万柳书(shū)院，暴雷了。

　　今(jīn)年年初“万(wàn)柳少爷”的意外走红，让(ràng)这(zhè)个位于北(běi)京海淀的豪宅被全国知晓，其背后曾宣称要做地产界“劳(láo)斯莱斯(sī)”的神秘开发商——中赫集团，也被拉向台(tái)前。

　　而如(rú)今，万柳书院再次受到舆论关注(zhù)，起因中赫集团成了共同债务人(rén)被中国信达追债，中国信达为了收回(huí)钱款不(bù)得不(bù)将(jiāng)中赫抵押(yā)的75套万柳书院豪宅(zhái)拍卖(mài)。可(kě)问(wèn)题是，这些(xiē)房子早已售出，业(yè)主并非中赫(hè)集(jí)团，那些真正斥巨资购入房产的有(yǒu)钱人，房子(zi)现(xiàn)在莫名奇妙(miào)地被拍卖，算(suàn)是被(bèi)割了！

　　截至发(fā)稿，暂未看到这(zhè)些业主的维权信息，难怪(guài)有网友(yǒu)调侃：“富人被(bèi)割韭菜的(de)时候，他们的姿(zī)势(shì)都那么(me)优雅。”

　　不过(guò)事件背后，可能没你想(xiǎng)象的那(nà)么简单。

　　1

　　富人被精准收割？

　　最惨的可能还(hái)是债主

　　“北京豪宅的(de)尽头是万柳书(shū)院”，但谁都没想到，这个位(wèi)于(yú)海淀核(hé)心区(qū)位，名校(xiào)环绕的顶级豪宅，竟然暴雷(léi)了！

　　近日，有网友发(fā)现，中国信达在京东(dōng)拍卖上(shàng)，上架了“北(běi)京赫(hè)华(huá)恒瑞房(fáng)地产(chǎn)开发(fā)有限公司不良债权转让项目”，债权总额高达近47亿，该项(xiàng)目的(de)抵(dǐ)押物中，包(bāo)括75套(tào)万(wàn)柳书院(yuàn)住(zhù)宅。

　　据京东拍卖显(xiǎn)示(shì)，上述(shù)不(bù)良债(zhài)权转让项目(mù)的处置主(zhǔ)体是中国信达资产管理股份(fèn)有(yǒu)限公司北京市分公(gōng)司(sī)（下称中国信达(dá)北分），处置的是对北京(jīng)赫华恒瑞(ruì)房地产(chǎn)开发有限公司(sī)（下称赫华恒(héng)瑞）的不(bù)良(liáng)债权。截至2023年1月31日(rì)，债权金额约为46.95亿元人民币，其中债权(quán)本金37.50亿(yì)元(yuán)。中赫集(jí)团(tuán)有限公司是共同(tóng)债务人。目前，该项目已(yǐ)有1万次围观，35名意向(xiàng)人。

　　从表(鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别biǎo)面(miàn)上(shàng)看(kàn)，这就是(shì)一起中国信达北(běi)分(fēn)讨(tǎo)债的(de)故事，但实际上，75套豪宅的背后暗藏秘(mì)密。

　　据此前媒体报道，万柳(liǔ)书(shū)院总共301户，而且早(zǎo)已(yǐ)售(shòu)罄。如果该报(bào)道属实，说明这些房子实际上都是卖出去了的，是有人(rén)住的(de)。

　　那(nà)为什么中国信达的拍卖(mài)页(yè)面上又注明这75套(tào)房(fáng)子是“未出售”的状态呢？只能(néng)说明这些房子根(gēn)本没有(yǒu)网(wǎng)签，也没(méi)有房产证！

　　第一财经的报道证实了(le)上述内容(róng)。有豪(háo)宅(zhái)中介透露(lù)，中赫集团早就把这75套房(fáng)子抵(dǐ)押出去，现在还没资金解抵(dǐ)押(yā)，所(suǒ)以不能网签、没办房本。

　　作为(wèi)海淀的顶(dǐng)级豪宅(zhái)，最强学区房，万(wàn)柳书院的业主基本(běn)都是北京的(de)高(gāo)端人士，柳传(chuán)志、丁(dīng)磊(lěi)等知名商业(yè)大佬也是万柳书(shū)院的业主。另据地产自媒体“地产八卦(guà)女”爆料，万柳书院(yuàn)的(de)业主(zhǔ)中，还有(yǒu)不少中赫集团的高管、合作伙伴(bàn)、亲戚朋(péng)友(yǒu)等。

　　由此(cǐ)，不少网(wǎng)友感叹，“富人也被精(jīng)准收割了！”

　　不过，如(rú)果这些业主确实已(yǐ)经(jīng)支付价(jià)款并实际占有，那么，中国信达转让这笔不良债权回本的愿望(wàng)，或将泡汤。这次拍卖(mài)损失最大的，没准还是债(zhài)主中国信达。

　　根据(jù)相关(guān)法(fǎ)律规定，民事执(zhí)行中(zhōng)，业(yè)主已经支(zhī)付价款并实(shí)际占有，但未办理过户手续的(de)，如(rú)果业(yè)主没(méi)有过错，人(rén)民法(fǎ)院不得查封、扣押、冻结，已(yǐ)经查封的可以向(xiàng)法院提出执行异议(yì)申(shēn)请(qǐng)，请(qǐng)求法院解除查(chá)封，同(tóng)时(shí)可以联合(hé)起(qǐ)诉(sù)开发商，要求(qiú)退还购房款或办理房产(chǎn)证，并承担违约责任。

　　此外，今年4月，人民(mín)法(fǎ)院报公(gōng)布《最高人(rén)民法院关于(yú)商品房消费者权(quán)利保护(hù)问题的批复》，以司法解释的方式明确(què)了购房人(rén)的优先(xiān)权：

　　商品房消费者以居住为目的(de)购买房屋(wū)并已支(zhī)付全部价款，主张其房屋交付(fù)请求权优先于建设工程价款优先受偿权(quán)、抵押(yā)权以及(jí)其他债权的，人民(mín)法院应(yīng)当(dāng)予以支持。只支付(fù)了部分(fēn)价款的商品(pǐn)房消费者，在(zài)一(yī)审法庭辩论终结前已(yǐ)实际支付剩余价(jià)款的，可以(yǐ)适用前款规定。

　　也(yě)就(jiù)是说，如(rú)果这75套房子均(jūn)为(wèi)“已售未网签”，那么这笔不(bù)良债权，实(shí)际上是个烫手山芋(yù)。可能不仅不能卖出(chū)去回(huí)本，抵押的这(zhè)75套房子，还会被业主讨回去(qù)。

　　中国信(xìn)达，将会赔了夫人又(yòu)折(zhé)兵？

　　2

　　地产界的“劳斯莱斯”

　　成了(le)“老赖”

　　这次(cì)债权公司(sī)中国信达申(shēn)请不良债权转让(ràng)，可(kě)以追(zhuī)溯到金(jīn)谷(gǔ)信托(tuō)踩雷赫华(huá)恒(héng)瑞(ruì)。

　　天眼查显(xiǎn)示，目前中国信达已经(jīng)成(chéng)为赫华(huá)恒瑞唯一股东。但此前，赫华恒瑞(ruì)为中赫集(jí)团旗下子公司(sī)。2019年4月22日，中赫(hè)集团、中(zhōng)赫置地等选择退出了赫华恒瑞(ruì)的股(gǔ)东行列，中国金谷国际(jì)信托有限责任公(gōng)司成(chéng)为了唯(wéi)一股东，后者由中(zhōng)国(guó)信达资产管(guǎn)理股份有(yǒu)限公(gōng)司(sī)持股93.75％。

　　作为(wèi)房地产开发商(shāng)，相较其他房企，中赫集团(tuán)既没有很大规模，也(yě)没有很高(gāo)的国民知名度(dù)，但却在北(běi)京豪宅圈(quān)留下一个个传说。

　　如钓鱼台七(qī)号院(yuàn)，作(zuò)为(wèi)中赫集团进入北(běi)京的第一个豪宅项目(mù)，2011年，中赫(hè)置地推出钓鱼岛七号院(yuàn)3号楼，高达30万/平(píng)米的天(tiān)价(jià)，成为当时京城最(zuì)贵的(de)楼盘，引发了市(shì)场强烈震(zhèn)惊。

　　随后开发(fā)的万柳(liǔ)书院，更是(shì)被誉为“北(běi)京海淀顶(dǐng)端豪宅”。2012年，中(zhōng)赫置地以26.3亿元，溢(yì)价(jià)率(lǜ)40.9％，从融创、保利、万科等大型知(zhī)名房企手(shǒu)中，抢下(xià)了北(běi)京(jīng)万(wàn)柳(liǔ)地块(kuài)，成为北京当年(nián)的“双料地王”。很快，万(wàn)柳书院就以神(shén)秘高(gāo)端的姿(zī)态(tài)杀入(rù)市场，无论是一块(kuài)块(kuài)从荷兰运回来的灰砖(zhuān)垒(lěi)起(qǐ)来的五米高墙，还(hái)是每棵成本超6万的成年银杏树(shù)，还是每平(píng)米20万元的(de)价格(gé)，都令业(yè)内外震撼不已。

　　“万柳的墙、西宸(chén)的(de)缸、霄八(bā)的(de)顶(dǐng)儿、融创的湖、紫(zǐ)辰院(yuàn)的(de)树、北平(píng)府的院(yuàn)儿。”从这句顺口(kǒu)溜(liū)中，就(jiù)可看(kàn)出其在(zài)北(běi)京豪宅圈的地位(wèi)。2014年(nián)末上市的它，对手是当时有名的融创观澜嘉苑、佳兆(zhào)业广场、恒大华(huá)府等(děng)，现(xiàn)如今，它远(yuǎn)远超过这些(xiē)对手。

　　去年，万(wàn)柳书(shū)院(yuàn)一套300平米的(de)法拍房(fáng)，最终(zhōng)成交价1.09亿、单(dān)价达到(dào)惊人(rén)的36万元/平米，说明万柳书院虽(suī)然已经推出了8年之久(jiǔ)，但其(qí)依(yī)旧在北(běi)京豪宅(zhái)圈备受追捧。

　　中(zhōng)赫集团开发的豪宅(zhái)，也(yě)吸引了不少知名人士，如知名演员宋丹丹(dān)，就住在钓鱼(yú)台七(qī)号院。而柳(liǔ)传志、丁磊等知名商业大佬则居(jū)住在万柳书院。

　　几大豪宅(zhái)的成功奠定(dìng)了(le)中赫集团的“高端路(lù)线”，也因此，它被(bèi)外界贴(tiē)上了，“卖北京(jīng)城最贵的房，拿北京(jīng)城(chéng)最贵的地”，“做地产中的‘劳(láo)斯莱斯’”的(de)标(biāo)签(qiān)。

　　但隐藏在豪宅开发商光环的背后，这个地产(chǎn)界“劳斯莱斯”却(què)多次成为被执行鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别人，被执(zhí)行标(biāo)的高达11亿。

　　今年年初，因为履行能(néng)力(lì)而拒不履(lǚ)行(xíng)生效法律文(wén)书确定(dìng)义务，中赫(hè)集(jí)团正式(shì)成了“老赖”。

　　3

　　中赫(hè)被北京国安坑了？

　　中(zhōng)赫集团如今(jīn)沦落到这(zhè)个地步(bù)，其(qí)实是有(yǒu)迹可循的(de)。

　　事实上，早在(zài)今年年初“万柳书(shū)院少爷”走红(hóng)之时，深(shēn)蓝财经(jīng)就曾深挖(wā)出背后的(de)中赫集(jí)团，发现其深陷财务危机。

　　从知名豪宅的(de)开(kāi)发(fā)商到沦为(wèi)“老赖”，中赫集团实(shí)控人(rén)周金辉的人生轨迹跟着(zhe)急转直(zhí)下。而追根溯源，这个转折点，就在于收购北京(jīng)国安。

　　近十年(nián)来，房企纷纷开始(shǐ)了多元化转(zhuǎn)型，但(dàn)转型之路(lù)并不好(hǎo)走。早在(zài)2008年开始，中赫集团就尝(cháng)试过多元化业(yè)务(wù)，先后进军能源市场、团购网站，但最(zuì)终都惨(cǎn)淡收场。最终，周金辉将转型的目光，放(fàng)到了体育领域。

　　2016年，在蚂蚁(yǐ)金服与IDG资本(běn)退出后，中(zhōng)赫集团以35.5亿元参股国安足球俱乐部64％股权，成为国安的新东家。接着(zhe)在2021年6月(yuè)，中赫集团从(cóng)中(zhōng)信(xìn)集(jí)团手中拿下北(běi)京国(guó)安俱乐部36％股权，至此拿下北京国安俱(jù)乐部(bù)全(quán)部股权(quán)。如果北(běi)京国安的估值一(yī)直没变，那么中(zhōng)赫集团拿下北京国安，总计(jì)花(huā)费了(le)约(yuē)55.5亿。

　　看到这(zhè)里，有人(rén)也许(xǔ)会(huì)感叹(tàn)：卖豪宅真(zhēn)是赚钱啊！NO，NO，NO!如(rú)果真的(de)是这样，鲨鱼裤和打底裤什么区别，鲨鱼裤跟打底有什么区别中赫为什么又(yòu)要质押股权呢？

　　2017年以来，中赫(hè)集团(tuán)及(jí)其实控(kòng)人周金辉(huī)夫妇将其手(shǒu)中(zhōng)的中(zhōng)赫(hè)集团股份质押陆续质押，据企查查显示，目前中赫集团共有11条股权出质(zhì)记录(lù)。质权人包括海金商业保理(lǐ)、北京建工、山东国际(jì)信托、中(zhōng)融信托(tuō)、中信建设等。

　　这与入主北(běi)京国安的时间完全吻合。

　　然而，入(rù)主(zhǔ)北京国(guó)安(ān)后，不仅国安(ān)的经营(yíng)状况没有得(dé)到(dào)改善，中(zhōng)赫集(jí)团(tuán)也被(bèi)拉入(rù)泥淖。

　　据北京(jīng)产权交易所(suǒ)官网(wǎng)信息(xī)显示，2020年，北京国安足球俱乐部(bù)实现营业(yè)收入(rù)1.03亿元，净(jìng)利润-12.09亿元。截至(zhì)2020年末，该俱乐部资产总计5.38亿元，总负债(zhài)18.51亿元。

　　为了缓解资金(jīn)压力，中(zhōng)赫集团和(hé)周金辉夫妇还在(zài)持续质押手中的中赫集团股份(fèn)，但国安和中赫的(de)经营(yíng)状况(kuàng)却持续没有好转。

　　不(bù)仅中赫(hè)集(jí)团被(bèi)5次列被执行人(rén)，执行标(biāo)的高(gāo)达11亿，北京国安也3次(cì)与中赫集团、中赫置(zhì)地、及中赫集团股东周金辉、李彩(cǎi)霞(xiá)等共同成为被执(zhí)行人，执行标的约10.45亿(yì)。

　　今年1月，因(yīn)为履(lǚ)行能力而拒不履行生效法律文书(shū)确(què)定义务，上(shàng)述(shù)被(bèi)执行人成为(wèi)“老赖”。只有北京国安，目前幸免于难。不过在实控人(rén)都成为老(lǎo)赖的情况下，被执行10个多(duō)亿的北(běi)京(jīng)国(guó)安，又如何能独善其身？

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