对购(gòu)房民众不公(gōng)平，所以不如借(jiè)机取消预售制度，以后(hòu)改为现房(fáng)销(xiāo)售。客观讲(jiǎng)预(yù)售制度有一定(dìng)历史阶段(duàn)性，现在中国住房(fáng)进入存量时(shí)代，取消(xiāo)预售(shòu)制(zhì)度(dù)有助(zhù)于降负债降杠杆，不再把烂尾风险甩给老百姓和社会，当然这需要配(pèi)套房(fáng)企(qǐ)债务重组、复工保交(jiāo)楼、恢复(fù)市场信心和房地产长效机制。这是(shì)个技术(shù)活，只要坚持市场化改革，中(zhōng)国一定能化解这个难题，让房(fáng)地产回归实体经济和居住属(shǔ)性，安居乐(lè)业。

　　4、简单(dān)讲(jiǎng)，如(rú)果取消预售制，改为(wèi)现房销(xiāo)售，开发商将拼的不是五花八门、眼(yǎn)花缭乱、不知(zhī)道能不能(néng)兑(duì)现的营销手段，而是所见即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质(zhì)量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众的最根本(běn)最(zuì)实(shí)质的保(bǎo)障，这(zhè)样(yàng)将极大的提升开发商的建筑质量，实现(xiàn)良(liáng)币驱(qū)逐劣(liè)币。所有商(shāng)业的本(běn)质是(shì)向善，是以客户为(wèi)中心(xīn)，房地产也不(bù)能(néng)例外，老百姓买房子(zi)是天大的事，烂尾毁三代，好房幸福一家人。从这(zhè)个角(jiǎo)度，取消预售制、实(shí)施现房销售是实现老百姓安居乐业、社会长治久(jiǔ)安(ān)、行业企业健(jiàn)康(kāng)发(fā)展(zhǎn)的(de)重大措施。在当前的情况下，取消预售制要结合稳(wěn)楼市、房地(dì)产软着陆(lù)、打通金(jīn)融支(zhī)持当期三好生、新模式等(děng)综(zōng)合施策(cè)。

　　作者十年前在国务(wù)院发(fā)展研究中心参与财税改革(gé)方案研(yán)究时(shí)，对预(yù)售制(zhì)、房(fáng)地产税、人地挂(guà)钩(gōu)、金(jīn)融稳定(dìng)、房企杠杆率(lǜ)等进行过长期(qī)系(xì)统(tǒng)的(de)专项研究。（参考后来形成的专著《房地产周期》）　　

　　目录

　　1 中国(guó)内(nèi)地商品房预(yù)售制的前世今(jīn)生

　　1.1 起源：分(fēn)层销售+“按揭”，霍英东创造“卖楼花(huā)”模式

　　1.2 住(zhù)房需求大、供给量少，引(yǐn)进“卖楼花”模(mó)式，形成“中国内地版预售制”

　　1.3 预售制推(tuī)动(dòng)城市化进程，但背后潜藏(cáng)的风(fēng)险确实存在

　　2 国际经(jīng)验

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方(fāng)全程监管，交付时开发商(shāng)凭验收凭证(zhèng)取得房款

　　2.2 德国：可零首付购房，提供期房烂尾险

　　2.3 英(yīng)国：10％定金保险保护机制(zhì)，55％-80％房款(kuǎn)交房时支(zhī)付

　　2.4 日本：为规(guī)范期房交(jiāo)易立(lì)法，设置期(qī)房预付(fù)款(kuǎn)保(bǎo)全措施

　　2.5 新(xīn)加坡：买方资金(jīn)由银行监管，享1年保修(xiū)期后付尾款

　　3 启示

　　正文

　　1 中(zhōng)国内(nèi)地商品(pǐn)房预售制的前世今(jīn)生(shēng)

　　1.1 起源：分层销(xiāo)售+“按揭(jiē)”，霍(huò)英(yīng)东(dōng)创造(zào)“卖(mài)楼花”模式(shì)

　　二十(shí)世(shì)纪五(wǔ)十年(nián)代在中(zhōng)国香(xiāng)港，楼宇出租是地产行业盛(shèng)行的方式(shì)，但(dàn)有着转让难、出租资金周转(zhuǎn)期长等问题，分层销(xiāo)售孕育而(ér)生。20世纪50年代，中国香港(gǎng)还未推行公共房(fáng)屋(wū)制度，许多人栖身(shēn)于木屋或者其他临时住宅，住房的需(xū)求是相当高，不(bù)过(guò)大多数(shù)居民的储蓄很少。当时楼宇(yǔ)买(mǎi)卖多数(shù)以一(yī)整栋楼(lóu)为单位(wèi)，需要(yào)雄(xióng)厚的(de)资(zī)金实力才(cái)能购(gòu)买。虽然楼宇出租是中国香(xiāng)港地(dì)产行业(yè)盛行的方(fāng)式，但有着转让难(nán)、出租资(zī)金(jīn)周(zhōu)转期长等问(wèn)题。针对(duì)这(zhè)一系列(liè)问题，不少地产商开始探求(qiú)新的方式(shì)，如(rú)把(bǎ)楼(lóu)宇(yǔ)契约(yuē)切开，即“分契”，然后将楼宇分层出售。这模式(shì)一经推行(xíng)，购买楼(lóu)宇的市民数量有所增加，开发商资金周转加快。

　　在分(fēn)层(céng)出(chū)售(shòu)的基(jī)础上(shàng)，将“按揭(jiē)”模式引(yǐn)入(rù)房(fáng)地产销售，霍英东创(chuàng)造“卖楼花(huā)”模式。1953年底(dǐ)霍(huò)英东创(chuàng)办立信置业有限公司(sī)，凭借商业直(zhí)觉和多年经营杂货(huò)铺(pù)、海(hǎi)上驳运业务的经(jīng)验，对于商(shāng)品(pǐn)流通、资金周转有着(zhe)独到(dào)的见解，在努力寻(xún)求方法加快(kuài)自身资金周转。当时其在购下九龙的一块地盘后，除了(le)分层出售、还印发售(shòu)楼(lóu)说明书，上有文(wén)字(zì)详尽说明楼宇的地(dì)势(shì)环境、建筑材料、分层价格、订购方法等。此外，“卖楼(lóu)花”是另外一个亮点，即先收取(qǔ)买家(jiā)的订金(jīn)，采用(yòng)类(lèi)似租金的分期付款形式，等新楼(lóu)落成时，收齐(qí)买(mǎi)家(jiā)的(de)钱，买家就(jiù)拥有了自己(jǐ)的房产。这种方式减轻了民众购(gòu)房的资金压力(lì)，加(jiā)速(sù)了房屋的建(jiàn)造和(hé)销(xiāo)售，也解决了制(zhì)造商的资金(jīn)问(wèn)题，降低投资风险(xiǎn)，在(zài)当时(shí)可谓(wèi)是“双赢”的举措。“预售楼花+分(fēn)期付款”的(de)销售模式(shì)成为当时中国香港房地产市场的一大特色(sè)，纵观中国(guó)香港房地产市(shì)场的改革，“卖楼花”模式高效(xiào)率地解决了(le)核心的住房供(gōng)不应求的问(wèn)题，使房市发展(zhǎn)进入新阶段。

　　预售楼花模式推动了中(zhōng)国(guó)香港楼市(shì)几十(shí)年(nián)繁(fán)荣，但期间也出现(xiàn)过“烂尾楼”的情况，但监管(guǎn)部门不断完善(shàn)、规范化，建立健全的监管机制，促(cù)进市场健康发展。例如，1960年，位于大角咀的(de)一个楼(lóu)盘因建筑费用(yòng)超(chāo)支(zhī)停工(gōng)，出现“烂尾”情况(kuàng)。在1961年后(hòu)，中国香港管理(lǐ)部门提(tí)升了(le)对于(yú)预售楼(lóu)花制(zhì)度(dù)的监(jiān)管，即要求开发商(shāng)在预售(shòu)前，确保地价款(kuǎn)已经全(quán)部支付，还要证明自(zì)身(shēn)有资金等能力把项目完(wán)成，资金(jīn)需放入(rù)律师所托管，支取时(shí)需(xū)律所和建筑师的核准。为(wèi)了(le)防止开发商、律(lǜ)所、建筑师等(děng)造假，套(tào)取监管账户资金，中国香港要求律师行在银行开设的信(xìn)托账户(hù)（监管账户）、开发商操作等采取全透明(míng)化机制，且(qiě)银行(xíng)的(de)责任上升，如出现(xiàn)房屋“烂(làn)尾(wěi)”情况，银行将成(chéng)最大(dà)风险方，后续需自身推动项目完工(gōng)。随着监管体系逐步完(wán)善，出(chū)现“烂尾(wěi)”的现象较少。

　　1.2 住房需(xū)求大、供给(gěi)量少(shǎo)，引进“卖楼花(huā)”模式，形(xíng)成“中国(guó)内地(dì)版预售制”

　　二十(shí)世纪九十(shí)年代，中国(guó)内地面(miàn)临住房需求大和供给量短缺问题(tí)，引入(rù)“卖楼(lóu)花(huā)”制(zhì)度(dù)。建国以来，中国(guó)内地优先发展重工(gōng)业，强调(diào)基础(chǔ)建设(shè)，这一导向使前(qián)期发展(zhǎn)工业化的进程大于城(chéng)市化进程，唯有解决住(zhù)房基础等(děng)城市化配(pèi)套问题，才能进(jìn)一步推进城市化(huà)。但当时推行的是“统一(yī)管理，统一分(fēn)配，以租养房”的福利分房制度，住房市场发展起步较晚、增(zēng)速较(jiào)慢，福利分房(fáng)制度也出(chū)现了分配(pèi)不公、效率低、配套差等问题，因(yīn)此福利分(fēn)房制度不(bù)再适用于当时的国(guó)情。叠加房(fáng)地产(chǎn)市场面临(lín)商品房的需(xū)求量大，而(ér)社(shè)会缺少大型房地产(chǎn)开发商，商品房供应量小的困境(jìng)，此时引入中(zhōng)国香港的“卖楼花”模(mó)式(shì)无疑(yí)是对内地房地产市场的(de)一针强心剂。从(cóng)1994年(nián)起，中(zhōng)国内地逐步引进中国香港预售商品房制度(dù)，先后出台(tái)多项文件，大力(lì)支持国内房地产市场改革。例如(rú)，1998年，国务(wù)院(yuàn)出(chū)台《关于进一步(bù)深化城镇住房制度改革(gé)，加快住房建设的通知》文件，决定(dìng)停止住房无偿(cháng)实物分配，逐步实行住房分(fēn)配货币化、住房供给商品化、社会化的住房新体制，从(cóng)计划经济下的(de)福利分房转向市场经(jīng)济的商(shāng)品房。房(fáng)地产市场采用预售制，允许开发商(shāng)卖期房，解决(jué)了房企缺少资金(jīn)和开发时间周(zhōu)期长的两大难题(tí)，开发(fā)商以(yǐ)预售款撬动(dòng)下一个(gè)项目的开(kāi)发，形成滚(gǔn)动开发模式，住房供(gōng)应速度加快。自此(cǐ)中国内地开始房改货(huò)币化(huà)，中国人民银行等多方迅速出台相(xiāng)关的信贷政策(cè)，支持购房者，极大作(zuò)用推(tuī)动了房地(dì)产市场的(de)发展(zhǎn)。

　　引入(rù)中国香港(gǎng)“卖楼花”模式(shì)后，经调(diào)整形(xíng)成契合中国内地(dì)的商(shāng)品房预售制度。预售制的初衷(zhōng)是为了缓解房企资金压(yā)力，加快城(chéng)镇住房建设。具体来说，是指房地产(chǎn)开发(fā)企业将(jiāng)正在建设中的房(fáng)屋(wū)预先(xiān)出售(shòu)给购(gòu)房者，由购房(fáng)者支付定金(jīn)或(huò)房款(kuǎn)的行为。区(qū)别于(yú)中国香港，在中(zhōng)国内地实践过程(chéng)中，商品房预售流程为：房地(dì)产开发商办理预(yù)售(shòu)许可证-签订商品(pǐn)房买(mǎi)卖合(hé)同-进行备(bèi)案(àn)登记和预告登记(jì)-交付房屋(wū)。在购房过程(chéng)中(zhōng)，购房者需要一(yī)次性付清(qīng)首(shǒu)付款(kuǎn)，并采(cǎi)用银行(xíng)贷款的形式一(yī)次性付清剩余(yú)房款，换言之(zhī)，房(fáng)屋未建成，开发(fā)商可(kě)能已拿(ná)到了全部购房款，这点(diǎn)与中国香港的(de)按照工程进度付款(kuǎn)有所不同。对中(zhōng)国内(nèi)地的(de)开发商(shāng)而言(yán)，预售制商(shāng)品(pǐn)房也开启了高周转、高杠(gāng)杆(gān)的运作模式。

　　1.3预售制推(tuī)动城市化进程，但背后(hòu)潜藏的(de)风险确实存(cún)在

　　作为中国内地商品房销售(shòu)的最主(zhǔ)要方(fāng)式(shì)，预售制(zhì)极大缩短(duǎn)房企现金回笼周期，同时增(zēng)加市场商品(pǐn)房(fáng)供应，推(tuī)动了城(chéng)镇化发展进程。预售制在过去20多年对中国内(nèi)地房地产(chǎn)市场(chǎng)的稳(wěn)步发展起到了重(zhòng)要作用，不仅解决(jué)了房(fáng)地产市场快速(sù)发展阶段(duàn)的资(zī)金需求，也提高了居民居住水平，中国内地城(chéng)镇居民从筒子楼住(zhù)到住宅小区，从全(quán)民蜗居到(dào)基本适(shì)居，住房事业(yè)取得巨大进步，数(shù)十年时间走完发达国家几(jǐ)百年城镇化路程(chéng)。改革(gé)开放以来(lái)，城镇化进程(chéng)进入(rù)快速(sù)发展时期。1978-2021年，城(chéng)镇人口由1.7亿人增(zēng)长至9.1亿人，43年(nián)间增长4.4倍(bèi)；1981-2020年，全国城市(shì)建成(chéng)区面积由7438平方公里(lǐ)增(zēng)长至60721平方公里，增长7.2倍。根据(jù)我们(men)发布(bù)的《中国住房存量(liàng)报告(gào)：2021》测算，1978-2020年中国内地城镇住(zhù)宅存量从(cóng)不(bù)到14亿(yì)平(píng)增至313.2亿平(píng)，城镇人(rén)均住房建筑面积从8.1平方米增(zēng)至34.7平(píng)方米(mǐ)，城镇住(zhù)房套数从约3100万套增至(zhì)3.63亿套(tào)，套户比从0.8增至1.09。预(yù)售制在当(dāng)前已成(chéng)为中国(guó)内地商(shāng)品房销(xiāo)售最主(zhǔ)要方式，2005年中国(guó)内地商品住(zhù)宅期房销售面积占总销售(shòu)面积的比重为(wèi)63％，而2021年期房(fáng)累计(jì)销售面积达15.6亿平，比重上(shàng)升至87％。

　　预售制也推动了中国内地房地产行业的发展。中国(guó)内地房(fáng)地产历经二(èr)十(shí)多年长周期繁荣，行(xíng)业各(gè)项指标大幅(fú)增长。1999-2021年，房屋新开(kāi)工面积从2.2亿(yì)平(píng)增至19.9亿平(píng)，累计上涨(zhǎng)8.2倍，年(nián)复合增速10.6％。房地产开发投资完成额从0.4万亿元(yuán)增至14.8万亿元，累计上(shàng)涨35.8倍(bèi)，年复合增速17.8％。商(shāng)品房销售(shòu)面(miàn)积(jī)和销售金(jīn)额分别从1.5亿(yì)平增至17.9亿平(píng)、0.3万亿元增(zēng)至18.2万亿(yì)元，累(lèi)计上涨11.3、65.3倍，年复合(hé)增速(sù)12.1％、21％。伴随房地产(chǎn)业的(de)快速(sù)发展，房地(dì)产(chǎn)企业从无到(dào)有、从国企先行到(dào)民企崛起，队伍逐渐壮大。2018年，房地产(chǎn)企业数量达9.8万个，比(bǐ)1998年的2.4万个增长(zhǎng)3.1倍。

　　二十年来房地产也成(chéng)为拉动中国内(nèi)地经(jīng)济(jì)高增长的火车(chē)头。

　　1）从经济增长渠道，房(fáng)地产带动(dòng)的上下游产业链特别长，高达50多个行业。2020年房(fáng)地(dì)产及其(qí)产业链(liàn)占GDP的17.2％（完全贡(gòng)献），其中房地产业增加值占GDP的7.3％（直接贡献），房(fáng)地(dì)产带动产(chǎn)业链占GDP的(de)9.9％（间接贡献），其中(zhōng)房(fáng)地(dì)产对金融、批发、建材的带动(dòng)最为明显。

　　2）从投资(zī)渠(qú)道(dào)，2020年房地产完(wán)全拉动(dòng)的投资(zī)占全社会固定(dìng)资产投资(zī)的51.5％，其中，房地产开发投资占(zhàn)固定资产投资的(de)27.3％。

　　3）从金融渠道，从房地产贷款占银行各项贷款余额的比重看，2021年12月为27.07％，如果加上(shàng)信托等通道业(yè)务(wù)，占比超过三(sān)分之一。从(cóng)房地(dì)产融资存(cún)量占社融(róng)存量(liàng)比重看，2021年12月(yuè)占比为(wèi)18.76％。如果房企(qǐ)大面积违约(yuē)，将(jiāng)导(dǎo)致银行不良率大幅上升。

　　4）从居民财富效应渠道，根据(jù)我们的《中国住(zhù)房市(shì)值测算报(bào)告(gào)》，2020年中国(guó)住(zhù)房市值为62.6万亿美元，大于美国的33.6万亿美元、日本的10.8万亿(yì)美(měi)元、英法德三(sān)国合计的31.5万亿美元。从住(zhù)房市(shì)值占股债房市值的比例看，2020年(nián)中国为66.6％，高于美国的(de)27％、日本的37％、英国的(de)49％、法国的56％、德国(guó)的(de)64％。中国住房市值与(yǔ)股债房市值(zhí)的(de)比(bǐ)例较高，主要是因为住房市值高(gāo)，以及中国资本市场发育尚(shàng)不成(chéng)熟，直接融资比(bǐ)例(lì)较低，股票、债(zhài)券市值(zhí)较低，居(jū)民(mín)投资(zī)渠(qú)道缺乏。

　　不可否认，预售制背后潜(qián)藏的风险确实存在，当前的负(fù)面效应愈(yù)发(fā)凸显(xiǎn)。

　　从个人(rén)层面看，绝大部分(fēn)商品是一手交(jiāo)钱一手交货，预(yù)售制是对购买者的单方面(miàn)不公平制(zhì)度，购房老百姓几乎承担了(le)所(suǒ)有(yǒu)商品(pǐn)不能(néng)交付(fù)的风险。比如，交房等(děng)待期一般为(wèi)两年，在此期间，购房者不仅承担(dān)银行利息，还要承担延迟交房、“一房(fáng)二(èr)卖”、房(fáng)屋(wū)质量、房产证(zhèng)延期办(bàn)理甚至不(bù)能(néng)交房等风险。另外，购房者(zhě)和开(kāi)发商之(zhī)间的购房合同、购房(fáng)者和银行(xíng)的按揭贷款合同是两个独(dú)立的(de)合同关系，如果开(kāi)发(fā)商发生违(wéi)约(yuē)，购房者只能(néng)根据购房合同向开(kāi)发商主张权力，但依旧需要(yào)根据按(àn)揭贷(dài)款合(hé鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别)同按时向银行进行贷款偿还，因此(cǐ)购(gòu)房者(zhě)承担的风险(xiǎn)较大。

　　从行(xíng)业(yè)层(céng)面(miàn)看(kàn)，预售制助推部分房企过度举债、高杠杆(gān)扩(kuò)张(zhāng)，资金(jīn)若(ruò)遇到下行周期，会(huì)引发资(zī)金(jīn)链断裂、项目搁置(zhì)等系列风险，进行(xíng)影响(xiǎng)自身信用和购房者(zhě)对行业的(de)信心。

　　从金(jīn)融层面看(kàn)，银行作(zuò)为(wèi)按揭贷款的发放方，一旦房企因(yīn)为市场(chǎng)波动或经营不善(shàn)，出现资(zī)金链断裂等一(yī)系列问题，导致(zhì)“烂尾”等情况，而房(fáng)企(qǐ)通过与购房者签(qiān)订的预售(shòu)合同(tóng)和按(àn)揭合同(tóng)，已经从银行获得房款，如果(guǒ)购房者丧失还款能力或短期不能还款等，则风险(xiǎn)完全由(yóu)银(yín)行承担(dān)，银(yín)行(xíng)将面临较大的坏账压力。

　　从监管(guǎn)角度(dù)看，购房者(zhě)的预(yù)售监(jiān)管资(zī)金去哪了(le)？楼(lóu)盘(pán)“烂尾”，归根结底两个字那就是“没钱(qián)”，即没(méi)钱(qián)付(fù)工程(chéng)款。在2004版的《城(chéng)市(shì)商品房预(yù)售管(guǎn)理办法(fǎ)》中明确规定(dìng)了(le)开发(fā)企业预售商品房所得(dé)款项应(yīng)当用(yòng)于(yú)有(yǒu)关的工程建设，商品房预(yù)售款(kuǎn)监(jiān)管的具体办法，由房(fáng)地产(chǎn)管理(lǐ)部门(mén)制(zhì)定。但多(duō)年以(yǐ)来全国并没有统一的预售资(zī)金(jīn)监管(guǎn)规定，各(gè)地实行(xíng)“一(yī)城一策”。例(lì)如，太原、昆明、重(zhòng)庆、长沙等城市(shì)重点(diǎn)监管资金比例为总预售款的15-40％左右，郑(zhèng)州(zhōu)、福州、合肥等城市则按(àn)照项目的建安成本乘以建筑面积或者(zhě)项目工程总额报价(jià)计算重点资金(jīn)。而事实是，不少(shǎo)购房款未进入(rù)监(jiān)管账户、或(huò)进(jìn)入监管账(zhàng)户后被挪(nuó)用，导致(zhì)楼盘没有资(zī)金继(jì)续建(jiàn)设(shè)。收(shōu)楼遥遥无期，月供却被迫(pò)继(jì)续还(hái)款。那么(me)，监管账(zhàng)户资金如(rú)何(hé)被挪走的？实际上，在过去房地产大(dà)开发(fā)时代的(de)高(gāo)周转背景下，抽调预售款监管账户资金，是行业“潜规则”。比(bǐ)如工(gōng)程总承包方，以工程建设(shè)名义，获得监管账户拨付资金(jīn)，再由(yóu)工程方将资(zī)金转给房企，而拨付(fù)的(de)工程款，远超(chāo)工(gōng)程进度(dù)所需。通过(guò)这些(xiē)方式套取的资金，在房企各地项(xiàng)目间流动(dòng)，变相加杠杆，这样做提供了资金流动性，房企抽调资金统(tǒng)筹(chóu)拿地、还款和楼盘建设，形成一(yī)种资金循环高周转(zhuǎn)模(mó)式，但一定程度上把风险甩给了购房者。

　　2 国际经验

　　整体来说，国外商品房预售制度呈现以下特点：

　　1）预付款保护：对于购房者预付资金，一般设(shè)有定金或预付款保(bǎo)护机制，如英国、日本；

　　2）预付款比重：要求购房者支付的(de)预付款(kuǎn)比(bǐ)例相对(duì)较低，绝大部分房款在房屋交付(fù)后(hòu)开始支付；

　　3）预付(fù)款支(zhī)付方式：预付款一般以定(dìng)金方式支付，或按工程进度(dù)分(fēn)期支付，或二者结(jié)合；

　　4）按揭贷(dài)款方式：一般(bān)采用两种方式发放(fàng)按揭贷款，一是按工程进度付(fù)款，按(àn)揭贷款按照工程进度逐渐发放，购(gòu)房(fáng)者(zhě)开始月供；二是房屋交(jiāo)付后发(fā)放按揭贷款；

　　5）房屋烂尾保护(hù)：为预售商品(pǐn)房提供期房烂尾保险，在商品房出现重大延期或重(zhòng)大缺陷时，保障购房(fáng)者权益；

　　6）房屋交(jiāo)付保护：房(fáng)屋(wū)交付(fù)质量的(de)保障有(yǒu)两种方式，一是期房由(yóu)政府(fǔ)或第(dì)三方验(yàn)收合格并(bìng)提供验(yàn)收凭证后，开(kāi)发商凭验收凭证取得购房者支付的(de)房款。二(èr)是开(kāi)发商为购房者提供一(yī)定的(de)保(bǎo)修期(qī)，通常1-5年，保修(xiū)期满，购房者支(zhī)付尾款。

　　2.1 美国：交付前(qián)预售资金第三方全(quán)程监管(guǎn)，交付时(shí)开发商凭(píng)验(yàn)收凭证(zhèng)取得房款(kuǎn)

　　美国期房(fáng)定(dìng)金(jīn)一定期限内(nèi)无条件返(fǎn)还，最低首付比(bǐ)例(lì)为3.5％，交房前仅支付首(shǒu)付，其余(yú)房款交付后按(àn)揭还款，交付前资金由第(dì)三方(fāng)全(quán)程监管，交付时开发商凭验收凭证取得(dé)房款(kuǎn)。

　　定金及首(shǒu)付环节，定(dìng)金比(bǐ)例一(yī)般为(wèi)房(fáng)款的1％-5％，首付比例最低可(kě)低于3.5％，根据美国官(guān)方(fāng)数据，2021年美(měi)国平均(jūn)首付比例为12％。

　　余款支(zhī)付(fù)方面(miàn)，除定金或首付外，购房者(zhě)在房屋交付后通过按揭(jiē)贷(dài)款支付(fù)剩余房款(kuǎn)。

　　资金监管方面，美(měi)国为防止开(kāi)发商挪用资金(jīn)，购房(fáng)者的定金及首(shǒu)付款(kuǎn)由第三方公证(zhèng)行或产权保险公(gōng)司的信托账户(hù)监(jiān)管。如果开发商倒(dào)闭导致楼盘(pán)烂(làn)尾，购(gòu)房者资金可(kě)通过申请仲裁(cái)取回(huí)，且(qiě)不承(chéng)担任何责任与损失。而开(kāi)发商在房屋建(jiàn)设过(guò)程中的资金全部来自银行，银行根据工程(chéng)进(jìn)度向开发商提供(gōng)一定比例的贷款，由于(yú)开发(fā)商(shāng)挪用资金(jīn)直接损害(hài)银行(xíng)利(lì)益，银行有充分动机监管开发商施工进度。开发(fā)商在房(fáng)屋交付时需取得由政府相关部门经(jīng)审(shěn)查后发放的验收凭证，通过验收凭证向银(yín)行得(dé)到购房(fáng)者(zhě)支(zhī)付的房款。

　　2.2 德国：可零首付(fù)购房，提供期房烂尾险(xiǎn)

　　德国期房可(kě)零首付购(gòu)房，房款按建造(zào)工期(qī)进度支付(fù)，按揭(jiē)按工期放款后还贷，房贷利率采用固定(dìng)利率，开发商或(huò)购房者可(kě)购(gòu)买期房烂尾保险。

　　预(yù)售门槛方面(miàn)，德国(guó)开发商在项目获批后即可预售房(fáng)屋(wū)。签署购房合(hé)同前，购房(fáng)者需(xū)支付(fù)约(yuē)2000欧的定金(jīn)并进(jìn)行(xíng)预约(yuē)公证(zhèng)，签订合同后(hòu)定(dìng)金退还。如(rú)由于任何原(yuán)因(yīn)不(bù)能购买，定金按(àn)照德国法律全部退还(hái)。

　　签署购房合同后，购房者需支付公证费和土地交易(yì)税，分别为房屋(wū)售价的1.5％-2％、3.5％-6.5％，两种费用不包含在购房款(kuǎn)中，属于(yú)购房附加费。

　　首付(fù)方面，德(dé)国没(méi)有规(guī)定最低首付比例，可零首付购房。

　　余(yú)款方面，德国也采(cǎi)取按工期支付(fù)房(fáng)款的制度，一般(bān)分7笔进行支(zhī)付，具(jù)体支付节点、比例因项(xiàng)目而异(yì)。一(yī)般来说(shuō)，支付节点可分(fēn)为公证后、主体完工、内部水暖电(diàn)路完(wán)工、窗户玻璃(lí)完工、室(shì)内清洁及墙面(miàn)完工、地板完工(gōng)、全部完工，支付比例可能是30％、28％、11.9％、7％、6.3％、4.9％、11.9％。

　　按揭(jiē)方面，购房者可在(zài)支付房(fáng)款前申请(qǐng)房贷，房贷利率采用固定利率(lǜ)，银(yín)行按(àn)施工(gōng)节(jié)奏分(fēn)多次发放贷款(kuǎn)，每(měi)笔贷款给(gěi)予(yǔ)购房(fáng)者一定使用(yòng)期限，期(qī)限结束(shù)后，购房者(zhě)开始还贷。

　　保险(xiǎn)方(fāng)面，德(dé)国保险公(gōng)司针对期房设计了两种保险，保险(xiǎn)的功能(néng)是当(dāng)房屋出现(xiàn)重大延(yán)期或重(zhòng)大缺陷时，保(bǎo)险公司保(bǎo)证开发商(shāng)赔偿(cháng)或(huò)修(xiū)复，开(kāi)发(fā)商破产(chǎn)，由保险公司负责相应赔(péi)偿(cháng)。保险由开发(fā)商或购房者购买。

　　2.3 英国(guó)：10％定(dìng)金保险保护机制，55％-80％房款交房时支付

　　英国预售制(zhì)设有10％定金保险保护机制，交房(fáng)前付(fù)款比(bǐ)例仅20％-45％，资金由买卖双方律(lǜ)师严格监管。

　　订立合(hé)同前，买卖双方(fāng)均有一名律师(shī)，负责(zé)沟通期房交易(yì)中的房产(chǎn)、资金、合同等各个环节，各(gè)环节内(nèi)容确认无误(wù)后(hòu)签(qiān)订(dìng)首付(fù)交换合(hé)同。

　　定金方面，英国设置了(le)10％定金保险保护机制，当开发商出现财务、经营问(wèn)题时，购房者10％的定金由保险公司(sī)赔付，而超出10％的部分较(jiào)难追回。

　　首付方面，首付比例(lì)通常为10％-25％，首付(fù)需(xū)要在合(hé)同签(qiān)订21天内支付。

　　余款支(zhī)付环(huán)节，英国采取按工程进(jìn)度付(fù)款的(de)方(fāng)式(shì)，但是交房(fáng)前付(fù)款(kuǎn)比例相对较低(dī)，一般会在合(hé)同鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别(tóng)签订(dìng)6-24个月分别支付两笔5％-10％的(de)款项，即交房(fáng)前付款比例在20％-45％之间，剩余款项交房后支付。

　　交付环节，英国规定房(fáng)屋(wū)必须经过房产公证公(gōng)司的检验(yàn)验(yàn)收后才能交付，交付后(hòu)方可按揭(jiē)还贷(dài)。

　　资金监管环(huán)节，英国期(qī)房(fáng)预售资金(jīn)监(jiān)管极为严格，资金(jīn)也由(yóu)律师监管(guǎn)，在确认(rèn)工(gōng)程进度、支(zhī)付相关款项(xiàng)过程中(zhōng)，由(yóu)买房律师将资金转给卖方律师，卖方律(lǜ)师(shī)转给开发商，即资金在(zài)进入开发商账户前(qián)经过两道关(guān)口，有利于(yú)保障购房者资金安全。

　　2.4 日本：为规(guī)范期房(fáng)交易(yì)立法，设置期房(fáng)预付款保全措施(shī)

　　日本期房(fáng)交易(yì)立法，定金超5％或1000万日元时，开发(fā)商必(bì)须完成“预售(shòu)房定(dìng)金(jīn)保全措施”，交房前付款比例不超(chāo)房款的20％，开发商(shāng)违约需返还定价并(bìng)赔偿约(yuē)10％房款(kuǎn)，交房后按揭还款。

　　立法方(fāng)面，日本二战结束(shù)后(hòu)由(yóu)于(yú)房屋供(gōng)给严(yán)重(zhòng)失衡，叠加法律(lǜ)空(kōng)白，社(shè)会(huì)上“一房(fáng)二卖”现象普(pǔ)遍(biàn)，为此，日(rì)本政府1952年(nián)出台(tái)《宅地建筑(zhù)物(wù)交易法》，经多次修订，目前是唯(wéi)一一(yī)部规范期房交易的法(fǎ)律。

　　定金保护方面，根(gēn)据日本《宅地建物取引业法》，对(duì)购房者(zhě)支付定(dìng)金超过5％或超1000万日(rì)元的部分，法律要求(qiú)开发商必须完(wán)成定金保全措施才可预售。什么是定金保全措施(shī)？即(jí)买卖双方签(qiān)订购房合同时，开发商向金融机构或指(zhǐ)定保(bǎo)证机构或保险机构签订定金(jīn)保证(zhèng)委托合(hé)同(tóng)，设置购(gòu)房者定金的保证(zhèng)或保险，并将相应的保证金证(zhèng)明(míng)书交付(fù)给购房者。除(chú)定金外(wài)，其他预先支付的购房款也受(shòu)该措施保护。若(ruò)开(kāi)发商倒闭(bì)导(dǎo)致期(qī)房烂(làn)尾，购(gòu)房者可凭保证金(jīn)证(zhèng)明书向金(jīn)融(róng)机构或保证(zhèng)机(jī)构或保险公司兑(duì)付(fù)，同时，开发商需向(xiàng)购(gòu)房者赔付违(wéi)约金，一般(bān)约为房价(jià)的10％。

　　房款支付环节(jié)，交房前只需支付(fù)最(zuì)多不超20％的定金，签订购房合(hé)同后(hòu)，购房(fáng)者即(jí)可(kě)向银行申请(qǐng)贷款(kuǎn)，但交房后(hòu)才开始按揭贷款，除定金外的剩余房(fáng)款在交(jiāo)房(fáng)后开始支付。

　　2.5 新(xīn)加坡：买(mǎi)方(fāng)资金由银行监管，享1年保修期后付尾款(kuǎn)

　　新加坡期房购房(fáng)者(zhě)违约(yuē)可返还相当(dāng)于3.75％房款的(de)订金(jīn)，首付(fù)比例20％，余款(kuǎn)按工程进度支(zhī)付，所(suǒ)有资金(jīn)进(jìn)银行专门项目资金账(zhàng)户，交房(fáng)后满1年(nián)保修(xiū)期后支付15％尾款。

　　订(dìng)金(jīn)支(zhī)付环节，新加坡开发商(shāng)有统一的选购(gòu)权合同以及订金(jīn)返(fǎn)还机制，即OTP，签(qiān)订OTP后需支付(fù)5％房款作为订金，OTP有效期14天(tiān)，执行(xíng)OTP则进一步签订购(gòu)买合同，不(bù)执行OTP则退还3.75％的(de)房款(kuǎn)。

　　首付比例方面，签订购房合同(tóng)后，购房者需支付15％的首付及印花税(shuì)，同时购房者向银行申请按揭贷款。

　　余款(kuǎn)支(zhī)付上，新加坡(pō)期房同样采取(qǔ)按工程进度(dù)付款(kuǎn)的方式，《发(fā)展(zhǎn)商条(tiáo)例(lì)》对(duì)期房(fáng)付款流(liú)程做了统一详细规定，要求所有(yǒu)开发商遵守，支付节点一般为(wèi)合同(tóng)签(qiān)订(dìng)后、地基完(wán)工、框架(jià)完工、管道门窗等完工等，支付比(bǐ)例约(yuē)为20％、10％、10％、5％、25％。银行按揭贷款也依照(zhào)工程进(jìn)度放款，月(yuè)供在(zài)此过程中随着放出贷款(kuǎn)的增加而增加，未(wèi)放款部分无需(xū)月供。

　　资金监管方面，购房者(zhě)的(de)订金与付款会(huì)存入银行专门的项目(mù)资金账户，账(zhàng)户资金提取须与房(fáng)屋建设有关。房屋(wū)交付后(hòu)，购房者享受1年的房(fáng)屋保修期，此(cǐ)后购房者(zhě)支付15％的尾款。

　　3 启示

　　一，短(duǎn)期(qī)来看(kàn)，当前房地产到了政策出手临界点，重点(diǎn)是(shì)保交楼和房企重组。一方面，加大(dà)对(duì)刚需和(hé)改善型需求的支持力(lì)度，长短兼顾妥(tuǒ)善应对局部(bù)停贷现象(xiàng)，重点是保交楼保复工保民(mín)生，给予(yǔ)强有力(lì)的金融(róng)工具支持。另(lìng)一方面，从现(xiàn)在(zài)起，对(duì)还在正常运转(zhuǎn)的房企包括民营(yíng)企业(yè)，加(jiā)大(dà)支持力度，由优质房企牵头(tóu)并购重组整个行业，为每个房(fáng)企配套AMC和财团，给(gěi)予金融(róng)工具配套。

　　二(èr)，中期来(lái)看，应充分(fēn)估计形势复杂性和人性(xìng)复杂(zá)性(xìng)，兼顾(gù)化(huà)解(jiě)停贷、复工保交楼、重组(zǔ)房企债(zhài)务、恢复市场信心以及长效机制。长效(xiào)机制(zhì)四(sì)大关键(jiàn)是推(tuī)动(dòng)城市群(qún)战略、人地(dì)挂钩、金融中性稳定和房地产税。定金环(huán)节，建立开发(fā)商违约后定金保护机制，如将(jiāng)已支付(fù)定金(jīn)冻结至房屋交付阶(jiē)段，保障购房者(zhě)定(dìng)金安全。签订合同(tóng)环(huán)节(jié)，鼓励(lì)保险(xiǎn)公司介入(rù)，为房屋(wū)重(zhòng)大(dà)延期以及(jí)重大(dà)缺陷等情况提(tí)供(gōng)充分的保障。余款支付(fù)环(huán)节，建立按工程进度付款机制或(huò)交(jiāo)房后按揭贷款机制(zhì)，充分保(bǎo)护(hù)购房者的权益。资金监管环节(jié)，引(yǐn)入独立(lì)于开(kāi)发商、银行的(de)第三方资金监管机构，或由政(zhèng)府相(xiāng)关(guān)部门(mén)直接监管，以此防止资金挪用现象。交付(fù)环(huán)节，建(jiàn)立商品房(fáng)保(bǎo)修期(qī)制(zhì)度(dù)。保(bǎo)修期内(nèi)，开发商应对房屋质量(liàng)问题全权负(fù)责、免费(fèi)维修(xiū)，购房者在保修(xiū)期结束后支付(fù)尾款。

　　三(sān)，长(zhǎng)期(qī)来(lái)看，取(qǔ)消(xiāo)商品(pǐn)房预售制(zhì)是(shì)大势(shì)所趋。一方面，98年房改时(shí)，全国缺房子(zi)，开发(fā)商缺钱(qián)，预售制是权宜之计(jì)，现在全国套户比超过(guò)1，从(cóng)大开(kāi)发进入存量时(shí)代，对(duì)购房民众不公平的(de)预售制(zhì)已经过(guò)时(shí)了，该取消了，改为现房(fáng)销售。另一方面，取消预售制，改为现房(fáng)销(xiāo)售，开(kāi)发商将(jiāng)拼的不是五花八门、眼花缭乱、不(bù)知道能不能(néng)兑(duì)现的(de)营销手段，而(ér)是(shì)所见(jiàn)即(jí)所(suǒ)得的过硬的产品质量和诚信，这才是对(duì)购(gòu)房民众(zhòng)的最根本最实(shí)质的保障(zhàng)，这样将极大的(de)提(tí)升(shēng)开(kāi)发商的建筑质量，实现良币驱逐劣币。

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