万柳书院，暴(bào)雷了。

　　今年年初“万柳少爷”的(de)意(yì)外走红，让这个位于北京(jīng)海淀的豪(háo)宅被全(quán)国(guó)知晓，其背后曾宣称要做地产(chǎn)界“劳斯莱斯(sī)”的神(shén)秘开(kāi)发商——中(zhōng)赫集团，也被(bèi)拉(lā)向(xiàng)台(tái)前。

　　而如今，万柳(liǔ)书院(yuàn)再次受到舆(yú)论关注，起因中(zhōng)赫集(jí)团成了共同债务人被中国信达追(zhuī)债，中国(guó)信达为了收回钱款不得(dé)不将中赫抵(dǐ)押(yā)的75套(tào)万柳书(shū)院豪宅拍卖。可问题是(shì)，这些房子早已售出，业(yè)主并非中赫集团，那(nà)些真正斥巨资购入房产的有钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫(mò)名奇(qí)妙地被拍卖(mài)，算是被割了！

　　截(jié)至发稿，暂未看到(dào)这些业主的维(wéi)权(quán)信息，难怪有网友调(diào)侃：“富(fù)人被割韭(jiǔ)菜的时(shí)候，他们的姿势都(dōu)那么(me)优(yōu)雅(yǎ)。”

　　不(bù)过事件背(bèi)后，可能没你想象的那么(me)简(jiǎn)单。

　　1

　　富人被精准(zhǔn)收(shōu)割？

　　最惨的可(kě)能还是债主

　　“北京豪宅(zhái)的(de)尽头是万(wàn)柳书院”，但谁都没想到，这个位于海淀核心区位(wèi)，名校(xiào)环绕(rào)的顶级豪宅，竟然暴雷了！

　　近日，有网友发现，中国信达在京(jīng)东拍卖上，上架了“北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有限公司不良债权转让项目”，债武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子权(quán)总额(é)高达近(jìn)47亿，该项目的(de)抵(dǐ)押物中，包括75套万柳书(shū)院住宅。

　　据京(jīng)东拍卖显(xiǎn)示，上(shàng)述不(bù武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子)良债权转让项目的处(chù)置主体是中国信达资(zī)产管理股份有限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下(xià)称(chēng)中国信达北(běi)分），处置的(de)是对北京赫华恒瑞房地产开(kāi)发有(yǒu)限公司（下称赫华(huá)恒瑞）的不良债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额(é)约(yuē)为46.95亿元人民币(bì)，其中债权本金37.50亿元。中赫集团有限公(gōng)司是共同债务人(rén)。目前(qián)，该项目已有1万次围观(guān)，35名意向人。

　　从(cóng)表面上看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债(zhài)的故(gù)事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此(cǐ)前(qián)媒体报道，万(wàn)柳书院总共301户，而(ér)且早已售罄。如果该报道属实，说明这些房子实(shí)际上都(dōu)是卖(mài)出去(qù)了的，是有人住的(de)。

　　那为什么中国信达的拍卖页面上又注明这75套房子是“未出(chū)售”的状态(tài)呢？只(zhǐ)能说明(míng)这些房子(zi)根本没有(yǒu)网签，也没有(yǒu)房产证！

　　第一财经的报道证实(shí)了上述内容。有豪宅中介透露(lù)，中赫集团早(zǎo)就把这75套(tào)房子抵押出去，现在还没资(zī)金解抵押，所以不能网签、没(méi)办(bàn)房本。

　　作为海淀的顶(dǐng)级豪(háo)宅，最强学区房，万(wàn)柳书(shū)院的业主基本都是(shì)北京的高端人士，柳传志(zhì)、丁磊等知名商业大佬也是(shì)万柳书院的业主。另据(jù)地产自媒体“地产八卦女”爆(bào)料(liào)，万柳书(shū)院(yuàn)的业主中，还(hái)有不少中赫集(jí)团的高管(guǎn)、合作伙(huǒ)伴、亲(qīn)戚朋友等。

　　由此，不少网友感叹(tàn)，“富人也(yě)被精准收割了(le)！”

　　不(bù)过(guò)，如果这些(xiē)业主(zhǔ)确实(shí)已经支付价(jià)款并(bìng)实(shí)际(jì)占(zhàn)有，那么，中(zhōng)国信达转让这笔不良债权(quán)回(huí)本的愿望，或将泡汤。这次拍卖损(sǔn)失最(zuì)大的，没准还是(shì)债主中国(guó)信达。

　　根据(jù)相关法律规(guī)定，民事执行中，业主已经支付价款并实际占有(yǒu)，但未办理过户手续的，如(rú)果业主没有过错，人民法院(yuàn)不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封(fēng)的可以(yǐ)向法院提(tí)出执行异(yì)议申(shēn)请，请求法院解除查封，同(tóng)时可(kě)以联合起诉(sù)开发商(shāng)，要求退还购房款或办理房产证，并承担违约责任。

　　此外，今年(nián)4月(yuè)，人民法(fǎ)院报(bào)公布《最高人民(mín)法(fǎ)院(yuàn)关于商品房消费者权利保护问题的批复》，以司法(fǎ)解释的方(fāng)式明确(què)了购房人的优(yōu)先权：

　　商品房消(xiāo)费者以居住(zhù)为目(mù)的购买房屋(wū)并已(yǐ)支(zhī)付全部价(jià)款(kuǎn)，主(zhǔ)张其房屋(wū)交付请(qǐng)求权(quán)优先(xiān)于(yú)建设(shè)工程(chéng)价款优(yōu)先受偿权、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人(rén)民法院应当予以支持。只支付了部分价款(kuǎn)的商品(pǐn)房消费者(zhě)，在一审(shěn)法(fǎ)庭辩(biàn)论终结前(qián)已实际支付剩余价款的，可以适用前款(kuǎn)规(guī)定(dìng)。

　　也就是(shì)说，如(rú)果这(zhè)75套房子均为“已售(shòu)未网签”，那么这(zhè)笔不良债权，实际上是个烫手山芋。可(kě)能不仅不能(néng)卖出去回本，抵押(yā)的这(zhè)75套(tào)房子(zi)，还(hái)会被业主(zhǔ)讨回去。

　　中国信达，将会赔了(le)夫人又折(zhé)兵？

　　2

　　地产(chǎn)界的“劳斯莱斯”

　　成了“老赖”

　　这次债(zhài)权公司中国信达申请不良债权转(zhuǎn)让(ràng)，可(kě)以追溯(sù)到金(jīn)谷信托踩雷赫(hè)华(huá)恒瑞。

　　天眼查显示，目前中国信达已经成(chéng)为赫(hè)华恒瑞唯一(yī)股东。但此(cǐ)前，赫华恒瑞为中赫集团旗下子公(gōng)司(sī)。2019年4月22日，中赫集(jí)团(tuán)、中赫置地(dì)等选择退出了赫(hè)华恒瑞的股东行列，中国金谷国(guó)际信(xìn)托有(yǒu)限责任(rèn)公司成为了(le)唯一股东，后者(zhě)由中国信达(dá)资(zī)产管理股份有(yǒu)限公司持股93.75％。

　　作(zuò)为房地(dì)产开发商，相较其他房企，中(zhōng)赫(hè)集团既没有很大规模，也(yě)没(méi)有很高的国(guó)民知名度(dù)，但却(què)在北京豪宅圈留(liú)下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号(hào)院，作为中(zhōng)赫集团进入北京的(de)第(dì)一个豪宅(zhái)项(xiàng)目，2011年(nián)，中赫(hè)置地推出钓(diào)鱼岛(dǎo)七号(hào)院武则天为什么不怀孕，武则天为什么没有孩子3号楼，高(gāo)达(dá)30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当(dāng)时京(jīng)城最贵的楼盘，引(yǐn)发了市场强烈震惊。

　　随后开发的万柳(liǔ)书院，更是被(bèi)誉(yù)为“北京(jīng)海(hǎi)淀顶(dǐng)端豪宅(zhái)”。2012年(nián)，中赫置地(dì)以(yǐ)26.3亿(yì)元，溢价率40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手中，抢下了北京万柳地(dì)块，成为北京当年的(de)“双料地王”。很快，万(wàn)柳(liǔ)书院就以神秘高端的(de)姿态杀入市场，无论(lùn)是一块块从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起来的(de)五(wǔ)米高墙(qiáng)，还是每(měi)棵成(chéng)本超6万的(de)成年银杏(xìng)树，还是每(měi)平(píng)米(mǐ)20万元(yuán)的价格，都令业内外震撼不(bù)已。

　　“万柳的墙、西(xī)宸(chén)的缸(gāng)、霄八的(de)顶(dǐng)儿(ér)、融创的湖、紫辰院(yuàn)的树、北平府(fǔ)的院(yuàn)儿。”从这句顺口溜中，就可(kě)看(kàn)出其在北(běi)京豪宅圈的地(dì)位。2014年末上市的它(tā)，对手是当时(shí)有名的融(róng)创观(guān)澜嘉苑(yuàn)、佳(jiā)兆业广(guǎng)场、恒大华府等，现如今，它远远超过这些对手。

　　去年，万柳书院(yuàn)一套300平(píng)米的(de)法(fǎ)拍房，最(zuì)终成交价(jià)1.09亿、单(dān)价达到惊人的36万(wàn)元/平米，说(shuō)明万柳书院虽然(rán)已(yǐ)经推出(chū)了8年(nián)之(zhī)久，但其依旧在(zài)北京豪宅(zhái)圈备受(shòu)追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅，也吸引(yǐn)了(le)不(bù)少(shǎo)知名人士(shì)，如知(zhī)名演员宋丹丹，就住在(zài)钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳传志、丁磊等知名(míng)商业大佬则居(jū)住在万柳书(shū)院。

　　几大(dà)豪宅(zhái)的成功奠定了中赫集团的(de)“高(gāo)端路线”，也因此，它被外界(jiè)贴上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京城最贵(guì)的地”，“做(zuò)地产中的‘劳斯莱斯’”的标签(qiān)。

　　但隐藏(cáng)在豪宅开发商光环的背后，这个地产界“劳斯莱斯(sī)”却多(duō)次(cì)成为被执(zhí)行人，被执行标的高达11亿(yì)。

　　今年年初，因为履行能力而拒不(bù)履(lǚ)行(xíng)生效法律文书确(què)定义务，中赫集(jí)团正式成了“老赖”。

　　3

　　中赫被北京(jīng)国(guó)安坑了？

　　中赫集(jí)团如今沦落到这个地步(bù)，其实是有迹可循的。

　　事实上(shàng)，早在今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红之时，深蓝财(cái)经就曾(céng)深(shēn)挖出背后的中(zhōng)赫集团，发现其深陷(xiàn)财务危机。

　　从知名豪(háo)宅的开发(fā)商到(dào)沦(lún)为“老(lǎo)赖”，中赫集团实控人周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直下。而追根溯源，这个转(zhuǎn)折点，就在(zài)于(yú)收购北京国安。

　　近十(shí)年来，房企纷(fēn)纷开始了(le)多元化转型，但转型之路并不好走。早在(zài)2008年(nián)开始(shǐ)，中(zhōng)赫集团就(jiù)尝(cháng)试过多元化业(yè)务，先后进军能源市场、团(tuán)购网站，但(dàn)最终都惨淡收场。最终，周金辉(huī)将转型的目光，放到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁金服与IDG资本退出后，中赫集(jí)团(tuán)以35.5亿元参股(gǔ)国(guó)安足球(qiú)俱(jù)乐(lè)部64％股权，成为(wèi)国安(ān)的新东家。接着在2021年6月，中赫集团(tuán)从中信集团手中拿下北(běi)京国安俱乐(lè)部36％股权(quán)，至(zhì)此拿下北京国安俱乐部全部股(gǔ)权。如果北京国安的估值一直(zhí)没(méi)变，那么中赫集团拿下北京国安，总计花费了约(yuē)55.5亿。

　　看到这里，有人也许会感叹：卖豪宅真是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的是这样，中赫为什么又要质(zhì)押股权呢？

　　2017年以来，中赫集团及其实控(kòng)人周金辉夫妇将其(qí)手中的中赫集团(tuán)股份(fèn)质押陆续质押，据企查查显示，目前中(zhōng)赫集团(tuán)共有11条股权出质记录。质权人包括海金商业保理、北京建(jiàn)工、山(shān)东国际信托、中(zhōng)融信托、中信(xìn)建设等。

　　这与入主北京(jīng)国安的时间(jiān)完全吻合(hé)。

　　然而，入主北京国安后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有(yǒu)得到改(gǎi)善，中赫集团(tuán)也被(bèi)拉入泥淖。

　　据北京(jīng)产权(quán)交易所官网信(xìn)息显示，2020年，北(běi)京国安足球(qiú)俱乐部实(shí)现营业收入1.03亿元，净利润-12.09亿元(yuán)。截至2020年末，该俱乐部(bù)资产总计5.38亿(yì)元，总负(fù)债18.51亿元。

　　为了(le)缓解资金压力(lì)，中(zhōng)赫集团和周金辉夫(fū)妇(fù)还在持(chí)续质押手中的中赫集团股(gǔ)份，但国安和中赫(hè)的经(jīng)营状(zhuàng)况(kuàng)却持续没有好(hǎo)转(zhuǎn)。

　　不仅中赫集(jí)团(tuán)被(bèi)5次列被执行人，执行标的高达11亿，北京国安也3次(cì)与(yǔ)中赫集团、中赫置地、及中赫(hè)集团股东周(zhōu)金辉(huī)、李彩霞等共同成为被(bèi)执行人，执行标的约(yuē)10.45亿。

　　今年1月，因为履行能力而(ér)拒不(bù)履行生(shēng)效法律文书确定义务，上述(shù)被执行人成(chéng)为“老赖”。只(zhǐ)有(yǒu)北京(jīng)国安，目前幸免于难(nán)。不过在实控人都成为老赖的(de)情况(kuàng)下，被执行10个多亿的(de)北京国安，又(yòu)如何能独(dú)善其身？

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